遼寧省物業服務收費管理實施辦法（試行）

遼價發[2004]143號

各市物價局、房產局：
    現將《遼寧省物業服務收費管理實施辦法（試行）》印發給你們，請遵照執行。
附：遼寧省物業服務收費管理實施辦法（試行）

    第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》，制定本實施辦法。

    第二條 本實施辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

    第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

    第四條 各級物價部門要會同同級物業管理行政主管部門加強對物業服務收費的管理和監督工作。中省直物業管理企業的物業服務收費由省物價局會同建設廳負責管理，其他物業管理企業的物業服務收費由所在市縣物價局會同同級物業管理行政主管部門負責管理。

    第五條 經物價部門確認，具備下列條件并按規定辦理《收費許可證》的物業企業，具有收費資格，允許向業主收取物業服務費。

    （一）工商行政管理部門登記注冊。

    （二）經物業管理行政主管部門資質確認。

    （三）取得稅務登記證書并依法納稅。

    （四）成立業主大會的，并產生負有協調和監督職責的業主委員會。

    第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

    第七條 物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行市場調節價和政府指導價。高級公寓和別墅區物業服務收費實行市場調節價，由物業管理企業與業主約定具體收費標準。其他住宅小區物業服務收費實行政府指導價，按等級管理。各等級的物業服務收費有其對應的基準價及浮動幅度。其標準及考核評定辦法，由各市縣物價部門會同同級物業行政主管部門制定并公布。

    第八條 住宅小區成立業主委員會的，物業管理企業應當到物價部門申報本小區的物業收費等級，物價部門根據住宅小區物業服務收費等級考核評定辦法考核該小區的收費等級，并向物業管理企業和業主委員會通報考核情況。物業管理企業收費前必須與業主委員會簽訂協議，約定具體收費標準，并到物價部門辦理價格認定手續。

    第九條 新建的住宅小區且業主大會及業主委員會暫未建立的，物價部門可根據小區建設規模和物業管理企業的服務能力制定臨時物業收費標準。臨時物業收費標準審批的期限每次最長不得超過一年。

    第十條 對引入市場競爭，由業主通過招投標確定的各類物業管理服務主體，應當按照物價部門公布的物業服務指導價約定收費標準，并到物價部門辦理價格認定備案手續。

    第十一條 物業管理企業對商廈、寫字樓收取物業服務費，必須事先充分征求業主的意見， 與業主簽訂協議，約定服務項目、內容和收費標準等事宜，并到物價部門辦理價格認定備案手續后方可收費。嚴禁物業管理企業強行服務、強行收費。

    第十二條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

    包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

    酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

    第十三條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

    第十四條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

    實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

    物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

    （一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

    （二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

    （三）物業管理區域清潔衛生費用；

    （四）物業管理區域綠化養護費用；

    （五）物業管理區域秩序維護費用；

    （六）辦公費用；

    （七）物業管理企業固定資產折舊；

    （八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

    （九）經業主同意的其它費用。

    物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

    第十五條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業合同約定以外的支出。

    第十六條 物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

    第十七條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

    第十八條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
    業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

    第十九條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

    第二十條 物業管理區域內，未經物價部門批準，物業管理企業不得代其他單位對住戶收取任何費用。

    第二十一條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

    第二十二條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

    第二十三條 物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

    第二十四條 嚴格執行明碼標價和收費公示制度，增加收費透明度。物業管理企業必須將物業服務內容、服務質量、收費項目及標準公布于眾，接受監督，并每年向業主大會報告一次物業收費年度預決算和收支情況。業主或者業主大會對報告的物業收費年度預決算和收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

    第二十五條 物業管理企業必須到同級物價部門辦理收費許可證，亮證收費，并在每年一季度前攜帶上年度收支情況到發證機關驗證。

    第二十六條 物價部門應加強對各住宅小區收費等級的監督與管理，結合收費許可證的年度審驗，實行動態管理 ，優質優價，保持合理的等級差價。

    第二十七條 凡有下列行為之一的，由政府物價檢查機關依據國家和省有關規定查處。

    （一）擅自擴大收費范圍和提高收費標準的；

    （二）擅自設立收費項目，亂收費用的；

    （三）不按規定辦理收費許可證的；

    （四）不按規定實行收費公示和明碼標價的；

    （五）提供服務質價不符，只收費不服務或多收費少服務的；

    （六）其他違反本辦法的行為。

    第二十八條、本實施辦法由省物價局會同建設廳負責解釋。

    第二十九條、本實施辦法自發布之日起執行，過去凡與本實施辦法不符合的規定同時廢止。