桐城市物業服務收費管理實施細則

桐價〔2007〕7號

　
　　關于印發《桐城市物業服務收費管理實施細則》的通知
　　
　　各物業管理企業、房地產開發建設單位、業主委員會：
　　
　　為規范本市物業服務收費行為，保障業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，促進物業管理健康發展，根據安慶市人民政府《關于印發安慶市物業服務收費管理辦法的通知》（宜政發〔2006〕16號）和安慶市物價局、房地產管理局《關于印發〈安慶市物業服務收費管理辦法實施細則〉的通知》（安價房〔2006〕61號）以及《桐城市物業管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定《桐城市物業服務收費管理實施細則》，現印發給你們，請認真遵照執行。

桐城市物業服務收費管理實施細則
第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據安慶市人民政府《關于印發安慶市物業服務收費管理辦法的通知》（宜政發〔2006〕16號）和安慶市物價局、房地產管理局《關于印發〈安慶市物業服務收費管理辦法實施細則〉的通知》（安價房〔2006〕61號）以及《桐城市物業管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用于本市城市規劃區域內，具有合法經營資質的物業管理企業向業主或物業使用人提供物業管理服務的收費。
第三條 市價格行政主管部門會同市房地產主管部門負責城市規劃區域內物業服務收費的監督和管理工作。
第四條 物業服務收費包括物業綜合服務費和委托代收代辦服務費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
住宅物業綜合服務費及小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價。
各類非住宅物業的綜合服務收費和滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務、委托代收代辦服務收費，實行市場調節價。
第五條 物業綜合服務費，實行等級收費管理。物業服務等級由高到低設定為五星級、四星級、三星級、二星級、一星級，具體分等定級辦法由市房地產管理局制定；物業綜合服務收費基準價由市價格行政主管部門制定，并根據物業管理實際變化作適時調整，其具體浮動幅度由物業公司和業主委員會雙方約定，但上浮幅度不得超過相應等級基準價標準的20％。
雙方約定不成，報經價格行政主管部門審定。
第六條 業主大會成立前，開發建設單位與物業管理企業應在前期物業服務合同中約定綜合服務費收費標準、計費方式、計費起始時間、物業管理服務內容、服務標準，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。前期物業管理綜合服務收費標準應在政府指導價范圍內約定，但預收期限不得超過6個月，并在業主入住前報價格主管部門備案。
以招投標方式確定的前期物業服務收費標準報價格主管部門備案。價格行政主管部門和房地產主管部門應對招投標過程中的價格行為實施監督管理。
第七條 業主大會成立后，住宅綜合服務收費標準由業主委員會選擇相應的服務等級，經房地產行政主管部門確認后，在政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定，并報價格行政主管部門和房地產主管部門備案。
雙方約定不成的，可報價格主管部門審定。
第八條 實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定；業主大會成立后，由業主委員會與物業管理企業在物業服務合同中約定。
價格行政主管部門和房地產主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的規范與引導，行業協會可定期公布實行市場調節價的各類物業綜合服務費水平，促進各方合理約定物業服務收費有關事項。
第九條 住宅小區符合規劃要求的封閉式共用車庫和露天專用汽車停車場（停車位），由物業管理企業人員提供管理服務的，經價格行政主管部門批準，可收取小區車輛停放管理費，具體收費標準由市價格行政主管部門按照合理補償、保本微利的原則核定。
進入小區執行公務、搶修檢修、救護消防等特種車輛及業主、物業使用人的搬家車輛免收。
第十條　業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈利或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，節余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十一條　實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
　　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
　?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；
　?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；
　?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用；
　?。┺k公費用；
　?。ㄆ撸┪飿I管理企業固定資產折舊；
　?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　?。ň牛┙洏I主或業主委員會同意的其它費用。
　　根據自愿的原則，經業主或業主委員會同意，可以辦理物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，費用計入服務成本或服務支出。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者實行物業服務費用酬金制的成本。沒有建立公共設施配套基金制度的，保修期內，由開發建設單位承擔，保修期外，由業主分攤。
第十二條　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
第十三條 物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每半年不少于1次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十四條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業服務費以法定產權面積（房屋所有權證登記的建筑面積）計算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業服務費。
第十五條　納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位按收費標準50%交納。
業主辦理入住手續后長期（連續性六個月以上）未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業，業主應向物業管理企業書面備案，按規定或約定物業服務費標準的50%交納空置物業管理費。
對五保戶和實行生活低保的住戶，經業主委員會和物業管理企業雙方商定，可以減收或者免收物業服務費用。
第十六條　前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境未能到位的，業主交納的物業服務費應低于規定（約定）收費標準的15％－30％，具體比例應在前期物業服務合同中約定，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。
　　第十七條 業主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位或裝修人應在裝修前與物業管理企業簽訂裝修管理協議。在雙方自愿前提下，物業管理企業和裝飾裝修人、當事人可約定清運費；約定由物業管理企業收費的，收費標準按不超過建筑面積每平方米1元一次性收取。
第十八條 物業管理企業不得向業主和裝修單位收取任何形式裝飾裝修保證金。
第十九條 住宅小區的電梯、水泵、中央空調等公共設備設施運行電費除物業服務合同另有約定外，應納入委托代收代交費用，由物業管理企業單獨列帳，按實際支出費用和約定方式公開合理分攤，具體分攤方式由業主委員會與物業管理企業協商確定。業主大會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期服務合同中約定。物業管理企業辦公所用水電費用不得向業主分攤。
住宅區物業公共電費分攤方式可按以下原則確定：二次加壓供水水泵電費按水量分攤；電梯電費可選擇按面積、按戶、按常住人口分攤；空置物業業主公共電費按正常分攤費用的50％分攤；經業主委員會選擇其他方式公示無異議后據實分攤。
第二十條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十一條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔；出售房屋交付之日次月至前期物業服務合同終止之日及當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照前期物業服務收費標準承擔。
　　物業產權轉移時，產權轉移之日當月以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔；另有約定的從其約定。
第二十二條 物業管理企業向價格行政主管部門申請審定或備案物業服務收費標準時，應提供以下資料：
　　1、物業管理企業資質證書；
　　2、物業管理服務合同；
　　3、工商、稅務營業執照；
　　4、房地產主管部門物業服務等級確認書；
　　5、業主委員會或業主大會意見；
　　6、物業綜合服務費申請備案表；
　　7、其他需要說明提供的相關資料。
第二十三條　實行政府指導價的物業服務收費實行收費許可證制度。物業管理企業收費前，到市價格行政主管部門申領《安徽省經營性服務收費許可證》，亮證收費，收費時使用稅務票據。
第二十四條　市價格行政主管部門會同市房地產主管部門應當加強對物業管理企業的收費情況、收費等級、收費標準及服務合同的履行情況進行檢查，加強對前期物業服務收費的監督檢查。物業管理企業違反價格法律、法規和規章，由市價格行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰實施辦法》（國家發展和改革委員會令第14號）予以處罰。
第二十五條 鎮區物業服務收費參照本實施細則執行。
第二十六條 本實施細則由市價格行政主管部門會同市房地產主管部門負責解釋。
第二十七條 本實施細則自2007年2月1日起執行。過去有關規定與本實施細則不一致的，以本實施細則為準。

　　
　　附件：1.《桐城市城區住宅物業綜合服務收費標準》
　　
　　2.《桐城市城區住宅小區車輛停放管理收費標準》
　　
　　3.《桐城市物業服務分等定級標準》
　　
　　桐城市物價局
　　
　　桐城市房地產管理局
　　
　　二○○七年一月十七日
　　
　　主題詞：經濟管理物業收費實施細則通知
　　
　　抄送：市委、市人大、市政府、市政協辦公室，市委、
　　
　　市政府各相關部門，市法院、市檢察院。