張家界市物業服務收費管理實施細則

張家界市物價局 張家界市房地產管理局

關于發布《張家界市物業服務收費管理實施細則》的通知

各縣（區）物價局、房地產管理局：

為進一步規范物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，逐步建立市場化、社會化、專業化的物業管理機制，促進我市物業服務健康、有序發展，根據《價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》和《湖南省服務價格管理條例》的規定，參照《湖南省物業服務收費管理實施辦法》，結合張家界市實際，制定了《張家界市物業服務收費管理實施細則》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

附：《張家界市物業服務收費管理實施細則》

二○○八年十二月二日

附：

張家界市物業服務收費管理實施細則

 

第一條 為進一步規范我市物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，逐步建立市場化、社會化、專業化的物業管理機制，根據《價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《湖南省服務價格管理條例》和參照《湖南省物業服務收費管理實施辦法》的規定，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條 本實施細則適用于本市行政區域內實施公共性物業管理的服務收費。

本實施細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對住宅、非住宅房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，提供其它與委托人生活、公眾服務相關的服務，向業主（使用人）所收取的費用。

第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第四條 物業服務收費實行統一政策、分級管理。

市、縣（區）政府價格行政部門會同同級房地產行政部門負責當地行政區域內物業服務收費的日常管理和監督工作。

第五條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有承擔的物業服務計費方式。

第六條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

第七條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，包括二次供水、加壓設備的維護保養費用、電梯（中央空調）的運行維護費用、消防、監控、智能化等設施的運行費用；

3、用于物業管理辦公費用和固定資產折舊費用；

4、物業管理區域環境衛生清潔費用；

5、物業管理區域綠化養護費用；

6、物業管理區域秩序維護費用；

7、公用水電費用；

8、物業共用部位、共用設施設備維護費用；

9、開展必要的社區文體活動的費用；

10、經物業服務合同約 定或業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第八條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

第九條 物業服務收費采取酬金制方式的，可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計，審計費用列入成本開支。

物業管理企業應當向全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況，同時接受業主或者業主大會的質詢。

第十條 物業服務收費，根據物業管理企業所提供服務的性質、項目、內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價管理。

第十一條 物業服務費用采用包干制的，住宅區公共物業服務收費實行政府指導價管理。住宅區公共性物業服務收費，是指物業管理企業對住宅區的清潔衛生、綠化養護、秩序維護，房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理等提供服務所收取的費用。

物業管理區域清潔衛生，是指對住宅區內道路、樓宇內公共走廊、通道、電梯間、停車場、公用廁所的清掃保潔，室外上下水管道的清理，化糞池（井）的淤塞清掏，蓄水池（水塔）的定期清洗消毒以及垃圾清運至轉運站等。

物業管理區域綠化養護，是指對住宅區域栽種的花草、樹木、園林小品的定期修剪、噴藥、澆水，美化管理區域環境等。

物業管理區域秩序維護，是指配備專職人員值勤巡邏，維護管理區域正常生活秩序等。

房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，是指對住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等和住宅區內或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的公用下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設施、道路、圍墻、路燈、溝渠、池、井、非經營型車場車庫、公益性文體設施以及設備設施使用的房屋等維修、養護、管理，以保障其處于正常運行或良好備用狀態。不包括上述房屋及配套的設施設備和相關場地的大修、中修和更新改造。

第十二條 物業服務費用采用酬金制的，及別墅小區、辦公寫字樓、工業、商業等非住宅物業服務收費，均實行市場調節價管理，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定收費項目、收費標準和收費方式。

特約服務費實行市場調節價管理，收費標準由服務的提供方和接受方約定。特約服務費是指物業管理企業接受個別業主委托，為其提供公共性物業服務合同以外的服務所收取的費用。

物業管理企業向委托人提供的其它物約服務，其服務收費由雙方當事人遵循公平、自愿的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。

各級價格、房地產行政部門應加強對實行市場調節價管理的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定收費及有關事項。

第十三條 住宅區前期物業管理的公共性物業服務收費實行政府指導價。物業管理企業或開發建設單位應到所在地價格行政部門和房地產行政部門辦理前期物業管理收費申報登記。開發建設單位與物業買受人的買賣合同應當包含符合本規定的書面的前期物業服務合同，約定物業服務內容、服務規范、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

鼓勵開發建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業管理企業，以招投標方式確定的物業服務收費應當報當地價格行政部門和房地產行政部門備案。價格行政部門和房地產行政部門應加強對招投標過程及之后價格行為的監督和指導，及時糾正和依法查處各種違規違法行為。

實行政府指導價的前期物業管理住宅區，因開發建設單位原因分期開發、分批交付使用，給先期入業主造成噪音、粉塵等環境污染的，業主交納的公共性物業服務費應低于規定標準，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。

第十四條 業主大會、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效后，前期物業服務合同終止，具體收費標準由業主大會、業主委員會與物業管理企業根據平等互利、質價相符的原則在政府指導價范圍內通過物業服務合同約定。

第十五條 物業管理區域內的車輛停放服務收費，按照政府價格行政管理部門的有關規定執行。其中住宅區內設有固定停車場、停車棚或經業主大會同意劃定的固定停車位，并有專人看管的，方可收取車輛停放服務費。車輛停放服務收費實行政府指導價，由政府價格行政部門管理。

第十六條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第十七條 業主（使用人）對房屋進行裝修，裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理企業申報登記。裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，物業管理企業按照室內裝飾裝修管理服務協議可向業主（使用人）收取以下費用：

（一）裝修管理服務費：按房屋建筑面積裝修工期在裝修完工后一次性向業主收取。裝修管理費主要用于裝修期間各種設備、設施的能源消耗、裝修管理服務、各種資料的制作等的費用。

（二）裝修垃圾清運費：業主委托物業管理企業清運裝修產生的垃圾，清運費標準由業主和物業管理企業協商確定。

（三）出入證件工本費：物業管理企業對出入人員實行證件或登記查詢管理的小區，可對裝修工人出入實行持證限期管理，并收取證件工本費。

（四）裝修押金：根據住宅室內裝飾裝修管理服務協議一次性向業主或裝飾裝修企業收取。裝修押金用于補償裝修期間損壞的共同部位（公共走廊、墻面等）設施設備修復和承擔違約責任，其余部分在裝飾裝修工程完成，物業管理企業驗收認可、無損壞或違約情況的，業主使用兩個月后，全額退回。

除上述費用外，物業管理單位不得收取諸如電梯使用費、樓道維修費等與裝修相關的其它任何費用。

收取的裝修押金由物業管理企業專戶儲存，開發建設單位進行監管，不得挪作他用。賬冊和退回情況每月向房地產行政部門申報一次，并在小區進行公示。

第十八條 有關單位向物業管理區域內提供水、電、煤（燃）氣、熱、電訊、有線電視等服務，凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執行規定的收費標準，不得亂加價、亂收費，并直接向最終用戶收費。需要委托物業管理企業代抄表、代收費的，委托單位應當與物業管理企業簽訂委托代收、代繳合同，并向物業管理企業支付不超過5%的代理服務費。

第十九條 非常用的公共設施如備用電源、柴油機發電機組、自備供水加壓泵、消防設施等專項服務，其服務方式、時間和收費標準應在物業服務合同中約定。

第二十條 物業管理區域內公共設施專項用電要實行管理區內分類分表計算，業主（使用人）共同負擔的原則。管理區內路燈、樓梯間照明用電、電梯運行電費在公共性服務費中列支；管理區內裝飾用彩燈、射燈等用電費用由業主（使用人）共同負擔。

為供熱、中央空調等動力設備發生的能源費用、運行維護費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業主（使用人）收取。

第二十一條 物業服務費按照法定產權面積計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積；未辦理房產證的，按購房合同標明的建筑面積計算。另有約定的從其規定。

物業服務費由物業管理企業向業主收取。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

物業驗收合格后，已辦理入住手續的物業，物業服務費由物業買受人交納；物業驗收合格后，開發建設單位根據購房合同要求，書面通知買受人辦理入住手續，物業買受人無正當理由，拖延辦理入住手續的，物業管理費從開發建設單位書面通知買受人辦理入住手續的次月開始計收，由物業買受人交納。

已辦理入住手續但未入住或未使用的物業，物業服務費按規定標準扣除清潔衛生費用后交納，具體扣除標準由物業管理企業與業主大會、業主委員會協商確定。

物業服務費按月計收，經雙方約定可以預收，但預收期限一般不得超過十二個月。

第二十二條 實行政府指導價格管理的物業服務，按省建設行政部門、省價格行政部門統一制定物業管理服務收費服務等級標準（見附表一），省價格行政部門、省建設行政部門統一制定全省住宅小區公共性物業服務等級基準價、浮動幅度及其他有關收費指導標準（見附件二）執行。

市、縣（區）價格行政部門會同房地產行政部門可結合當地實際，聽取包括業主代表的意見后，根據當地物業服務成本、法定稅費和物業管理企業不超過8%的利潤率，在省統一制定的公共性物業服務基準價和浮動幅度內，制定當地的公共性物業服務收費指導標準，并定期公布。

物業管理企業和業主大會、業主委員會可在物業服務指導標準的基礎上，根據小區規模、服務質量（獲省級優秀物業管理項目或優秀企業稱號及住戶滿意度等情況）、物業新舊程度等因素，在上下20%的幅度內確定實際執行標準。

第二十三條 實行政府指導價的前期物業管理服務收費應由物業管理企業向所在地價格行政部門和房地產行政部門申報登記，實行政府指導價的其余物業管理服務收費由物業管理企業向所在地價格行政部門和房地產行政部門備案登記。

申報登記備案的程序為：物業管理企業根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向市、縣價格行政部門和房地產行政部門申報，填報《住宅小區公共性物業服務費申報登記備案表》（見附表四），提供物業管理資質證書、工商營業執照等有關資料（存復印件），由價格行政部門和房地產行政部門現場查驗，核定相應等級檔次的收費標準。其中經小區業主大會或業主委員會同意的收費標準，價格行政部門和房地產行政部門可不進行現場查驗，直接在《住宅小區公共性物業服務費申報登記備案表》相關欄目內簽署備案意見。

物業管理企業與業主委員會或全體業主完成商定事項，簽訂物業服務合同后，按下列程序辦理服務收費手續， 申報收費和辦理《湖南省服務價格登記證》，并提供以下資料（一式二份）：

1、物業服務收費書面申請報告；

2、《物業管理企業資質證書》復印件；

3、《企業工商營業執照》復印件；

4、《企業稅務登記證》復印件；

5、《住宅小區公共性物業服務申報登記備案表》；

6、《物業管理合同》或《前期物業服務協議》；

7、《住宅小區車輛停放服務費申報登記表》（未收取車輛停放服務費的可不報）；

8、其他相關資料。

第二十四條 機關事業單位辦公樓、住宅小區的物業服務，應盡快推行社會化改革，將物業服務補貼貨幣化。物業服務尚未實行企業化經營的，原則上不得收費。依照有關規定推行物業服務社會化改革需要收費的，應明確過渡收費期限，經當地同級價格行政部門會同當地同級機關事務管理部門和當地房地產行政部門同意，并參照上述申報登記備案程序辦理。

第二十五條 物業服務收費實行價格登記證和收費公示制度。凡屬政府指導價的物業服務收費，物業管理企業應持經價格行政部門和房地產行政部門簽署意見的《住宅小區公共性物業服務費申報登記備案表》，向價格部門辦理《湖南省服務價格登記證》，憑證到地稅部門領取收費票據，憑證憑票方可收費。

物業管理企業應在物業管理區域內的顯著位置，將物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準（含基準收費標準、允許浮動幅度、實際收費標準）和代收的水、電、氣、通訊、有線電視等收費項目、收費標準以及收費依據、價格舉報電話12358等進行公示。對需由業主（使用人）分攤的費用，應當公布具體的分攤原則及計算方法，接受業主的監督和質詢（規范式樣見附件六）。

第二十六條 物業管理企業按規定向業主或使用人收取了物業服務費的，其它任何單位和個人不得再重復收取性質相同的費用。

未經委托人委托，物業管理企業自行提供服務，需收取費用的，委托人有權拒付。

第二十七條 物業管理企業不承擔收取自身不提供管理或服務的費用。社區及有關部門（單位）在物業管理區域內向業主（使用人）收取費用的，須持合法有效文件自行向業主（使用人）收取。

第二十八條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。對同一物業管理區域內相同的物業，禁止價格歧視，物業管理企業不得區分業主身份實行不同的收費標準。

物業管理企業將物業服務合同中部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

第二十九條 物業管理企業不得向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用。也不得向業主（使用人）收取未予標明的任何收費、押金、保證金等費用。

第三十條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納本金及滯納金；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主（使用人）須結清物業服務費用。

第三十一條 價格行政部門會同房地產行政部門，應當加強對物業管理企業的服務收費項目、內容、標準的監督。

物業管理企業有下列行為之一者，由價格行政部門或房地產行政部門依據《價格法》、《物業管理條例》、《湖南省服務價格管理條列》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰：

1、擅自提高收費標準的；

2、擅自設立收費項目亂收費的；

3、不具備物業管理服務資質實施收費的；

4、應辦理而未辦理《湖南省服務價格登記證》實施收費的；

5、不按規定實行明碼標價或收費公示的；

6、提供服務質價不符的，只收費不服務或多收費少服務的；

7、法律、法規明令禁止的其它不正當價格行為。

第三十二條 價格行政部門、房地產行政部門未按《價格法》、《物業管理條例》和本實施辦法管理和監督物業服務收費的，由上級價格行政部門、房地產行政部門糾正，并依法對有關責任人做出處理。

第三十三條 本實施細則由市物價局、市房地產管理局負責解釋。自2009年1月1日起執行。

附件：

1、湖南省物業管理服務收費服務等級標準

2、張家界住宅小區公共性物業服務基準價、浮動幅度及其他有關收費指導標準

3、張家界市城區住宅小區車輛停放服務收費指導價格標準

4、住宅小區公共性物業服務費申報登記備案表

5、住宅小區車輛停放服務費申報登記表

6、××小區物業服務收費公示牌（式樣）

附件2：張家界市住宅小區公共性物業服務基準價、浮動幅度及其他有關收費指導標準

單元：元/m²

 

附件三：

張家界市城區住宅小區車輛停放、保管服務收費指導價格標準
單元：元