海安縣縣城規劃區物業管理實施意見（試行）

海政發[2009]35號

第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等法律法規，結合實際，制定本意見。

第二條 物業管理遵循“屬地管理、條塊結合、以塊為主”的原則。

第三條 本縣縣城規劃區內的物業都要逐步建立業主自治與物業服務企業專業服務相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制，鼓勵組建行業協會。

第四條 縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）負責縣城規劃區內物業管理工作，主要職責是:

（一）研究擬定物業管理相關政策規定;

（二）住宅專項維修資金歸集、監管以及使用的審核和備案管理工作;

（三）物業服務企業的監督管理工作并參與資質審核；

（四）外來（本地）物業服務企業的登記備案；

（五）物業管理項目招投標的指導備案及前期物業管理采用協議方式選聘的批準;

（六）依法查處物業管理活動中的違法行為;

（七）業主委員會的備案工作，指導制定業主大會議事規則、管理規約等物業管理制度，及時糾正業主委員會不適當的行為;

（八）履行物業管理法律法規規章規定的其他職責。

縣城市管理局建立物業管理服務中心，負責縣城規劃區物業管理的日常工作。

第五條 海安鎮、城東鎮（開發區）及所屬街道辦事處負責本區域住宅區（含單幢、零散物業、拆遷安置房等所有物業）屬地管理工作。主要職責是：

（一）參與本轄區內新建住宅項目的規劃建設和竣工驗收;

（二）會同有關方面劃定社區物業管理區域，做好新建居住小區的交接管理；

（三）指導監督業主委員會的建立、改選和換屆工作，參與選聘物業服務企業的招投標管理，組織物業服務質量的檢查考評；

（四）建立健全信訪投訴處理機制，協調處理業主委員會、業主與物業服務企業之間的物業服務矛盾，及時化解因物業服務等方面引發的糾紛，協助相關職能部門，做好住宅區違法建設拆除、環境污染治理、治安防范和交通秩序等執法工作，協調解決物業管理和社區建設中的綜合性問題。

社區居委會配合鎮、街道協助做好社區物業管理的落實工作；參與業主大會、業主委員會籌建、改選的組織工作，指導業主委員會選聘物業服務企業或者建立社區服務組織，調處物業管理服務中的矛盾糾紛，協調指導業主自治組織和物業服務企業做好小區綜合治理工作，制止破壞公共管理秩序和損害業主共同利益的違法違章行為并及時向有關行政執法機關反映。

第六條 縣政府建立縣城物業管理聯席會議制度，由縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）牽頭召集，縣公安、建設（規劃）、環保、國土、財政、物價、工商等部門和海安鎮、城東鎮（開發區）負責人參加，協調推進條塊結合?？h聯席會議制度各成員單位應當依據各自職能，分工協作，密切配合，共同抓好物業管理的相關工作。各相關職能部門要加大執法監管力度，對小區內違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經營、污染環境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結構等違法行為，要依法從嚴查處，維護小區正常的公共管理秩序。

第七條 業主在物業活動中享有以下權利和義務:

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

（二）提議召開業主大會會議，提出建議;

（三）參加業主大會會議，行使投票權，享有被選舉權和監督權;

（四）遵守規約，執行決定的義務;

（五）按標準和要求交納資金、費用的義務;

（六）法律、法規規定的其他權利和義務。

第八條 開發單位、房地產開發企業（以下統稱開發建設單位）在報送小區規劃設計方案時應當按小區建筑面積4‰的標準規劃物業管理用房，新建小區原則上不少于80平方米；配備依法應有的公共設施（包括車庫、車位、車棚、公共綠地、環衛設施、技防、消防、文化體育設施等），并按規定明確具體位置。未規劃、規劃設計不符合規定比例及要求的，縣建設（規劃）局不予核發建設工程規劃許可證。

物業管理用房由開發建設單位無償提供，其產權屬該住宅區全體業主所有，物業管理用房未經業主大會同意不得改變用途。

業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，開發建設單位不得出售或轉讓。

縣建設（規劃）局、縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）應及時聯系通報新批工程項目，聯合放線。

第九條 開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

鼓勵建立物業服務履約保證金制度。

物業服務企業的資質應按國家、省有關規定登記和備案，不得采取借用資質和掛靠的形式在我縣從事物業管理活動。

物業服務合同解除或終止時，物業服務企業應按有關規定與業主委員會和街道、新選聘的物業服務企業做好交接工作。

第十條 新建小區的前期物業管理，實行開發建設單位與物業管理相分離的制度，應通過招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。對確需采用協議方式確定物業服務企業的，應依法報縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）審查批準。物業招投標前，應將相關材料報縣城市管理局（縣城市管理行政執法局），縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）負責參與招投標物業服務企業的資質審查把關，指導招投標工作。

鼓勵開發建設單位選聘物業服務企業提前介入項目的開發建設，對物業項目的規劃設計、設施配套、施工安裝、房屋交付等事項，結合物業管理的特點提出建議。開發建設單位在辦理商品房預售許可證或商品房現售備案之前，應將前期物業服務合同、臨時管理規約、小區配套建筑及設施設備的清單等資料報縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）備案，并在商品房銷售時將上述資料向商品房買受人明示。

新建住宅物業出售時，開發建設單位應當與物業買受人簽訂前期物業服務協議。該協議中約定的物業具體服務事項、服務質量要求、服務費標準及其它事項應與物業服務企業和開發建設單位之間簽訂的前期物業服務協議中有關內容相一致。

第十一條 建立聯合竣工驗收制度。住宅小區在竣工驗收時，縣建設（規劃）局牽頭，縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）及所屬鎮、街道辦事處等有關單位共同參與，對未按規劃要求建設物業管理用房、配備公共設施的，不予驗收交付使用，同時限期整改。

第十二條 住宅小區未能通過驗收的，由縣建設（規劃）局、縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）責令限期整改，逾期未整改到位的，依法查處。

第十三條 驗收合格的住宅小區，開發建設單位應按照規定將物業及檔案資料在縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）的監督指導下向物業服務企業和業主委員會移交。未及時移交、不移交和不按要求移交的，由縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）依法予以處罰。

第十四條 物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅物業服務收費實行政府指導價。

非普通住宅、別墅、辦公房、廠房、營業性用房、其它住宅、代收代辦費、特約服務費等物業服務費實行市場調節價，縣物價局、縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）或行業協會定期公布市場平均價格水平。

第十五條 普通住宅前期物業管理公共服務收費標準由縣物價部門核準。

第十六條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、環衛、有線電視等公用事業單位向業主或者物業使用人提供的服務，應當按戶計量，直接向最終用戶收取有關費用。任何單位不得強行要求物業服務企業代收代繳有關費用，確需委托的，應當與物業服務企業簽訂委托合同，實行有償服務。物業服務企業代收代繳有關費用時，不得價外加價，也不得向業主另外收取手續費用。

第十七條 業主或物業使用人裝飾裝修物業時，應遵守國家、省和市有關裝飾裝修的管理規定，應當事先告知物業服務企業，并與其簽訂物業裝飾裝修管理服務協議。

物業裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容：

（一）裝飾裝修工程的實施內容;

（二）裝飾裝修工程的實施期限;

（三）允許施工的時間;

（四）廢棄物的清運與處置;

（五）物業外立面設施、防盜窗、空調及太陽能等安裝要求;

（六）禁止行為和注意事項;

（七）違約責任;

（八）其他需要約定的事項。

物業服務企業應當按照物業裝飾裝修管理服務協議實施管理。發現違反協議和有關規定的行為，應當立即制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關部門依法處理。

第十八條 開發建設遺留問題由相關單位督促開發建設單位妥善處理；因物業服務質量引發的矛盾和糾紛由縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）和街道督促物業服務企業及時妥善處理。

業主應按照物業服務合同約定足額交納物業服務費（未售出的或尚未交給物業買受人的物業由開發建設單位按規定交納物業費），業主委員會要協助物業服務企業督促催繳。

第十九條 依據規定籌集的住宅專項維修資金屬全體業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第二十條 專項維修資金由開發建設單位根據《關于海安縣住宅專項維修資金收取及管理辦法》的標準，在商品房銷售時統一代收后集中解繳至縣財政局專用帳戶。專項維修資金的交存、管理和使用按建設部《住宅專項維修資金管理辦法》實施。

建立健全查詢制度，住宅專項維修資金管理部門應以物業管理區域為單位設立數據庫，按房屋戶門號設分戶帳；在國庫單一賬戶體系下設立專戶，?？顚Ｓ?，定期公布使用情況。

縣財政、審計、監察部門對專項維修資金的交納、歸集、管理、使用加強監督。

第二十一條 新建商品房的開發建設單位應當在辦理新建商品房屋所有權初始登記前，足額交納代收的住宅專項維修資金；未出售商品房的維修資金由開發建設單位代交。在辦理商品房所有權初始登記時，應當向房地產登記部門提供交款憑證，未交納或未足額交納的不得發放房屋產權證。

原開發建設單位未按規定交納專項維修資金的，應連同滯納金進行補交；專項維修資金挪作他用的，由縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）責令限期改正，逾期不改正的，加收滯納金并予以處罰。

第二十二條 進一步強化物業服務行業監管，規范市場準入。

縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）應逐步引進縣外成熟的、資質高、服務優、信譽好、業績佳的物業服務企業參與我縣物業市場競爭，推動物業服務行業健康發展。

參與縣城規劃區物業管理活動的縣內外物業服務企業（含參與招投標），應當及時將相關材料送縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）審核備案。

第二十三條 未按規劃建設到位的物業，限期開發建設單位整改到位，無法改正到位的，應當繳納補建價款并由縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）依法處罰。補建價款納入財政專戶管理，專項用于該小區的物業服務及配套公共設施的完善。

按規定建設的老舊小區，其功能完善由縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）、縣建設（規劃）局牽頭，海安鎮、城東鎮（開發區）具體組織實施。按照統一規劃，分步實施的原則，各鎮制定整治計劃，逐年進行解決。所需經費由縣、鎮兩級財政以及街道、業主、開發建設單位等多方籌集。

縣建設（規劃）局根據城市總體規劃要求，本著尊重歷史、面對現實、實事求是的原則，對老舊小區的整合、改造進行規劃完善。

第二十四條 縣城規劃區內住宅小區應依法召開業主大會，成立業主委員會，按照有關程序選聘物業服務企業，實施分級物業服務，其收費標準，由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在物業服務合同中約定。對暫不具備條件的，由街道和社區建立小區物業服務組織，實施物業服務或者采取“樓幢管理”模式，落實以保潔、保綠、保暢為主要內容的基礎性管理。規模較小及分布零散的住宅區，可并入相鄰小區，實施一家管理，其收費標準參照相關文件規定，報縣物價局、縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）核定后執行。

第二十五條 物業服務企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策，政府扶持物業服務行業，物業服務企業享受下列稅費優惠政策：

（一）物業服務企業新增的崗位中，當年新招用持《再就業優惠證》人員與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險的，經縣勞動和社會保障局審核，按實際招用人數，予以定額依次扣減當年實際營業稅、城市建設維護稅、教育費附加和企業所得稅優惠。

（二）對物業服務企業在新增加的崗位中使用上述人員，符合條件的按實際招用人數，享受社會保險補貼。

國家今后對稅收制度進行改革和下崗再就業優惠政策調整，按規定執行。

（三）供電、供水等部門對物業服務企業及物業小區內公共服務項目的收費應按有關規定給予優惠。

（四）對老舊住宅小區、農民安置房提供物業服務的企業，政府扶持五年，三年期內地方規費全額減免、稅收留成部分全額返還，后兩年減半征收。享受優惠政策的物業服務企業，其優惠部分應用于小區公共設備、設施的建設和改造。普通住宅物業服務企業利潤最高不超過8%。

第二十六條 對物業管理區域內未經建設（規劃）部門審批進行建設的建筑物、構筑物或其它設施以及違反市容環境衛生、市政管理、綠化管理等法律、法規、規章規定的行為，物業服務企業和業主委員會應當及時以書面形式予以制止，制止無效時，應當向縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）報告，由其依法處理；違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》進行室內裝修、拆改房屋原結構的由相關部門依法處理。

第二十七條 物業服務企業除承擔合同義務外，還需要承擔法律法規賦予的其他法定義務，提倡物業服務企業開展多種形式的便民有償服務。

第二十八條 縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）應加強對物業服務活動的監管，積極開展示范小區、優秀物業服務企業評比活動，對表現突出的給予表彰和獎勵。物業服務企業不按有關法律法規的規定或不按服務合同約定從事服務和履行義務的，縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）應限令其立即整改，并依法予以查處。

縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）建立對兩鎮、街道及各成員單位履職情況的專項考核評比制度。兩鎮、街道及各成員單位應將物業管理履職情況納入年度目標考核。

開發建設單位不按規定和要求從事房地產活動的，由縣建設（規劃）局、縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）按國家相關法律法規限期改正和行政處罰。

對無正當理由拒繳、欠繳物業服務費的業主，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

建立機關、事業單位工作人員欠費抄告制度，把干部職工支持參與物業管理和及時繳納物業服務費用的情況，作為機關作風建設與創建文明單位的重要考核內容。

特困、低保家庭足額交納物業管理費確有困難的，由街道、社區負責協調解決。

第二十九條 縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）和街道辦事處應當建立投訴受理制度，接受業主委員會、業主、物業使用人和物業服務企業等對違反法律規定和本意見行為的投訴。投訴接待的地點、時間應予以公布。

第三十條 對不認真履行本意見規定的相關職責的行政機關及其工作人員，依據法律法規及相關的過錯責任追究制度進行處理。

第三十一條 本實施意見由縣城市管理局（縣城市管理行政執法局）負責解釋。

第三十二條 本意見自公布之日起施行。