第一章 總 則
第一條 為了規范我市的物業管理市場活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理市場的“公開、公平、公正”競爭，達到確保物業管理質量和提高管理效益的目的。根據國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》和《荊州市物業管理辦法》的有關規定，特制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內，選聘物業管理企業實施物業管理而進行的招投標活動。
第三條 物業管理的招投標，應當遵循“公開、公平、公正、等價、有償、誠信”的原則。
第四條 同一物業管理區域內住宅及非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘一個具有相應資質的物業管理企業，投標人不得少于3個。投標人少于3個或者同一物業管理區域內的城區普通住宅規模在3萬平方米以下、非住宅規模在5千平方米以下;縣級市普通住宅規模2萬平方米以下、縣城普通住宅規模1萬平方米以下的，經市物業行政管理部門和縣(市)房產行政主管部門批準，可以采用協議或選聘具有相應資質的物業管理企業。
政府提倡和鼓勵其它物業的建設單位和業主大會通過招投標方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。
第五條 荊州市房產管理局負責全市物業管理招投標活動的監督管理。
縣(市)房產管理局負責本轄區內招投標活動的指導監督。
第六條 任何單位和個人不得違反法律、法規和規章規定限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招投標活動。
第二章 招 標
第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行物業管理招標的物業建設單位、業主大會和其他擁有物業所有權的法人或組織。
招標人進行招標時應先到物業行政主管部門申請并接受指導，由物業招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥具有物業管理資格的投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與物業管理項目實際要求過高的資格要求。
第八條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采取公開招標方式的，應通過報刊、廣播、電視等方式發布招標公告，并同時在物業管理網上發布免費招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱、地址和招標項目基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應當向5個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第九條 招標人可以委托依法設立的招標代理機構(以下統稱招標人)辦理招標事宜，有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。
承擔物業管理招標業務的代理機構應當到市房產管理局備案。
第十條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件應包括以下內容：
(一)招標人和委托代理機構情況，包括名稱、地址、資格、聯系方式等;
(二)招標項目基本情況，包括物業名稱、四至范圍、物業類型、房屋結構、管理面積、設施設備和環境及物業管理服務用房配置等;
(三)物業管理服務內容及標準;
(四)投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容及份數等;
(五)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等;
(六)評標標準和評標方法;
(七)物業管理服務合同的簽訂說明;
(八)要求交納的投標保證金額度;
(九)投標、開標、評標、定標等活動的日程安排;
(十)法律、法規和規章規定的其他內容及其他事項的說明。
第十一條 招標人必須在發布公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料，報市房產管理局備案：
(一)招標公告或者招標邀請書;
(二)招標文件;
(三)新建項目需提供建設工程規劃許可證和經規劃部門批準的規劃詳圖;
(四)重新選聘物業管理企業的物業管理項目需提供原物業管理服務合同;
(五)法律、法規和規章規定的其他材料;
招標文件不得有違反法律、法規和規章的規定。
第十二條 招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或招標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括下列內容：
(一)預審申請書格式和申請人須知;
(二)申請投標物業管理企業的資質等級證書，營業執照;
(三)主要管理業績的證明材料，技術裝備和財務狀況;
(四)擬派出項目負責人和主要管理人員的簡歷、資格和業績等證明材料。
第十三條 經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人超過10家時，可以由招標人從中選擇(抽簽)不少于5家資格預審合格的投標申請人。
第十四條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理時間，公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第十六條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。
第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標的其它情況。
招標人設有標底的，必須在發出招標文件的當日對標底進行密封封存，不得有任何泄漏。
第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
第十九條 通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限，完成物業管理招標投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在銷售備案前30日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得荊州市商品房預售許可證之前完成;
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成;
(四)重新選聘物業管理企業的物業管理項目應當在物業管理服務合同屆滿或解除合同前完成。
第三章 投 標
第二十條 本辦法所稱投標人是指響應物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。
投標人應當具有企業法人資格和相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。
第二十一條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。
第二十二條 投標人應按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。
投標文件應當包括以下內容：
(一)投標函，包括物業管理服務費、管理目標及其他承諾等;
(二)服務的內容和標準及檢查方法;
(三)各主要工作環節運行程序;
(四)人員配備情況，包括該項目所設崗位和人數，物業管理項目負責人和主要管理人員的崗位資格、技術職稱證書及簡歷;
(五)物業管理所需設備的配置和提供方式;
(六)項目收支預算和各項收費標準報價;
(七)物業管理的有關制度;
(八)投標人將專項服務委托專業公司承擔的，應當進行說明;
(九)招標文件要求提供的其他材料。
第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。
第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十三條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。
第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標成員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第二十六條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行，開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
第二十七條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。
投標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前收到的所有投標文件，開標時都應當眾予以拆封。
開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第二十八條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表二人和物業管理方面的專家不少于五人(含五人)組成，物業管理專家成員應為單數。
與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。
第二十九條 招標人應當在招標文件確定的開標日期屆滿前兩個工作日，到市房產管理局申請從已建立的物業管理專家名冊中抽取評標委員會專家成員。
評標委員會專家成員的抽取應在市房產管理局工作人員的監督下由招標人隨機抽取，抽取的評標委員會專家成員不得少于五人(含五人)，并同時按順序抽取二名后備委員會專家成員。
已抽取的評標委員會專家成員因故不能參加評標活動的，可依序從已抽取后備專家成員中予以補充。
第三十條 評標方法一般應采取綜合評估法。
評標委員會應當根據招標文件確定的評標方法，在開標之日前兩日內制定具體評分標準，擬定“綜合評分表”，主要內容一般包括：
(一)技術部分：服務內容和標準、人員配備、主要工作環節運行程序及檢查方法、項目收支預算和各項收費標準報價、物業管理的有關制度。
(二)商務部分：物業管理服務費、特約服務費和其他委托代理服務的費用;
(三)資信部分：投標人資質等級、信譽、管理業績、項目主要管理人員業績等;
(四)現場答辯等情況。
評分
標準應當按照前款“綜合評分表”規定的內容，采取百分制的方法，合理確定各項內容的比重和分值。
綜合評分表可按照市房產管理局制定的示范文本制定。
第三十一條 評標委員會專家成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責，客觀公正地進行評標，遵守評標工作紀律，對投標文件進行獨立評審，提出評審意見，不受任何單位或個人的干預。
評標委員會專家成員和參加評標活動的工作人員與投標人有利害關系的應當主動回避，不得與投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸、透露對評標文件的評審和比較，中標候選人的推薦情況以及評標的有關的其他情況，不得收受投標人及其他利害關系人的財物或者其他好處。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會專家成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十二條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得有超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十三條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據投標書評分及現場答辯等情況進行綜合評標。
第三十四條 評標中除了現場答辯部分外，應當在保密的情況下進行并遵守下列規定：
(一)評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見，承擔個人責任;
(二)評審投標文件工作必須在封閉環境下進行。評委不得外出，不準會客，不準使用任何通訊工具與外界聯系;
(三)評委獨立評審投標書，不準互相串聯，議論有關標書的內容;
(四)評委必須嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較評分;
(五)評委將評審結果簽字確認密封后，交工作人員。
第三十五條 評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。
第三十六條 開標時，有下列情況之一的視為無效投標書：
(一)標書未密封和未用白紙條貼并未加蓋齊縫印章的;
(二)標書未按規定的時間、地點送達的;
(三)未按規定格式填寫、內容不全或關鍵字跡無法辯認的;
(四)標書情況匯總表經涂改后未在涂改處加蓋出標人印鑒的。
(五)招標文件要求提交投標保證金，但在開標前沒有遞交投標保證金的;
(六)投標人遞交兩份或多份內容不同的投標文件，或兩個或多個報價的，(按招標文件規定提交備選投標方案的除外);
(七)投標人名稱或組織機構與資格不一致的;
(八)聯合體投標未附聯合體各方共同投標協議的。
第三十七條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告。評標報告應當如實記載以下內容：
(一)評標的基本情況和有關數據表;
(二)評標委員會成員名單;
(三)開標記錄;
(四)符合要求的投標一覽表;
(五)廢標情況說明;
(六)評標標準，評標方法或者評標因素一覽表;
(七)評分比較一覽表;
(八)經評審的投標人排序;
(九)推薦的中標候選人名單和簽訂合同前要處理的事宜;
(十)澄清、說明、補充事項紀要。
評標委員會應當按照招標文件規定的評標方法和評標標準，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十八條 招標人應當在投標有效期截止之日起30日內確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。
招標人應當向中標人發出中標通知書，同時，將中標結果通知所有未中標的投標人。
招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立物業管理服務合同;招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。
第三十九條 招標人應當對投標的內容進行保密，不得復印、抄襲。在確定中標候選人當日將未中標的投標書全部返還;將排序二、三名的中標候選人的投標書立即封存，在與中標人簽訂物業管理服務合同之日內將中標候選人的投標書全部返還。
第四十條 新建物業項目，招標人與中標人應當自簽訂物業管理服務合同之日起15日內，到市房產局備案，備案資料應當包括開標評標過程，確定中標人的方式及理由，評標委員會的評標報告，中標人的投標文件，物業管理服務合同等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。
重新選聘物業管理企業的物業管理項目，招標人與中標人應當按照前款規定的備案內容到市房產管理局和所在縣(市)房產局備案。
第四十一條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予補償。
第五章 招投標服務
第四十二條 市房產管理局應當及時向社會公布物業管理項目招標信息、制定有關招標文件和評標綜合評分表示范文本，同時提供評標專家和對評標專家進行管理、培訓等服務，并指定專門的招投標服務機構提供招投標服務。
第四十三條 招標代理機構應當在招標人委托的范圍內承擔下列招標事宜：
(一)擬訂招標方案、資格預審文件;
(二)審查投標人資格;
(三)編制標底;
(四)組織投標人踏勘現場;
(五)組織開標、評標，協助招標人定標;
(六)草擬合同;
(七)招標人委托的其他事項。
第四十四條 市房產管理局建立由物業管理方面的專家、學者組成的物業管理評標專家名冊，并對社會公布。
第六章 附 則
第四十五條 住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業管理服務企業的，由房產管理局依據國務院《物業管理條例》第五十七條規定責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第四十六條 依據國家計委《評標專家和評標庫管理暫行辦法》第十七條規定，招標人或其委托的招標代理機構不從依法組建的評標專家庫中抽取專家的，評標無效。
第四十七條 凡在一年內參與投標的物業管理企業，如有三次廢標或經評審不合格的物業管理企業，將取消第二年的投標資格。
第四十八條 投標人和其他利害關系人認為招標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第四十九條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文;如對不同文字的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的金額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。
第五十條 其他新建物業項目和業主或者業主大會通過招投標的方法選聘具有相應資質的物業管理企業的，參照本辦法執行。
第五十一條 本辦法自發布之日起施行。
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2009/12/28 14:48:00