葫蘆島市物業共用部位和設施設備專項維修資金管理辦法

　　現將《葫蘆島市物業共用部位和設施設備專項維修資金管理辦法》予以公布，自公布之日起施行。

　　市長　 孫兆林
二○○六年十月十六日

葫蘆島市物業共用部位和設施設備專項維修資金管理辦法

　　第一章　總　則

　　第一條　為加強物業共用部位和設施設備維修資金的管理，建立健全房屋維修保障機制，維護房屋所有人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》及建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于我市連山區、龍港區、南票區及葫蘆島市高新技術產業開發區范圍內建造的住宅、非住宅或與單幢住宅樓結構相連的非住宅房屋物業共用部位和設施設備專項維修資金（以下簡稱維修資金）的交納、使用和管理。

　　上述所稱住宅和非住宅，包括商品房、經濟適用房、集資建房、出售的公有住房、拆遷安置房及拆遷中產權調換的房屋。

　　第三條　本辦法所指物業共用部位，包括結構相連或具有共用性質的房屋主體承重結構部位（含基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井等。

　　本辦法所指物業共用設施設備，包括物業小區或單幢房屋建設費用已攤入房屋成本的共用上下水主立管道、落水管、煙道、水箱、樓梯、安全設施、消防設施、道路、綠地、溝、渠、池井、排水管道、窨井、垃圾通道、垃圾箱（房）、電梯、照明燈具、建筑智能系統、避雷裝置、單元進戶門、非經營性車場車庫、物業管理用房、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條　市建設行政部門是維修資金的行政主管部門，其所屬物業管理機構具體負責維修資金的歸集、管理、使用等日常工作。

　　第五條　維修資金歸業主所有，實行專戶儲存、政府監管和?？顚Ｓ玫脑瓌t。政府指定金融部門承辦維修資金業務。市建設行政部門設立帳戶、分幢建帳、核算到戶。

　　任何單位和個人不準挪用維修資金。財政部門對維修資金的管理和使用實施監督。

　　第二章　 資　金　繳　存

　　第六條　維修資金分別由公有售房單位、購房人和開發建設單位交（繳）納。具體繳存標準按以下規定執行：

　?。ㄒ唬?公有住房按下列標準繳交：

　　1、公有住房（指在住房制度改革中向個人出售的房屋，下同）出售的。多層住房（7層以下含7層）由售房單位按售房款的20％的比例，高層住房（8層以上）按30％的比例從售房款中提取。購房人按購房款的2％的比例交納，由售房單位代為收取，統一繳交到市建設行政部門。

　　2、本辦法實施前出售的公有住房維修資金，由市住房公積金管理中心劃拔到市建設行政部門。

　　本辦法實施前出售的公有住房未提取維修資金的，按本辦法規定的標準予以補交。

　?。ǘ┥唐贩烤S修資金按下列標準繳交：

　　1、商品房（含平房、連排別墅）購房人，按購房款的2.5％的比例交納。

　　購買解困房、集資房、安居房、經濟適用住房和拆遷安置住房，由房屋產權人按照住房當年造價的2.5%的比例交納。

　　2、開發建設單位在物業小區內建設的自用房屋，由開發建設單位按物業小區房屋銷售價的2.5%的比例交納。

　　3、本辦法實施前開發建設單位代收的維修資金，由開發建設單位轉交到市建設行政部門。

　　第七條　維修資金的繳交方式和時限：

　?。ㄒ唬╅_發建設單位應在簽訂首份商品房銷售合同一個月前，將收繳維修資金繳存到市建設行政部門指定的維修資金帳戶。

　?。ǘ┵彿咳嗽谵k理入戶手續前30日內或房屋發生轉移時，攜帶《購房合同》正本、購房發票和房屋轉移手續到市建設行政部門指定維修資金繳存窗口辦理繳存手續，持維修資金收據到房屋權屬機構辦理房屋初始登記和房屋轉移手續。

　?。ㄈ┕凶》砍鍪蹎挝晦k理售房審批手續時，應當按本辦法規定比例將維修資金劃轉到市維修資金專戶。

　　第三章　資　金　管　理

　　第八條　維修資金實行收支兩條線管理，專戶存儲，?？顚Ｓ?。維修資金閑置時除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他用途外，嚴禁挪作他用。

　　第九條　房屋因買賣、贈與、繼承等發生產權轉移時，維修資金余額不予退還，隨房屋所有權同時轉移過戶。原業主交納的維修資金剩余款額，由房屋受讓人向原業主支付；房屋轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的，從其約定。

　　第十條　市建設行政部門應當建立維修資金的查詢制度。業主有權對維修資金的繳存、使用情況進行查詢。

　　第十一條　維修資金的帳務管理遵循下列原則：

　?。ㄒ唬┚S修資金自存入維修資金專戶之日起，按規定計息，利息凈收益轉作維修資金滾存使用和管理。

　?。ǘI主委員會應將維修資金的使用情況按幢登記，記帳到戶，每季度與市建設行政部門核對維修資金帳目，每年向全體業主公布一次。

　?。ㄈ┏修k銀行應當每月向市建設行政部門、業主委員會、售房單位提供維修資金帳戶對帳單。

　?。ㄋ模┪飿I管理區域發生調整的，業主委員會合并、分立或撤消時，應憑市建設行政部門批準證明及業主明細戶清單，辦理合并、分立或撤消業主委員會帳戶手續。

　　第十二條　維修資金的續籌應當遵循下列原則：

　?。ㄒ唬┮淮被蛘咭粋€單元的維修資金余額不足首期維修資金30%時，業主委員會應當向該幢或者該單元的業主再次籌集維修資金。具體續籌工作由業主委員會組織實施。

　?。ǘ├m籌維修資金的標準由業主委員會擬訂，提交業主大會或者業主代表大會討論通過，但續籌后的維修資金額不得少于首期維修資金。續籌資金應及時交存到市建設行政部門，計入業主委員會帳戶和業主明細戶。

　　第十三條　維修資金按下列原則返還：

　　因拆遷、自然災害或其他原因造成原房屋滅失的，可辦理銷戶手續。業主可持本人身份證件、注銷房屋所有權證證明、市建設行政部門提供的《返還維修資金審批表》、維修資金明細戶帳面余額證明和業主委員會的證明，向開戶銀行提取其維修資金個人帳戶中的剩余款額，并辦理帳戶注銷手續。

　　第十四條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營所得收益，主要用于補充維修資金，業主大會另行決定用途的除外。

　　第十五條　市建設行政部門應當建立維修資金投訴受理制度。

　　第四章　使　用

　　第十六條　維修資金專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新、改造。

　　物業管理區域內屬于公共事業等專業部門負責管理的道路、供水、供氣、供電等設施設備維修、養護所發生的費用，由相關部門負責。

　　第十七條　房屋共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新、改造的界定標準依據國家、省及相關行業部門的規定執行。

　　第十八條　維修資金申請使用的條件和程序。

　?。ㄒ唬┥暾埵褂镁S修資金必須同時具備以下條件：

　　1、維修資金足額歸集到位；

　　2、共用部位、共用設施設備保修期滿；

　　3、維修項目符合物業共用部位、共用設施設備中修、大修、更新、改造的范圍；

　　4、業主大會或業主委員會及符合分攤原則的受益業主同意使用的；

　　5、法規、規章和有關技術標準規定必須維修的其它情形。

　?。ǘ┥暾埵褂镁S修資金的程序：

　　1、業主委員會成立前，發生的物業共用部位、共用設施設備中修、大修、更新、改造，原則上不得使用維修資金。如確需使用的由社區居委會或建設單位向市建設行政部門提出使用計劃，經批準后使用；

　　2、業主委員會成立后，維修資金的使用，由業主委員會向市建設行政部門書面申請 ，同時提供業主大會同意使用維修資金的決議文件，經批準后使用 ；

　　3、業主委員會或業主不同意使用維修資金的，但法規、規章和有關技術標準規定必須維修的，由社區居委會或物業管理企業向市建設行政部門提出申請，市建設行政部門組織專家論證后，由市建設行政部門組織維修，其費用支出按物業管理區域受益業主擁有房屋建筑面積比例共同承擔。

　　第十九條　本辦法實施前未建立維修資金住宅、非住宅或與單幢住宅樓結構相連的非住宅房屋發生物業共用部位、共用設施設備維修費用，由受益業主擁有房屋建筑面積比例共同承擔。

　　第二十條　物業共用部位、共用設施設備維修實行質量保修制度，其具體內容和期限按建設工程質量管理的有關規定在工程合同中載明。

　　第二十一條　維修共用部位、共用設施設備時，業主或使用人應當積極配合，不得無理阻攔。因維修需要而損壞業主的設施設備的，維修單位應將損壞部位修復。無故阻攔維修的，造成損失的，行為人應依法承擔賠償責任。

　　第二十二條　物業共用部位、共用設施設備維修完成后，業主委員會應根據竣工決算進行維修資金的具體分攤，在物業區域內進行公示，并計入各業主明細戶中，同時還應將業主分攤明細報市建設行政部門。

　　第二十三條　物業共用部位、共用設施設備進行中修、大修更新、改造工程的，應當實行招投標。

　　第二十四條　維修資金使用比例按下列原則分攤：

　?。ㄒ唬┓课葜黧w結構中基礎、柱、梁、內外承重墻體維修所需費用由整幢樓業主按所占建筑面積的比例分攤。

　?。ǘ┎簧先宋蓓數木S修，由其覆蓋范圍下各層的業主按所占建筑面積的比例分攤。

　　可上人屋頂（包括屋面和周邊護欄），由使用層（戶）和覆蓋范圍下的各層業主按所占建筑面積的比例分攤。

　?。ㄈ┕灿脴翘菁皹翘蓍g（包括出屋面部分）的維修，房屋共用樓梯，由共用業主按所占建筑面積的比例分攤；某層專用樓梯，由其專用的業主按所占建筑面積的比例分攤。

　?。ㄋ模┕灿米呃韧ǖ?、天臺、天井、共用設施設備的維修，由共用的業主按所占建筑面積的比例分攤。

　?。ㄎ澹┕灿迷O施設備非自然損壞，但無法確定責任人的，維修資金按照誰受益誰承擔的原則按建筑面積的比例分攤。

　　第五章　法律責任

　　第二十五條　公有住房售房單位違反本辦法規定未提取維修資金的，財政部門和建設行政主管部門按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第17條規定，責令限期補提維修資金本息，逾期仍不足額提取的，處以應提取之日起每日萬分之三的罰款。

　　第二十六條　違反本辦法規定挪用維修資金的，建設行政主管部門按照《物業管理條例》第63條規定，責令限期改正。挪用維修資金造成維修資金損失的，由建設行政主管部門追回挪用的維修資金，并處挪用數額2倍以下的罰款；因物業管理企業的過錯致使維修資金被挪用的，物業管理企業應當依法承擔責任。業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。構成犯罪的，依法追究有關人員的刑事責任。

　　第二十七條　物業管理單位有下列行為之一的，建設行政主管部門可依據《物業管理條例》和《物業企業資質管理辦法》的有關規定進行處理：

　?。ㄒ唬┪炊ㄆ诠季S修資金收支情況的；

　?。ǘ┚芙^接受業主委員會監督、檢查和業主查詢的；

　?。ㄈ┮蚓S修質量問題造成經濟損失的。

　　第二十八條　業主、售房單位、物業管理單位之間就維修資金發生爭議的，當事人可以協商解決，可以向建設行政主管部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
　　第二十九條　建設行政主管部門、財政部門、銀行及物業管理企業應嚴格執行本辦法，并接受審計、紀檢、監察等部門的監督、檢查。 對玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級行政管理部門按照有關規定給予行政處分。給業主造成損失的，應依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章　附　則

　　第三十條　本辦法未盡事宜按有關法律、法規及規章的規定執行。

　　第三十一條　本辦法興城市、綏中縣、建昌縣、建制鎮及獨立的工礦區參照執行。

　　第三十二條　本辦法執行中的具體問題由市城鄉建設委員會負責解釋。

　　第三十三條　本辦法自發布之日起施行。