寧夏回族自治區物業服務收費管理實施辦法

寧夏回族自治區物價局、建設廳關于印發《寧夏回族自治區物業服務收費管理實施辦法》的通知
寧價費發[2004]149號

各市、縣(區)政府價格主管部門、建設局(房管局)：
　　為了規范我區物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，逐步完善物業服務的社會化、專業化的機制，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》的規定，我們制定了《寧夏回族自治區物業服務收費管理實施辦法》，現印發給你們，請按照執行。
　　附：《寧夏回族自治區物業服務收費管理實施辦法》

《寧夏回族自治區普遍住宅小區物業管理服務等級標準》

　自治區物價局
　　　　　　　　　　　　　　自治區建設廳
　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年九月二十三日

　附件一：

寧夏回族自治區物業服務收費管理實施辦法

　　第一條　為規范我區物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，逐步完善社會化、專業化的物業管理體制，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》，結合我區實際，制定本實施辦法。
　　第二條 本實施辦法適用于本自治區內經工商行政管理機關登記注冊，并經房地產行政主管部門進行資質認證的的物業管理企業以及專業公司，對業主提供社會化、專業化物業服務的收費管理?！?

    第三條 本實施辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業或專業公司按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設備和相關場地進行維修養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
　　第四條　物業服務收費實行分級管理?？h級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責對本行政區域內物業服務收費實施監督管理。自治區價格主管部門會同自治區房地產行政主管部門依據國家有關規定，制定全區物業服務收費的政策；指導、協調全區物業服務收費工作。市、縣、區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門按照價格管理權限負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
　　第五條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。提倡業主通過招標的方式或協議方式選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格期詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
　　第六條　物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

物業管理企業為普通住宅的業主提供的公共性的服務收費實行政府指導價，為普通住宅以外的其他住宅、辦公、生產、商業等房屋的業主提供的公共性的服務收費實行市場調節價。

住宅小區內交通工具泊位費、看管費實行政府指導價；公眾代辦服務和特約服務收費實行市場調節價。

普通住宅范圍由各市、縣確定，并報自治區建設主管部門備案。

公共性服務包括清潔衛生、公共設施的日常維修保養、秩序維護、綠化等；

公眾代辦服務包括代辦水電費、煤氣（天然氣）費、有線電視費、電話費等；

特約服務是指根據業主的個別需求而提供的服務。

　  第七條 實行政府指導價的公共性服務收費，由各市縣（區）人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理企業社會平均成本及物業管理服務等級標準（各地房地產主管部門可參考附表內容，制定本地區的物業管理服務等級標準）和當地經濟發展情況、居民承受能力等因素，制定相應的基準價，報當地人民政府批準后并向社會公示。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和+20％浮動幅度在物業服務合同中約定。

    實行市場調節價的物業服務收費,按照自愿的原則,由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
　　第八條　制定物業服務基準價格時,各市縣價格主管部門應召開價格聽證會，按照公正、公開、客觀和效率的原則，廣泛征求業主、物業管理企業以及有關部門的意見，增強物業服務收費決策的科學性和透明度。利潤率控制在物業管理企業社會平均成本的10%以內。
　　第九條　業主與物業管理企業可采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
　　包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　第十條　實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
第十條　物業服務成本或者物業支出構成一般包括以下部分：
　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
　　3、物業管理區域清潔衛生費用；
　　4、物業管理區域綠化養護費用；
　　5、物業管理區域秩序維護費用；
　　6、辦公費用；
　　7、物業管理企業固定資產折舊；
　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　9、經業主同意的其它費用。
　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
　　第十二條　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
　　物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
　　業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
　　第十三條　物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

    第十四條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
　　第十五條　利用物業共用部位、共用設施設備、業主共有房屋進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續，所得收益屬于全體業主，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第十六條　物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

    第十七條 房地產開發單位不得在銷售商品房時強行代物業管理企業收取物業服務費用。

    第十八條　納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
    第十九條 物業交付使用后至前期物業服務合同終止之日發生的前期物業服務費用，由建設單位和物業買受人按房屋買賣合同中的約定承擔，約定由物業買賣人交納的，建設單位負連帶交納責任；房屋買賣合同中未約定的，由建設單位承擔。

    第二十條 為保障業主大會和業主委員會的經費來源，維護業主權利，設定業主委員會補助費，用于業主大會和業主委員會開展工作的經費，由全體業主承擔，具體補助費標準由業主大會決定。

    第二十一條 物業管理企業接受委托管理某一小區或物業時，要按照規定和業主或業主委員會簽定物業服務合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。
    第二十二條 物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公布。
    第二十三條　物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規和自治區的規定，嚴格執行規定的收費項目及標準，努力提高服務質量，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
　　第二十四條　業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。實行包干制的預期收費不得超過三個月，酬金制的預期收費不得超過半年。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
　　第二十五條　政府價格主管部門會同房地產行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。

    第二十六條 凡有下列違反本實施辦法之一者，由政府價格主管部門依據國家和自治區規定予以處罰：

    （一）違反價格法律、法規和規定的；

    （二）越權定價、擅自提高收費標準的；

    （三）不按規定明碼標價的；

    （四）提供服務質價不符的；

    （五）不按物業服務合同擅自減少服務項目，降低服務質量、只收費不服務或多收費不服務的；

    （六）其它違反本實施辦法的行為。

　　第二十七條　本實施辦法由自治區物價局會同自治區建設廳負責解釋。
　　第二十八條　本實施辦法自2004年11月1日起執行，自治區物價局、建設廳關于印發《寧夏回族自治區物業管理服務收費暫行辦法》的通知（寧價經發[1999]50號）同時廢止。