為了規范物業小區業主委員會成立的選舉產生過程，根據國家《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》和《遼寧省物業管理條例》的相關規定，結合我市物業管理工作實際，特制定本操作規程。
一、成立首屆業主委員會
（一）提出申請
住宅區交付使用后入住率達50%以上時，由開發建設單位、物業服務企業或業主代表，向市物業主管部門或街道辦事處提出成立業主委員會的書面意見，并到物業主管部門領取《物業小區業主委員會成立備案登記表》。
（二）組建業主大會籌備組
市物業主管部門或街道辦事處接到成立小區業主委員會的書面意見后，依據國家《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》的規定，由小區所在街道、社區指導該小區物業服務企業或業主進行廣泛宣傳，做好相應工作，并向全體業主發布組建業主大會籌備組的通知，明確籌備組成員候選人報名的條件、地點和時限。由開發建設單位或物業服務企業根據報名人員情況確定籌備組成員，組建業主大會籌備組。業主大會籌備組由開發建設單位或開發建設單位書面授權的物業服務企業和業主代表組成，業主代表采取開發建設單位或物業服務企業提名和業主自愿報名相結合的方式產生，人數以3—5人為宜。
?。ㄈI主大會籌備組工作
業主大會籌備組組建后，依據國家《物業管理條例》和建設部印發的《業主大會議事規程》規定，主要做好以下工作：
一是起草《業主委員會選舉工作實施方案》、《業主大會議事規則》和《管理規約》，并在小區內明顯位置予以公告，廣泛征求業主意見和建議，并明確征求意見建議的截止時間。
二是確定業主委員會組成人數（5人以上單數，10萬平方米以下小區5－7人，10萬平方米以上小區7－9人），根據業主委員會組成人數確定相應的業主委員會委員候選人人數，候選人人數可以與業主委員會組成人數相同，也可以多1－2人，以便采取等額或差額選舉。然后在小區內向全體業主公告業主委員會候選人報名通知，并在通知中明確候選人報名的條件、地點和時限。在報名時間內，若候選人報名人數達不到侯選人規定人數或無人報名，可以由業主大會籌備組推薦業主委員會侯選人。
三是街道、社區對業主委員會委員侯選人進行把關，由業主大會籌備組匯集業主委員會委員候選人的資料，進行候選人資格審查，確定業主委員會委員侯選人，并將候選人名單及個人簡要情況在小區內向全體業主張榜公示，為業主投票選舉做準備。
業主委員會委員候選人應具備下列條件：
1、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主（房屋的所有權人為業主。即：房屋所有權證持有人，包括其配偶）；
2、遵守國家有關法律、法規；
3、模范履行業主義務，遵守管理規約，未欠物業費和住宅專項維修資金，并對物業管理工作有比較全面的了解和認識；
4、自愿參與公益事業，責任心強，公正廉潔，處事公道，具有社會公信力，
5、具備法律、管理等方面專業知識，能客觀、辯證、公正的看待和分析問題；
6、身體健康，有一定的組織能力，善于做群眾工作；
7、年齡適當，有充沛的精力和足夠的時間；
四是制作選票、制作設置一個或多個投票箱（也可登門發放和收取選票）；
五是確定業主大會會議召開的形式、時間和議程。業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；
六是以集體討論或書面征求意見的形式，組織召開業主大會，通過《業主大會議事規則》和《管理規約》。以集體討論形式召開業主大會的，需對與會業主進行身份確認（查看房屋所有權證和本人身份證），并建立簽到登記簿，然后就會議內容逐項表決通過。以書面征求意見形式召開業主大會的，應逐戶發放選票或由業主到指定投票地點投票，對業主委員會委員候選人進行選舉。若因業主當時不在或其它原因導致選票不能及時收回的，業主大會籌備組要在選票上或小區明顯位置處公告通知，明確選票送達的時限、地點。唱票時，應在業主大會籌備組的監督下（也可邀請部分業主代表參加）對投票箱啟封，然后唱票，以票數超過小區業主半數以上原則，按照業主大會籌備組確定的業主委員會組成人數產生業主委員會委員，并及時將有關業主委員會選舉產生過程及結果的書面報告和各時段的公告報市物業主管部門審核，待確認選舉過程及結果符合相關規定后，再向小區全體業主公告業主委員會選舉結果。
（四）召開首屆業主委員會會議
業主委員會委員選舉結果公告發布3日內，由市物業主管部門指導，召開首屆業主委員會會議，以舉手表決或無記名投票方式，選舉產生主任1人，副主任1-2人，執行秘書1人。
（五）業主委員會登記備案
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件到市物業主管部門登記備案，主任、副主任接受物業主管部門談話。
1、物業小區業主委員會備案登記表。
2、業主委員會選舉工作實施方案。
3、業主大會議事規則。
4、管理規約。
5、物業服務合同。
6、業主委員會委員分工及自然情況。
（六）學習培訓
業主委員會主任、副主任及委員產生后，應當接受市物業主管部門組織的各類業務培訓。
（七）核準批復
市物業主管部門對業主委員會備案登記后，業主委員會正式成立并履行職責，爾后刻制業主委員會公章，并將公章式樣報市物業主管部門備案（換屆選舉產生的新一屆業主委員會，無需再刻公章，但應與上屆業主委員會辦理有關交接手續），并在業主大會選聘物業服務企業之日起15日內，代表全體業主與物業服務企業簽訂《物業服務合同》，期限一般為3年。
業主委員會成立時間，以市物業主管部門出具的批復為準。通常情況下，以小區召開首屆業主委員會會議選舉主任、副主任之日算起，三年任期，精確到月。
二、換屆選舉產生業主委員會
小區業主委員會任期屆滿前2個月，向市物業主管部門提出換屆選舉書面申請。待主管部門做出答復后，由本屆業主委員會履行業主大會籌備組的工作職責，參照成立首屆業主委員會的方法步驟，選舉產生新一屆業主委員會。新的業主委員會召開會議，選舉主任、副主任和執行秘書，并按規定進行備案和接受培訓。
三、業主委員會改選或委員補選
經市物業主管部門備案登記的小區業主委員會，若因種種原因，主任、副主任或個別委員（總數不超過該業主委員會成員的半數）向業主大會提出書面辭職時，本屆業主委員會應根據辭職人數，向業主大會推薦相應的補選候選人名單，并以書面征求意見的形式召開業主大會，選舉相應的委員，然后重新選出主任、副主任。
若本屆業主委員會委員向業主大會提出書面辭職的人數超過該業主委員會人數的半數，應參照相應的程序重新組建新的業主委員會，但未提出辭職的上屆業主委員會委員可以繼續作為候選人，參加投票選舉。
二OO九年三月
XX小區成立業主委員會
（開發建設單位授權書）
按照國家《物業管理條例》和建設部印發的《業主大會規程》的相關要求，小區通過業主大會成立業主委員會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。由于我公司日前開發項目較多，任務繁重，不便參加該小區業主大會籌備組工作。鑒于此，特書面授權現管房單位（XX物業公司）指定人員參與其籌備工作。
開發建設單位（蓋章）
二OO 年 月 日
關于XX小區成立業主委員會的
批 復
XX小區業主委員會：
XX小區關于業主委員會成立的備案申請收悉，經審查了解，此項工作從成立業主大會籌備組，推薦業主委員侯選人到選舉產生業主委員會全體成員，整個過程程序合法、組織嚴密、選舉公開公正，所選委員符合《業主委員會章程》規定的條件，并且備案材料齊全。經研究，同意XX小區成立業主委員會，時間從 年 月起至 年 月止。
望你們接此批復后，按規定及時刻制公章并將式樣報我局備案，認真對照其職責展開工作，切實發揮好業主與物業管理企業之間的橋梁紐帶作用，共同創建自己美好的家園。
錦州市公用事業與房產局物業處
二OO 年 月 日
首屆業主大會籌備小組申請表
年 月 日
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小區
名稱
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建筑面積（㎡）
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棟數
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戶數
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籌備
小組
人員
構成
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業主代表
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建設單位或建設單位書面授權的管房單位（人數）
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申
請
理
由
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上級
主管
部門
意見
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制表單位：錦州市物業管理辦公室
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2010/2/1 16:48:00