關于發布（物業服務合同）示范文本的通知

北京市國土資源和房屋管理局《關于發布（物業服務合同）示范文本的通知》（京國土房管物[2004]512號）

 

 

各區縣國土房管局、各業主大會、各物業管理企業：

 

為了指導業主大會、業主委員會和物業管理企業簽訂好物業服務合同，通過合同明確當事人的權利義務，減少糾紛，我局按照《物業管理條例》（國務院379號令）和有關法律法規、政策的規定，制訂了物業服務合同的示范文本，以供業主大會與物業管理企業簽訂物業服務合同時參考?，F予發布。

 

二○○四年五月十三日

 

附件：物業管理服務合同（示范文本）

 

物業服務合同（示范文本）

 

第一章  總 則

第一條  本合同當事人

委托方 （以下簡稱甲方）

名稱：                  業主大會

受委托方（以下簡稱乙方）：

名稱：

物業管理資質等級證書編號：

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方選聘（或續聘）乙方為            （物業名稱）提供物業管理服務，訂立本合同。

第二條  物業管理區域基本情況

物業名稱：

物業用途：

座落：

四至：

占地面積：

總建筑面積：

委托管理的物業范圍及構成細目見附件一。

 

第二章  物業服務內容

第三條  制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等；                                                      。

第四條  房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、                                                      。

第五條  共用設施設備的日常維修、養護和管理，共用設施設備包括：共用的上下水管道、共用照明、                                          。

第六條  共用設施和附屬建筑物、構筑物的日常維修養護和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、                                                       。

第七條  公共區域的綠化養護與管理，                                                      。

第八條  公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、                                                      。

第九條  維護公共秩序，包括門崗服務、物業區域內巡查、                                                      。

第十條  維持物業區域內車輛行駛秩序，對車輛停放進行管理，                                                  。

第十一條  消防管理服務，包括公共區域消防設施設備的維護管理，                                               。

第十二條  電梯、水泵的運行和日常維護管理，                                                      。

第十三條 房屋裝飾裝修管理服務，                                                      。

第十四條 其他委托事項

（1）                                             ；

（2）                                             ；

（3）                                             。

 

第三章  物業服務質量

第十五條  乙方提供的物業服務質量按以下第     項執行：

1．執行北京市國土資源和房屋管理局發布的《北京市住宅物業管理服務標準》（京國土房管物字[2003]950號）規定的標準一，即普通商品住宅物業管理服務標準；                                                      。

2．執行北京市國土資源和房屋管理局發布的《北京市住宅物業管理服務標準》（京國土房管物字[2003]950號）規定的標準二，即經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務標準；                                              。

3．執行雙方約定的物業服務質量要求，具體為：                                                      。

 

第四章  物業服務費用

第十六條  （適用于政府指導價）物業服務費用執行政府指導價。

1．物業服務費由乙方按                      元/平方米.月向業主（或交費義務人）按年（季、月）收取。（按房屋建筑面積計算，房屋建筑面積包括套內建筑面積和公共部位與公用房屋分攤建筑面積。）

其中，電梯、水泵運行維護費用價格為：         ；按房屋建筑面積比例分攤。

2．如政府發布的指導價有調整，上述價格隨之調整。

3．共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，按照乙方與保險公司簽定的保險單和所交納的年保險費按照房屋建筑面積比例分攤。乙方收費時，應將保險單和保險費發票公示。

第十七條  （適用于市場調節價）物業服務費用實行市場調節價。

1．物業服務費由乙方按                      元/平方米.月向業主（或交費義務人）按年（季、月）收取。（按房屋建筑面積計算，房屋建筑面積包括套內建筑面積加公共部位與公用房屋分攤建筑面積。）

其中，電梯、水泵運行維護費用價格為：         ；按房屋建筑面積比例分攤。

2．物業服務支出包括以下部分：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業管理區域清潔衛生費用；

（4）物業管理區域綠化維護費用；

（5）物業管理區域秩序維護費用；

（6）辦公費用；

（7）物業管理企業固定資產折舊；

（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）其它費用：                                                 ；                                                 。

3．（適用于包干制）物業服務費如需調整，由雙方協商確定。

4．（適用于酬金制）從預收的物業服務費中提取       %作為乙方的酬金。

5．（適用于酬金制）物業服務費如有節余，則轉入下一年度物業服務費總額中；如物業服務費不足使用，乙方應提前告知甲方，并告知物業服務費不足的數額、原因和建議的補足方案，甲方應在合理的期限內對乙方提交的方案進行審查和作出決定。

6．（適用于酬金制）雙方約定聘請/不聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計；聘請專業機構的費用由全體業主承擔，專業機構由雙方協商選定/（甲方選定、乙方選定）。

第十八條  共用部位共用設施設備的大、中修和更新改造費用從專項維修資金支出。

第十九條  停車費用由乙方按下列標準向車位使用人收?。?/p>

1．露天車位：            

2．車庫車位（租用）：            ；其中，物業管理服務費為：            

車庫車位（已出售）：                

    3．                                  

    4．                                  

第二十條  乙方對業主房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的費用另行收取，乙方制定的對業主房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的收費價格應在物業管理區域內公示。

 

第五章  雙方權利義務

第二十一條  甲方權利義務

1．審定乙方制定的物業管理服務工作計劃；

2．檢查監督乙方管理工作的實施情況；

3．按照法規政策的規定決定共用部位共用設施設備專項維修資金的使用管理；

4．（適用于酬金制）審查乙方提出的財務預算和決算；

5．甲方應在合同生效之日起    日內向乙方移交或組織移交以下資料：

（1）竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（4）各專業部門驗收資料；

（5）房屋和配套設施的產權歸屬資料；

（6）物業管理所必須的其它資料。

6．合同生效之日起         日內向乙方提供        平方米建筑面積物業管理用房，管理用房位置：                                                       。

管理用房按以下方式使用：

（1）乙方無償使用；

（2）                                             。

7．當業主和使用人不按規定交納物業服務費時，督促其交納。

8．協調、處理本合同生效前發生的遺留問題：

（1）                                              ；

（2）                                              。

9．協助乙方作好物業管理區域內的物業管理工作。

10．其他：                                         。

第二十二條  甲方的業主委員會作為執行機構，具有以下權利義務：

1．在業主大會閉會期間，根據業主大會的授權代表業主大會行使基于本合同擁有的權利，履行本合同約定的義務；（按照法規政策的規定必須由業主大會決議的除外）

2．監督和協助乙方履行物業服務合同；

3．組織物業的交接驗收；

4．督促全體業主遵守《業主公約》、《業主大會議事規則》和物業管理規章制度；

5．督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用；

6．如實向業主大會報告物業管理的實施情況；

7．其他：                                         。

第二十三條  乙方權利義務

1．根據甲方的授權和有關法律、法規及本合同的約定，在本物業區域內提供物業管理服務；

2．有權要求甲方、業主委員會、業主及物業使用人配合乙方的管理服務行為；

3．向業主和物業使用人收取物業服務費；

4．對業主和物業使用人違反《業主公約》和物業管理制度的行為，有權根據情節輕重，采取勸阻、制止、          等措施；

5．選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將物業的整體管理委托給第三方；

6．每年度向甲方報告物業管理服務實施情況；

7．（適用于酬金制）向甲方或全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況；當甲方或業主對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，應及時答復。

8．本合同終止時，應移交物業管理權，撤出本物業，協助甲方作好物業服務的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物業管理的全部檔案資料、專項維修資金及帳目、                        。

9．其他：                                          。

 

第六章  合同期限

第二十四條  委托管理期限為         年；自        年

      月      日起至        年      月      日止。

 

第七章  合同解除和終止的約定

第二十五條  本合同期滿，甲方決定不委托乙方的，應提前三個月書面通知乙方；乙方決定不再接受委托的，應提前三個月書面通知甲方。

第二十六條  本合同期滿，甲方沒有將續聘或解聘乙方的意見通知乙方，且沒有選聘新的物業管理企業，乙方繼續管理的，視為此合同自動延續。

第二十七條  本合同終止后，在新的物業管理企業接管本物業項目之前，乙方應當應甲方的要求暫時（一般不超過三個月）繼續為甲方提供物業管理服務，甲方業主（或交費義務人）也應繼續交納相應的物業服務費用。

第二十八條  其他條款                                                      。

第八章  違約責任

第二十九條  因甲方違約導致乙方不能提供約定服務的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決且嚴重違約的，乙方有權解除合同。造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第三十條  乙方未能按照約定提供服務，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改且嚴重違約的，甲方經業主大會持三分之二以上投票權的業主通過后有權解除合同。造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十一條  乙方違反本合同約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十二條  業主逾期交納物業服務費的，乙方可以從逾期之日起每日按應繳費用萬分之        加收違約金。

第三十三條  任何一方無正當理由提前解除合同的，應向對方支付違約金_________；由于解除合同造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。

第三十四條  乙方在合同終止后，不移交物業管理權，不撤出本物業和移交管理用房及有關檔案資料等，每逾期一日應向甲方支付委托期限內平均物業管理年度費用_________‰的違約金，由此造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。

第三十五條 為維護公眾、業主、物業使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等情況，乙方因采取緊急避險措施造成財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。

第三十六條  其他條款。

 

第九章  附則

第三十七條  雙方約定自本合同生效之日起_________日內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續。

第三十八條  本合同正本連同附件_________頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具同等法律效力。

第三十九條  本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，甲、乙雙方同意按下列第_________方式解決。

1．提交_________仲裁委員會仲裁；

2．依法向人民法院起訴。

但業主拖欠物業服務費用的，乙方可以直接按照有關規定向有管轄權的基層人民法院申請支付令。

第四十條  本合同自          起生效。

 

 

甲方簽章                          乙方簽章

 

 

代表人：（業主委員會）             代表人           

    

 

年    月    日                  年    月    日

 

附件一：委托管理的物業范圍及構成細目