泗縣住宅小區物業管理實施細則

各鄉鎮人民政府，縣經濟開發區管委會，縣政府有關部門：
《泗縣住宅小區物業管理實施細則》已經2009年7月17日縣政府第9次常務會議討論通過，現予印發實施。

二○○九年八月五日

泗縣住宅小區物業管理實施細則
第一章 總 則
第一條 根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、《宿州市物業管理辦法》及有關法律法規，結合本縣實際，制定本細則。
第二條 本細則適用于本縣行政區域內物業管理活動及其監督管理。
第三條 縣政府成立物業管理領導小組協調督促相關職能部門依照各自職責做好物業管理相關工作,縣建設局負責全縣物業管理活動的監督管理工作。
第四條 物業管理應遵循業主自治、專業服務與行政監管相結合的原則。各相關職能部門應依照各自職責，相互支持，共同做好物業管理服務工作。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第五條 房屋的所有權人為業主，物業管理區域內全體業主組成業主大會，一個物業管理區域成立一個業主大會，通過業主大會選舉產生業主委員會。
第六條 物業管理區域的劃分應按照以下規定進行：
（一）新建住宅小區，建筑面積在2萬平米以上的，劃分為一個物業管理區域；
（二）住宅物業建筑面積低于2萬平方米的，根據相鄰街區及道路等情況，將幾個住宅小區進行有機整合，劃分為一個物業管理區域；
（三）建筑面積在1萬平方米以上的商貿、辦公、醫院、學校、工廠等非住宅物業，具有獨立公用設施設備，并能夠封閉管理的，可以作為一個獨立的物業管理區域；
（四）本《細則》實施前已建成并落實物業管理且運作良好的住宅小區，可繼續作為一個獨立的物業管理區域。
第七條 對尚未成立業主大會，有下列情形之一的物業管理區域，應召開首次業主大會：
（一）入住率達50%以上的；
（二）首批物業交付滿2年，并且入住率超過30%的；
（三）首批物業交付滿3年的。
第八條 業主在首次業主大會會議上的投票權數，按照下列規定確定：
（一）住宅物業每戶一投票權；
（二）非住宅物業按照建筑面積，每200平方米計一投票權；建筑面積在200平方米以下的，每一房地產權證計一投票權；
（三）同一業主在業主大會會議上的投票權數，不得超過全體業主所持投票權數的30%。
第九條 業主在物業管理活動中的權利和義務，業主大會的籌備、召開，業主委員會的選舉、職責、備案、活動經費、換屆交接及解散等事項參照《宿州市物業管理辦法》執行。
第三章 前期物業管理
第十條 本細則所稱前期物業管理，是指業主大會成立之前，由開發建設單位選聘具有相應資質的物業服務企業實施的物業管理。
第十一條 開發建設單位在申請辦理商品房預售許可證之前，應在建設行政主管部門的監督下，通過招標方式，選聘物業服務企業，與其簽訂書面的前期物業服務合同。當業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。
第十二條 投標人少于3個或建筑面積在5萬平方米以下的住宅物業及建筑面積在2萬平方米以下的非住宅物業，經縣建設主管部門批準，可以采取協議方式選聘。
具體招投標方法依據《物業管理招投標辦法》執行。
第十三條 中標的物業服務企業應與縣建設行政主管部門簽訂物業服務責任書，并根據物業建筑總面積，按1元/平方米的標準交納物業服務保證金。保證金于物業服務合同期滿并完成交接手續后退還。
第十四條 物業服務用房由建設單位無償提供，其配置應當符合下列規定：
（一）物業管理區域物業總建筑面積在2萬平方米以下的，按照不少于建筑面積60平方米提供；
（二）物業管理區域物業總建筑面積在2萬平方米以上的，按照不低于總建筑面積的3‰提供；
（三）物業用房的位置應當便于物業服務活動開展，且具備水、電、采光、通風、通信等正常辦公使用功能；
（四）物業服務用房應當包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房。其中，業主委員會辦公用房建筑面積不低于20平方米。
第十五條 開發建設單位在移交住宅物業時，應按照住宅物業建筑總面積的0.5‰無償提供公用廁所，建筑總面積在4萬平方米以下的，公用廁所面積不得低于20平方米。公用廁所產權歸全體業主共有，由托管的物業服務企業實行有償服務，所收費用主要用于公廁的日常養護及升級改造。
第十六條 開發建設單位在預售物業前，應參照建設部制定的《業主臨時公約》（示范文本）制定臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，應當履行的義務，應承擔的責任等事項依法作出約定。與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應將臨時公約向物業買受人明示，并經物業買受人書面承諾。在首次業主大會通過的業主公約生效后，臨時公約即行失效。
第十七條 新建住宅物業建成后，開發建設單位應及時向縣建設行政主管部門申請對住宅物業、物業共用部位及共用設施設備進行綜合驗收備案。未經綜合驗收備案或備案不合格的，不得交付使用。
第十八條 業主依法享有物業共用部位、共用設施設備的所有權和使用權，開發建設單位和物業服務企業未經業主大會同意，不得擅自處分。
第十九條 物業服務企業在接管物業項目時應對物業共用部位、共用設施設備是否符合規劃設計及質量要求，進行驗收。建設單位應在縣建設行政主管部門的監督下向物業服務企業移交物業共用設施設備和下列資料，并簽訂書面交接手續：
（一）物業（不含業主個人房屋）權屬資料清單；
（二）設施、設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）園林、綠化施工圖紙及樹種清單；
（六）業主名冊；
（七）前期物業管理所必須的其他資料。
第四章 物業管理服務
第二十條 物業服務企業應在取得企業法人營業執照之日起30日內，向縣建設行政主管部門申報資質等級。待取得資質等級證書后，方可從事與其資質相適應的物業服務活動。
設立物業服務企業必須具備以下基本條件：
（一）注冊資本達50萬元人民幣的驗資證明；
（二）企業聘用的物業管理及工程、技術、財務等專業人員應具有相應的職稱證件及簽訂正式的勞動合同。物業管理人員必須取得全國物業經理崗位培訓證書；工程、技術、財務等專職管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的不少于5人；
（三）固定的辦公場所證明（附產權證或租賃合同）。
第二十一條 物業服務企業不得轉讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓 資質證書。外地物業服務企業進入本縣，應持有效證件到縣建設行政主管部門備案，辦理營業執照后，方可從事相應的物業服務活動。
第二十二條 物業服務企業進駐住宅小區應簽訂物業服務合同，合同期限屆滿前3個月，應與業主委員會協商續約事宜，不再續約的，應在合同終止之日起10日內向業主委員會移交下列資料和財物：
（一）本細則第十九條第二項規定的資料；
（二）物業服務用房、公用廁所和其他物業共用部位、共用設施設備；
（三）有關代管的物業服務款項及其他應移交的票據和帳冊。
第二十三條 物業服務收費應遵循合理、公開以及質價相符的原則。
住宅小區的物業服務費實行政府指導價，根據考核分值，確定服務等級，由縣物價部門會同縣建設行政主管部門制定其基準價及浮動幅度，具體收費標準在服務合同中約定。非住宅物業服務費，由業主和物業服務企業協商確定。物業服務企業在申領《經營服務性收費許可證》后，方可亮證收費。
第二十四條 物業服務費標準的核定以獨立小區為單位，原則上在業主委員會成立后，入住率達到50%后審批，業主委員會未成立或入住率未能達到50%的，執行臨時收費標準。
第二十五條 物業服務費按業主所占房屋建筑面積計算，按月收取，也可約定預收，但預收期限不得超過12個月。
第二十六條 納入物業服務范圍，已竣工但未出售的商品房或開發建設單位自用、出租的房屋，物業服務費由開發建設單位全額交納。
第二十七條 物業管理區域內供水、供電、通訊、電視等公用事業費用，應當按戶計量，直接向最終用戶收??；物業服務企業代收代繳有關費用，應按約定支付手續費，不得向業主收取額外費用。
第二十八條 縣建設行政主管部門每季度末應組織相關人員對物業服務企業及服務區域進行綜合考核，并依據《泗縣住宅小區物業管理考核標準》進行考評，考評結果通過廣播、電視、物業簡報等形式向社會公布，對綜合考核60分以下的予以警告，限期整改。
第二十九條 年終根據每季度檢查結果，確定服務等級。對質價不符的物業服務企業重新審定收費標準。對物業服務企業存在違規問題，責令限期整改，逾期不改或整改不力的，當年不予資質年審，情節嚴重的吊銷其資質證書；外來物業服務企業清退出本縣物業服務市場。
第三十條 物業服務企業應建立物業管理區域檔案。檔案資料應當載明下列事項：
（一）物業管理區域的范圍、占地面積和建筑面積；
（二）共用設施設備情況；
（三）開發建設單位，產權單位；
（四）業主總戶數，居住人口；
（五）物業服務企業及服務期限。
第五章 物業的使用與維護
第三十一條 物業服務企業應建立健全基本規章制度：即服務質量管理、財務管理、檔案管理、裝修管理及保安、保潔、綠化、車輛、路燈、公共設施養護等規章制度。
第三十二條 物業服務企業應有年度工作計劃，定期公示財務資料，向業主公開服務電話號碼，建立健全物業保安隊伍。物業建筑面積在2至5萬平方米的，保安人員不得少于4人；5至10萬平方米的不得少于6人；10萬平方米以上的，不得少于8人。物業保安人員應訓練有素，姿態端正，責任感強，熟悉物業服務區域的基本情況，實行24小時值班巡邏，并有完整記錄。管理人員應持證上崗，統一著裝。
第三十三條 住宅小區基本實行封閉式管理，小區技防設施應健全，應有電動大門或推拉大門；小區主要進出口必須在視頻圖像監控范圍內；監控設備應24小時正常運行，操作人員技術熟練，錄像保存時間不得少于15天。外來機動車輛進出住宅小區要有進出記錄，各類車輛應按規定有序停放。
第三十四條 物業服務企業應有火災、治安、公共衛生等突發事件處理應急預案。消防通道保持暢通無阻，消防器材應定期檢查。
第三十五條 住宅物業區域內應有足夠數量的垃圾筒（箱），應定期保潔、消毒、滅殺蠅蟲，垃圾日產日清。住宅小區公共部位（包括樓道、外墻底）應保持無積水、無堆積物和無人為損壞現象?；S池、窨井、下水道應定期清掏，保持無堵塞，無污水糞便外溢。公共廁所應經常沖洗殺毒和養護，保持無明顯污物和異味。
第三十六條 物業服務企業應保持綠化區內無明顯雜草，無人為毀壞和枯死現象，禁止在綠化區內種瓜種菜。住宅區內的樹木、花卉應定期施肥防治病蟲害和修剪，保持其長勢茂盛，無枯枝死杈，禁止利用花木拉繩晾曬等行為。
第三十七條 住宅小區門前應有明顯的名稱標牌，建筑面積在5萬平方米以上的小區門前應設置小區示意圖，幢、單元、房均應有號牌。
第三十八條 住宅小區房屋外墻面應保持基本完好，無大面積脫落、色差和斑圖現象。住宅小區的陽臺封閉應規范統一；外陽臺放置物品不超過護欄高度；安裝防護、防盜窗不得凸出外墻面。太陽能熱水器的安裝應符合“上下一面，左右一線”的要求；空調安裝要規范統一，無安全隱患。
第三十九條 樓房內公共空間應保持采光、通風良好的狀態，不得任意擠占或作它用。
第四十條 住宅小區內應科學設置一定數量的公益廣告宣傳牌，不得擅自設置、外掛各種商業廣告牌。
第四十一條 物業服務管理企業應在小區內開展經常性的政策法律、醫療衛生、平安創建等宣傳活動，定期組織業主開展健康的文體活動和業主聯歡活動。
第四十二條 供水、供電、供氣、通訊 、有線電視等單位應依法承擔小區內相關管線和設施、設備的維修、養護責任。
第四十三條 物業使用中禁止下列行為：
（一）擅自擺攤設點、占道經營；
（二）拆改房屋承重結構；
（三）擅自改變規劃設計和改變物業用途；
（四）違法搭建建筑物、構筑物；
（五）利用與住宅小區連體的商業用房經營歌舞廳、錄像廳、洗浴、飯店等超標排放噪音、污染項目及煙花爆竹、化學藥品等易燃易爆有毒等危險品；
（六）擅自占用、挖掘道路、廣場綠化等共用設施設備的；
（七）小區內放養家禽和寵物的；
（八）違反規定停放自行車和機動車輛；
（九）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物；
（十）在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或違反規定懸掛、張貼宣傳品；
（十一）法律法規禁止的其他行為。
第四十四條 住宅小區內的住宅物業或非住宅物業的業主應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。物業專項維修資金的管理，實行專戶存儲、統一管理、按幢設賬、核算到戶的原則，具體使用和續籌方案由業主大會按照國家有關規定決定。
縣建設行政主管部門負責本縣區域內物業專項維修資金的管理工作。
第四十五條 開發建設單位自用或出租的住宅及非住宅物業，其首次物業專項維修資金在申請辦理物業權屬登記前，由開發建設單位按照同期同類商品房售房款的比例交繳。
第四十六條 物業維修、更新和改造費用，按照下列規定承擔：
（一）保修期滿后物業自用部位和自用設備的維修、更新和改造費用，由業主承擔；
（二）保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的日常運行、維護費用，在業主繳納的物業服務收費中支出；維修、更新和改造費用，在專項維修資金中列支，根據受益對象，由本幢、本單元物業業主或物業管理區域內全體業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例承擔；
（三）物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第四十七條 有下列行為之一的，依照國務院《物業管理條例》的規定處罰：
（一）住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的；
（二）擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；
（三）不按規定移交有關資料的；
（四）未取得資質證書從事物業服務的；
（五）建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業服務用房的；
（六）物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；
（七）挪用專項維修資金的；
（八）未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的；