關于印發重慶市渝北區物業專項維修資金管理暫行辦法的通知

渝北府發〔2007〕93號

重慶市渝北區人民政府

關于印發重慶市渝北區物業專項維修資金管理暫行辦法的通知

各鎮人民政府，區政府各部門，各街道辦事處，各園區（風景區）管委會，有關單位：

《重慶市渝北區物業專項維修資金管理暫行辦法》已經2007年8月13日區第十六屆人民政府第11次常務會議審議通過，現予以印發，請遵照執行。

二○○七年八月十七日

重慶市渝北區物業專項維修資金管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為了加強我區物業專項維修資金管理，保障物業正常維修、更新和改造，維護物業專項維修資金所有人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》、建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等法律、法規，結合本區實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本區行政區域內物業專項維修資金的交存、管理、使用和監督。

本辦法所稱物業專項維修資金，是指業主交存的專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的資金。業主交存的物業專項維修資金屬業主所有。

本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位，包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、大門、門廳、樓梯間、走廊通道及共用設施設備專用房屋及構筑物。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的上下水表前管道、落水管、暖氣線路、水箱、加壓水泵、閥門、應急發電機、電梯、共用天線、閉路電視共用設施、線路、戶門外供電線路及設備、安全防衛設施設備出戶外的線路及設備、戶外照明、鍋爐、煤氣、天然氣表前的戶外管線、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、不收費的游泳池、雨污水井、化糞池、非經營性的停車場、車庫、不收費的公益性文化體育設施、會所等。

第三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本辦法規定交存物業專項維修資金。

純非住宅物業參照住宅物業交存物業專項維修資金。

第四條 物業專項維修資金管理實行統一繳存、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監督的原則。

第五條 區房產行政主管部門負責指導本區行政區域內物業專項維修資金的管理工作，區物業專項維修資金管理中心負責具體的歸集、運作和代管工作，并建立物業專項維修資金明細帳，記載個人物業專項維修資金的繳存、使用等情況。

第二章 交 存

第六條 首次物業專項維修資金，業主應按區房產行政主管部門核定的標準，按購房建筑面積繳交首期物業專項維修資金。物業專項維修資金由業主直接向區物業專項維修資金管理中心交存，也可委托開發商（建設單位）代收代繳。

第七條 首次物業專項維修資金，預售商品房和現房由業主在辦理房屋預售合同登記和現房合同登記時向區物業專項維修資金管理中心交存。建設單位未售出物業，其首次物業專項維修資金，由開發商在辦理總證時向區物業專項維修資金管理中心交存。

違反前款規定，業主未交存物業專項維修資金的，區房產行政主管部門不予辦理合同登記。

第八條 區房產行政主管部門收取物業專項維修資金，應當向交存人出具財政部門統一監制的物業專項維修資金專用票據。

第九條 一幢房屋的物業專項維修資金余額不足一次性使用或低于首次交存的物業專項維修資金30％時，該幢房屋的業主應當續籌物業專項維修資金。業主續籌物業專項維修資金有困難的，經所在單位證明，可由業主及其配偶申請提取其個人住房公積金進行續籌。

利用物業公用部位、公用設施設備進行經營的，業主稅后所得純收益應當主要用于補充物業專項維修資金，業主大會另有決定的除外。

物業共用設施設備報廢后回收的殘值，統一納入物業專項維修資金。

物業專項維修資金續籌的標準和方案由業主委員會擬定，提交業主大會決定后，由業主委員會具體實施。

第三章 管 理

第十條 業主交存的物業專項維修資金，由區物業專項維修資金管理中心進行代管，在物業專項維修資金專戶中以物業管理區域為單位設立賬戶，并按幢、按戶設置明細賬目。

物業專項維修資金應當自存入專戶之日起按幢設帳，按戶核算，結息到戶。

第十一條 業主大會成立后，業主委員會應當到區物業專項維修資金管理中心查詢所在物業管理區域內交存物業專項維修資金的業主名單和金額，并在物業管理區域內公示。

業主未交存物業專項維修資金的，業主委員會應當督促其交存。逾期仍未交存的，業主委員會可以向人民法院起訴。

第十二條 在保證物業專項維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國家有關規定將物業專項維修資金用于購買一級市場國債，用物業專項維修資金購買的國家債券按實際支付的金額計價入帳。

購買的國家債券應視同貨幣資金妥善保管，確保帳實相符。物業專項維修資金購買國債的增值部分，扣除財政部門核定的管理費用外，應當納入物業專項維修資金，在物業管理區域內統籌使用。

禁止任何單位和個人挪用物業專項維修資金及增值部分。

第十三條 物業因拆遷或者其他原因滅失的，區房產行政主管部門應當督促區物業專項維修資金管理中心將業主交存的物業專項維修資金賬面余額返還業主。

第四章 使 用

第十四條 物業專項維修資金的使用，應當遵循程序規范、公開透明、權利與義務相一致的原則。

第十五條 物業專項維修資金的使用范圍包括：

（一）物業共用部位維修工程

1、主體承重結構部位損壞，需要拆換、加固的；

2、戶外墻面損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的；

3、整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積30％以上，需要修繕的；

4、整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等破損需要整體修繕的；

5、經業主大會或者相關業主2/3以上同意使用物業專項維修資金的其他維修工程。

（二）物業共用設施設備維修、更新、改造工程

1、物業管理區域內路面破損30％以上，需要整體修復的；

2、整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的；

3、智能化系統、消防控制系統等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件的；

4、電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件的；

5、二次供水及消防水泵等損壞，需要更新、改造的；

6、物業管理區域內的圍墻、大門等損壞，需要整體修繕、更新的；

7、水、電、氣的“一戶一表”改造工程，其改造費用由收取的物業專項維修資金支付表前的改造費用，表后部分的改造費用由業主自行承擔；

8、經業主大會或者相關業主2/3以上同意使用物業專項維修資金的其他維修、更新和改造工程。

第十六條 物業管理的下列費用，按照下列規定承擔，不得從物業專項維修資金中列支：

（一）根據物業管理服務合同，物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，由物業管理企業從業主繳納的物業服務費中支出；

（二）物業在保修范圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用，由建設單位承擔；

（三）物業管理區域內總表前的供水、供電、供氣的相關管線和設施設備的維修、養護費用，由有關單位依法承擔；

（四）物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

第十七條 使用物業專項維修資金應當遵循下列程序：

（一）實施物業管理并已經成立業主大會，對全體業主共有的物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由業主委員會按照年度提出物業專項維修資金使用計劃，經業主大會通過并公示7天，在公示期間無1/3以上（含1/3）業主實名反對的，報區物業專項維修資金管理中心按規定程序審批；對部分業主共有的物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由業主委員會按照年度提出物業專項維修資金使用計劃，經具有共有關系的業主2/3以上通過并公示7天，在公示期間無1/3以上（含1/3）業主實名反對的，報區物業專項維修資金管理中心按規定程序審批。

（二）實施物業管理但尚未成立業主大會的，由物業管理企業按照年度提出物業專項維修資金使用計劃，并由所在地街道辦事處、居委會組織業主代表共同商議初步審定通過后，在物業管理區域內顯著位置公示7天，在公示期間無1/3以上（含1/3）業主實名反對的，報區物業專項維修資金管理中心按規定程序審批。

（三）未實施物業管理也沒有物業管理單位的，可由1/10以上對共有部位、共有設施設備具有共有關系的業主聯名向所在地居委會提出物業專項維修資金使用計劃，并由所在地街道辦事處、居委會組織業主代表共同商議初步審定通過后，在物業管理區域內顯著位置公示7天，在公示期間無1/3以上（含1/3）業主實名反對的，報區物業專項維修資金管理中心按規定程序審批。

第十八條 發生危及物業安全以及影響物業正常使用等緊急情況，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，由業主委員會或物業管理企業提出物業專項維修資金使用方案，經街道辦事處、社區居委會審核同意后，報區物業專項維修資金管理中心按規定程序辦理，再按照第十七條程序補辦有關手續。

第十九條 物業維修、更新和改造費用按照下列規定列支：

（一）用于物業管理區域內共用設施設備維修、更新和改造的，由全體業主按照其所有的物業建筑面積比例承擔，并從業主交存的物業專項維修資金中列支；

（二）用于整幢樓或者單元本體共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的，由整幢樓或者單元業主按照其所有的物業建筑面積比例承擔，并從業主交存的物業專項維修資金中列支。

第二十條 使用物業專項維修資金，應當向區物業專項維修資金管理中心提供下列材料：

（一）物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造項目的申請表（需經物業所在地居民委員會蓋章認可）；

（二）物業維修工程項目預算及方案；

（三）維修資金使用業主簽名申請（需經2/3以上業主通過）；

（四）物業管理服務合同；

（五）物業管理資質證書；

（六）使用維修資金的公示（由轄區居委會負責進行公示7天）；

（七）工程項目決算書和業委會出具的工程項目完工證明（未成立業委會的由業主代表和居委會出具）；

（八）發票原件和復印件。

第二十一條 使用物業專項維修資金的維修、更新和改造工程竣工后，應當依法組織工程竣工驗收，經驗收合格后方可交付使用。

第二十二條 成立渝北區物業專項維修資金管理委員會，由分管副區長任主任，區監察局、區房管局、區財政局、區審計局等有關單位負責人為成員。物業專項維修資金管理委員會負責物業專項維修資金交存、管理、使用、審批等環節的監督管理工作，保障物業專項維修資金的安全，維護物業專項維修資金所有者的合法權益。一次性動用物業專項維修資金額度在10萬元以下（含10萬元）的，由區房產行政主管部門審定；一次性動用物業專項維修資金額度在10萬元以上、100萬元以下（含100萬元）的，由物業專項維修資金管理委員會集體審定；一次性動用物業專項維修資金額度在100萬元以上的，由物業專項維修資金管理委員會集體核審后提交區政府常務會議審定。