杭州市以人民調解方式化解住宅小區物業糾紛的指導意見

(市司法局 二〇一〇年一月十九日)

　　為充分發揮人民調解在預防、化解物業糾紛中的作用，根據《杭州市人民調解條例》、《中共杭州市委杭州市政府關于進一步加強住宅小區綜合管理的若干意見》(市委〔2009〕14號)等相關規定，現就以人民調解方式化解住宅小區物業糾紛提出如下指導意見：

　　一、指導思想及工作原則

　　(一)人民調解是指人民調解組織依據法律、法規、規章、政策以及社會公德，通過說服教育和勸導協商的方法，在當事人雙方自愿平等和互相諒解的基礎上，解決民間糾紛的活動。人民調解具有便民利民、程序靈活、效率高、成本低、不傷和氣等特點和優勢，在預防化解民間糾紛、維護社會和諧穩定等方面具有十分重要的作用。

　　(二)化解住宅小區物業糾紛，要堅持以科學發展觀為統領，按照構建和諧社會的總要求，充分發揮人民調解的優勢作用，加大物業糾紛的預防和調處力度，促進人民調解、行政調解、司法調解相互銜接，努力實現將物業糾紛化解在基層的工作目標，力爭“小事不出小區、社區，大事不出鄉鎮(街道)”。

　　(三)人民調解組織調解物業糾紛，應當以國家法律、法規、規章、政策為依據，形成預防為主、調防結合、案結事了的人民調解工作機制，遵循自愿、依法、合理、合情和尊重當事人訴訟權利的原則。

　　二、調解組織設置及工作職責

　　(一)實行物業管理和社區化準物業管理的住宅小區，可新設立住宅小區物業糾紛人民調解組織，負責本小區物業糾紛的受理、調解，并積極促進糾紛雙方的和解。住宅小區物業糾紛人民調解組織受所在社區人民調解委員會的指導，成員一般由所在住宅小區的業主委員會成員、業主(或房屋使用人，下同)、“和事佬”協會成員、物業服務企業職工和社區物業專管員等組成。住宅小區物業糾紛人民調解組織的設立及其人員組成，應當向所在鄉鎮(街道)司法所備案。

　　(二)社區人民調解委員會負責本社區一般性物業糾紛的預防、受理、調解及糾紛信息的排查，開展相關法律、法規、政策的宣傳教育，并接受所在鄉鎮(街道)人民調解委員會的工作指導。

　　(三)鄉鎮(街道)人民調解委員會負責本區域內較復雜物業糾紛的受理、調解等工作，積極協調物業糾紛涉及的相關部門、人員及律師等專業人士參與糾紛的調解，并接受所在區人民調解委員會的工作指導。

　　(四)城區可在現有的區人民調解委員會內設立物業糾紛人民調解工作室，負責受理、調解本區域內影響較大、情況復雜、處理難度較大的物業糾紛。建立區物業糾紛人民調解工作室的，名稱統一為“XX區人民調解委員會物業糾紛調解工作室”，由區司法局聘任1至3名專職調解員負責日常工作。

　　三、調解范圍

　　人民調解組織調解的物業糾紛主要包括：

　　(一)業主之間的糾紛；

　　(二)業主與業主委員會之間的糾紛；

　　(三)業主或業主委員會與物業服務企業之間的糾紛；

　　(四)物業服務企業之間的糾紛；

　　(五)業主、業主委員會與開發建設單位或其他單位之間的糾紛；

　　(六)其他適合人民調解組織調解的物業糾紛。

　　四、調解程序

　　(一)物業糾紛當事人可以向所在地或糾紛發生地人民調解組織申請調解，人民調解組織應當受理。人民調解組織也可以根據單位、群眾的需求或糾紛排查線索主動介入調解，但不得因物業糾紛當事人拒絕調解或調解不成而阻止當事人起訴、申請仲裁等。

　　(二)人民調解組織在調解物業糾紛的過程中，可以相互配合，共同調解。對于住宅小區物業糾紛人民調解組織調解不成的物業糾紛，可引導當事人向所在社區或鄉鎮(街道)人民調解組織申請調解，也可以直接向所在區物業糾紛人民調解工作室申請調解。對于社區、鄉鎮(街道)人民調解組織直接受理的物業糾紛，調解不成的，可引導物業糾紛當事人向所在鄉鎮(街道)人民調解組織或所在區物業糾紛人民調解工作室申請調解。

　　(三)人民調解組織可根據行政機關的相關移交開展物業糾紛調解。調解成功的，制作人民調解協議書；調解不成功的，應當告知當事人向移交機關重新申請處理，實現人民調解與行政調解的銜接。

　　(四)人民調解組織可根據法院訴前引導或委托開展物業糾紛調解。調解成功的，制作人民調解協議書；調解不成功的，應當告知當事人重新向法院提出訴訟申請，實現人民調解與訴訟程序的銜接。

　　(五)人民調解組織調解物業糾紛，一般在1個月內調結。如有特殊情況不能在1個月內調結，經糾紛雙方當事人同意，可以適當延長調解期限，但延長期限一般不超過30日。

　　(六)經人民調解組織調解的物業糾紛，當事人達成調解協議的，應當制作人民調解協議書。調解協議對雙方當事人具有法律約束力，當事人應當認真履行。

　　五、工作要求

　　(一)積極構建住宅小區物業糾紛調解“四級網絡循環運行+專業律師參與+訴調銜接”的工作運行機制，即形成住宅小區、社區、鄉鎮(街道)和區物業糾紛人民調解組織等四級調解網絡；以組建物業糾紛人民調解律師顧問團、開展“律師進社區”活動等形式，廣泛吸納律師等專業人士參與物業糾紛調解；加強人民調解、行政調解、司法調解和社會力量的有機結合，有效提高解決物業糾紛的效果和效率。

　　(二)堅持依靠現有人民調解骨干力量與動員社會力量廣泛參與相結合的原則，充實物業糾紛人民調解組織的力量。加大對物業糾紛專兼職調解員、社區物業專管員、“和事佬”協會成員的專業知識、調解技巧、物業相關法律法規及政策等的培訓力度，不斷改善人民調解員隊伍的專業結構。

　　(三)加強對以人民調解方式化解物業糾紛工作的指導，建立物業糾紛引導和信息報送等制度。各人民調解組織應當定期排查轄區內的物業糾紛，對容易造成一定社會影響的物業糾紛，應當及時報告所在地黨委、政府。

　　(四)加強對以人民調解方式化解物業糾紛工作的物質保障，完善人民調解“以獎代補”制度。根據經濟社會發展需要，將物業糾紛專、兼職調解員和“和事佬”協會成員等納入“以獎代補”對象范圍，實行“固定補貼”與“一案一補”，并切實保障司法行政部門對人民調解工作的指導、培訓和表彰所需經費到位。

　　(五)各級政府應當重視和支持以人民調解方式化解物業糾紛工作。司法、房管、信訪等部門要相互配合、整合資源、形成合力，推動人民調解與行政調解、司法調解的銜接互動，建立物業糾紛調解長效機制。

　　蕭山區、余杭區及各縣(市)可根據本地實際參照實施。

　　本意見由市司法局負責解釋。