北京市臨時管理規約制定規范及示范文本（征求意見稿）

　　為指導建設單位規范制定臨時管理規約，維護業主、物業使用人等各方主體的合法權益，保障物業使用安全，市住房城鄉建設委研究起草了《北京市臨時管理規約制定規范及示范文本》，現向社會公開征求意見，歡迎社會各界提出修改意見和建議。公眾可以在2010年10月22日之前以書面方式通過信件、傳真或電子郵件反饋給市住房和城鄉建設委員會。

　　特此通知。

　　聯系人：解丹丹

　　電話：59958536 傳真：59958544

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　　北京市臨時管理規約制定規范及示范文本（征求意見稿）

北京市臨時管理規約制定規范

1.【臨時管理規約】臨時管理規約是建設單位和業主對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。
2.【制定主體和時間】建設單位應當在銷售房屋前制定臨時管理規約，并在銷售場所公示。
3.【簽定主體和時間】建設單位應當在銷售房屋前向物業買受人明示臨時管理規約，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
4.【法律效力】臨時管理規約對本物業管理區域內的業主及物業使用人等具有約束力，且效力直接及于后手的物業買受人。
臨時管理規約與法律、法規、規章等相抵觸的內容無效，但不影響其他條款的效力。
5.【基本內容】臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益，具體應當包括九部分內容，分別為物業基本情況，物業的使用、維修和管理，前期物業服務，裝飾裝修，首次業主大會會議籌備、物業項目交接，爭議解決方式和附則。
5.1 物業基本情況：主要包括物業管理區域劃分和物業服務用房的基本情況。
5.2物業的使用、維修和管理：主要包括物業專有部分和物業共用部分的使用、維護和管理。
5.3 前期物業服務：主要明確建設單位承擔前期物業服務責任。
5.4 裝飾裝修：主要包括裝飾裝修的基本程序、注意事項以及
日常管理等。
5.5首次業主大會會議籌備：主要包括建設單位應當在首次業
主大會會議籌備階段提供相應材料、業主信息等，并承擔相應費用。
5.6 物業項目交接：明確業主和建設單位在物業項目查驗交接中的權利和責任。
5.7爭議解決方式：臨時管理規約可以對爭議的具體解決方式進行約定。
5.8 附則：對臨時管理規約里面的名詞，如物業使用人等予以解釋；明確臨時管理規約生效、失效時間和條件等。
6.【必備條款】建設單位在制定臨時管理規約時，應當包括以下條款:
6.1物業管理區域內，建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，由建設單位享有業主權利、承擔業主義務。
6.2業主在辦理房屋交付手續前，應當向建設單位領取所購房屋的“業主一卡通”，與銀行、建設單位簽訂前期物業服務費托收協議。
6.3 業主共同決定解除前期物業服務合同并確定物業管理方式的，建設單位應當按照《北京市物業管理辦法》的規定，與全體業主進行物業共用部分查驗交接。
6.4 建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。
6.5 建設單位應當于每年第一季度公示上一年度前期物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況。
7.【適用范圍】本臨時管理規約適用于本市行政區域內的住宅物業項目及相關活動。
8.【司法和行政管轄】相關行政管理部門在依法執行公務需要進入物業管理區域時，各相關主體應當予以配合。
9.【格式及填寫說明】
臨時管理規約正文應當使用A4紙，空格部分應當用鋼筆、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內容，應當用“/”劃掉。涂改之處，須經當事人簽字或者蓋章確認。
臨時管理規約確認承諾書由物業買受人填寫確認。
北京市臨時管理規約
（示范文本）

說 明

1.本臨時管理規約文本為示范文本，由北京市住房和城鄉建設委員會制定，是自首戶業主入住之日起至業主大會成立期間，業主與業主、業主與建設單位等主體之間，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項的約定。
2.建設單位在銷售房屋前，應當根據制定規范和參照示范文本制定物業項目的臨時管理規約，并向買受人明示和說明。
買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
3.物業管理區域內，業主依法享有法律、法規和規章等規定的權利，承擔義務。
建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，由建設單位享有業主權利、承擔業主義務。
4.臨時管理規約對本物業管理區域內的業主及物業使用人等具有約束力，且效力直接及于后手的物業買受人。
臨時管理規約與法律、法規、規章等相抵觸的內容無效，但不影響其他條款的效力。
5.相關行政管理部門在依法執行公務需要進入物業管理區域時，各相關主體應當予以配合。
臨時管理規約
（名稱應當與前期物業服務合同名稱一致）
第一部分 物業基本情況
（應當與前期物業服務合同內容一致）
一、物業管理區域
東至 ：
南至 ：
西至 ：
北至 ：
物業管理區域內的物業構成明細詳見《前期物業服務合同》。
二、物業服務用房
物業服務用房建筑面積為 平方米，其中地上建筑面積為 平方米，位于 【幢】【座】 層 單元 號；地下建筑面積為 平方米，位于 【幢】【座】 層 單位 號。其中業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積為 平方米，位于 【幢】【座】 層 單位 號。
（注：物業服務用房為多處時，可根據實際情況增加以上內容）

第二部分 物業專有部分交付、使用、維修和管理
三、業主在辦理房屋交付手續前，應當向建設單位領取所購房屋的“業主一卡通”，與銀行、建設單位簽訂前期物業服務費托收協議，并按照前期物業服務合同約定的費用標準在“業主一卡通”內預存 個月（不超過12個月）的物業服務費。
四、物業專有部分維修、使用和管理
（一）業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得侵害其他人的合法權益，遵守供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相關規定。
業主、物業使用人在使用專有部分時應當遵守《北京市城鎮房屋建筑使用安全綜合治理辦法》等有關法律法規和規章的規定。
物業保修期滿后，業主自行承擔其物業專有部分的維修養護責任。因維修養護不及時或者未采取措施消除物業安全隱患給其他業主造成損失的，應當承擔相應責任。
（二）業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業。確需改變物業規劃用途的，應當依法辦理相關手續。
業主、物業使用人應當按照規定合理使用水、電、氣、熱等設施設備，不得擅自拆改。
（三）業主、物業使用人應當按照設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，應當與建設單位協商確定合理位置，并做好噪音預防及冷凝水處理。
（四）建設單位需要進入專有部分對物業共用部分進行維修、養護、更新、改造時，應當提前通知相關業主、物業使用人，相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合，造成專有部分損失的，責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。
建設單位確實無法通知業主、物業使用人的，應當在公安部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和其他業主的監督下，先行進行維修，事后應當及時通知相關業主、物業使用人，并做好善后工作。
（五）業主出租或者轉讓專有部分的，應當遵守房屋租賃以及房屋轉讓的有關規定，告知承租人和買受人本臨時管理規約的內容，并將出租及轉讓情況告知建設單位。
第三部分 物業共用部分使用、維修和管理
五、業主對物業共用部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。
六、業主、物業使用人等在使用物業共用部分時，應當遵守建設單位根據《前期物業服務合同》制訂的物業共用部分使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度。
因使用人不當使用給物業共用部分造成損害的，責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。
七、建設單位應當按照《前期物業服務合同》的約定，對物業共用部分進行日常維修、養護、運行和管理。
八、業主、物業使用人在使用物業共用部分時，還應當遵守下列約定：
（一）寵物飼養：業主、物業使用人應當遵守《北京市養犬管理規定》， 。
（二）車輛停放：業主、物業使用人應當與停車管理單位簽訂停車管理協議，按位停車；在小區地面行駛時，要注意減速避讓行人； 。
占用消防通道的，停車管理單位應當勸阻；拒不改正的，停車管理單位應當及時報告消防主管部門。
（三）電梯使用：業主、物業使用人應當遵守《乘梯須知》，
。
（四）陽臺封閉：
。
（五）太陽能熱水器安裝：
。
（六）
。
（七）
。
九、業主應當按照規定交存住宅專項維修資金，按照《前期物業服務合同》的約定繳納物業服務費用。
十、為維護物業管理區域安全秩序，秩序維護人員可以對陌生來訪人進行詢問并登記來訪情況，業主、物業使用人應當告知來訪人予以配合。
發生火險、盜竊、人身傷亡等安全事故的，業主、建設單位應當向公安機關反映有關情況。建設單位應當配合公安機關的調查取證，監控錄像保存等應當符合有關規定。
十一、建設單位對業主、物業使用人出現的不符合物業共用部分使用要求的行為，可以采取批評、規勸、 等方式予以勸阻。
十二、建設單位不得擅自利用業主依法享有的物業共用部分進行經營活動。
建設單位應當于每年第一季度公示上一年度前期物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況。
第四部分 前期物業服務
十三、建設單位承擔本物業管理區域前期物業服務責任。具體物業服務事項、服務標準和物業服務費用標準等按照《前期物業服務合同》約定執行。
第五部分 裝飾裝修
十四、裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業以及建設單位應當遵守《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設部令第110號）等法律、法規、規章的規定。
十五、裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向建設單位申報登記。建設單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業。
十六、法定休息日、節假日全天及工作日12時至14時、18時至次日8時，禁止在已竣工交付使用的住宅樓內進行產生噪聲的裝修作業。在其他時段內進行裝修作業的，應當采取措施，減輕對周圍生活環境的干擾。
建設單位應當將裝飾裝修的時間要求、地點等情況在業主所在樓內公示。
十七、建設單位應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。裝修人不得拒絕和阻礙建設單位依據住宅室內裝飾裝修管理服務協議的約定，對住宅室內裝飾裝修活動的監督檢查。
裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，建設單位應當及時告知并勸阻；拒不改正的，建設單位應當及時向有關主管部門報告，并在物業管理區域內公示。
十八、業主、物業使用人因裝修房屋影響物業共用部分正常使用的，應當及時恢復；給其他業主、物業使用人造成損失的，應當承擔賠償責任。
十九、其他：
（注：參照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，中華人民共和國建設部令第110號）

第六部分 首次業主大會會議籌備
二十、物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會；占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。
二十一、建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用
籌備組可以與建設單位協商所需費用的具體事項(包括打印、復印相關材料的費用，必要的通訊和交通費用等)和數額。
第七部分 物業項目查驗交接
二十二、業主共同決定解除前期物業服務合同并且確定物業管理方式的，建設單位應當與全體業主就物業共用部分進行查驗交接。具體方法按照北京市物業項目交接有關規定執行。
二十三、物業共用部分經查驗符合相關標準，不免除建設單位按照國家規定和買賣合同約定的保修期限、范圍等應當承擔的保修責任。

第八部分 爭議解決
二十四、業主、物業使用人和建設單位在物業使用、管理中產生矛盾糾紛時，可以提請物業管理糾紛人民調解組織調解處理，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
二十五、違反本臨時管理規約或者有關法律法規規章的規定，造成其他權利人人身傷害、財產損失的，責任人依法承擔賠償責任。
二十六、物業使用人違反本臨時管理規約的，業主承擔連帶責任。
第九部分 附則
二十七、本規約所稱物業使用人，包括房屋承租人、共居人等。
二十八、本規約由業主、建設單位各持一份。
二十九、物業管理區域內，建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，由建設單位享有業主權利、承擔業主義務。
三十、相關行政管理部門在依法執行公務需要進入物業管理區域時，各相關主體應當予以配合。
三十一、本規約作為房屋買賣合同的附件，自該物業項目首個買受人簽字承諾之日起生效，至業主大會制定的管理規約生效之日起終止。
 

承 諾 書

本人是 （小區名稱） （樓號、房號）的買受人，已經詳細閱讀并承諾遵守《 臨時管理規約》。

業主（簽章）：

年 月 日