第一條 為進一步規范我市物業服務收費行為，加強住宅小區物業服務收費管理工作，促進物業管理行業健康發展，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》，《物業服務收費管理辦法》、
《遼寧省物業服務收費管理實施辦法(試行)》并結合我市實際情況制定本辦法。
第二條 本辦法適用于鐵嶺市行政區域內，依法取得工商營業執照，物業管理資質證書，稅務登記證，依法成立小區業主委員會并簽訂物業服務合同的物業服務企業。
第三條 市價格部門是物業服務收費的行政主管部門，市行政價格主管部門會同市房產行政主管部門負責對市屬物業服務企業的物業服務收費進行等級考評，并實施全面管理和監督。
第四條 物業服務成本構成或服務支出包括以下部分：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
(二)物業共用部位，共用設施設備的日常運行、維護費用；
(三)物業管理區域清潔衛生費用；
(四)物業管理區域綠化養護費用；
(五)物業管理區域秩序維護費用；
(六)辦公費用；
(七)物業服務企業固定資產折舊；
(八)物業共用部位，共用設施設備及公眾責任保險費用；
(九)經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備大修、中修和更新、改造費用，應通過專項維修基金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第五條 住宅小區物業服務收費等級考核評定內容包括管理機構和制度、房屋管理、環境衛生管理、綠化管理、治安管理、公共設施設備管理、配套服務管理、社區文化建設、收費執行情況等。
第六條 住宅小區物業服務收費根據不同物業性質和特點，分別實行市場調節價和政府指導價。高級公寓，別墅區，商廈和寫字樓的物業服務收費實行市場調節價，由業主委員會與物業服務企業在簽定《物業服務合同》中約定，并辦理備案手續。其它住宅小區物業服務收費標準，在考核評定的基礎上，按等級幅度的規定標準，由業主委員會和物業服務企業在《物業服務合同》中約定收費標準，并到價格行政主管部門辦理認定手續。
第七條 住宅小區物業服務實行百分制等級考核評比辦法，住宅小區物業服務等級分為四級，經綜合評定得分在90分(含90分)至100分為一級、80分(含80分)至90分(不含90分)為二級、70分(含70分)至80分(不含80分)為三級、60分(含60分)至70分(不含70分)為四級?？己藘热菁霸u分標準詳見物業服務收費等級考核評定表，物業服務費按建筑面積按月收取，每級對應收費標準及浮動幅度為：
一級，每月每建筑平方米0.90—1.10元；
二級，每月每建筑平方米0.70—0.90元；
三級，每月每建筑平方米0.50—0.70元
四級，每月每建筑平方米0.30—0.50元
60分以下的住宅小區物業服務收費標準，按建筑面積每月每平方米0.20元。各小區的車庫物業服務費按住宅物業服務費的1/2收取。
第八條 已成立業主委員會并聘請物業服務企業的住宅小區，應由物業服務企業向價格行政主管部門和房產行政主管部門申請評定物業服務收費等級，經考核評定等級后，物業服務企業應持工商營業執照、物業管理資質證書、稅務登記證、物業服務收費等級證書、業主委員會名單、物業服務合同(約定服務內容、收費標準)、小區業主委員會章程、小區簡介等相關資料，辦理價格認定手續，并核發《收費許可證》。
第九條 實行招投標管理的住宅小區，物業服務收費以招投標議定的物業服務收費標準為準，報價格行政主管部門和房產行政主管部門備案，并辦理《收費許可證》之后實施收費。如果在招投標時沒有議定收費標準，仍按本辦法辦理物業服務收費等級評定。
第十條 前期物業服務費，是指小區業主委員會暫未成立前，由建設單位委托物業服務企業進行管理，并簽定《物業服務委托合同》，價格行政主管部門會同房產行政主管部門，根據小區建設規模和物業設施功能、服務項目確定前期服務收費標準，審批期限每次最長不能超過一年。
第十一條 價格行政主管部門會同房產行政主管部門，對住宅小區物業收費等級實施監督與管理，每年應對取得四級以上收費資格的物業服務企業進行年度考核，對服務質量下降，住戶意見較大的物業管理小區要降低收費等級。
第十二條 高層住宅樓寓電梯運行費可根據單樓寓獨立核算另行收取，由市價格部門依據服務質量、運行時間和運行費用支出等實際情況制定具體收費標準。
第十三條 已納入物業管理，但未出售或因開發商建設等原因未按時交納物業買受人的物業服務費用，由開發建設單位全額交納。買受方已辦理入住手續，但未入住的按入住戶標準交納物業服務費。
第十四條 未經價格部門批準，物業服務企業不準代收其它單位對住(用)戶收取的費用。
第十五條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取物業服務費的，其它部門和單位不得重復收取性質相同和內容相同的費用。
第十六條 住宅小區連體門市房及商業門點使用公共設施的，應按住宅物業收費標準繳納物業服務費。物業服務企業受業主的委托提供《物業合同》以外的服務，服務收費標準由雙方約定。
第十七條 經業主大會同意對物業服務企業利用物業共用部位，共用設備進行經營的，所得收益應彌補物業經費不足。
第十八條 嚴格執行明碼標價和收費公示制度，加強收費管理的透明度。物業服務企業必須按物業服務內容、服務質量、收費項目、收費標準收費，收費標準公布于眾，并每半年以書面形式向業主大會報告一次物業收費(包括共用設施，共用設備對外服務收費情況)的年度預算、決算和收費情況，接受業主委員會和業主的監督和咨詢。
第十九條 凡違反本辦法規定的，由價格監督部門按有關規定處理。
第二十條 本辦法由價格行政主管部門和房產行政主管部門負責解釋。
第二十一條 本辦法自2007年1月1日施行，暫行期限2年。
附：《物業服務收費等級考核評定表》
物業服務收費等級考核評定表
| 考核項目 |
考評內容與標準 |
考評驗收方法及評分
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申報分數
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考核數
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一
管
理
機
構
和
制
度
(10分)
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1、設有服務中心、開通24小時服務電話。 |
符合的1.5分，基本符合的0.5分， 不符合的0分。 |
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| 2、成立業主委員會，業主委員會與物業服務企業責權利關系明確。 |
符合的1.5分，基本符合的0.5分，不符合的0分。 |
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| 3、有完善的物業管理方案。各項制度健全，制定了業主公約及各項專業管理制度、辦法和各崗位考核標準。 |
符合的2.0分，基本符合的1.0分，不符合的0分。 |
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| 4、物業服務企業有固定的管理用房、經營場所。 |
具備的2.0分，有固定管理用房、經營場所1.0分。管理用房、經營場所不具備的0分。 |
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| 5、物業服務企業應用計算機等現代化手段，進行科學管理。 |
配置計算機并實際應用廣泛，可查閱各種資料2.0分，配置計算機但實際應用不廣泛1分。 |
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6、服務人員和專業技術人員資質達到規定的標準。
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符合的0.5分，基本符合的0.25分。 |
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| 7、服務人員要有明顯標志，整體素質較高，行為規范、服務熱情。 |
符合的0.5分，基本符合的0.25分。 |
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|
|
二
房
屋
管
理
(13分)
|
1、對房屋共用部位進行日常管理和維護。檢修記錄齊全。房屋外觀完好、整潔。外墻裝飾無破損或污跡。 |
有記錄和完好整潔的4.0分，每發現一處不完整或不完好的扣0.5分。沒記錄的扣1分。 |
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|
| 2、建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。陽臺封閉要統一有序；平臺外廊的使用不礙觀瞻?？照{架(含分體、窗式)、防盜網(含陽臺、窗戶)安裝統一有序。 |
符合的3.0分，沒有管理制度的扣2分，每發現一處不符合的扣0.3分。 |
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| 3、無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼懸掛等。對改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門。 |
符合的1.0分，每發現一處不符合的扣0.2分。 |
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| 4、室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統一美觀無安全隱患。 |
符合的1.0分，每發現一處不符合的扣0.2分。 |
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| 5、小區主出入口設有小區平面圖、院內組團和棟號有明顯標志。主要路口和公共地方有引路標識。 |
示意圖標志、引路圖齊全的2.0分，無引路圖的扣1.0分，棟號標志每少一個扣0.1分。 |
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| 6、房屋資料齊全、管理完善建立住房居住檔案。 |
房屋檔案資料齊全完善的1.0分，基本完善可查的0.5分。 |
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| 7、房屋完好率達到98%以上，房屋零修、急修及時率達到98%，維修業主滿意率達到100%。 |
符合的1.0分。指標每降低1%扣0.2分。 |
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|
|
三
環
境
衛
生
管
理
(12分)
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1、清潔衛生實行一體化管理，有專門清潔隊伍，管理制度落實。 |
符合的2.0分，無專門隊伍或制度不落實的每一項扣1.0分。 |
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| 2、小區實行標準化清潔，整體環境及環衛設施隨時保持清潔。二次供水水箱，按規定清潔，水質符合衛生要求。 |
符合的3.0分，一項不符合的扣0.5分。 |
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| 3、扶欄、過道、地下停車場等部位保持清潔，無塵土，每日清潔一次，公共樓梯每日拖擦一次，門窗每半月清潔一次并不得隨意堆放雜物和占用。 |
符合的3.0分，基本符合的扣1.0分。 |
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| 4、小區環衛設施完備，合理設置垃圾箱、果皮箱(垃圾中轉站等保潔設備)，垃圾日產日清。 |
符合的3.0分，基本符合的1.0分。 |
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| 5、及時清理糞池，確保糞便不外溢，每年最少清淘一次。 |
符合的1.0分，基本符合的0.5分。 |
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|
|
四
綠
化
管
理
(10分)
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1、小區公共綠地、庭院綠地和道路兩側綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品等配置得當。 |
符合的3.0分，基本符合的1.0分。 |
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| 2、小區內綠地覆蓋率不低于占地面積的30%。 |
符合的3.0分，每增加5%加1.0分，每減少5%減1.0分。 |
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| 3、綠地管理及養護措施落實，花草樹木長勢良好，及時修剪和補栽補種，及時修剪整形，保持觀賞效果。無病蟲害，無踐踏、破壞和占用現象，綠地無裸露。 |
符合的3.0分，每發現一處不符合的扣0.2分。 |
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| 4、有專業綠化人員，實施綠化養護管理。 |
符合的0.5分，基本符合的0.25分。 |
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| 5、綠化管理設施、設備齊全完好，水源有保障。 |
符合的0.5分，設施設備不全的每項扣0.25分。 |
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五
治
安
保
衛
管
理
(15分)
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1、設有專業化保安隊伍，實行準軍事化管理和訓練。 |
符合的2.0分，基本符合的1.0分。 |
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| 2、實行二十四小時保安制度，晝夜站崗(值勤)，對重點區域、部位每2小時巡邏一次。 |
符合的4.0分，24小時值班不巡邏扣2.0分。 |
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| 3、保安人員配有統一制服，工作規范，作風嚴謹，認真負責。 |
符合的1.0分，基本符合的0.5分，不符合的0分。 |
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| 4、對進出小區內的裝修等勞務人員實行登記管理。 |
符合的1.0分，無登記或無防范措施每發現一處扣0.5分。 |
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| 5、上年度小區內無重大火災，無刑事和交通事故。 |
符合的1.0分，發生一宗扣1.0分。 |
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| 6、車輛管理運行有序，無亂停亂放機動車、非機動車現象。 |
符合的1.0分，發生一處不符合扣0.2分。 |
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| 7、停車場管理制度落實，對進出小區的車輛實行證、卡管理。 |
符合的1.0分，基本符合的0.5分。 |
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| 8、設有電視監視系統，紅外線報警系統實施24小時監控。 |
符合的3.0分，有一項不符合的扣1.5分。 |
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| 9、消防設施設備完好無損。 |
符合的1.0分，發現一處不符合扣0.5分。 |
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|
|
六
公
共
設
施
設
備
管
理
(14分)
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1、建立公用設施設備檔案設備運行正常，無事故隱患，保養、檢修檢測制度完備。 |
符合的1.5分，發現一處不符合的扣0.5分。 |
|
|
| 2、每日有設備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規程及保養規定，責任人明確 |
符合的1.5分，發現一處不符合的扣0.5分。 |
|
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| 3、供水管道、水箱有嚴密的管理措施。定時消毒，并有記錄。 |
符合的1.0分，發現一處不符合的扣0.5分。 |
|
|
| 4、消防系統設備完好無損，可隨時啟動。 |
符合的1.0分，發現一處不符合的扣0.5分。 |
|
|
| 5、小區內公共配套服務設施完好不得隨意改變用途。 |
符合的1.0分，發現一處不符合的扣0.5分。 |
|
|
| 6、供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，工作正常。 |
符合的1.0分，發現一處不符合的扣0.5分。 |
|
|
| 7、道路暢通，路面平坦。污水排放暢通。 |
符合的2.0分，發現一處不符合的扣1.0分。 |
|
|
| 8、路燈、樓道燈、庭院燈完好率達到90% |
符合的2.0分，發現一處不符合的扣0.5分。 |
|
|
| 9、對房屋公共部位和公用設備定期組織巡查，需要維修的，按大、中、小修不同要求，及時組織維修，維修工程合格率達到98% |
符合的2.0分，工程合格率每降低5%扣0.5分。 |
|
|
|
七
配
套
服
務
管
理
(13分)
|
1、小區內設有便民設施：開展多項便民服務。 |
有一項加1分，最高不超過5分。 |
|
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| 2、設有業主會所，健身、娛樂設施設備齊全。 |
符合的3.0分，發現一處不符合的扣1.0分。 |
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|
| 3、物業服務企業自燒的鍋爐，冬季二十四小時供暖，室內溫度在16攝氏度以上。 |
符合的2.0分。 |
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| 4、可視對講門系統 |
符合的1.0分。 |
|
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| 5、其他智能化管理系統。 |
符合的2.0分。 |
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八
社區
文化
建設
(4分)
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1、制定居民精神文明建設公約，居民能自覺遵守住宅小區的各項管理規定。 |
符合的1.0分，發現一處居民違反規定的扣0.5分。 |
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| 2、小區內有健身設施。物業服務企業定期組織開展健康有益的社區活動。 |
符合的2.0分，基本符合的1.0分，未開展或不定期開展活動的扣1.0分。 |
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| 3、物業服務企業單位積極配合街道辦事處、社區、派出所開展各項工作。 |
符合的1.0分，基本符合的0.5分 |
|
|
|
九
收
費
執
行
情
況
(9分)
|
1、按規定與業主簽定物業服務合同，明確物業服務內容、收費標準等。 |
符合的2.0分。 |
|
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| 2、設立公示板，明確收費項目、收費標準和收費依據。 |
符合的2.0分，基本符合的1.0分。 |
|
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| 3、未出現違背業主意愿提前收取與自身服務無關的費用，未經物價部門批準，物業服務企業不得代其他部門、單位收取任何費用。 |
符合的2.0分，基本符合的1.0分。 |
|
|
| 4、建立收費財務公開、監督制度，每年以書面形式向業主大會報告1-2次物業收支情況。 |
符合的1.0分，基本符合的0.5分。 |
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| 5、業主對物業管理服務質量及收費滿意率達90%以上。 |
符合的2.0分，每降低5%扣1.0分。 |
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2009/12/9 16:35:00