湛江市住宅物業服務收費管理規定

湛價［2007］45號

第一條為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《物業管理條例》和國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》（發改價格[2003]1864號），以及省物價局《關于加強物業服務收費管理有關問題的通知》（粵價[2006]284號）的規定，結合我市實際，制定本規定。

第二條本規定所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第三條本規定適用于取得經營資格的物業管理企業對本市住宅物業小區提供物業管理服務的收費管理。第四條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條市、縣（區）人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

第六條物業服務收費根據不同物業的性質、特點分別實行政府指導價和市場調節價。業主委員會成立之前的住宅（不含別墅）的物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主委員會成立之后的住宅及其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。

第七條實行政府指導價格的物業服務收費，按照屬地原則由市、縣價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的住宅物業政府指導價格并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據政府指導價規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。前期物業管理，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面前期物業服務合同，并根據價格主管部門會同房地產行政主管部門公布的物業服務收費政府指導價等級標準的要求及政府指導價格規定的基準價和浮動幅度，在物業服務合同中約定具體物業服務收費等級和標準。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。建設單位未與物業管理企業簽訂前期物業服務合同的，由業主與物業管理企業簽訂物業服務合同。

已成立業主委員會的住宅小區，業主委員會可按規定程序代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，該合同生效后，前期物業服務合同終止。

物業管理企業與業主如通過協商未能確定物業服務具體收費等級和標準的，物業服務企業可委托當地價格認證機構對有關物業小區進行評估其參考物業收費等級和參考執行標準。通過評估，雙方協商仍未能約定的，物業管理企業可向物價部門提出申請，由物價部門會同房地產行政主管部門審核后提出參考價格（收費標準）。業主（業主大會）也可以在房地產行政主管部門的指導下，通過招投標方式選擇適合該小區對物業服務形式、服務收費標準要求的物業管理企業。

物業管理企業如向業主提供了我市公布的住宅物業最高服務等級未涵蓋的物業服務內容，且其物業服務收費標準需突破政府指導價的，應報物價部門審核，根據小區服務質量、環境及服務成本情況核定該區政府指導價。

第八條物業裝修涉及的保證金等物業管理企業應與業主簽訂協議，以書面形式明確，并公示。

住宅物業裝修如要收取保證金（押金）的，應由物業公司與業主簽訂合同，或在業主公約中約定。保證金應在裝修驗收后一個月內退還，最長不得超過三個月。

物業管理企業與業主計算裝修損壞物賠償標準時，應出示修復工（料）計價清單。裝修產生的垃圾業主應在協議限期內由業主或業主委托清運單位負責清理。業主委托物業管理企業清運的，清運費由業主和物業管理企業協商確定。業主在限期過后不清理的，物業管理企業應主動清理，以保持小區內整潔，清理費用由物業管理企業按實際發生費用向業主收取。

第九條物業交接后，業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用或者物業服務資金，所約定的服務收費時間應在物業交接之后，業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

前款所指"交接"是指業主收到書面入住交接通知書并辦理相應手續。因業主原因收到通知后在約定期限內不辦理交接手續的，按已交接計收物業服務有關費用。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結算物業服務費用。

第十條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

第十一條各類物業管理服務費不包含小區（樓宇）內的公共水電費用。公共水電費的分攤辦法按國家和省有關規定執行。

業主如在物業管理企業簽訂的協議中約定將公共水電費納入物業服務收費統一收取的，從其約定。

第十二條物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十三條物業管理企業應當按規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

建設單位應將物業銷售價格和前期物業管理的形式、物業服務收費標準等情況進行標明和公示。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十四條物業管理企業應當提供如下物業服務：

(一)清潔衛生。公共場所的清潔衛生及公共水池的定期清洗、下水道、化糞池的疏通等工作。

(二)公共秩序維護。在有關公安部門的指導下維護物業區域內公共秩序，實行24小時值班、巡邏。

(三)園林綠地養護。對公共園林綠地的花、木、草進行定期護理，保持綠化物修剪整潔，生長狀況良好。

(四)物業共用部門，共用設施、設備日常維護，做好共用部位、場地及設施、設備的日常維修護理工作，定期檢查，發現問題及時組織、維修。

(五)物業管理法律法規規定的其他服務項目及物業管理服務合同約定的其他服務項目。

第十五條物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共同部位、共同設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共同部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主同意的其它費用。

物業共同部位、共同設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或物業服務成本。

第十六條物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十七條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終使用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。新建住宅小區，供水、供電應實行抄表到戶。

第十八條物業管理企業如對小區進出人員或車輛實行出入證管理的，有關出入證押金或出入證遺失、損壞賠償費用可由物業管理企業與業主通過物業服務合同或業主公約等形式約定。

第十九條利用物業共用部門、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十條物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容上相同的費用。

第二十一條物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十二條根據《廣東省經營服務性收費管理規定》，物業管理服務收費實行收費許可證制度。市屬、駐市和外資物業管理企業開展物業管理服務活動時應向市物價局申領《廣東省經營服務性收費許可證》?？h、區（含跨區）物業管理企業應向當地物價部門申領收費許可證。申領收費許可證應提供物業管理資質證書、營業執照、法人機構代碼證、物業服務合同、申領收費許可證書面申請等證件資料。

第二十三條市、縣（區）價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

第二十四條各縣（市）物業服務收費管理方法，可按照本規定執行，也可根據實際情況另行制定。

第二十五條本規定由市物價局負責解釋。

第二十六條本規定自2007年3月15日起執行。此前我市有關物業服務收費規定與本規定有抵觸的，按本規定執行。