桐城市物業服務分等定級標準

一、一星級
（一）綜合管理服務標準
序號	內容		服務要求
1	機構設置		小區內設立管理站。
2	管理人員要求		（1）小區經理有經理崗位證書，管理員持有上崗證。（2）管理人員掛牌上崗。（3）能夠發現一般問題，及時報告，并給予處理。
3	服務時間		周一至周日在指定地點進行業務接待。
4	日常管理與服務		（1）服務規范應符合《安徽省住宅區物業管理規程》要求。（2）24小時受理業主或使用人報修。急修二小時內到現場處理，一般修理三天內完成（預約除外）。（3）對業主或使用人的投訴在七天內答復處理。（4）告知業主或使用人裝修須知，監督裝修過程，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。（5）建立財務制度，對物業服務費的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。（6）建立小區物業管理檔案（包括設備管理檔案、業主資料檔案等）。（7）對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰。（8）服務窗口應公開辦事制度、服務內容、收費項目和收費標準。（9）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。（10）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的30%。（11）對違反小區公約（臨時公約）或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。
（二）公共區域清潔衛生服務標準
項目	序號	內容	服務要求
樓內公共區域	1	地面	每日清掃一次，地面無垃圾堆積。
	2	樓梯扶手、欄桿	每月擦抹一次。
	3	消防栓、指示牌等公共設施	每月擦抹一次。
	4	天花板、公共燈具	每半年除塵一次。
	5	門、窗等玻璃	公共燈具和底層門廳玻璃每三個月擦拭一次。
	6	天臺、屋頂	定期檢查、及時清理。
	7	垃圾收集	居民自行投放至小區集中投放點。
樓外公共區域	8	道路地面、綠地、明溝	道路地面、綠地每日清掃一次，無明顯暴露垃圾，無衛生死角；明溝每周清掃一次。
	9	公共燈具、宣傳欄、小品等	每月擦抹一次。
	10	垃圾箱、果皮箱（容器）	每日定時清掃洗刷，保持垃圾箱、果皮箱（容器）及其周圍清潔；建筑垃圾有固定堆放點；設有滅蠅裝置。
	11	消毒滅害	每半年對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每年滅鼠一次。
（三）公共區域秩序維護服務標準
序號	內容		服務要求
1	人員要求		（1）有專門護衛人員，工作認真負責。（2）對小區日常護衛事項做出正確反應，能正確使用消防器材。（3）上崗時佩帶統一標志、著裝整潔。
2	門崗巡邏崗		（1）主出入口12小時值班看守，邊門定時開放。（2）對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；阻止小商小販、外來人員隨意進入小區。（3）白天、夜間不定時在小區內巡邏。（4）在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。
3	車輛管理		（1）設置簡易的交通標志。（2）地面有停車標志，車輛停放有序（非機動車）。（3）收費管理的車庫（棚）應24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器材，車庫（棚）場地整潔，有照明，無滲漏，無明顯積水，無易燃、易爆及危險物品存放。
（四）、公共區域綠化日常養護服務標準
基本條件	內容	要素	養護要求（植物）
1、綠地內植物覆蓋率在80%以上。2、喬、灌、草等保存率90%以上。	草坪	修剪	分春秋兩季定期普修。
		清雜草	定期除草，控制雜草孳生。
		灌、排水	無明顯缺水枯黃，有積水采取排除措施。
		病蟲害防治	控制大面積病蟲害發生。
	樹木	修剪	喬、灌木、籬、球、地被、攀援植物每年適時修剪、整理。
	樹木	病蟲害防治	有針對性及時滅治，控制大面積病蟲害發生。

(五)共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務標準
項目	內容	運行、保養、維修服務要求	備注
共用部位	房屋結構	定期對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。	1．該費用用于共用部位零星修理和常規養護。單獨列賬，按實結算，每年公布一次。結算時，材料費用按實際發生結算。2．零星修理的范圍包括：（1）內外墻面（墻面磚、涂料）小面積修補（每處1平方米以下）。（2）更換公共走道門窗五金件。（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。（4）更換公共走道門窗玻璃（單塊面積小于1平方米）；超出部分申請維修資金。（5）街坊道路側石、路面修補（單塊長度小于1米或面積小于1平方米）。（6）設施、設備標識修補。（7）扶手、欄桿、燈桿等補刷油漆。 3．前期物業管理中按有關規定屬建設單位負責保養（修）設施（備）的費用由建設單位承擔。
	門窗	定期巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。
	樓內墻面、頂面、地面	墻面、頂面粉刷層無大面積剝落，地坪、地磚平整，有缺損及時修補。
	管道、排水溝	定期對屋面泄水溝、室內外排水管道進行清掃、疏通。
	道路、場地等	定期巡視街坊路面、側石、圍墻、窨井、健身設施等，要求路面不積水（因市政、管道結構因素除外，應及時報告相關部門）、窨井不漫溢、窨井蓋無缺損、簡易健身設施能正常使用（需更換除外）。
	安全標志	對小區內危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施。
供水系統	普通水泵	1、定期對供水設備進行檢查，對水泵潤滑點加油，對泵房、管道、水泵等進行除銹、油漆、保養，保證二次供水正常，泵房整潔。 2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準。 3、定期對高層房屋減壓閥進行測壓并做好記錄。 4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。	供水系統成本構成： 1、普通水泵：（1）供水運行（電耗）。（2）供水設備保養。（3）水池、水箱清洗。（4）水質抽樣化驗。 2、變頻水泵：（1）供水運行（電耗）。（2）供水設備保養。（3）蓄水池清洗。
公共照明	公共燈	定期巡檢公共照明設備，修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持樓道燈、路燈95%以上的亮燈率。	1．公共照明成本構成: （1）公共照明運行（電耗）。（2）零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關等。（3）設備的養護。
公共照明	公共電氣柜	定期對室內、室外的公共電氣柜、電氣安全進行巡檢、保養。	1．公共照明成本構成: （1）公共照明運行（電耗）。（2）零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關等。（3）設備的養護。
項目	內容	運行、保養、維修服務要求	備注
消防系統	消防設施、設備	1、消防泵定期啟動并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常。 2、消防栓定期巡檢，消防栓箱內各種配件完好。 3、每年定期檢查消防水帶，閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用。 4、按需配備滅火器，定期檢查滅火器，臨近失效立即更新或充壓。	1．消防系統成本構成：（1）消防設施、器材保養。（2）消防設施年安全檢測。（3）滅火器更換（首次配備不計入本費用中）。 2．地下車庫或其它非共用部位設置的消防報警裝置維修養護費用未計入此費用中。
避雷系統	避雷設施	每年定期檢查避雷裝置，12層以上的樓宇每年應測試一次，保證其性能符合國家相關標準。	避雷系統成本構成：（1）避雷系統保養。（2）避雷系統年安全檢測費。
升降系統	電梯	1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。 2、委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。 3、電梯發生一般故障的，專業維修人員二小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在規定的時間內到現場應急處理，專業技術人員須及時到現場進行救助。 4、電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛的，或由業主大會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。	1．電梯運行費用包括：（1）電梯運行（電耗）。（2）電梯定期常規保養。（3）零星配件及維修（每臺電梯年支出內）。（4）電梯年安全檢測。 2．底層或原始設計不?？康?，不支付此項費用；如需使用按合同約定結算與分攤。
內容		運行、保養、維修服務要求	備注
水景（動力）		1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。 2、重大節日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常。	按實分攤　　　　　　　　　　　水景費用分攤公式：[電價×水泵總功率（KW）×運行時間（小時）+水價×耗水量+設備保養費]÷可分攤建筑面積
保險費用及其他		由業主大會與物業公司協商確定。	按實分攤

二、二星級
（一）綜合管理服務標準
序號	內容		服務要求
1	機構設置		小區內設置管理處，配置簡單辦公設備，配有電話。
2	管理人員要求		?。?）小區經理有經理崗位證書，管理員持有上崗證。（2）管理人員服裝統一，掛牌上崗。（3）發現問題能夠獨自處理。
3	服務時間		周一至周五在小區管理處進行業務接待，周六、周日在指定地點進行業務接待。
4	日常管理與服務		?。?）服務規范符合《安徽省住宅區物業管理規程》要求。（2）24小時受理業主或使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理二天內完成（預約除外）。（3）對業主或使用人的投訴在五天內答復處理。（4）告知業主或使用人裝修須知，監督裝修過程，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。（5）建立健全財務制度，對物業服務費的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。（6）建立小區物業管理檔案（包括設備管理檔案、業主資料檔案等）。（7）制定小區物業管理與服務工作計劃，并組織實施。（8）對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰。（9）服務窗口應公開辦事制度、服務內容、收費項目和標準。（10）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。（11）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的50%。（12）對違反小區公約（臨時公約）或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。
（二）公共區域清潔衛生服務標準
項目	序號	內容	服務要求
樓內公共區域	1	地面	每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，每周拖洗一次，地面清潔。
	2	樓梯扶手、欄桿	每月擦抹二次。
	3	消防栓、指示牌等公共設施	每半月擦抹一次。
	4	天花板、公共燈具	每半年除塵一次。
	5	門、窗等玻璃	公共燈具、底層門廳玻璃每月擦拭一次。
	6	天臺、屋頂	屋頂每半年清掃一次，有天臺、內天井的每周清掃一次。
	7	垃圾收集	居民自行投放至小區集中投放點。
	8	電梯轎廂	每日擦拭、清掃一次以上，操作板處無污跡無灰塵。
樓外公共區域	9	道路地面、綠地、明溝、停車場	道路地面、綠地每日清掃二次，保持地面、綠地清潔；明溝每周清掃一次。
	10	公共燈具、宣傳欄、小品等	每半月擦抹一次，表面無污跡。
	11	垃圾箱、果皮箱（容器）	每日定時清掃洗刷，保持垃圾箱、果皮箱（容器）及其周圍清潔；建筑垃圾有固定堆放點；設有滅蠅裝置。
	12	消毒滅害	每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次。
（三）公共區域秩序維護服務標準
序號	內容		服務要求
1	人員要求		（1）專職護衛人員，工作認真負責。（2）對小區日常護衛事項做出正確反應，能正確使用消防器材。（3）上崗時佩帶統一標志，統一著裝。
2	門崗巡邏崗		（1）主出入口24小時值班看守，邊門定時開放并專人看管，門衛有交接班記錄。（2）對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；阻止小商小販、外來人員隨意進入小區。（3）白天巡邏次數不少于四次，夜間重點部位巡邏二次，并有巡邏記錄。（4）在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。
3	技防設施		有電子防盜門。
4	車輛管理		（1）地面、墻面設置簡易的交通標志。（2）車輛按規定有序停放，對亂停車輛進行引導或搬遷。（3）收費管理的車庫（棚）應24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器械，車庫（棚）場地整潔，有照明，無滲漏，無明顯積水，無易燃、易爆及危險物品存放。
（四）公共區域綠化日常養護服務標準
基本條件	內容	要素	養護要求（植物）
1、植物造景。綠地內植物覆蓋率80%以上，綠地基本無裸露。 2、喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以上。綠地設施基本完好。	草坪	修剪	分春秋兩季普修二遍以上。
		清雜草	年普除雜草三遍以上。
		灌、排水	干旱、高溫季節基本保證有效供水，有積水應及時排除。
		病蟲害防治	發現病蟲害及時滅殺。
	樹木	修剪	每年對喬、灌木、籬、球按規范修剪；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于一次。
		中耕除草、松土	每年中耕除草二次以上。
		施肥	每年普施基肥一遍。
		病蟲害防治	有針對性及時滅治，每年噴藥不少于一次，控制大面積病蟲害發生。
		扶正加固	發生倒伏及時扶正、加固。

(五)共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務標準
項目	內容	運行、保養、維修服務要求	備注
共用部位	房屋結構	定期對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。	1．該費用用于共用部位零星修理和常規養護。單獨列賬，按實結算，每年公布一次。結算時，材料費用按實際發生結算。2．零星修理的范圍包括：（1）內外墻面（墻面磚、涂料）小面積修補（每處1平方米以下）。（2）更換公共走道門窗五金件。（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。（4）更換公共走道門窗玻璃（單塊面積小于1平方米）；超出部分申請維修資金。（5）街坊道路側石、路面修補（單塊長度小于1米或面積小于1平方米）。（6）設施、設備標識修補。（7）扶手、欄桿、燈桿等補刷油漆。 3．前期物業管理中按有關規定屬建設單位負責保養（修）設施（備）的費用由建設單位承擔。
	門窗	定期巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。
	樓內墻面、頂面、地面	墻面、頂面粉刷層無大面積剝落，地坪、地磚平整，有缺損及時修補。
	管道、排水溝	定期對屋面泄水溝、室內外排水管道進行清掃、疏通。
	道路、場地等	定期巡視街坊路面、側石、圍墻、窨井、健身設施等，要求路面不積水（因市政、管道結構因素除外，應及時報告相關部門）、窨井不漫溢、窨井蓋無缺損、簡易健身設施能正常使用（需更換除外）。
	安全標志	對小區內危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施。
供水系統	普通水泵	1、定期對供水設備進行檢查，對水泵潤滑點加油，對泵房、管道、水泵等進行除銹、油漆、保養，保證二次供水正常，泵房整潔。 2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準。 3、定期對高層房屋減壓閥進行測壓并做好記錄。 4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。	供水系統成本構成： 1、普通水泵：（1）供水運行（電耗）。（2）供水設備保養。（3）水池、水箱清洗。（4）水質抽樣化驗。 2、變頻水泵：（1）供水運行（電耗）。（2）供水設備保養。（3）蓄水池清洗
公共照明	公共燈	定期巡檢公共照明設備，修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持樓道燈、路燈95%以上的亮燈率。	1．公共照明成本構成: （1）公共照明運行（電耗）。（2）零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關等。（3）設備的養護。
公共照明	公共電氣柜	定期對室內、室外的公共電氣柜、電氣安全進行巡檢、保養。	1．公共照明成本構成: （1）公共照明運行（電耗）。（2）零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關等。（3）設備的養護。
項目	內容	運行、保養、維修服務要求	備注
消防系統	消防設施、設備	1、消防泵定期啟動并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常。 2、消防栓定期巡檢，消防栓箱內各種配件完好。 3、每年定期檢查消防水帶，閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用。 4、按需配備滅火器，定期檢查滅火器，臨近失效立即更新或充壓。	1．消防系統成本構成：（1）消防設施、器材保養。（2）消防設施年安全檢測。（3）滅火器更換（首次配備不計入本費用中）。 2．地下車庫或其它非共用部位設置的消防報警裝置維修養護費用未計入此費用中。
避雷系統	避雷設施	每年定期檢查避雷裝置，12層以上的樓宇每年應測試一次，保證其性能符合國家相關標準。	避雷系統成本構成：（1）避雷系統保養。（2）避雷系統年安全檢測費。
弱電系統	電子防盜門	定期保養，保持電子防盜門使用正常。	成本構成：（1）系統運行。（2）日常維護保養。（3）系統設備的維修（不包括用戶室內話機）。
升降系統	電梯	1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。 2、委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。 3、電梯發生一般故障的，專業維修人員二小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在規定的時間內到現場應急處理，專業技術人員須及時到現場進行救助。 4、電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛的，或由業主大會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗,保障安全運行。	1．電梯運行費用包括：（1）電梯運行（電耗）。（2）電梯定期常規保養。（3）零星配件及維修（每臺電梯年支出內）。（4）電梯年安全檢測。 2．底層或原始設計不?？康?，不支付此項費用；如需使用按合同約定結算與分攤。
內容		運行、保養、維修服務要求	備注
水景（動力）		1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。 2、重大節日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常。	按實分攤　　　　　　　　　　　水景費用分攤公式：[電價×水泵總功率（KW）×運行時間（小時）+水價×耗水量+設備保養費]÷可分攤建筑面積
保險費用及其他		由業主大會與物業公司協商確定。	按實分攤

（三）公共區域秩序維護服務標準
序號	內容		服務要求
1	人員要求		（1）專職保安人員中40周歲以下的人員占總數的60%以上，身體健康，工作認真負責。（2）有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、技防器械和設備。（3）上崗時佩帶統一標志，統一著裝，配備必要的安全護衛器械。
2	門崗巡邏崗		?。?）小區出入口24小時值班看守，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（2）封閉管理小區對外來人員或送貨人員進行記錄，阻止未經許可的外來人員進入小區。（3）對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。（4）白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。（5）在遇到異常情況、突發事件時，采取相應的應對措施，及時報告管理處和相關部門。
3	技防設施（監控崗）		?。?）小區應具備錄像監控技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視設備所傳達的信息。（2）監控中心收到報警信號后，保安人員應按規定及時趕到現場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。
4	車輛管理		?。?）地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規定的范圍內。（2）及時處理車輛停放不規范的現象。（3）收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車庫場地有照明，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。
（四）公共區域綠化日常養護服務標準
基本條件	內容	要素	養護要求（植物）
1、利用植物、山石、水體等設置景點。 2、綠地內植物覆蓋率80%以上，且群落、層次明顯。并有花卉布置。 3、綠地率 15%以上（包括經過規定手續變更）。喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以上。綠地設施及硬質景觀保持長年基本完好。	草坪	修剪	每年分春秋兩季普修，草面基本平整。
		清雜草	每年按規范普除雜草。
		灌、排水	及時灌溉，保證有效供水，有積水及時排除。
		施肥	每年普施有機肥一遍。
		病蟲害防治	發現病蟲害及時滅殺。
	樹木	修剪	喬、灌木修剪每年二遍以上，無二級枯枝；蘺、球定時修剪，做到表面圓整，基本無脫節；地被、攀援植物適時修剪。
		中耕除草、松土	每年中耕除草三次以上，土壤基本疏松。
		施肥	按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。
		病蟲害防治	有針對性及時滅治。
		扶正加固	有倒伏傾向，及時扶正、加固。
		其它	喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木基本開花；球、籬、地被生長正常,缺枝、空檔不明顯。
	花壇花境	布置	一年中有一次以上花卉布置。
		灌、排水	保持有效供水，無積水。
		補種	缺枝倒伏及時補種。
		修剪、施肥	保持花卉生長良好。
		病蟲害防治	及時做好病蟲害防治。

(五)共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務標準
項目	內容	運行、保養、維修服務要求	備注
共用部位	房屋結構	定期對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。	1．該費用用于共用部位零星修理和常規養護。單獨列賬，按實結算，每年公布一次。結算時，材料費用按實際發生結算。2．零星修理的范圍包括：（1）內外墻面（墻面磚、涂料）小面積修補（每處1平方米以下）。（2）更換公共走道門窗五金件。（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。（4）更換公共走道門窗玻璃（單塊面積小于1平方米）；超出部分申請維修資金。（5）街坊道路側石、路面修補（單塊長度小于1米或面積小于1平方米）。（6）設施、設備標識修補。（7）扶手、欄桿、燈桿等補刷油漆。 3．前期物業管理中按有關規定屬建設單位負責保養（修）設施（備）的費用由建設單位承擔。
	門窗	定期巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。
	樓內墻面、頂面、地面	墻面、頂面粉刷層無大面積剝落，地坪、地磚平整，有缺損及時修補。
	管道、排水溝	定期對屋面泄水溝、室內外排水管道進行清掃、疏通。
	道路、場地等	定期巡視街坊路面、側石、圍墻、窨井、健身設施等，要求路面不積水（因市政、管道結構因素除外，應及時報告相關部門）、窨井不漫溢、窨井蓋無缺損、簡易健身設施能正常使用（需更換除外）。
	安全標志	對小區內危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施。
供水系統	普通水泵	1、定期對供水設備進行檢查，對水泵潤滑點加油，對泵房、管道、水泵等進行除銹、油漆、保養，保證二次供水正常，泵房整潔。 2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準。 3、定期對高層房屋減壓閥進行測壓并做好記錄。 4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。	供水系統成本構成： 1、普通水泵：（1）供水運行（電耗）。（2）供水設備保養。（3）水池、水箱清洗。（4）水質抽樣化驗。 2、變頻水泵：（1）供水運行（電耗）。（2）供水設備保養。（3）蓄水池清洗
公共照明	公共燈	及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內樓道燈、街坊燈亮燈率在98%以上。
	景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等	保持燈具完好，亮燈率在98%以上。
	公共電氣柜	定期巡查室內、室外公共電氣柜，及時保養室內、室外公共電氣柜，保證電氣設備運行安全正常。
項目	內容	運行、保養、維修服務要求	備注
消防系統	消防設施、設備	1、消防泵定期啟動并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常。 2、消防栓定期巡檢，消防栓箱內各種配件完好。 3、每年定期檢查消防水帶，閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用。 4、按需配備滅火器，定期檢查滅火器，臨近失效立即更新或充壓。	1．消防系統成本構成：（1）消防設施、器材保養。（2）消防設施年安全檢測。（3）滅火器更換（首次配備不計入本費用中）。 2．地下車庫或其它非共用部位設置的消防報警裝置維修養護費用未計入此費用中。
避雷系統	避雷設施	每年定期檢查避雷裝置，12層以上的樓宇每年應測試一次，保證其性能符合國家相關標準。	避雷系統成本構成：（1）避雷系統保養。（2）避雷系統年安全檢測費。
弱電系統	樓宇對講系統（可視）	不定期進行調試與保養，保證其24小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常。	成本構成：（1）系統運行。（2）日常維護保養。（3）系統設備的維修
弱電系統	住戶報警	不定期進行調試與保養，保證其24小時運行正常，中心報警控制主機應能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號。
升降系統	電梯	1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。 2、委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。 3、電梯發生一般故障的，專業維修人員二小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在規定的時間內到現場應急處理，專業技術人員須及時到現場進行救助。 4、電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛的，或由業主大會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。	1．電梯運行費用包括：（1）電梯運行（電耗）。（2）電梯定期常規保養。（3）零星配件及維修（每臺電梯年支出內）。（4）電梯年安全檢測。 2．底層或原始設計不?？康?，不支付此項費用；如需使用按合同約定結算與分攤。
內容		運行、保養、維修服務要求	備注
水景（動力）		1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。 2、重大節日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常。	按實分攤　　　　　　　　　　　水景費用分攤公式：[電價×水泵總功率（KW）×運行時間（小時）+水價×耗水量+設備保養費]÷可分攤建筑面積
保險費用及其他		由業主大會與物業公司協商確定。	按實分攤

四、四星級
（一）綜合管理服務標準
序號	內容		服務要求
1	機構設置		（1）小區內設置管理處。（2）辦公場所整潔有序。（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品
2	管理人員要求		（1）小區經理有物業管理員上崗證和小區經理上崗證；經理具有大專以上學歷，有二年以上小區經理任職經歷。（2）管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔規范。（3）能夠及時發現問題，果斷處理一般情況。
3	服務時間		周一至周日每天10小時在管理處進行業務接待，并提供服務。
4	日常管理與服務		（1）服務規范符合《安徽省住宅區物業管理規程》要求。（2）24小時受理業主或使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成（預約除外）。（3）對業主或使用人的投訴在24小時內答復處理。（4）制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告。（5）建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。（6）建立檔案管理制度，建立齊全的小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案（含業主或使用人裝修檔案）、物業租賃檔案、日常管理檔案等]。（7）制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施。（8）建立健全的維修資金管理制度，對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰。（9）制定管理處內部管理制度和考核制度。（10）運用計算機進行管理（含業主檔案、收費管理、設備管理等）。（11）服務窗口應公開辦事制度、服務內容、辦事紀律、收費項目和標準。（12）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。（13）能提供三種以上特約服務（有償）和三種以上便民（無償）服務；每年組織兩次以上的社區活動。（14）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通或進行滿意度測評，每年的溝通面不低于小區住戶的80%。（15）對違反小區公約（臨時公約）或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。
（二）公共區域清潔衛生服務標準
項目	序號	內容	服務要求
樓內公共區域	1	地面和墻面	每日清掃保潔一次，門廳大堂、門廳花崗石、大理石每二個月保養一次，保持材質原貌，干凈。
	2	樓梯扶手、欄桿	隔周擦抹二次，保持干凈。
	3	消防栓、指示牌等公共設施	每周擦抹二次，目視無污漬。
	4	天花板、公共燈具	每月除塵一次，目視干凈。
	5	門、窗等玻璃	保持潔凈、光亮、無污漬。
	6	天臺、屋頂	保持清潔、無垃圾。
	7	垃圾收集	按樓宇設置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。
	8	電梯轎廂	每日擦拭、清掃一次以上；每月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮，無污跡。
樓外公共區域	9	道路地面、綠地、明溝、停車場	道路、地面、綠地每日清掃一次以上，廣場磚地面每半月沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不能超過三小時；明溝隔日清掃一次，無雜物、無積水。
	10	公共燈具、宣傳欄、小品等	每周擦抹二次，目視明亮清潔（2米以上部位每半月擦抹、除塵一次）。
	11	水景	每周一次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味。
	12	垃圾箱、果皮箱（容器）	生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾箱、果皮箱（容器）每日清理、沖洗二次以上，垃圾葙、果皮箱（容器）整體清潔、無滿溢、無異味，滅害措施完善。
	13	消毒滅害	每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每年滅鼠一次，并有記錄。
（三）公共區域秩序維護服務標準
序號	內容		服務要求
1	人員要求		（1）專職護衛人員中35周歲以下的人員占總數的40%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受專業培訓。（2）能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、技防器械和設備。（3）上崗時佩帶統一標志，統一著裝，儀容儀表規范整齊。（4）配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。
2	門崗巡邏崗		（1）各出入口24小時值班看守，其中主出入口雙人值勤，上下班期間立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（2）外來人員進入小區，通過對講、電話或其他方式聯系住戶，并進行登記。（3）對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。（4）保安人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位應設巡更點。監控中心有巡更記錄。（如無巡更器，巡邏時二人一組）。（5）接到火警、警情后及時到達現場，協助保護現場，并報告管理處與警方。（6）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，及時趕到現場，采取相應措施。
3	技防設施和救助（監控崗）		（1）小區設有監控中心，應具備錄像監控（監控點應至少覆蓋小區主要道路出入口）、樓宇對講、周界報警、住戶報警等技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。（2）控制中心接到報警信號后，保安人員及時內趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助要求，解答用戶詢問。（3）小區有火警、警情應急預案，并在監控中心控制室內懸掛；每年應組織不少于一次的防火應急預案演習。
4	車輛管理		（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。（2）有專職人員24小時巡視和協助停車事宜。（3）收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。
（四）公共區域綠化日常養護服務標準
基本條件	內容	要素	養護要求（植物）
1、綠地總體布局合理，滿足居住環境的需要，集中綠地率25%以上。 2、利用植物、山石、水景等設置景點，且與環境協調。 3、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，花壇、花境景觀好。 4、綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好。	草坪	修剪	草坪保持平整。
		清雜草	每年按規范定時清除雜草。
		灌、排水	常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。
		施肥	按肥力、草種、生長情況及時施肥。
		病蟲害防治	及時做好病蟲害防治。
	樹木	修剪	喬、灌木按規范修剪，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時修剪，做到枝葉緊密、圓整、無脫節；地被、攀援植物修剪及時，基本無枯枝。
		中耕除草、松土	適時中耕除草,做到基本無雜草，土壤疏松。
		施肥	按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥。
		病蟲害防治	防治結合、及時滅治。
		扶正加固	樹木基本無傾斜。
		其它	喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。
	花壇花境	布置	一年中有二次以上花卉布置，三季有花。
		灌、排水	保持有效供水，無積水。
		補種	發現缺枝倒伏及時補種。
		修剪、施肥、治蟲	及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；按時施肥。適時做好病蟲害防治。

(五)共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務標準
項目	內容	運行、保養、維修服務要求	備注
共用部位	房屋結構	定期對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。	1．該費用用于共用部位零星修理和常規養護。單獨列賬，按實結算，每年公布一次。結算時，材料費用按實際發生結算。 2．零星維修的范圍在1～3星級基礎上，還包括本類中涉及的其它共用部位或設施的零星維修。 3．前期物業管理中按有關規定屬建設單位負責保養（修）設施（備）的費用由建設單位承擔。
	門窗	定期巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。
	樓內墻面、頂面、地面	墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，墻面修補應保持與原墻面材質一致。
	管道、排水溝、屋頂	定期對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理。
	圍墻	定期巡查圍墻，發現損壞立即修復；鐵柵欄圍墻表面無明顯銹蝕，保持圍墻完好。
	道路、場地等	定期巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，保持路面基本平整無積水，側石平直無缺損。
	休閑椅、室外健身設施等	每周定期巡查，發現損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用（如需更換的除外）。
	安全標志等	對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施。保證標志清晰完整，設施運行正常。
項目	內容	運行、保養、維修服務要求	備注
供水系統	普通水泵	1、定期對供水設備進行檢查，對水泵潤滑點加油，對泵房、管道、水泵等進行除銹、油漆、保養，保證二次供水正常，泵房整潔。 2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準。 3、定期對高層房屋減壓閥進行測壓并做好記錄。 4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。	供水系統成本構成： 1、普通水泵：（1）供水運行（電耗）。（2）供水設備保養。（3）水池、水箱清洗。（4）水質抽樣化驗。 2、變頻水泵：（1）供水運行（電耗）。（2）供水設備保養。（3）蓄水池清洗
公共照明	公共燈	及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內樓道燈、街坊燈亮燈率在99%以上。
	景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等	保持燈具完好，亮燈率在99%以上。
	公共電氣柜	定期巡查室內、室外公共電氣柜，及時保養室內、室外公共電氣柜，保證電氣設備運行安全正常。
	大堂空調	大堂分體空調使用期間定期清洗、保養，保證其正常使用。
消防系統	消防設施、設備	1、消防泵定期啟動并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常。 2、消防栓定期巡查，消防栓箱內各種配件完好。 3、定期檢查火警功能、報警功能是否正常。 4、每年定期試驗探測器，并對全部控制裝置進行試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當調換。 5、定期檢查消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作放水檢查。 6、定期檢查滅火器，臨近失效立即更新或充壓。	1．消防系統成本構成：（1）消防設施、器材保養。（2）消防設施年安全檢測。（3）滅火器更換（首次配備不計入本費用中）。 2．地下車庫或其它非共用部位設置的消防報警裝置維修養護費用未計入此費用中。
避雷系統	避雷設施	每年定期檢查避雷裝置，12層以上的樓宇每年應測試一次，保證其性能符合國家相關標準。	避雷系統成本構成：（1）避雷系統保養。（2）避雷系統年安全檢測費。
項目	內容	運行、保養、維修服務要求	備注
弱電系統	周界報警	24小時設防并正常運行，不定期進行調試與保養，保證該系統的警戒線封閉、無盲區和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區域，收到警情時，能同時發出聲光報警信號。	成本構成：（1）系統運行。（2）日常維護保養。（3）系統設備的維修
	監視系統	不定期進行調試與保養，保證各項監控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。
	電子巡更	根據需要設定巡更路線、時間，不定期地進行調試與保養，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數據的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。
升降系統	電梯	1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。 2、委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。 3、電梯發生一般故障的，專業維修人員二小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在規定的時間內到現場應急處理，專業技術人員須及時到現場進行救助。 4、電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛的，或由業主大會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。	1．電梯運行費用包括：（1）電梯運行（電耗）。（2）電梯定期常規保養。（3）零星配件及維修（每臺電梯年支出內）。（4）電梯年安全檢測。 2．底層或原始設計不?？康?，不支付此項費用；如需使用按合同約定結算與分攤。
內容		運行、保養、維修服務要求	備注
水景（動力）		1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。 2、重大節日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常。	按實分攤　　　　　　　　　　　水景費用分攤公式：[電價×水泵總功率（KW）×運行時間（小時）+水價×耗水量+設備保養費]÷可分攤建筑面積
保險費用及其他		由業主大會與物業公司協商確定。	按實分攤

五、五星級
（一）綜合管理服務標準
序號	內容		服務要求
1	機構設置		（1）小區內設置管理處。（2）辦公場所整潔有序，有專門的接待區域。（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品。
2	管理人員要求		（1）小區經理有經理崗位證書，管理員持有上崗證；經理具有大專以上學歷，有三年以上小區經理任職經歷。（2）管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔規范。（3）綜合素質高，能應對各種問題并及時處理。
3	服務時間		周一至周日每天10小時在管理處進行業務接待，并提供服務。
4	日常管理與服務		（1）服務規范符合《安徽省住宅區物業管理規程》要求。（2）24小時受理業主或使用人急修。接到任何報修半小時內到現場處理（預約除外）。（3）對業主或使用人的投訴在24小時內答復處理。（4）制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告，并有記錄。（5）建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。（6）建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案（含業主或使用人裝修檔案）、物業租賃檔案、日常管理檔案等]。（7）制定小區物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施。（8）建立健全的維修資金管理制度，對小區房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規范，賬目清晰。（9）制定管理處內部管理制度和考核制度。（10）廣泛運用計算機進行管理（含業主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等）。（11）服務窗口應公開辦事制度、服務內容、辦事紀律、收費項目和標準。（12）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。（13）能提供5種以上特約服務（有償）和5種以上便民（無償）服務；每年組織三次以上的社區活動。（14）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通或滿意度測評，每年的溝通面不低于小區常住住戶的90%。（15）對違反小區公約（臨時公約）或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。
（二）公共區域清潔衛生服務標準
項目	序號	內容	服務要求
樓內公共區域	1	地面和墻面	地面每日保潔兩次以上；墻面保持無污漬；大堂、門廳大理石、花崗石地面每月保養一次，保持材質原貌，干凈。
	2	樓梯扶手、欄桿	每日擦抹一次，保持干凈。
	3	消防栓、指示牌等公共設施	隔日擦抹一次，表面干凈、無污漬。
	4	天花板、公共燈具	每半月除塵一次，目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網。
	5	門、窗等玻璃	保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。
	6	天臺、屋頂	保持清潔、無垃圾。
	7	垃圾收集	按樓宇設置垃圾收集點，每日早晚定時清理二次；垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。
	8	電梯轎廂	每日保潔兩次以上（如有地毯每日換洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮、無污跡；轎廂壁無浮塵，不銹鋼表面光亮、無污跡。
樓外公共區域	9	道路地面、綠地、明溝、停車場	道路、地面、綠地每日保潔兩次以上，廣場磚地面每周沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過一小時；明溝每日清掃一次，無雜物，無積水。
	10	公共燈具、宣傳欄、小品等	每日擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部分每半月擦抹、除塵一次）。
	11	水景	打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。
	12	垃圾箱、果皮箱（容器）	對垃圾箱、果皮箱（容器）每日保潔兩次以上，垃圾箱、果皮箱（容器）整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。
	13	消毒滅害	每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每年滅鼠一次，并有記錄。
（三）公共區域秩序維護服務標準
序號	內容		服務要求
1	人員要求		（1）專職護衛人員，以中青年為主，35周歲以下的人員占總數60%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓。（2）能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類治安案件和各類災害事故的應急預案。（3）上崗時佩帶統一標志，統一著裝，儀容儀表行為規范，主動熱情，具有良好的素質。（4）配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。
2	門崗巡邏崗		（1）各出入口24 小時值班看守，其中主出入口雙人值勤，上下班期間立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（2）對外來人員進入小區，通過對講、電話或其他方式聯系住戶，并進行登記。（3）對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。（4）護衛人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位（小區道路、單元出入口、樓層和地下車庫）應設巡更點，監控中心有巡更記錄。（5）接到火警、警情后及時內到達現場，協助保護現場，并報告警方與管理處。（6）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，應及時趕到現場，采取相應措施。
3	技防設施和救助（監控崗）		（1）小區設有監控中心，應具備錄像監控（監控點至少覆蓋小區主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警（全封閉）、住戶報警等技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。（2）監控中心接到報警信號后，保安人員及時內趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。（3）小區應有火警、警情應急預案，并在監控中心控制室內懸掛；每年應組織不少于1次的應急預案演習。
4	車輛管理		（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。（2）有專職人員24小時巡視和協助停車事宜。（3）收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。
（四）公共區域綠化日常養護服務標準
基本條件	內容	要素	養護要求（植物）
1、綠地總體布局均衡，景觀效果明顯，集中綠地率30%以上。 2、運用植物、山石、水體等設置景點，且與環境協調，效果好。 3、喬、灌、地被、草配植科學，層次豐富、季相分明。集中綠地布置全冠大樹。 4、綠地保存率100%。喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施及硬質景觀保持常年完好。	草坪	修剪	草坪常年保持平整。
		清雜草	及時清除雜草,做到基本無雜草。
		灌、排水	常年保持有效供水，草地充分生長，有覆沙調整，地形平整、流暢。
		施肥	按肥力、草種、生長情況，適時適量施有肥。
		病蟲害防治	預防為主、綜合治理，嚴格控制病蟲害。
	樹木	修剪	喬、灌木每年進行修剪無枯枝、萌蘗枝；籬、球、造型植物按生長情況，造型要求及時修剪，做到枝葉茂密、圓整、無脫節；地被、攀援植物修剪、整理及時，基本無枯枝。
		中耕除草、松土	常年土壤疏松通透，無雜草。
		施肥	按植物品種、生長、土壤狀況適時適量施肥。每年按規范施肥，滿足植物生長需要。
		病蟲害防治	預防為主、生態治理。
		扶正加固	樹木基本無傾斜。
		其它	喬灌木生長健壯，樹冠完整，形態優美；花灌木按時開花結果；球、籬、地被生長茂盛，無缺枝、空擋。
	花壇花境	布置	每年中有三次以上花卉布置，四季有花。
		灌、排水	保持有效供水，無積水。
		補種	缺枝倒伏及時補種。
		修剪、施肥	及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。每年按規范施肥，
		病蟲害防治	適時做好病蟲害防治。

(五)共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務標準
項目	內容	運行、保養、維修服務要求	備注
共用部位	房屋結構	每年定期以上對房屋結構、安全的部位進行檢查，并有記錄，發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。	1．該費用用于共用部位零星修理和常規養護。單獨列賬，按實結算，每年公布一次。結算時，材料費用按實際發生結算。 2．零星維修的范圍在1～3星級基礎上，還包括本類中涉及的其它共用部位或設施的零星維修。 3．前期物業管理中按有關規定屬建設單位負責保養（修）設施（備）的費用由建設單位承擔。
	門窗	定期巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。
	樓內墻面、頂面、地面	墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。
	管道、排水溝、屋頂	定期對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通（6月至9月每月檢查一次），定期檢查屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理。
	圍墻	定期巡查圍墻，發現損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。
	道路、場地等	每周定期巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，保持路面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損。
	休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品	定期對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。
	室外健身設施、休閑場地、樂園等	定期巡查，發現損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用（如需更換的除外〕。
	安全標志等	對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，保證標志清晰完整，設施運行正常。
項目	內容	運行、保養、維修服務要求	備注
供水系統	普通水泵	1、定期對供水設備進行檢查，對水泵潤滑點加油，對泵房、管道、水泵等進行除銹、油漆、保養，保證二次供水正常，泵房整潔。 2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準。 3、定期對高層房屋減壓閥進行測壓并做好記錄。 4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。	供水系統成本構成： 1、普通水泵：（1）供水運行（電耗）。（2）供水設備保養。（3）水池、水箱清洗。（4）水質抽樣化驗。 2、變頻水泵：（1）供水運行（電耗）。（2）供水設備保養。（3）蓄水池清洗
公共照明	公共燈	及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內樓道燈、街坊燈亮燈率在99%以上。
	景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等	保持燈具完好，亮燈率在99%以上。
	公共電氣柜	定期巡查室內、室外公共電氣柜，及時保養室內、室外公共電氣柜，保證電氣設備運行安全正常。
	大堂空調	大堂分體空調使用期間定期清洗、保養，保證其正常使用。
消防系統	消防設施、設備	1、消防泵定期啟動并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常。 2、消防栓定期巡查，消防栓箱內各種配件完好。 3、定期檢查火警功能、報警功能是否正常。 4、每年定期試驗探測器，并對全部控制裝置進行試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當調換。 5、定期檢查消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作放水檢查。 6、定期檢查滅火器，臨近失效立即更新或充壓。	1．消防系統成本構成：（1）消防設施、器材保養。（2）消防設施年安全檢測。（3）滅火器更換（首次配備不計入本費用中）。 2．地下車庫或其它非共用部位設置的消防報警裝置維修養護費用未計入此費用中。
避雷系統	避雷設施	每年定期檢查避雷裝置，12層以上的樓宇每年應測試一次，保證其性能符合國家相關標準。	避雷系統成本構成：（1）避雷系統保養。（2）避雷系統年安全檢測費。
項目	內容	運行、保養、維修服務要求	備注
弱電系統	周界報警	２４小時設防并正常運行，不定期進行調試與保養，保證該系統的警戒線封閉、無盲區和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區域，收到警情時，能同時發出聲光報警信號。	成本構成：（1）系統運行。（2）日常維護保養。（3）系統設備的維修（不包括用戶室內話機）。
	監視系統	不定期進行調試與保養，保證各項監控設備２４小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。
	電子巡更	根據需要設定巡更路線、時間，不定期地進行調試與保養，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數據的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。
升降系統	電梯	1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。 2、委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。 3、電梯發生一般故障的，專業維修人員二小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在規定的時間內到現場應急處理，專業技術人員須及時到現場進行救助。 4、電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛的，或由業主大會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗	1．電梯運行費用包括：（1）電梯運行（電耗）。（2）電梯定期常規保養。（3）零星配件及維修（每臺電梯年支出內）。（4）電梯年安全檢測。 2．底層或原始設計不?？康?，不支付此項費用；如需使用按合同約定結算與分攤。
內容		運行、保養、維修服務要求	備注
水景（動力）		1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。 2、重大節日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常	按實分攤水景費用分攤公式：[電價×水泵總功率（KW）×運行時間（小時）+水價×耗水量+設備保養費]÷可分攤建筑面積
保險費用及其他		由業主大會與物業公司協商確定。	按實分攤
備注：	1、有無電梯、消防栓不作為保潔費用增減條件。 2、外墻清洗的頻次、標準與業主大會另行約定，費用按實結算分攤。 3、綠地以種植面積計算：地下車庫頂上綠地按實際種植面積計算；棚架按垂直投影面積計算；行道、散植樹按樹冠垂直投影面積的1/5折算；嵌草停車地坪按地坪面積的1/10折算；墻面垂直綠化按實際覆蓋面積的1/10折算；未定事項可按商定計算。 4、綠地面積的計算以建設單位提供的綠化竣工圖為主，以實地丈量為輔。 5、因修剪等產生的廢棄物，整理集中堆放，清運及時；樹上懸掛物及時清除；發現死樹及時清除、適時補種，保持綠地內清潔整齊。 6. 植物灌溉以保持土壤有效水份為原則，應按氣候、立地條件、品種、生長等情況酌情增減澆水次數。 7、使用化學藥劑，必須嚴格執行國家現行有關規定。應選用高效低毒、低殘留的藥劑控制有害生物的危害，并在噴藥前安民告示。 8、如無相應設施設備的，不得計收該項費用。 9、消防、避雷、電梯等專用設備的養護標準如與專業標準有不相一致的地方，以專業標準為準。 10、住宅區內的設備應建立設備臺帳，并有保養、維修記錄。 11、按有關規定屬建設單位負責保養（修）設施（備）費用由建設單位承擔。 12、每一級的服務內容與要求應高于并包含低一級服務內容與要求（一星級除外）。

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閱讀： 14312 次 2009/12/13 16:59:00

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