北京市實施全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準評分細則
北京市國土資源和房屋管理局關于印發北京市實施全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準評分細則的通知
京國土房管物 [2004]686 號
各區縣國土房管局、各物業管理企業：
根據建設部《全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及評分細則》 , 結合我市實際，我局制定了 “ 北京市實施全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準評分細則（試行） ” ，現印發給你們，請遵照執行。
附件 1 ． 北京市實施全國物業管理示范住宅小區標準評分細則
附件 2 ． 北京市實施全國物業管理示范大廈標準評分細則
附件 3 ． 北京市實施全國物業管理 示范工業區標準評分細則
北京市國土資源和房屋管理局
2004 年 6 月 18 日
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檢查標準
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檢查內容
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評分細則
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| 一、 基礎管理 32分 |
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| 1、按規劃要求建設，住宅及配套設施投入使用 |
1、建設用地規劃許可證； |
符合1分，現場與規劃不符的發現一處扣0.2分，（有批準文件的不扣分)；材料中每缺一項扣0.2分；其中第3項中缺4種以上的扣0.2分，第5項無臨建房屋的不扣分。 注：市優只檢查前三項（若是85年前建成投入使用的小區規劃圖紙只要求有規劃總平面圖、市政設施管網綜合規劃圖和綠地規劃圖） |
| 2、建設工程規劃許可證； |
| 3 、規劃圖紙（六圖二書）：即 1/1000 比例尺的現狀圖、規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠地規劃圖、詳細規劃說明書、環境預評價書； |
| 4 、與規劃部門往來文件； |
| 5 、臨建房屋批準手續（如有臨建房屋）。 |
| 備注：所有資料、圖紙要有相關批準部門加蓋審批章 |
| 2、已辦理接管驗收手續 |
一、物業公司驗收記錄及問題處理情況 |
符合1分，每缺一項扣0.1分 |
| 二、物業公司收集資料 |
| 1、小區竣工總平面圖 |
| 2、單體建筑、結構、設備安裝竣工圖 |
| 3、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖 |
| 4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料 |
| 5、各單項工程竣工驗收證明材料 |
| 6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件 |
| 7、房屋銷售清單和產權資料 |
| 8、公共配套設施的產權及收益歸屬清單 |
| 9、供水、供暖的試壓報告 |
| 3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理 |
1、企業營業執照 |
符合 1 分，每缺一項扣 0.5 分 , 沒有分承包項目的第 3 、 4 、 5 項不扣分 |
| 2、物業管理資質證書 |
| 3、服務項目分承包方營業執照 |
| 4、服務項目分承包方資質證書 |
| 5、服務項目分承包合同或協議 |
| 4、建設單位在銷售房屋前，與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確 |
與開發單位或原產權單位簽定的前期物業服務合同 |
符合1分，有委托合同但內容不完整扣0.5分,沒有委托合同扣1分 |
| 5、在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議，雙方責權利明確 |
前期物業管理服務協議或物業管理公約 |
符合2分，有協議或公約的為基本符合1分，而內容不符合規定的扣1分 |
| 6、建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定 |
1、建立維修基金交納單據記錄 |
符合1分,已建立維修基金但管理、使用、續籌不符合規定的每一項扣0.5分（未發生使用或續籌的不扣分）,未建立扣1分（單一產權的采取其他形式的不扣分） |
| 2、維修基金使用的記錄（包括使用申請、批準及使用的各類票據） |
| 7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善 |
1、房屋使用手冊 |
完善 2 分，基本完善 1 分 ( 第 1--3 項每缺一項扣 0.5 分 ), 第 4---8 項每缺一項扣 0.2 分 |
| 2、裝飾裝修管理規定 |
| 3、業主公約 |
| 4 、綠化管理制度 |
| 5、衛生保潔管理制度 |
| 6、保安管理制度（公共秩序維護管理制度） |
| 7、車輛管理制度（包括機動車和非機動車停放管理及機動車停車場管理） |
| 8、消防管理制度 |
| 8、業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責 |
1、成立管委會（業委會）的申請 |
符合2分，每缺一項扣0.5分 |
| 2、管委會（業委會）章程或業主大會議事規則 |
| 3、管委會（業委會）成立的批復 |
| 4、會議記錄 |
| 9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確 |
與管委會（業委會）簽訂的物業管理委托合同 |
符合2分，有委托合同但內容不完整為基本符合1分,沒有委托合同扣2分 |
| 10、物業管理企業制定爭創規劃和具體實施方案，并經業主委員會同意 |
1、爭創規劃、具體實施方案（兩份材料分別寫） |
符合1分，無規劃或實施方案的扣0.5分,未經書面同意扣0.5分 |
| 2、爭創材料經管委會（業委會）簽字蓋章 |
| 11、小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法 |
一、各項管理制度 |
符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一項扣0.1分(其中沒有管理的不扣分)；2、有崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄、具體落實措施、考核辦法建立健全1分，每發現一處不符合扣0.5分 |
| 1、房屋管理制度 |
| 2、零維修管理制度 |
| 3、大中修管理制度 |
| 4、回訪制度 |
| 5、供水管理制度 |
| 6、供暖管理制度 |
| 7、電梯管理制度 |
| 8 、消防管理制度 |
| 9 、收費管理制度 |
| 10、保潔管理制度 |
| 11 、綠化管理制度 |
| 12 、保安管理制度 |
| 13 、車輛管理制度（停車場、停車位、非機動車） |
| 14 ．財務管理制度 |
| 15、檔案管理制度 |
| 二、各級、各類人員的崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄及具體落實措施和考核辦法 |
| 12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩帶明顯標志，工作規范，作風嚴謹 |
1、物業管理崗位證書（經理、部門經理、管理人員） |
符合2分,1、管理人員、專業技術人員,每發現1人無證書扣0.1分；2、著裝及標志符合0.5分,發現有1人不符合扣0.1分（最多不得超過5人） |
| 2、各類專業人員的專業上崗證書（電梯司機、電工、會計等）；分包項目操作人員也要求有上崗證書 |
| 3、員工統一著裝 |
| 4、員工佩戴工作牌 |
| 13、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率 |
一、計算機應用情況和智能化（對講、監控等）設備的使用情況 |
符合2分，使用計算機、有智能化設備的為基本符合1分，其中沒有智能化設備（在設計中沒有監控設備的除外）的扣0.2分，；可查詢資料中有一項得0.2分 注：市優檢查第二項中的1－5項內容 |
| 二、計算機查詢資料包括： |
| 1、房屋、設備的基數 |
| 2、分戶檔案 |
| 3、費用收支情況 |
| 4、房屋、設備普查資料 |
| 5、房屋、設備修繕資料 |
| 14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況 |
1、各類收費標準（物業管理費收費標準、代收費用收費標準、便民有償服務項目及收費標準）要求在明顯位置公布 ；超出或高于文件規定的收費要有物價部門的批準文件,實行市場調節價的除外。 |
符合2分,1、收費標準公布并符合規定的1分；2、無憑證或報表的扣0.5分；3、公開無照片或記錄的扣0.5分（酬金制的要求公開，包干制的僅公開公共服務收費的費用的收支情況）。 |
| 2、有費用收支的憑證和各類財務報表 |
| 3 、物業管理服務費用公開有記錄或照片 |
| 15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便 |
一、房屋及設備基礎資料 |
符合2分，包括房屋總平面圖、地下管網圖，房屋數量、種類、用途分類統計成冊，房屋及共用設施設備大中修記錄，共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳；每缺一項扣0.1分（最多十處）；3、查閱方便得0.5分，每發現一處不方便扣0.1分 |
| 1、房屋總平面圖 |
| 2、地下管網圖 |
| 3、規劃批準文件 |
| 4、竣工和接管驗收檔案資料（見第2條要求） |
| 二、物業管理經營管理資料 |
| 1、分戶管理記錄 |
| 2、房屋數量、種類、用途分類統計表 |
| 3、居住小區情況表 |
| 4、房屋安全普查表（上年度和本年度） |
| 5、房屋完損等級評定記錄 |
| 6、大、中、小修和檢查記錄 |
| 7、設施設備運行記錄 |
| 8、共用設施設備臺帳 |
| 9、房屋租金繳納記錄或物業管理費收繳和使用記錄 |
| 三、資料分類成冊，有目錄并查閱方便。 |
| 16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便 |
1、住用戶檔案 |
符合 2 分 , 檔案、清冊各占 1 分，內容與實際情況不符的每發現一處扣 0.2 分 |
| 2、房屋及配套設施產權清冊 |
| 17、建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄 |
1、執行值班制度情況（值班表和值班記錄） |
符合2分，1、值班制度不符合扣0.5分；2、未設服務電話扣0.5分；3、發現一處處理不及時扣0.2分,（最多不得超過三處）；4、回訪記錄與實際情況不符的，每處扣0.1分（最多不得超過四次）5、回訪率不符合要求的扣0.3分，無回訪記錄的扣0.5分 |
| 2、設立服務電話并在明顯位置公布電話號碼 |
| 3、來電、接待記錄和處理記錄 |
| 4、回訪記錄（與派工單內容相符，比例符合要求（30％）并按月統計、裝訂） |
| 18、定期向住用戶發放物業管理工作征求意見單，對合理的意見及時整改，滿意率達95%以上 |
1、征詢意見單 |
符合2分，每缺一項扣0.5分 |
| 2、對征詢意見單的滿意率統計表（滿意率達到95%） |
| 3、整改措施 |
| 4、整改措施落實情況記錄 |
| 19、建立并落實維修服務承諾制；零修急修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄 |
1、在明顯位置公布對維修服務的承諾 |
符合2分，1、建立并落實1分,建立但未落實扣0.5分,未建立扣1分；2、及時率符合0.5分,每降低1個百分點扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分； |
| 2、服務承諾的落實情況 |
| 3、派工單和統計表（及時率、返修率） |
| 4、回訪記錄（見第17條要求） |
| 二、房屋管理及維修養護 14分 |
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| 1.主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯 |
1、小區平面圖 |
符合2分,無示意圖扣0.5分,無路標扣0.3分,幢、單元、戶號每缺一個扣0.1分 |
| 2、路口設路標 |
| 3、樓幢號、樓門號、戶門號號牌齊全 |
| 2、無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象 |
對照規劃圖現場查看 |
符合2分,發現一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣1分 |
| 3、房屋外觀完好、整潔；外墻面磚，涂料等裝飾材料無脫落、無污漬 |
1、外墻清潔 |
符合2分,每發現一處不完好、不整潔、脫落、污損扣0.2分 （其中市優檢查要求污損面積0.3平方米以上扣分，國優檢查從嚴） |
| 2、外墻完好，無破損、脫落 |
| 3、外墻無張貼物 |
| 4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損 |
1、經主管部門審批 |
符合2分,1、未按規定設置（未辦理審批）得0分；2、按規定設置,但不整齊（不清潔）或有破損每發現一處扣0.1分；3、有安全隱患（安裝不牢固或不規范）每處扣0.5分 |
| 2、室外廣告牌、霓虹燈完好、無破損 |
| 3、室外廣告牌、霓虹燈保持清潔 |
| 4、室外廣告牌、霓虹燈安裝牢固、規范，無安全隱患 |
| 5、封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等 |
1、陽臺需統一封閉或不封閉，要求樣式、色調、材質統一 |
符合2分,每發現一處不符合扣0.2分 注：市優檢查不要求封閉材質統一、色調基本一致 ，國優檢查要求從嚴 |
| 2、除首層外，無安裝防盜網現象 |
| 3、無伸出戶外的安裝物 |
| 6、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕 |
1、統一安裝（橫平豎直），有冷凝水收集管 |
符合2分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、空調支架無生銹現象 |
| 7、房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象 |
1、裝修協議 |
符合2分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、裝修驗收記錄 |
| 三、共用設施設備管理 15分 |
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| 1、共用配套設施完好，無隨意改變用途 |
現場查看 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有記錄，無事故隱患，專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范 |
1 、值班人員考勤表、值班人員要求在崗 |
符合 2 分 ,1 、設施設備運行按規定（維修、巡視和運行）記錄 0.5 分 , 每發現一處不符合扣 0.1 分； 2 、無事故隱患（考勤表、上崗情況及現場周圍環境檢查等） 0.5 分，每發現一處不符合扣 0.1 分； 3 、遵守操作規程（操作情況檢查記錄） 0.6 分 , 每發現一處不符合扣 0.2 分； 4 、遵守保養規范（計劃和普查記錄） 0.4 分 , 每發現一處不符合扣 0.1 分 |
| 2、定期保養記錄 |
| 3、維修記錄 |
| 4、巡視記錄 |
| 5、運行記錄 |
| 6、對操作情況的檢查記錄 |
| 7、設備（安全）普查記錄 |
| 8、設備維修保養計劃 |
| 3、室外共用管線統一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻 |
現場無外露、架空管線 |
符合2分,發現一處不符合扣0.1分 |
| 4、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象 |
排水管道、雨水井、化糞池定期清掏記錄 |
符合1分,發現一處堵塞或外溢扣0.5分 |
| 5、道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行 |
1、道路無堆積物，路面無破損 |
符合2分,通暢、平整1分,發現一處不通暢、不平整、積水扣0.2分;發現井蓋缺損或丟失扣0.6分,路面井蓋不影響通行0.4分,發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、井蓋完好，無丟失 |
| 3、井蓋與路面保持平齊，無晃動 |
| 6、供水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質符合衛生標準；制定停水及事故處理方案 |
1、設備運行正常、設施完好（水箱無銹蝕、水箱間保持清潔） |
符合2分,設備運行正常,設施正常使用、無滲漏、無污染0.6分,發現一處不符合扣0.2分;保障措施嚴格0.4分,無措施或措施不嚴0分;水質符合衛生標準0.5分,沒有衛生防疫部門水質化驗合格證明扣0.5分;有處理預案0.5分,無處理預案0分 |
| 2、保障措施嚴格（水箱封閉上鎖）及落實情況（水箱防腐記錄、水箱清洗記錄、水箱消殺記錄） |
| 3、水質符合標準（衛生防疫部門水質化驗合格證明） |
| 4、供水緊急情況處理預案 |
| 7、制訂供電系統管理措施并嚴格執行，記錄完整；供電設備運行正常，配電室管理符合規定，路燈、樓道燈等公共照明設備完好 |
1、供電管理措施（含超負荷用電管理的內容） |
符合2分,1、供電系統正常得0.6分（現場檢查）；2、無處理預案的扣分；3、其他項發現一處不符合扣0.2分 |
| 2 、設備定期保養記錄 |
| 3 、設備維修記錄 |
| 4 、設備運行記錄 |
| 5 、有緊急情況處理預案 |
| 6 、日常巡視記錄 |
| 7 、有防、滅鼠及防火措施（防鼠板高 60 公分以上，防鼠藥） |
| 8、電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機房通風、照明良好；制定出現故障后的應急處理方案 |
1、電梯年檢證明 |
符合2分,1、電梯正常運行得1分（現場檢查）；2、無應急預案的扣0.3分；3、其他項每發現一處不符合扣0.1分 |
| 2、電梯運行記錄 |
| 3、電梯保養記錄 |
| 4、電梯機房、轎廂清潔 |
| 5、電梯井道清潔 |
| 6、轎廂內公布運行時間（高檔住宅除外） |
| 7、安全事故記錄 |
| 8、轎廂內照明良好 |
| 9、電梯故障應急方案，措施到位 |
| 10 、設備層配備滅火器等安全設備和防滅鼠措施 |
| 9、三北地區，冬季供暖室內溫度不低于16攝氏度 |
測溫記錄 （要求提供去年的供暖季測溫連續記錄） |
符合1分,有上一年的測溫記錄但填寫不完整的扣0.5分 |
| 四、保安、消防、車輛管理 10分 |
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| 1、小區基本實行封閉式管理 |
1、小區基本封閉 |
符合1分,小區已封閉但各出入口無人值守扣0.5分 |
| 2、各出入口有人員值守 |
| 2、有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責 |
1、專業保安隊伍或組建內保隊伍 |
符合2分,無專業保安隊伍扣0.1分（已組建內保隊伍的除外）;其它每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、實行24小時值班記錄（交接班記錄） |
| 3、保安人員名單、排班及崗位分工 |
| 4、巡邏路線圖及巡邏記錄 |
| 5、保安人員培訓及考核記錄 |
| 6、各種突發事件處理預案 |
| 3、危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施 |
1、變配電等設備、施工現場處有明顯警示標識 |
符合 1 分 , 有標識但無防護措施的扣 0.5 分 , 無標識清單的扣 0.5 分 |
| 2 、現場有防護措施 |
| 4、消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制定消防應急方案 |
1、消防器材及其標志完好、有效 |
符合2分,設施設備正常使用0.4分，無預案扣0.3分，其他項每發現一處不符合規定扣0.2分 |
| 2、消防設備分布圖 |
| 3 、消防設備保養記錄 |
| 4、消防設備維修記錄 |
| 5、消防通道通暢 |
| 6、消防人員培訓記錄 |
| 7、義務消防員名單 |
| 8、消防安全預案 |
| 5、機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出有登記 |
1、停車管理服務協議 |
符合2分,制度完善0.5分,基本完善0.3分,不完善0分;因管理責任造成車輛丟失扣0.5分(管理單位公開承諾賠償的不扣);每發現一臺車輛亂停亂放扣0.1分,出入無記錄扣0.2分 注：市優只檢查第1、3、5項 |
| 2、固定車輛登記表 |
| 3、固定車輛出入證發放記錄 |
| 4 、臨時出入車輛登記 |
| 5 、小區 內交通安全預案 |
| 6、非機動車車輛管理制度完善，按規定位置停放，管理有序 |
1、車輛登記 |
符合 2 分 , 制度不全或不落實的扣 1 分 , 亂停放每輛車扣 0.2 分，無預案扣 0.3 分 注：市優只檢查第 2 、 3 、 4 項 |
| 2、車輛在停車區域內擺放整齊 |
| 3、管理區域內無隨意停放車輛 |
| 4、非機動車管理制度 |
| 五、環境衛生管理 14分 |
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| 1、環衛設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站 |
1、設施齊全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站）垃圾分類收集 |
符合1分,垃圾未分類收集扣0.2分，其他項發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、設施保持清潔 |
| 2、清潔衛生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔 |
1、保潔員名單 |
符合2分，1、實行責任制的得1分,其中無專職清潔人員（名單）和責任范圍（區域）的每缺一項扣0.5分；2、實行標準化保潔的得0.5分，其中工作標準和時間安排的每缺一項扣0.5分；3、有巡查記錄得0.5分，每發現一處不符合扣0.1分 |
| 2、保潔員保潔區域實行責任制，分工責任明確 |
| 3、保潔工作標準、時間安排 |
| 4、保潔檢查巡查記錄 |
| 3、垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺 |
1、垃圾按規定時間清運 |
符合2分，1、每發現一處垃圾扣0.2分；2、未達到垃圾日產日清（無規定時間）的扣0.5分；3、未定期（無計劃和記錄）的進行衛生消毒滅殺扣0.5分 |
| 2、消殺計劃定時噴灑滅鼠、除蟲消毒藥劑 |
| 3、消殺記錄 |
| 4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害 |
現場符合要求 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 5、小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 |
現場符合要求 |
符合2分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 6、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈 |
現場符合要求 |
符合2分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 7、商業網點管理有序，符合衛生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象 |
現場符合要求 |
符合2分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 8、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜 |
1、寵物牌、鴿子證 |
符合1分,每發現一項不符合扣0.5分 |
| 2、管理措施（寵物放養時間、地點、范圍） |
| 9、排放油煙、噪聲等符合國家環保標準，外墻無污染 |
1、現場符合要求 |
符合1分，每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、居民投訴 |
| 六、綠化管理 7分 |
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| 1、小區內綠地布局合理，花草樹木與建筑小區配置得當 |
1、對照小區綠化平面圖檢查 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、配置得當（既有花草又有樹木，不單調） |
| 2、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象 |
1、符合綠地規劃圖 |
符合2分,1、改變用途扣1分；2、累計破壞綠地面積超過1平方米扣0.5分；3、有占用綠地現象扣0.5分 |
| 2、綠地內無踐踏痕跡 |
| 3、無占用現象 |
| 3、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿 |
1、綠地裸露面積不超過1平方米,無死樹 |
符合2分,長勢不好扣1分，,其它每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、綠化養護措施 |
| 3、現場符合要求達到二級綠化標準 |
| 4、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 |
現場符合要求 |
符合2分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 七、精神文明建設 3分 |
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| 1、開展有意義、健康向上的社區文化活動 |
1、小區內設宣傳欄等設施 |
符合2分,有設施和內容的為基本符合1分，每缺一項扣0.5分,有記錄或照片的得1分，每缺一項扣0.5分 |
| 2、各類宣傳資料及宣傳欄內容 |
| 3、舉辦各類活動的計劃、記錄、照片等 |
| 2、創造條件，積極配合、支持并參與社區文化建設 |
社區文化活動建設的介紹及記錄 |
符合1分,無文字材料介紹或無記錄各扣0.5分 |
| 八、管理效益 5分 |
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| 1、物業管理服務費用收繳率98%以上 |
物業管理費收繳情況報表 |
符合2分，無收繳報表扣1分,每降低1個百分點扣0.5分 |
| 2、提供便民有償服務，開展多種經營 |
1、多種經營項目 |
符合2分,開展多種經營的為基本符合1分，沒有便民服務記錄的扣1分 |
| 2、提供便民服務的相關記錄 |
| 3、本小區物業管理經營狀況 |
財務報表（盈虧報表、納稅記錄） |
符合1分，公開帳目的基本符合0.5分,虧損的扣0.5分 |
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| 檢查標準 |
檢查內容 |
評分細則 |
| 一、基礎管理 22分 |
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| 1、按規劃要求建設，房屋及配套設施投入使用 |
1、建設用地規劃許可證； |
符合1分，實際情況與規劃不符的，每一項扣0.2分:材料中每缺一項扣0.2分;其中第3項中缺少4種以上的扣0.2分,第5項無臨建房屋的不扣分 |
| 2、建設工程規劃許可證； |
| 3、規劃圖紙（六圖二書）：即1/1000比例尺的現狀圖、規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠地規劃圖、詳細規劃說明書、環境預評價書 |
| 4、與規劃部門往來文件； |
| 5、臨建房屋批準手續（如有臨建房屋）； |
| 備注：以上所有資料、圖紙要有相關批準部門加蓋審批章 |
| 2、己辦理接管驗收手續 |
一、物業公司驗收記錄及問題處理情況 |
符合1分，第一項無驗收記錄或處理情況記錄的扣0.1分；第二項收集資料中每缺一項扣0.1分 |
| 二、物業公司收集資料 |
| 1、大廈竣工總平面圖 |
| 2、單體建筑、結構、設備安裝竣工圖 |
| 3、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖 |
| 4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料 |
| 5、各單項工程竣工驗收證明材料 |
| 6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件 |
| 7、房屋銷售清單和產權資料 |
| 8、公共配套設施的產權及收益歸屬清單 |
| 9、供水、供暖的試壓報告 |
| 3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理 |
1、物業管理企業統一管理 |
符合1分，每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、專業化管理（企業營業執照、物業管理資質證書） |
| 4、建設單位在租售大廈前，與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確 |
與開發單位簽定的委托管理合同 |
符合1分，有委托合同但內容不完整為基本符合0.5分,沒有委托合同扣1分 |
| 5、在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議，雙方責權利明確 |
前期物業管理協議或物業管理公約 |
符合1分，有協議或公約的為基本符合0.5分，而內容不符合規定的扣0.5分。 |
| 6、建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定 |
1、維修基金交納單據記錄 |
符合1分,已建立維修基金但管理、使用、續籌不符合規定或每缺一項扣0.5分（沒有使用維修基金的不扣分）,未建立維修基金的扣1分（單一產權的采取其他形式的可不扣分） |
| 2、維修基金使用的記錄（包括使用申請、業委會批準及使用的各類票據） |
| 7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善 |
1、房屋使用手冊 |
完善1分，每缺一項扣0.25分 |
| 2、裝飾裝修管理規定 |
| 3、業主公約 |
| 4 、綠化管理制度 |
| 5 、衛生保潔管理制度 |
| 6 、保安管理制度（公共秩序維護管理制度） |
| 7 、車輛管理制度（包括機動車和停車場管理） |
| 8 、消防管理制度 |
| 8、業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責 |
1、成立管委會（業委會）的申請 |
符合1分，每缺一項扣0.25分 |
| 2、管委會（業委會）章程或業主大會議事規則 |
| 3、管委會（業委會）成立的批復 |
| 4、會議記錄 |
| 9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確 |
與管委會（業委會）簽定的物業管理委托合同 |
符合1分，有委托合同但內容不完整為基本符合0.5分,沒有委托合同扣1分 |
| 10、物業管理企業制定爭創規劃和具體實施方案，并經業主委員會同意 |
1、爭創規劃和具體實施方案（兩份材料分別寫） |
符合1分，缺一項扣0.5分,未經管委會（業委會）同意簽字蓋章的扣0.5分 |
| 2、爭創材料經管委會（業委會）簽字蓋章 |
| 11、大廈物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法 |
一、各項管理制度 |
符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一項扣0.1分(其中沒有管理的不扣分);2、崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄建立健全1分，發現一處不符合扣0.2分，未制定考核辦法扣0.5分 |
| 1、房屋管理制度 |
| 2、零維修管理制度 |
| 3、大中修工程管理制度 |
| 4、回訪制度 |
| 5、供水管理制度 |
| 6、供暖管理制度 |
| 7、電梯管理制度 |
| 8、保潔管理制度 |
| 9、消防管理制度 |
| 10、綠化管理制度 |
| 11、保安管理制度 |
| 12、車輛管理制度（機動車．非機動車） |
| 13、收費管理制度 |
| 14、財務管理制度 |
| 15、檔案管理制度 |
| 二、各級、各類人員的崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄 |
| 12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩帶明顯標志，工作規范，作風嚴謹 |
1、物業管理崗位證書（經理、部門經理、管理人員） |
符合1分,管理人員、專業技術人員，每發現1人無上崗證書扣0.1分; 著裝及標志符合0.3分,發現1人不符合扣0.1分，最多不得超過5人 |
| 2、各類專業人員的專業上崗證書 (電工、電梯司機、會計等） |
| 3、員工統一著裝 |
| 4、員工佩戴工作牌 |
| 13、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率 |
一、計算機應用情況和智能化（對講、監控等）設備的使用情況 |
符合1分，使用計算機或智能化設備的為基本符合1分，其中沒有智能化設備的扣0.2分，查詢資料中每缺一項扣0.2分 |
| 二、計算機查詢資料包括： |
| 1、房屋、設備等基數 |
| 2、分戶檔案 |
| 3、費用收支情況 |
| 4、房屋、設備普查資料 |
| 5、房屋、設備修繕資料 |
| 14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況 |
一、有關規定執行情況 |
符合1分,1、收費標準公布并符合執行有關規定1分；2、無憑證或報表的扣0.5分；3、公開無記錄或無照片的扣0.5分（酬金制的要求公開，包干制的僅公開公共服務收費總費用的收支情況）。 |
| 1、各類收費標準（物業管理費收費標準、代收費用收費標準、有償服務項目及收費標準）要求在明顯位置公布,超出或高于文件規定的要有物價部門的批準文件,實行市場調節價的除外。 |
| 2、有費用收支的憑證、各類財務報表 |
| 3、物業管理服務費用公開有記錄、照片 |
| 15、房屋及其共用設施設備檔案資料（含：技術檔案、權屬檔案、經營管理檔案）齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便 |
一、房屋及設備基礎資料 |
符合1分,包括房屋總平面圖、地下管網圖，房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳;每缺一項扣0.1分。 |
| 1、房屋總平面圖 |
| 2、地下管網圖 |
| 3、規劃批準文件 |
| 4、竣工和接管驗收檔案資料（見第2條要求） |
| 二、房屋產權產藉資料 |
| 1、房屋產權情況清冊 |
| 2、共用部位、共用設施設備的產權情況、數量、分攤原則和分攤系數 |
| 三、物業管理經營管理資料 |
| 1、分戶管理記錄 |
| 2、房屋數量、種類、用途分類統計表 |
| 3、大廈情況表 |
| 4、房屋安全普查表（上年度和本年度） |
| 5、房屋完好等級評定記錄 |
| 6、大、中、小修和檢查記錄 |
| 7、設施設備臺帳 |
| 8、設施設備運行記錄 |
| 9 、房屋租金繳納記錄或物業管理費用收繳和使用記錄 |
| 10 、資料分類成冊，有目錄并查閱方便 |
| 16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便 |
1、住用戶基本情況 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、房屋及配套設施產權清冊 |
| 17、建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄 |
1、執行值班制度情況（值班表、值班記錄） |
符合2分,1、值班制度不符合扣0.5分；2、未設立服務電話的扣0.5分；3、發現一處處理不及時扣0.2分,最多不得超過三處；4、回訪記錄與實際情況不符的，發現一處扣0.1分,最多不得超過四次.回訪比例不符合要求的扣0.3分，無回訪記錄的扣0.5分。 |
| 2、設立服務電話并在明顯位置公布電話號碼 |
| 3 、來電、接待記錄和處理記錄 |
| 4 、問題處理及時，回訪記錄（與派工單內容相符，比例符合要求（30％）并按月統計、裝訂） |
| 18、定期向住用戶發放物業管理工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上 |
1、征詢意見單 |
符合1分，每缺一項扣0.3分 |
| 2、對意見單的統計（滿意率要達到95%） |
| 3、整改措施 |
| 4、整改措施落實情況的記錄 |
| 19、建立并落實維修服務承諾制；零修急修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄 |
1、明顯位置公布維修服務的承諾 |
符合2分，1、建立并落實1分,建立但未落實扣0.5分,未建立扣1分；2、及時率符合0.5分,每降低1個百分點扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分。 |
| 2、服務承諾的落實情況記錄 |
| 3、派工單和統計表（及時率、返修率） |
| 4、回訪記錄（見第17條要求） |
| 二、房屋管理及維修養護 9分 |
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| 1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內布置合理并設立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位置 |
1、大廈名稱及地名標識齊全 |
符合1分,無示意圖或發現一處標志不清或沒有標志扣0.2分 |
| 2、樓層標識及門牌號齊全、完整 |
| 3、大廈平面圖 |
| 4、大廈內單位名錄水牌 |
| 2、無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象 |
對照規劃圖現場查看 |
符合1分,發現一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣0.5分 |
| 3、大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象 |
1、外墻清潔 |
符合2分,大廈外墻是建材貼面的每發現一處脫落扣0.2分,是玻璃幕墻的每發現一處破損或不潔扣0.2分;是涂料的每發現一處褪色不一致扣0.1分;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2分 |
| 2、外墻完好，無破損、脫落 |
| 3、外墻無張貼物 |
| 4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損 |
1、室外廣告牌、霓虹燈完好、無破損 |
符合1分,未按規定設置或沒有審批手續的0分;按規定設置,但不整齊或有破損每處扣0.1分,有安全隱患每處扣0.5分 |
| 2、室外廣告牌、霓虹燈保持清潔 |
| 3、室外廣告牌、霓虹燈安裝牢固、規范，無安全隱患 |
| 4、市政管委審批手續 |
| 5、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕 |
1、安裝位置統一（要求橫平豎直） |
符合2分,每發現一處不符合扣0.4分 |
| 2、有冷凝水收集管 |
| 3、空調支架無生銹現象 |
| 6、封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等 |
1、陽臺統一封閉或不封閉 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.3分 |
| 2、要求樣式、色調、材質統一 |
| 3 、除首層外，無安裝防盜網現象 |
| 4 、無伸出戶外的安裝物 |
| 7、房屋裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象 |
1、裝修協議 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、裝修驗收記錄 |
| 三、共用設備管理 35分 |
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| （一）綜合要求 4分 |
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| 1、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案管理制度，并嚴格執行 |
1、設備運行記錄 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.3分 |
| 2、操作人員崗位責任制 |
| 3、設備巡回檢查記錄 |
| 4、設備維護記錄和定期保養記錄 |
| 2、設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求 |
1、機房內房間、設備清潔無雜物 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.4分 |
| 2、機房有擋鼠板，無鼠、蟲 |
| 3、有環境要求的設備在機房內要有溫、濕度計等 |
| 3、配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程 |
1、配備所需專業技術人員（職稱證明） |
符合1分,發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、操作記錄 |
| 4、設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故 |
設備運行、重大事故發生情況 |
符合1分,正常運行1分，發生重大事故的扣1分 |
| （二）供電系統 3分 |
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| 1、保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶 |
1、有關通知及記錄 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、限電、停電審批資料 |
| 2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行 |
1、臨時用電管理措施 |
符合1分,臨時用電措施、停電應急預案不符合的各扣0.5分 |
| 2、停電應急處理預案 |
| 3、備用應急發電機可隨時起用 |
1、備用應急發電機的維修保養記錄 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、備用應急發電機的試運行記錄 |
| （三）弱電系統 2分 |
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| 1、按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作 |
1、弱電系統分項巡視記錄 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.4分（含變電室防鼠板高60公分以上，放鼠藥） |
| 2、弱電系統維修記錄 |
| 2、監控系統等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規定期限保存 |
1、系統運行正常 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.4分 |
| 2、監控錄影帶按規定保存 |
| 3、系統運行、測試記錄 |
| （四）消防系統 5分 |
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| 1、消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時起用 |
1、消防控制室值班情況（排班表、值班記錄） |
符合1分，每發現一處不符合扣0.4分 |
| 2、滅火器材配置有效情況（現場測試隨時起用） |
| 3、運行記錄、維修記錄、保養記錄、測試記錄 |
| 2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題 |
1、消防管理人員培訓計劃、培訓記錄 |
符合1分，每發現一處不符合要求扣0.4分 |
| 2、重點工種人員及其他員工消防知識的掌握情況 |
| 3、消防設備故障處理記錄 |
| 3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人 |
1、消防宣傳資料 |
符合1分,責任人不明確每發現一處不符合扣0.3分 |
| 2、消防宣傳活動記錄 |
| 3、各區域消防責任人名單 |
| 4、消防安全責任書 |
| 4、訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通 |
1、火災預案、火災隱患的整改情況以及防范措施的落實情況 |
符合1分，照明設施發現一處不符合要求扣0.1分，無應急預案扣0.5分,各種標志每缺少一個及每發現一處不通暢扣0.1分，通道有雜物扣0.1分 |
| 2、安全疏散通道、疏散標識或示意圖在醒目位置明示 |
| 3、消防標識設置齊全、完好有效情況 |
| 4、消防通道內照明設施完好，適當配備應急燈和安全出口情況 |
| 5 、消防通道開通，通道內無雜物等 |
| 5、無火災安全隱患 |
1、消防設施設備完好 |
符合1分，每發現一處安全隱患扣0.4分 |
| 2、易燃易爆危險物品和場所防火防爆措施的落實情況以及其他重要物資的防火安全情況 |
| 3 、防火巡查情況及消防安全重點部位的管理情況 |
| （五）電梯系統 6分 |
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| 1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備 |
1、電梯準用證（安全許可證） |
符合1分,每發現一處不符合扣0.4分 |
| 2、電梯年檢合格證 |
| 3、電梯維修保養合同 |
| 2、電梯按規定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好 |
1、電梯運行時間明示（如24小時運行可不公布） |
符合1分，每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、電梯機房通風情況 |
| 3、電梯轎廂照明情況 |
| 4、電梯保養記錄 |
| 5、電梯檢修記錄 |
| 3、轎廂、井道、機房保持清潔 |
現場保持清潔 |
符合1分，轎廂應干凈,井道應清潔,無垃圾雜物,機房門道槽應無雜物,發現一起不合格扣0.2分 |
| 4、電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗 |
1、維保人員上崗證書 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、維保方的企業營業執照 |
| 5、運行出現故障后，維修人員應在規定時間內到達現場維修 |
接到故障報修20分鐘內到達現場 |
符合1分,發現一處不符合規定的扣0.5分 |
| 6、運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施 |
電梯出險應急預案 |
符合1分,有預案但內容不完善或相關人員不熟悉處理措施扣0.5分，無預案的扣0.5分 |
| （六）給排水系統 9分 |
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| 1、建立大廈用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃 |
1、大廈節水計劃 |
符合1分,每缺一項扣0.5分 |
| 2、大廈節水措施 |
| 2、設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏 |
1、設備日常巡視記錄 |
符合1分，每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、設備現場工作正常 |
| 3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無二次污染 |
1、蓄水池清洗記錄 |
符合2分,每發現一項不符合扣0.3分 |
| 2、蓄水池消毒記錄 |
| 3、二次供水衛生許可證 |
| 4、水質化驗單 |
| 5、操作人員健康證 |
| 6、水箱間衛生檢查記錄 |
| 7、現場水箱間清潔，水箱加鎖 |
| 4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患 |
1、供水設備管理措施落實情況記錄 |
符合1分，沒有管理措施扣0.5分,水箱周圍每發現一處隱患扣0.2分 |
| 2、供水設備現場保持清潔 |
| 5、限水、停水按規定時間通知住用戶 |
1、限水、停水通知 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、停水的臨時供水預案 |
| 6、排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生 |
1、排水系統清淘記錄 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、地下室、車庫等設施設備的檢查記錄 |
| 7、遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水，長時間停水現象 |
1、派工單20分鐘到達現場 |
符合1分,有投訴或未在規定時間內到達現場的扣0.5分 |
| 2、無關于嚴重跑水、長時間停水的投訴 |
| 8、制定事故應急處理方案 |
供水事故應急處理預案 |
符合1分，無處理預案扣0.5分,有預案內容不完善扣0.5分 |
| （七）空調系統 3分 |
|
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| 1、中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象 |
1、運行記錄 |
符合1分,有空調設備運行和巡視記錄0.5分,無測試報告的扣0.5分 |
| 2、巡視記錄 |
| 3、水塔噪聲測試報告 |
| 2、中央空調系統出現運行故障后，維修人員在規定時間內到達現場維修 |
派工單的到達現場時間符合相關管理制度 |
符合1分,管理制度中有到達現場時間規定的為基本符合0.5分,未執行扣0.5分 |
| 3、制定中央空調發生故障應急處理方案 |
1、中央空調發生故障應急處理預案 |
符合1分，無應急處理預案扣1分,有預案但不完善扣0.5分，記錄與預案不符合扣0.5分 |
| 2、相關記錄與方案相符 |
| （八）供暖供氣系統 3分 |
|
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| 1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常 |
1、設備檢修記錄（檢修工作在9月底前完成） |
符合1分,每發現一處不符合扣0.3分 |
| 2、設備運行記錄 |
| 3、值班記錄（24小時有人值班）、投訴記錄（少于3%） |
| 4、值班電話、報修地點公布 |
| 2、管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患 |
1、巡視記錄 |
符合1分，每發現一處不符合扣0.4分 |
| 2、保養記錄 |
| 3、現場符合要求 |
| 3、北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16攝氏度 |
測溫記錄 |
符合1分,有上一年的測溫記錄但不完整的扣0.5分,無記錄扣1分 |
| 四、共用設施管理 4分 |
|
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| 1、共用配套服務設施完好，無隨意改變用途 |
與規劃圖對照現場查看 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、共用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻 |
現場無外露管線 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 3、道路、樓道、大堂等公共照明完好 |
1、巡視記錄 |
符合1分,每發現一處開關破損的、燈泡不亮扣0.2分 |
| 2、現場燈具、開關完好，無不亮現象 |
| 4、大廈范圍內的道路通暢，路面平坦 |
1、大廈通道無堆積物 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、路面平整，無破損 |
| 五、保安及車輛管理 9分 |
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| 1、大廈基本實行封閉式管理 |
1、大廈基本封閉 |
符合1分,未封閉或無人值守扣0.5分 |
| 2、各出入口有人員值守 |
| 2、有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責 |
1、專業保安隊伍（保安公司的執照、分包合同） |
符合2分,無專業保安隊伍扣1分;值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2分 |
| 2、巡邏路線圖及巡邏記錄 |
| 3、保安人員名單、排班及崗位分工 |
| 4、各崗位的值崗及交接班記錄 |
| 5、保安人員培訓及考核記錄 |
| 3、結合大廈特點，制定安全防范措施 |
1、安全防范措施（要有針對設備機房、停車場、大廈出入口等重點部位的措施） |
符合1分，對特殊的部位要有相應的防范預案,每發現一處無防范預案扣0.2分，無預案的扣0.3分 |
| 2、治安預案 |
| 4、進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行 |
1、各類交通標志齊全，設置合理 |
符合1分,有一項不符合的扣0.5分 |
| 2、現場無堵塞 |
| 5、大廈外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊 |
1、疏導人員名單 |
符合1分,基本符合0.5分(第1、2項每缺一項扣0.5分);第3項每發現一處停放不符合扣0.1分 |
| 2、疏導人員的工作職責 |
| 3、現場車輛停放入位 |
| 6、室內停車場管理嚴格，出入登記 |
1、固定車輛出入證發放記錄 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.3分 |
| 2、固定車輛登記表 |
| 3、車輛出入記錄 |
| 4、停車管理協議 |
| 7、非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔 |
1、管理制度落實情況（車輛登記） |
符合1分,每發現一處不符合扣0.4分 |
| 2、車輛分區擺放整齊 |
| 3、管理區域內無隨意停放車輛 |
| 8、危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施 |
1、變配電等設備、施工現場等處有明顯警示標識 |
符合1分,有標識但無防護措施的扣0.5分,無標識的扣0.5分 |
| 2、現場有防護措施 |
| 六、環境衛生管理 10分 |
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| 1、環衛設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站 |
1、設施齊全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站）、垃圾分類 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分，未分類收集的扣0.2分 |
| 2、設施保持清潔 |
| 2、清潔衛生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔 |
1、崗位責任制（保潔分工及巡查記錄） |
符合1分，未實行責任制的扣0.5分,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3分,未實行標準化保潔的扣0.2分 |
| 2、保潔員名單和保潔區域 |
| 3、保潔標準化（工作標準、時間安排） |
| 3、垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺 |
1、垃圾按規定時間清運（日產日清） |
符合2分，每發現一處垃圾扣0.2分,未達到垃圾日產日清的扣0.5分,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5分 |
| 2、定期消殺情況記錄 |
| 4、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 |
現場符合要求 |
符合2分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 5、商業網點管理有序，符合衛生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象 |
現場符合要求 |
符合2分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 6、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜 |
現場符合要求 |
符合1分,發現一處不符合0.2分 |
| 7、大廈內排煙、排污、噪聲等符合國家環保標準，外墻無污染 |
1、居民投訴 |
符合1分，每發現一處不合格扣0.2分。發現一次環保部門下放整改通知扣0.5分 |
| 2、現場符合要求 |
| 七、綠化管理 4分 |
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| 1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象 |
1、符合綠地規劃圖 |
符合1分,改變用途扣0.5分，每發現一處踐踏面積累計超過1平方米的扣0.3分，有占用現象的扣0.2分 |
| 2、綠地內無踐踏痕跡 |
| 3、綠地內無占用現象 |
| 2、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿 |
1、綠地裸露面積不超過1平方米 |
符合1分，長勢不好扣0.5分,每發現一處不符合扣0.1分 |
| 2、綠化養護措施（修剪、打藥） |
| 3、長勢情況、修剪整齊 |
| 3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 |
現場符合要求 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 4、對大廈內部、天臺、屋頂等綠化有管理措施并落實 |
大廈內部綠化管理措施 |
符合1分，無措施扣1分,有措施,落實不力扣0.5分 |
| 八、精神文明建設 3分 |
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| 1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守大廈的各項管理規定 |
業主代表介紹 |
符合1分,管委會書面證明的為基本符合0.5分,有業主違約記錄的扣0.5分 |
| 2、設有學習宣傳園地，開展健康向上的活動 |
1、大廈內設宣傳欄等設施 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.4分 |
| 2、各類宣傳資料及宣傳欄內容 |
| 3、舉辦各類活動的計劃、記錄、照片等 |
| 3、大廈內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件 |
當地派出所介紹 |
符合1分,有案件發生的扣1分 |
| 九、管理效益 4分 |
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| 1、物業管理服務費用收繳率98%以上 |
物業管理費收繳情況報表 |
符合2分，無收繳報表扣1分,每降低1個百分點扣0.5分 |
| 2、提供有償服務，開展多種經營 |
1、多種經營項目 |
符合1分,發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、提供服務的相關記錄 |
| 3、本大廈物業管理經營狀況 |
1、財務報表（盈虧報表、納稅記錄） |
符合1分，公開帳目的基本符合0.5分,虧損的扣0.5分 |
| 2、對管委會（業委會）公布的公共服務項目帳目 |
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檢查標準
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檢查內容
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評分細則
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| 一、基礎管理 21分 |
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| 1、按規劃要求建設，房屋及配套設施投入使用 |
1、建設用地規劃許可證 |
符合1分，現場與規劃不符的，每發現一處扣0.2分（有批準文件的不扣分）；材料中每缺一項扣0.2分，其中第3項中缺4種以上扣0.2分，第5項無臨建房屋的不扣分 |
| 2、建設工程規劃許可證 |
| 3、規劃圖紙(六圖二書):即1/1000比例尺的現狀圖、規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠地規劃圖、詳細規劃說明書、環境預評價書； |
| 4、與規劃部門往來文件 |
| 5、臨建房屋批準手續（如有臨建房屋） |
| 備注：以上所有資料、圖紙要有相關批準部門加蓋審批章 |
| 2、己辦理接管驗收手續 |
一、物業公司驗收記錄及問題處理情況 |
符合1分，每缺一項扣0.1分。 |
| 二、物業公司需收集的資料 |
| 1、項目竣工總平面圖 |
| 2、單體建筑、結構、設備安裝竣工圖 |
| 3、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖 |
| 4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料 |
| 5、各單項工程竣工驗收證明材料 |
| 6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件 |
| 7、房屋銷售清單和產權資料 |
| 8、公共配套設施的產權及收益歸屬清單 |
| 9、供水、供暖的試壓報告 |
| 3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理 |
1、企業營業執照 |
符合1分，每發現一處不符合扣0.5分， 沒有承包項目的第3項不扣分。 |
| 2 、物業管理資質證書 |
| 3 、服務項目分承包（承包方營業執照、資質證書和承包合同或協議） |
| 4、建設單位在租售廠房前，與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確 |
物業管理委托合同 |
符合1分，有委托合同但內容不完整為基本符合0.5分,沒有委托合同扣1分 |
| 5、在房屋租售合同簽訂時，購房人或承租人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議，雙方責權利明確 |
前期物業管理協議或公約 |
符合1分，有協議或公約的為基本符合0.5分,而內容不符合規定的扣0.5分 |
| 6、建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定 |
1、維修基金交納單據記錄 |
符合1分,已建立維修基金但管理、使用、續籌不符合規定或每缺一項扣0.5分（沒有使用的不扣分）,未建立0分（單一產權的采取其他方式的不扣分） |
| 2、維修基金使用的記錄（包括使用申請、管委會批準及使用的各類票據） |
| 7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主與使用人公約等各項公眾制度（公共管理制度）完善 |
1、房屋使用手冊 |
完善1分，(第1--3項每缺一項扣0.5分),第4---8項每缺一項扣0.1分 |
| 2、裝飾裝修管理規定 |
| 3、業主公約 |
| 4 、綠化管理制度 |
| 5 、衛生保潔管理制度 |
| 6 、保安管理制度 （公共秩序維護管理制度） |
| 7 、車輛管理制度（包括機動車和非機動車及機動車停車場管理） |
| 8 、消防管理制度 |
| 8、業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責 |
1、成立管委會（業委會）的申請 |
符合1分，每缺一項扣0.5分 |
| 2、管委會（業委會）章程 或業主大會議事規則 |
| 3、管委會（業委會）成立的批復 |
| 4、會議記錄 |
| 9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確 |
與管委會（業委會）簽定的物業管理委托合同 |
符合1分，有委托合同但內容不完整扣0.5分,沒有委托合同扣1分 |
| 10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案，并經業主委員會同意 |
1、爭創規劃和具體實施方案（兩份材料分別寫） |
符合1分，無規劃或無實施方案的扣0.5分；爭創材料未經書面同意的扣0.5分 |
| 2、爭創材料經管委會（業委會）簽字蓋章 |
| 11、工業區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法 |
一、各項管理制度 |
符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一項扣0.1分(其中沒有管理的不扣分)；2、有崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄、具體落實措施、考核辦法每缺一項扣0.2分，每發現一處不符合有關規定的扣0.1分 |
| 1、房屋管理制度 |
| 2、零維修管理制度 |
| 3、大中修工程管理制度 |
| 4、供水管理制度 |
| 5、車輛管理制度（機動車、非機動車） |
| 6、供暖管理制度 |
| 7、電梯管理制度 |
| 8、保潔管理制度 |
| 9、消防管理制度 |
| 10、綠化管理制度 |
| 11、保安管理制度 |
| 12、收費管理制度 |
| 13、財務管理制度 |
| 14、回訪制度 |
| 15、檔案管理制度 |
| 二、各級、各類人員的崗位職責、工作程序、工作標準、考核辦法、考核記錄及具體落實措施和考核辦法 |
| 12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹 |
1、物業管理上崗證書（經理、部門經理、管理人員） |
符合1分,管理人員、專業技術人員，每發現1人無上崗證書扣0.1分;著裝及標志符合0.3分,發現1人不符合扣0.1分（最多扣3人） |
| 2、各類專業人員的專業上崗證書（電工、電梯司機、會計等） |
| 3、員工統一著裝 |
| 4、員工佩戴工作牌 |
| 13、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率 |
一、計算機應用情況和智能化（對講、監控等）設備的使用情況 |
符合1分，1、使用機算機、有智能化設備的為基本符合0.5分，沒有智能化設備的（在設計中沒有監控設備的除外）扣0.5分；2、查詢資料中缺一項扣0.1分（最多扣五項） |
| 二、計算機查詢資料包括： |
| 1、房屋、設備等基數 |
| 2、分戶檔案 |
| 3、費用收支情況 |
| 4、房屋、設備普查資料 |
| 5、房屋、設備修繕資料 |
| 14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；至少每半年公開一次物業管理服務費用及維修基金收支情況 |
1 、各類收費標準（物業管理費收費標準、代收費用收費標準、有償服務項目及收費標準）要在明顯位置公布，超出或高于文件規定的收費要有物價部門的批準文件 , 實行市場調節價的除外。 |
符合 1 分， 1 、收費標準公布并符合規定得 0.5 分，每發現一處不符合扣 0.5 分； 2 、有憑證、報表和照片（記錄）的得 0.5 分，其中每發現一處不符合扣 0.5 分（酬金制的要求公開，包干制的僅公開代管費用的收支情況） |
| 2、費用收支的憑證和各類財務報表 |
| 3 、物業管理服務費用公布記錄、照片 |
| 15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全（含：技術檔案、權屬檔案、經營管理檔案），分類成冊，管理完善，查閱方便 |
一、房屋及設備基礎資料 |
符合 1 分 ,1 、包括房屋總平面圖、地下管網圖，房屋數量、種類、用途分類統計成冊 , 房屋及共用設施設備大中修記錄 , 共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳 ; 每項得 0.1 分（最多十項）； 2 、查閱方便得 0.5 分，每發現一處不符合扣 0.1 分 |
| 1、房屋總平面圖 |
| 2、地下管網圖 |
| 3、規劃批準文件 |
| 4、竣工和接管驗收檔案資料（見第2條要求） |
| 二、房屋產權產藉資料 |
| 1、房屋產權情況清冊 |
| 2、共用部位、共用設施設備的產權情況、數量、分攤原則和分攤系數 |
| 三、物業管理經營管理資料 |
| 1、分戶管理記錄 |
| 2、房屋數量、種類、用途統計表 |
| 3、項目情況表 |
| 4、房屋安全普查表 |
| 5、房屋完好等級評定記錄 |
| 6、大、中、小修和檢查記錄 |
| 7、設施設備臺帳 |
| 8、設施設備運行記錄 |
| 9、房屋租金繳納記錄或物業管理費用收繳和使用記錄 |
| 16、建立業主及使用人檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便 |
1、用戶基本情況 |
符合 1 分 , 內容與實際情況不符的發現一處扣 0.2 分 |
| 2、房屋及配套設施產權清冊（見第15條要求） |
| 17、建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄 |
1、執行值班制度情況（值班表、值班記錄） |
符合 2 分 ,1 、值班制度執行情況發現一處不符合扣 0.5 分； 2 、未設立投訴電話（未公開電話）的扣 0.5 分； 3 、發現一處處理不及時扣 0.2 分（最多不得超過三處）； 4 、沒有回訪記錄每次扣 0.1 分（最多不得超過四次） |
| 2、設立服務電話并在明顯位置公布電話號碼 |
| 3、來電、接待記錄和處理記錄 |
| 4、回訪記錄（與派工單內容相符，比例符合要求（30％）并按月統計、裝訂） |
| 18、定期向業主和使用人發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上 |
1、征詢意見單 |
符合1分，每缺一項或不符合要求的扣0.3分 |
| 2、對征詢意見單的滿意率統計表（滿意率要達到95%） |
| 3、整改措施 |
| 4、整改措施落實情況記錄 |
| 19、建立并落實維修服務承諾制；零修急修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄 |
1、明顯位置公布對維修服務的承諾 |
符合 1 分， 1 、建立（承諾）并落實 0.5 分 , 建立但未落實扣 0.2 分 , 未建立扣 0.5 分； 2 、及時率（派工單及其統計表）符合 0.2 分 , 每降低 1 個百分點扣 0.1 分，返修率符合 0.2 分 , 不符合 0 分 |
| 2、服務承諾落實情況 |
| 3、派工單和對派工單的統計表 |
| 4、回訪記錄（見第17條要求） |
| 二、房屋管理及維修養護 11分 |
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| 1、區內各建筑物標志明顯,設立引路方向平面圖和路標,駐工業區各單位名錄標識在區內明顯位置,企業銘牌及各類標識牌統一有序 |
1、工業區名稱標識齊全 |
符合1分,無示意圖或發現一處標志不清或沒有標志扣0.2分 |
| 2、引路路標清楚 |
| 3、區內平面圖 |
| 4、區內單位名錄牌 |
| 2、無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象 |
對照規劃圖現場查看 |
符合1分,發現一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣0.5分 |
| 3、房屋外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象 |
1、外墻清潔 |
符合2分,大廈外墻是建材貼面的每發現一處脫落扣0.2分,是玻璃幕墻的每發現一處破損或不潔扣0.2分;是涂料的每發現一處褪色不一致扣0.1分;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2分 |
| 2、外墻完好，無破損、脫落 |
| 3、外墻無張貼物 |
| 4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損 |
1、室外廣告牌、霓虹燈完好、無破損 |
符合1分,未按規定設置扣1分;按規定設置,但不整齊或有破損每處扣0.1分,有安全隱患每處扣0.5分 |
| 2、室外廣告牌、霓虹燈保持清潔 |
| 3、室外廣告牌、霓虹燈安裝牢固、規范，無安全隱患 |
| 4、市政管委的審批手續 |
| 5、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕 |
1、安裝位置統一要求橫平豎直 |
符合2分,每發現一處不符合扣0.1分 |
| 2、有冷凝水收集管 |
| 3、空調支架無生銹現象 |
| 6、區內住宅封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等 |
1、陽臺需統一封閉或不封閉，要求樣式、色調、材質統一 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.1分 |
| 2、除首層外，無安裝防盜網現象 |
| 3、無伸出戶外的安裝物 |
| 7、樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損;墻體整潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關等功能良好;衛生間、水房等管理完好 |
現場符合要求 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 8、共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業原料、廢料、雜物及違章占用等,天臺隔熱層無破損 |
現場符合要求 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 9、房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象 |
1、裝修協議 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、裝修驗收記錄 |
| 10、機器設備單位面積重量不超過樓板承重限度,無危及建筑結構的安全隱患 |
現場符合要求 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 三、共用設備管理 34分 |
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| （一）綜合要求 4分 |
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| 1、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案管理制度，并嚴格執行 |
1、設備運行記錄 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、操作人員崗位責任制 |
| 3、設備巡回檢查記錄 |
| 4、設備維護保養記錄 |
| 2、設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求 |
1、機房內房間、設備清潔無雜物 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、機房有高60公分以上的擋鼠板，無鼠、蟲，放鼠藥 |
| 3、有環境要求的設備在機房內要有溫、濕度計等 |
| 3、配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程 |
1、操作記錄 |
符合1分,發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、配備專業技術人員的上崗證 |
| 4、設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故 |
設備運行， 發生重大事故情況 |
符合 1 分，正常運行 0.5 分，發現一處不符合扣 0.2 分，發生重大事故的扣 0.5 分 |
| （二）供電系統 3分 |
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| 1、保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶 |
1、限電、停電的通知 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、限電、停電審批資料 |
| 2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行 |
1、臨時用電管理措施 |
符合1分,臨時用電措施或停電應急措施不符合扣0.5分,無預案的扣0.5分 |
| 2、停電應急處理預案 |
| 3、備用應急發電機可隨時起用 |
1、備用應急發電機的維修保養記錄 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、備用應急發電機的試運行記錄 |
| （三）弱電系統 2分 |
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| 1、按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作 |
1、弱電系統分項巡視記錄 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、弱電系統維修記錄 |
| 2、監控系統等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規定期限保存 |
1、系統運行正常 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、監控錄影帶按規定保存 |
| 3、系統運行、測試記錄 |
| （四）消防系統 7分 |
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| 1、消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時起用 |
1、值班情況（排班表、值班記錄） |
符合1分，每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、設備分布圖 |
| 3、消防設備運行記錄、保養記錄、測試記錄、維修記錄 |
| 2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題 |
1、消防管理人員培訓計劃 |
符合1分，每發現一處不符合要求扣0.2分 |
| 2、消防管理人員培訓記錄 |
| 3、消防設備故障處理記錄 |
| 3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人 |
1、消防宣傳資料 |
符合1分,責任人不明確每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、消防宣傳活動記錄 |
| 3、各區域消防責任人名單 |
| 4、消防安全責任書 |
| 4、訂有突發火災的應急方案，在明顯處設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻 |
1、火災預案 |
符合1分，無預案扣0.5分,各種標志每缺少一個及每發現一處不通暢扣0.1分，通道內有雜物扣0.1分，照明設施方面每發現一處不符合要求扣0.2分 |
| 2、消防疏散示意圖在醒目位置明示 |
| 3、消防標識齊全、完好 |
| 4、消防通道開通，通道內無雜物等 |
| 5、消防通道內照明設施完好，適當配備應急燈 |
| 5、工業廠房裝修需報消防部門審批,對裝修過程嚴格監管,裝修完成后經消防部門驗收合格方可使用 |
1、消防部門審批文件 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、消防部門驗收合格證明 |
| 6、區內無火災安全隱患,督促各用戶與消防部門簽訂消防責任書 |
與用戶、消防單位簽定的責任書 |
符合1分，每發現一處安全隱患扣0.5分,未簽訂消防責任書扣0.5分 |
| 7、集體宿舍消防、用電有嚴格的管理規定,室內電線插座安裝規范,無安全隱患 |
1、消防、用電管理規定的落實情況 |
符合1分，每缺一項扣0.5分 |
| 2、物品堆放符合消防管理要求 |
| （五）電梯系統 5分 |
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| 1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備 |
1、電梯準用證（安全許可證） |
符合1分,每缺一項扣0.5分 |
| 2、電梯年檢合格證 |
| 3、電梯維修保養合同 |
| 2、電梯按規定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好,轎廂、井道、機房保持清潔 |
1、電梯運行時間明示（如24小時運行可不公布） |
符合1分，每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、機房通風情況 |
| 3、電梯運行記錄 |
| 4、電梯保養記錄 |
| 5、電梯檢修記錄 |
| 6、轎廂照明情況 |
| 7、現場保持清潔 |
| 3、電梯由專業隊伍維修保養；維修、操作人員持證上崗、貨運電梯由專人管理操作,嚴禁超載,客梯嚴禁載貨 |
1、電梯維保方的營業執照 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、電梯維保人員上崗證 |
| 3、貨梯專人管理、載貨情況 |
| 4、運行出現故障后，維修人員應在規定時間內到達現場維修 |
接到故障報修20分鐘內到達現場 |
符合1分,每一次未在規定時間到達的扣0.5分, |
| 5、運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施 |
電梯出險應急預案 |
符合1分,有預案但內容不完善或相關人員不熟悉處理措施扣0.5分，無預案0分 |
| （六）給排水系統 8分 |
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| 1、建立工業區用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃 |
1、用水、供水管理制度的落實情況 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、節水計劃 |
| 2、設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏 |
1、設備日常巡視記錄 |
符合1分，每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、設備現場工作正常 |
| 3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無二次污染 |
1、蓄水池清洗記錄 |
符合2分,每發現一項不符合扣0.3分 |
| 2、蓄水池消毒記錄 |
| 3、二次供水衛生許可證 |
| 4、水質化驗單 |
| 5、操作人員健康證 |
| 6、水箱間衛生檢查記錄 |
| 7、現場水箱間清潔，水箱加鎖 |
| 4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患 |
1、供水設備管理措施 |
符合1分，沒有管理措施扣0.5分,水箱周圍每發現一處隱患扣0.2分 |
| 2、供水設備現場保持清潔 |
| 5、限水、停水按規定時間通知業主和使用人 |
1、限水、停水通知 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、停水的臨時供水措施 |
| 6、排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生 |
1、排水系統清淘記錄 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、地下室、車庫等設施設備的檢查記錄 |
| 7、遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水，長時間停水現象；制定事故應急處理方案 |
1、派工單20分鐘到達現場 |
符合1分,有投訴或未在規定時間內到達現場扣0.5分,無應急預案扣0.5分 |
| 2、無關于嚴重跑水、長時間停水的投訴 |
| 3、供水事故應急處理預案 |
| （七）空調系統 3分 |
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| 1、中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象 |
1、空調設備運行記錄 |
符合1分,有空調設備運行和巡視記錄0.5分,無測試報告的扣0.5分 |
| 2、空調設備巡視記錄 |
| 3、水塔噪聲測試報告 |
| 2、中央空調系統出現運行故障后，維修人員在規定時間內到達現場維修 |
派工單的到達現場時間符合相關管理制度 |
符合1分,管理制度中有到達現場時間規定的為基本符合0.5分,未執行扣0.5分 |
| 3、制定中央空調發生故障應急處理方案 |
1、中央空調發生故障應急處理預案 |
符合1分，無應急處理預案扣0.1分,有預案但不完善或執行不夠的扣0.5分 |
| 2、相關記錄與方案相符 |
| （八）供暖供氣系統 2分 |
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| 1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常;北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16攝氏度 |
1、設備檢修記錄（檢修工作在9月底前完成） |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、設備運行記錄 |
| 3、值班記錄（24小時有人值班） |
| 4、值班電話、報修地點公布 |
| 5、投訴記錄（少于3%）、測溫記錄 |
| 2、管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患 |
1、巡視記錄 |
符合1分，每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、保養記錄 |
| 3、現場符合要求 |
| 四、共用設施管理 4分 |
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| 1、共用配套服務設施完好，無隨意改變用途 |
與規劃圖對照現場查看 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、共用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻 |
現場無外露管線 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 3、道路、樓道、大堂等公共照明完好 |
1、巡視記錄 |
符合1分,每發現一處不亮扣0.2分 |
| 2、現場燈具、開關完好，無不亮現象 |
| 4、工業區范圍內的道路通暢，路面平坦 |
1、工業區通道無堆積物 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、路面平整，無破損 |
| 五、保安及車輛管理 9分 |
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| 1、工業區基本實行封閉式管理 |
1、工業區基本封閉 |
符合1分,未封閉或無人值守扣0.5分 |
| 2、各出入口有人員值守 |
| 2、有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉工業區的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責 |
1、專業保安隊伍（保安公司的營業執照、委托合同） |
符合2分,無專業保安隊伍扣1分,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2分，無預案扣0.2分，其他項每發現一項不符合扣0.1分 |
| 2、巡邏路線圖及巡邏記錄 |
| 3、保安人員名單、排班及崗位分工 |
| 4、各崗位的值崗及交接班記錄 |
| 5、保安人員培訓及考核記錄 |
| 6、保安預案 |
| 3、結合工業區特點，制定安全防范措施,對貨物(產品、設備)出門實行憑證通行制度 |
安全防范措施（要有針對設備機房、停車場、出入口等重點部位的措施） |
符合1分，對特殊的部位要有相應的防范處置預案,每發現一處無防范處置預案扣0.2分，未實行通行制度扣0.5分 |
| 4、進出工業區各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行 |
1、各類交通標志齊全，設置合理 |
符合1分,每一項不符合的扣0.5分 |
| 2、現場無堵塞 |
| 5、工業區內停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊 |
1、疏導人員名單 |
符合1分,無名單或職責的扣0.2分;停放入位0.6分,每發現一處不符合扣0.1分。 |
| 2、疏導人員的工作職責 |
| 3、現場車輛停放入位 |
| 6、室內停車場管理嚴格，出入有登記 |
1、停車協議 |
符合1分,第1-3 項每發現一處不符合扣0.2分,第4項有出入記錄但填寫不完整的扣0.2分 |
| 2、固定車輛登記表 |
| 3、固定車輛出入證發放記錄 |
| 4、車輛出入記錄(車號、出入時間等) |
| 7、非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，管理有序，停放整齊，場地整潔 |
1、管理制度的落實情況（車輛登記） |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 2、車輛分區擺放整齊 |
| 3、管理區域內無隨意停放車輛 |
| 8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施 |
1、變配電等設備、施工現場等處有明顯警示標識 |
符合1分,無標識或無防護措施的扣0.5分 |
| 2 、現場有防護措施 |
| 六、環境衛生管理 11分 |
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| 1、環衛設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站 |
1、設施齊全（垃圾箱、果皮箱、中轉站）、垃圾分類收集 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分，垃圾未分類收集的扣0.3分 |
| 2、設施保持清潔 |
| 2、清潔衛生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔 |
1、崗位責任制（分工、巡查記錄） |
符合1分，未實行責任制的扣0.5分,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3分,未實行標準化保潔的扣0.2分 |
| 2、保潔員名單和保潔區域 |
| 3、保潔標準化（工作標準、時間安排） |
| 3、垃圾日產日清，定期進行衛生滅殺 |
1、垃圾按規定時間清運（日產日清） |
符合1分，每發現一處垃圾扣0.1分,未達到垃圾日產日清的扣0.3分,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.3分 |
| 2、定期消殺記錄 |
| 4、對有毒、有害工業垃圾管理嚴格按規定分裝,不得與其它垃圾混雜 |
現場符合要求 |
符合1分,不符合0分 |
| 5、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；工業區內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 |
現場符合要求 |
符合2分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 6、商業網點管理有序，符合衛生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象 |
現場符合要求 |
符合2分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 7、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜 |
現場符合要求 |
符合1分,發現一處不符合扣0.2分 |
| 8、工業區內廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環保標準，無有毒、有害物質;貯放、清運管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統一有序,無安全隱患 |
1、設備噪聲檢測報告 |
符合2分，無檢測報告扣1分,發現一次環保部門下放整改通知扣0.5分,其它每發現一處不合格扣0.2分 |
| 2、現場符合要求 |
| 七、綠化管理 3分 |
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| 1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象 |
1、符合綠地規劃圖 |
符合1分,改變用途扣0.5分，每發現一處踐踏面積累計超過1平方米的扣0.3分，有占用現象扣0.2分 |
| 2、綠地內無踐踏痕跡 |
| 3、綠地無占用現象 |
| 2、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿 |
1、綠地裸露面積不超過1平方米 |
符合1分，長勢不好扣1分,其他每發現一處不符合扣0.1分 |
| 2、綠化養護措施（修剪、打藥） |
| 3、長勢良好，修剪整齊 |
| 3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 |
現場符合要求 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.2分 |
| 八、精神文明建設 3分 |
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| 1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守工業區的各項管理規定 |
業主代表介紹 |
符合1分,管委會書面證明的為基本符合0.5分,有違約記錄的扣0.5分 |
| 2、設有學習宣傳園地，宣傳工業區管理、衛生、治安、消防等方面知識,開展積極健康向上的活動;宿舍區設信息公告欄;設有文化體育活動場所 |
1、區內設宣傳欄等設施 |
符合1分,有設施和資料的為基本符合0.5分,無記錄或照片扣0.5分 |
| 2、各類宣傳資料及宣傳欄內容 |
| 3、舉辦各類活動的計劃、記錄、照片等 |
| 3、區內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件 |
當地派出所介紹 |
符合1分,有案件發生的扣1分 |
| 九、管理效益 4分 |
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| 1、物業管理服務費用收繳率98%以上 |
物業管理費收繳情況報表 |
符合2分，無收繳報表扣1分,每降低1個百分點扣0.5分 |
| 2、提供便民有償服務，開展多種經營 |
1、多種經營項目 |
符合1分,每發現一處不符合扣0.5分 |
| 2、提供服務的相關記錄 |
| 3、本工業區物業管理經營狀況 |
財務報表（盈虧報表、納稅記錄） |
符合1分，公開帳目的基本符合0.5分,虧損的扣0.5分 |
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2005/11/5 15:49:00
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