大慶市人民政府關于調整物業管理服務收費標準的意見

慶政發〔2003〕34號

各縣、區人民政府，各中、省直單位，市政府各直屬單位：

為切實減輕我市居民的負擔，建立合理、公平、質價相符的價格體系，全面提高物業行業的管理服務水平，根據2003年第8次市政府常務會議精神，市物價局會同市城市管理行政執法局、市財政局在原物業管理服務收費文件的基礎上，對我市物業管理服務內容及收費標準進行了相應調整。具體意見如下：

一、調整原則

遵循合理、公開、費用與服務相適應的原則，實行分類分級收費。

二、調整內容

（一）成本構成

1.物業管理服務人員的工資、社會保險費和按規定提取的福利費；

2.共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費；

3.清潔衛生費；

4.綠化養護費；

5.物業管理區域秩序維護費；

6.辦公費；

7.共用水電費；

8．物業管理企業固定資產折舊費；

9．物業共用部位、共用設施設備公眾責任保險費；

10．法定稅費。

（二）服務內容

1.公共服務。包括房屋管理、設備設施維修養護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護管理等服務；

2.代辦服務。指代收代繳水、氣、電、熱、通訊、有線電視等費用的服務；

3.特約服務。指為滿足部分業主或物業使用人的需要而提供的服務合同以外的服務項目。

（三）分類分級標準

依據黑龍江省建設廳《關于印發<黑龍江省各類物業分級標準（試行）>和<黑龍江省各類物業分級管理規定>的通知》（黑建房〔2002〕26號）有關規定，分類分級標準如下：

1.住宅：1-4級；

2.高層住宅（商?。?-5級；

3.辦公樓（寫字樓）：1-5級；

4.商鋪：1-5級；

5.高檔住宅、別墅區。

各類物業具體服務內容及服務標準由市物價局會同市城市管理行政執法局以文件形式另行印發。

三、收費標準及核定原則

（一）住宅、高層住宅（商?。┘白≌瑓^內的非住宅物業或與單幢住宅樓相連的非住宅物業均實行政府指導價，在基準價基礎上，物業管理企業與業主大會或經業主大會授權的業主委員會協商，可適當上浮，上浮幅度不得超過5%；在保證本等級物業服務標準的前提下，下浮幅度不得超過10%，但不得造成低價惡意競爭，擾亂物業市場秩序。標準如下：

單位：每平方米 元/月（建筑面積）

等級類別 一級 二級 三級 四級 五級

住宅 1.2 1.1 1 0.9

高層住宅（商?。?1.2 1.1 1 0.9 0.8

高層住宅（商?。┏杖∫陨腺M用外，加收高層供水、供電、消防、電梯等四項費用每平方米0.80元/月（建筑面積）。一層住戶減半收取。

（二）辦公樓（寫字樓）、商鋪、高檔住宅、別墅區實行招標價格或雙方協議價格，并報市物價局備案。協議不成的，由市物價局、市城市管理行政執法局核定指導價，雙方按核定的價格簽訂協議或服務合同。最終收費標準應保證該物業管理項目已評定等級的服務標準。經物業行政主管部門確認，達不到該服務標準的，市價格主管部門將依據有關價格法律、法規進行查處。業主大會、產權單位或經業主大會授權的業主委員會也可以自主選擇是否終止合同。

（三）為業主提供的代辦服務和特約服務，除物價部門規定有統一收費標準外，服務報酬實行市場調節價，由雙方協商，并簽訂服務合同。

物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述專業部門委托代收費用，不得向業主收取手續費等額外費用，也不得代上述專業部門行使其部門職能。

四、其它事項

（一）物業管理服務費中不再包括住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金。該項費用按慶政發〔2001〕45號文件規定進行專項收取并使用。

（二）給排水設施、設備的維修養護費用不再包含在物業管理公共服務費中。此項費用的服務項目包括：對供水管線、閘閥門、地漏、室內排水管、清掃口、室外排水管、污水提升站等設施設備的日常維修養護，對馬葫蘆、化糞池等設備的日常清掏，標準為每平方米3元/年（建筑面積）。

由給排水公司負責該項服務，費用由給排水公司收??；由物業公司提供服務的，該項費用由物業公司收??；由雙方共同提供服務的，在達不成一致意見時，以單體入戶的給水總開關或排水出口的第一個馬葫蘆為界，分為室內和室外部分，具體項目和費用分解如下：

1.室內部分：收費標準每平方米1.26元/年。服務內容包括進入室內排污管、地漏、清掃口等的日常維修、更換、養護。用戶直接操作使用的，如進戶總閥門、水龍頭、洗手盆（池）、便器等設施的維修、更換由用戶負責。

2.室外部分：收費標準每平方米1.74元/年。服務內容包括對小區內給水管線、閥門井、污水管線及提升站的日常維修養護，對馬葫蘆、化糞池的日常清掏等工作。

3.以上為理論上的分界，實際情況若有更明確的分界點，以物業公司和給排水公司共同確定的分界線為準；以上述規定分清各自界限，提供相應服務收取相應費用，可直接收取也可代收，代收的要簽訂代收協議。

（三）物業管理企業提供物業管理服務，進行收費應具備以下條件：

1.物業管理企業資質證書；

2.物業管理行政主管部門核發的管理項目等級證書；

3.在工商行政管理機關登記注冊；

4.在稅務機關進行稅務登記；

5.與業主大會、產權單位或經業主大會授權的業主委員會簽訂的物業管理服務合同；

6.經市物價局收費資格審查，取得《收費許可證》。

（四）物業管理服務費原則上按季度繳納，經雙方同意，也可按年度繳納。

（五）在業主大會或業主委員會未成立之前，物業管理服務收費標準按市城市管理行政執法局、市物價局核定的物業等級和收費標準執行。

（六）已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業管理服務費用由建設單位繳納。

五、執行時間

自2003年1月1日起，除中直企業內部關聯交易價格外，其他一律按本調整意見執行。2003年度已按原收費標準繳納了物業管理服務費的業主，按本標準超收的，其超收部分結轉到下一收費年度。2003年以前欠繳的物業管理服務費按原標準執行。

本意見自實施之日起，原本行政區域內所有部門下發的物業管理服務收費方面的文件一律廢止。待國家、省出臺新的物業管理服務收費文件后，再做相應調整。

二OO三年十月九日