舒城縣物業管理辦法

第一章　總則
　　 第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》法律、法規，結合我縣實際，制定本辦法。
　　第二條 本辦法適用于本縣行政區域內的物業管理活動。
　　第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主與其選聘的物業管理企業，按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
　　第四條 縣建設行政主管部門負責指導、監督本縣行政區域內的物業管理工作。
縣房地產主管部門具體實施本縣行政區域內的物業管理工作。
　 其他有關行政主管部門，應當按照各自職責，協同做好物業管理工作。
　　各鄉鎮人民政府、社區居民委員會應當協助縣房地產主管部門做好本轄區內業主大會的成立工作，并對業主大會、業主委員會的活動進行指導和監督。
　　第五條 縣房地產主管部門應當建立經常性的物業管理情況通報制度，并加強與有關行政主管機關的溝通協調。

第二章　業主、業主大會和業主委員會
　　第六條 劃分物業管理區域應當根據物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設、規模經營、方便管理、降低管理成本等因素進行。
　 建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當向縣建設行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求?？h建設行政主管部門應當按照本條第一款的規定劃定物業管理區域。
　　本辦法實施前，物業管理區域已經自然形成且無爭議的，可以繼續作為獨立的物業管理區域。
　　第七條 業主應當向物業管理企業或者業主委員會提供聯系地址、通訊方式。
　　一個物業管理區域內業主少于5個，且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
　　一個物業管理區域內業主在100個以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉業主代表參加業主大會。業主代表應當在參加業主大會前，就業主大會擬討論的事項書面征求所代表的業主的意見。凡需投票表決的事項，應當由業主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書面意見，由業主代表收集并提交業主大會，作為投票時的表決意見。
第八條 建設單位在銷售物業前，應當依照縣房地產主管部門公布的業主臨時公約示范文本制定業主臨時公約。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。
　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當就遵守業主臨時公約予以書面承諾。
　　在首次業主大會通過的業主公約生效后，業主臨時公約即行失效。
　　第九條 符合業主大會成立條件的物業管理區域，建設單位應當以書面形式告知物業所在地的縣房地產主管部門和社區居民委員會；業主也可以以書面形式告知。
　 第十條 縣房地產主管部門應當在收到書面報告后，及時會同建設單位、社區居民委員會，協調成立首次業主大會會議籌備組。
　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區居民委員會代表、建設單位代表各1名，業主代表3名?；I備組組長由社區居民委員會代表擔任?；I備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。
　　第十一條 籌備組應當履行下列主要職責：
（一）擬定業主公約（草案）、業主大會議事規則（草案）；
　 （二）擬定業主委員會的選舉辦法（草案），業主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20％；
　 （三）確認業主的身份及其在首次業主大會上的投票權數；
　 （四）提出業主委員會委員候選人名單，并在首次業主大會召開之前，將名單在物業管理區域內公示7日以上；
　 （五）確定首次業主大會召開的時間、地點、形式和內容，做好會務籌備工作。
　　第十二條 業主在首次業主大會上的投票權實行住宅物業一套房屋計一投票權；非住宅物業每200平方米計一投票權，200平方米以下每一房地產權證計一投票權。單個業主所持的投票權數最高不超過全部投票權數的30％。
　　單個物業登記有兩個或兩個以上所有權人的，應自行確定一名投票人。
　　第十三條 業主委員會應當由5－13人單數組成，其成員不得在本物業管理區域內從事物業管理服務活動。業主委員會每屆任期由業主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。
　　第十四條 分期建設的物業達到成立業主大會條件時，選舉業主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業主委員會成員，直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。
　　第十五條 業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。
　　業主可以委托代理人參加業主大會，行使投票權。代理人應當具有完全民事行為能力和有書面授權委托書。
　　采用書面形式征求意見的，應當將所討論的議題文稿入戶送交業主并由其簽字確認。
　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主委員會有關資料報縣房地產主管部門備案?？h房地產主管部門應當將業主委員會備案的有關情況告知物業所在地的社區居民委員會和轄區派出所。
　　業主委員會備案資料包括：
　?。ㄒ唬I主委員會備案表；
　?。ǘI主大會議事規則；
　?。ㄈI主公約；
　?。ㄋ模I主大會的決定；
　?。ㄎ澹I主委員會組成人員的基本情況。
　　前款規定的業主委員會備案事項發生變更的，應當自變更之日起30日內到縣房地產主管部門重新辦理備案手續。
　　第十七條 依法選舉產生的業主委員會憑縣房地產主管部門出具的備案證明刻制印章。
　　業主委員會應當依法使用印章。
　 第十八條 業主委員會應當按照規定召開業主大會。業主委員會逾期不召開業主大會的，縣房地產主管部門應當責令業主委員會限期召開。
　 第十九條 業主委員會任期屆滿60日前，應在縣房地產主管部門、社區居民委員會的指導和監督下由原業主委員會組織召開業主大會進行換屆選舉，新一屆業主委員會產生后10日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業主所有的財物移交給新一屆業主委員會。對不按時移交的，縣房地產主管部門、社區居民委員會應當指導、督促其移交；對拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求轄區內的公安民警協助移交。
　　任期屆滿，原業主委員會無法組織換屆選舉的，物業所在地的社區居民委員會應當協助業主組織召開業主大會進行換屆選舉。
　　業主委員會不得直接從事經營活動。
　　第二十條 業主委員會有下列情形之一的，經指出拒不改正，縣房地產主管部門應當責令其即時解散，由所在地居民委員會協助業主組織召開業主大會，重新選舉產生業主委員會：
　?。ㄒ唬┯性綑?、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；
　?。ǘ﹪乐赜绊懮鐓^安定和社會穩定的。
　　第二十一條 業主大會、業主委員會對重大事項作出決定，使少數業主利益受到損失的，受益業主應當給予相應補償。
　　第二十二條 在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當配合所在地社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作；業主委員會召開業主大會時應當告知社區居民委員會并認真聽取建議，作出的決定應當書面告知社區居民委員會。

第三章　物業管理企業
　　第二十三條 物業管理企業應當依法取得資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。物業管理企業的名稱中應當標示“物業管理”字樣。從事物業管理的人員，應當依法取得職業資格證書。
　　物業管理企業應當在經營服務場所公示法人營業執照、資質證書和有關專業人員的職業資格證書。
　　第二十四條 物業管理企業不得轉讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓資質證書。
　　第二十五條 物業管理企業對逾期不交納物業服務費的業主，有權要求業主委員會督促其限期交納或向人民法院起訴。
　　物業管理企業有權要求業主委員會協調其與業主和物業使用人之間的糾紛。
　　第二十六條 物業管理企業應當履行下列義務：
　?。ㄒ唬﹫绦形飿I服務等級標準和相應的物業服務收費等級標準；
　?。ǘ┰谖飿I服務合同終止前30日內，應當與業主或有關單位結清債權債務，做好移交準備，并在合同終止之日起10日內向業主委員會移交物業管理用房、共用設施設備及有關資料、代管資金、票據、帳冊等；
　?。ㄈ┰诔薪游飿I時辦理物業驗收手續；
　?。ㄋ模┒ㄆ诠即苜Y金的收支賬目、接受查詢和審計；
　?。ㄎ澹┌凑找幎ㄏ蚩h房地產主管部門報送年度統計報表和相關資料；
　?。┓煞ㄒ幰幎ɑ蛭飿I服務合同約定的其他義務。
　　第二十七條 縣房地產主管部門對連續12個月沒有物業管理項目的三級資質的物業管理企業，注銷其資質證書；對二級以上資質的物業管理企業，建議頒發資質的部門降低其資質等級或注銷其資質證書。
　　第二十八條 外地物業管理企業進入本縣從事物業管理活動的，應當事先持資質證書報縣房地產主管部門備案。

第四章　物業管理的招標投標
　　第二十九條 建設單位應當通過招投標選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理；投標人少于3個或者建筑面積5萬平方米以下的住宅物業經縣房地產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
　　第三十條 建設單位應當按照下列規定時限完成前期物業管理的招標投標工作：
　?。ㄒ唬╊A售商品房在取得商品房預售許可證前；
　?。ǘ┈F售商品房在正式銷售30日前；
　?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I在交付使用90日前。
　　第三十一條 業主委員會成立后，根據業主大會的決定，可以通過招投標選聘具有相應資質的物業管理企業實施物業管理。
　　第三十二條 物業管理招投標活動中的評標由招標人、縣房地產主管部門和社區居民委員會代表組成的評標委員會負責。評標委員會成員由5人以上單數組成。
與投標人有利害關系的人不得進入項目的評標委員會。
　　第三十三條 物業管理招標由招標人依法組織實施。
　　招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
　　第三十四條 招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高資格等要求。
　　第三十五條 前期物業管理招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，將招標公告、招標邀請書、招標文件及其他有關材料報縣房地產主管部門備案。
第三十六條 前期物業管理招標人應在招投標現場宣布中標人，向中標人發送中標通知書，并將中標結果通知所有未中標的投標人。

第五章　前期物業管理
　　第三十七條 建設單位可以邀請物業管理企業參與物業的規劃、設計、施工、營銷策劃及銷售過程。
第三十八條 建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當向物業買受人明示前期物業服務合同及物業管理企業、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。
　 前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件，經物業買受人簽字確認，對物業買賣雙方和物業管理企業具有約束力。
前期物業服務合同可以約定期限；約定期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
　　第三十九條 在規劃、設計物業項目時，應當滿足下列要求：
　?。ㄒ唬┙ㄔO單位應當按照不低于房屋總建筑面積3‰的標準配置物業管理用房。房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業，應當配置建筑面積不低于60平方米的物業管理用房，其中辦公用房不低于40平方米。
　?。ǘ┛h建設行政主管部門審查商品房開發項目時，應當在規劃設計平面圖和單體方案中，確定物業管理用房的位置和面積。物業管理用房應為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業管理活動。
　　物業管理用房應當包括物業管理企業用房、業主委員會辦公用房。其中，業主委員會辦公用房建筑面積為15—25平方米。
　?。ㄈ┪飿I管理用房交付時應達到正常使用條件。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。
　　第四十條 新建物業的建設單位在申領商品房預售許可證時，應當向縣房地產主管部門報送下列材料：
　?。ㄒ唬┙ㄔO單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同；
　?。ǘI主臨時公約；
　?。ㄈ俗⑽飿I管理用房具體位置和面積的規劃詳圖；
　?。ㄋ模斦型稑说奈飿I項目提供物業管理招投標情況的書面材料。
　　第四十一條 物業管理區域內下列配套設施設備歸全體業主所有：
　?。ㄒ唬┪飿I管理用房；
　?。ǘ╅T衛房、地面架空層、共用走廊通道；
　?。ㄈ┌匆巹澟浣ǖ姆菣C動車車庫；
　?。ㄋ模┕簿G化、道路、場地；
　?。ㄎ澹┙ㄔO費用已分攤進入房屋銷售價格的其他物業；
　?。┙ㄔO單位在物業買賣合同或者以其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；
　?。ㄆ撸┢渌婪w全體業主所有的設施設備。
　　建設單位申請上述配套設施設備的房屋所有權初始登記時，由房地產登記機構予以記載，但不頒發房地產權證書。
　　第四十二條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權和使用權，建設單位和物業管理企業不得擅自處分。
　　建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備予以公示，并向物業買受人提供書面公示材料。
　　辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當在縣房地產主管部門的監督下，向物業管理企業移交物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料。物業管理企業應將移交結果向全體業主公示。
　　第四十三條 物業管理企業應當在前期物業服務合同終止后10日內，將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料移交給業主委員會。
　　第四十四條 建設單位應當將通過竣工驗收合格后的物業交付物業買受人，并按國家規定提供工程質量保修書和物業使用說明書，明確保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
　　建設單位應當按照物業建設總造價5%的標準提取物業工程質量保修金。物業工程質量保修金專戶存儲，專項用于物業保修期內的維修費用和賠償費用，并接受業主和業主委員會的監督。物業管理企業可以根據建設單位的要求參與物業工程質量保修金的管理。

第六章　物業管理服務
　　第四十五條 物業管理企業承接物業管理項目時，應當按照有關規定簽訂前期物業服務合同或物業服務合同。
　　物業管理企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內將物業服務合同報縣房地產主管部門備案。
　　第四十六條 業主和物業管理企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務費用。
　　第四十七條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價，非住宅物業服務費等其他收費實行市場調節價。
　　政府指導價由縣價格行政主管部門會同縣房地產主管部門根據物業服務等級標準確定，并定期調整和公布。具體收費標準由業主大會或業主委員會與物業管理企業在物業服務合同中約定，并將約定的收費標準報縣價格行政主管部門、縣房地產主管部門備案。
　　物業管理企業在實施收費前，應當按照價格行政主管部門規定，實行明碼標價公示制度。
　　第四十八條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
　　第四十九條 業主入住前的物業服務費用由建設單位全額承擔；業主入住后的物業服務費用，由業主全額承擔。
　　前款所指入住是指業主收到入住通知并辦理完相應手續；業主收到入住通知后在限定期限（不少于兩個月時間）內無正當理由不辦理相應手續的，視為入住。建設單位或其授權的物業管理企業沒有事先書面通知的，以業主實際辦理入住相應手續為準。
　　入住條件由建設單位與業主在合同中約定，但必須達到水、電供應正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施。
　　第五十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務的最終分戶使用人。
　　前款所列的單位不得強制物業管理企業代收前款規定費用，也不得因物業管理企業拒絕代收前款規定費用而停止提供服務。
　　物業管理企業接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
　　新建住宅小區，建設單位應當向供水、供電、供氣、供熱等單位申請一戶一表。
　　第五十一條 縣房地產主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴，并將處理意見回復投訴人。

第七章　物業的使用、維護和維修資金
　　第五十二條 業主、物業使用人和物業管理企業應當遵守有關法律、法規、規章的規定，在供水、排水、通行、通風、采光、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用和美觀以及不損害公共利益和他人利益的原則，處理好相鄰關系。
第五十三條 物業使用中禁止下列行為：
（一）拆改房屋承重結構；
　?。ǘ┣终?、損壞物業的共用部位、共用設施設備；
　?。ㄈ┻`法搭建建筑物、構筑物；
　?。ㄋ模┥米愿淖兎课萦猛净蛲饷?，影響他人生活、工作或市容環境的；
　?。ㄎ澹┻`反規定擺攤設點、占道經營；
　?。┻`反規定傾倒垃圾、污水和雜物；
　?。ㄆ撸┰诮ㄖ?、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；
　?。ò耍┻`反規定停放自行車和機動車輛；
　?。ň牛┒逊乓兹?、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音；
　?。ㄊ┓?、法規和規章禁止的其他行為。
　　違反前款規定的，業主、業主委員會、物業管理企業有權予以制止。
　　第五十四條 物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租的方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
　　車主對車輛有保管要求的，由車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。
　　第五十五條 業主或物業使用人及其委托的裝飾裝修企業對物業進行裝飾裝修，應當事先與物業管理企業簽訂協議。物業管理企業應當將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項書面告知裝飾裝修人及其委托的裝飾裝修企業。
　　第五十六條 業主或物業使用人因裝飾裝修、建造、維修等產生的建筑垃圾，應當按照物業管理企業指定的地點統一堆放，并按規定交納清運費用；物業管理企業負責統一清運。
　　第五十七條 建設單位、業主，應當按照有關規定交納物業專項維修資金。
專項維修資金交納和管理辦法另行規定。

第八章　法律責任
　　第五十八條 違反本辦法第十九條第三款規定，業主委員會直接從事經營活動的，由縣房地產主管部門責令限期改正，所得收益用于物業共用部位、共用設施設備的維修、養護。
　　第五十九條 違反本辦法第二十八條規定，外地物業管理企業進入本縣從事物業管理活動未到縣房地產主管部門備案的，縣房地產主管部門應當責令其限期改正。
　　第六十條 違反本辦法第二十九條規定，物業建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣房地產主管部門責令限期改正，予以警告，可以并處10萬元以下的罰款。
　　第六十一條 違反本辦法第四十一條第一款規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣房地產主管部門處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第六十二條 違反本辦法的規定，縣房地產主管部門或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
　 （一）非法干預業主依法成立業主大會、選舉產生業主委員會的；
　 （二）違法實施物業管理行政許可的；
　 （三）違反物業管理投訴處理規定的；
　 （四） 發現違反物業管理規定的行為，不予查處的；
　 （五）有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的其他行為的。

第九章　附則
　　第六十三條 本條例有關專業用語的含義：
　　業主是指房屋所有權人，即房地產權證書記載的權利人。
　　物業使用人是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。
　　前期物業管理是指業主、業主大會首次選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘的具有相應資質的物業管理企業實施的物業管理。
　　前期物業管理招標人是在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，依法提出招標項目，進行招標的建設單位。
　　物業管理招標人是依法提出招標項目的業主或者業主大會。
　　物業管理投標人是響應物業管理招標，參與投標競爭的具有相應物業管理企業資質的企業法人。
　　包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　住宅物業綜合服務費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，為物業管理區域的業主提供共用設施設備的日常養護維修、環境衛生清潔、安全防范和綠化等具有公共性服務而向業主收取的費用。
共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防、綠地、道路、路燈、渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第六十四條 本條例自公布之日起施行。有效期五年。

二00七年六月二十五日