承德市物業管理招標投標管理暫行辦法

第一章 總 則
第一條 為規范本市物業管理招標投標活動，保護招標投標活動當事人的合法權益，保障物業管理市場的公平競爭，促進物業管理行業穩定健康發展，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》和建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內住宅物業的物業管理招標投標活動適用本辦法。
第三條 承德市住房保障和房產管理局負責全市物業管理招標投標活動的監督管理，主要監督評標專家的抽取和招標代理機構備案，并對招標投標活動進行監督檢查。
縣、區物業管理行政主管部門負責本轄區內招標人協議方式選聘物業服務企業的審批，招標人招標備案，監督招標公告發布以及物業管理招標投標活動的指導、監督和管理工作。
第四條 住宅物業的開發建設單位或業主大會，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。投標人少于3個或者住宅物業規?？偨ㄖ娣e在2萬平方米以下，經縣、區物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第五條 物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第六條 任何單位和個人不得違反法律、法規規定，限制或排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。
第二章 招 標
第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行物業管理招標活動的開發建設單位或業主大會。
第八條 開發建設單位是前期物業管理招標活動的招標人。
第九條 業主委員會采用招標方式選聘物業服務企業，須經業主大會決議并書面授權或在管理規約中約定，并在招標活動期間及時公告有關內容。
第十條 物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或排斥潛在投標人，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的歧視性要求。
第十一條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采取公開招標方式的，應當在市級以上報刊、電視臺或其它公共媒介上發布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上相應資質等級的物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第十二條 招標人有能力組織和實施招標活動的，可自行組織實施招標活動；招標人也可以委托經市住房保障和房產管理局備案的物業管理招標代理機構辦理招標事宜。
第十三條 物業管理招標代理機構持以下資料到市住房保障和房產管理局備案：
（一）《物業管理招標代理機構備案申報表》；
（二）營業執照、企業機構代碼證、招標代理機構資格證書及復印件；
（三）法人代表身份證明，從業人員資格證書及復印件。
市住房保障和房產管理局自受理備案申請之日起3個工作日內，對符合條件的出具《承德市物業管理招標代理機構備案通知書》。
第十四條 物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。
物業管理招標代理機構不得為一個物業管理項目同時承擔招標和投標業務，不得為投標人提供其所代理招標項目的咨詢服務。未經招標人同意，招標代理機構不得轉讓代理業務。
第十五條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前自行或委托完成招標文件的編制工作。招標文件應當包括以下內容：
（一）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式，項目名稱、坐落位置、總占地面積、總建筑面積、房屋類型及建筑結構、房屋棟數、戶數、物業服務用房的配置及共用設施設備的基本情況等；
（二）物業服務內容、標準及要求；
（三）對投標人及投標書的要求，包括：投標人的資格、投標書格式、主要內容等；
（四）評標標準和評標方法；
（五）招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；
（六）物業服務合同的簽訂說明；
（七）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十六條 招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書的10日前，持以下材料向縣、區物業管理行政主管部門備案：
（一）《承德市物業管理招標備案申報表》；
（二）新建項目《建設工程規劃許可證》及經規劃部門批準的規劃詳圖或規劃總平面圖復印件、確定物業管理區域的批準文件；
（三）招標公告或投標邀請書；
（四）招標文件；
（五）重新選聘物業服務企業的，應當提供業主大會決議、原物業服務合同；
（六）招標人委托招標代理機構代理招標的，還應當提交招標代理委托合同。
縣、區物業管理行政主管部門自受理招標備案申請之日起3個工作日內，對符合條件的出具《承德市物業管理項目招標備案通知書》?？h、區物業管理行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。
第十七條 招標人委托物業管理招標代理機構開展招標代理活動，應向委托的物業管理招標代理機構提供以下資料：
　?。ㄒ唬冻械率形飿I管理項目招標備案通知書》原件；
　?。ǘI業執照復印件；
　?。ㄈ督ㄔO工程規劃許可證》及經規劃部門批準的規劃詳圖或規劃總平面圖復印件、確定物業管理區域的批準文件；
　?。ㄋ模┦跈辔袝?；
　?。ㄎ澹┱袠宋募?；
　?。┱袠斯?。
　　第十八條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的，招標人應當在招標公告或投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派駐項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。
第十九條 經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向預審不合格的投標申請人告知預審結果。
資格預審合格的投標申請人超過10家時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標人。
第二十條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
第二十一條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或修改的，應當在要求提交投標文件截止時間15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。澄清或修改的內容為招標文件的組成部分。
第二十二條 招標人根據物業管理項目的具體情況，組織潛在的投標申請人踏勘物業管理項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清，并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。
第二十三條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
招標人設有標底的，標底必須保密。
第二十四條 在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
第二十五條 通過招投標方式選擇物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招投標工作：
（一）新建現售住宅物業應當在出售前30日完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建住宅物業應當在交付使用前90日完成；
（四）重新選聘物業服務企業的物業管理項目應當在物業服務合同屆滿或解除合同前完成。
第二十六條 物業管理招標過程中發生的代理及信息發布、文件編制、勞務、交通、專家評審等費用均由招標人支付。招標人為業主大會的，招標過程中發生的相關費用由業主委員會自行籌集。
第三章 投 標
第二十七條 本辦法所稱投標人是指參與投標競爭的物業服務企業。投標人應當具有相應等級的物業服務企業資質和招標文件要求的其他條件。
投標人申請參加物業管理投標的，應向招標人提供下列材料：
（一）投標申請文件；
（二）營業執照、物業服務企業資質證書副本及復印件；
（三）授權委托書；
（四）投標人的經營業績、信譽資料等。
第二十八條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面的形式向招標人提出。
第二十九條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。投標文件應當包括以下主要內容：
（一）投標函，包括管理目標及其他履約承諾等；
（二）技術部分，包括服務的內容和標準、人員配備、主要工作環節運行程序及檢查方法、物業服務企業的內部管理制度；
（三）商務部分，包括物業管理服務費、特約服務費、其他委托代理服務費等收費標準報價，物業管理服務費收費形式以及相應的項目財務收支測算；
（四）資信部分，包括營業執照副本復印件、資質等級證書副本復印件、管理業績、項目主要管理人員資格證書等情況；
（五）招標文件要求提供的其他材料。
第三十條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間之前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。
第三十一條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間之前，可以補充、修改或撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第三十條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。
第四章 開標、評標和中標
第三十二條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止日期的同一時間公開進行，開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
第三十三條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經確認無誤后，由工作人員當眾開封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他內容。
開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第三十四條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和承德市物業管理專家組成，成員為5—9人單數，其中招標人代表1—2人。
評標委員會的專家成員由招標人在開標前1個工作日，到承德市物業管理協會從承德市物業管理專家名冊中隨機抽取，并由招標人代表書面簽字確認。與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。
第三十五條 承德市物業管理協會協助市物業管理行政主管部門負責本市物業管理專家的資格認定、登記管理、培訓考核、指導監督，對專家名冊實行動態的管理。
第三十六條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
第三十七條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清和說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或說明，其澄清或說明不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質性內容。
第三十八條 招標人組織召開現場答辯會之前，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。
除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。
第三十九條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行審定和比較，并對評標結果簽字確認。
第四十條 有下列情形之一的，評標委員會可以否決相應投標：
（一）開標時合格投標人不足3個，沒有達到預期的競爭性的；
（二）所有投標報價都超過標底的上限，招標人無力承受的；
（三）所有投標人在實質內容上都沒有響應招標文件要求的。
依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決后，招標人應當進行重新招標。
第四十一條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提交書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照投標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第四十二條 招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在投標文件中載明。
第四十三條 招標人應當在確定中標結果的7日內向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。
招標人應當自確定中標人之日起15日內，向項目所在地的縣、區物業管理行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。
第四十四條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起3O日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面物業服務合同，開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含物業服務合同約定的有關內容；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。
招標人為業主大會的，業主委員會應當將中標結果在物業管理區域內明顯位置向業主公告，公告期不少于3日。
招標人與中標人簽訂物業服務合同10日內，將物業服務合同向縣、區物業管理行政主管部門備案。
第四十五條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
第四十六條 由于招標結果致使物業服務企業發生變更的，原物業服務企業應及時做好財務清算工作，并按有關規定移交物業有關資料。
第五章 法律責任
第四十七條 住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣、區物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第四十八條 必須進行招標的項目而不招標的，將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標的，由縣、區物業管理行政主管部門責令限期改正，可以處項目合同金額千分之五以上千分之十以下的罰款；對全部或者部分使用國有資金的項目，可以暫停項目執行或者暫停資金撥付；對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。
第四十九條 招標人以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人的，對潛在投標人實行歧視待遇的，強制要求投標人組成聯合體共同投標的，或者限制投標人之間競爭的，由縣、區物業管理行政主管部門責令改正，可以處1萬元以上5萬元以下的罰款。
第五十條 依法必須進行招標的項目的招標人向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量或者可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況的，或者泄露標底的，由縣、區物業管理行政主管部門給予警告，可以并處1萬元以上10萬元以下的罰款；對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
前款所列行為影響中標結果的，中標無效。
第五十一條 依法必須進行招標的項目，招標人違反本辦法規定，與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判的，由縣、區物業管理行政主管部門給予警告，對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。
前款所列行為影響中標結果的，中標無效。
第五十二條 投標人以他人名義投標或以其他方式弄虛作假，騙取中標的，中標無效；給招標人造成損失的，依法承擔賠償責任。
依法必須進行招標的項目的投標人有前款所列行為尚未構成犯罪的，由縣、區物業管理行政主管部門處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節嚴重的，取消其1年至3年內參加依法必須進行招標的項目的投標資格并予以公告，直至由工商行政管理機關吊銷營業執照。
第五十三條 招標代理機構違反本辦法規定，泄露應當保密的與招標投標活動有關的情況和資料的，或者與招標人、投標人串通損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益的，由市住房保障和房產管理局處5萬元以上25萬元以下的罰款，對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節嚴重的，暫停直至取消招標代理資格；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。
前款所列行為影響中標結果的，中標無效。
第五十四條 評標委員會成員收受投標人的財物或者其他好處的，評標委員會成員或者參加評標的有關工作人員向他人透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦以及與評標有關的其他情況的，由市住房保障和房產管理局給予警告，沒收收受的財物，可以并處3千元以上5萬元以下的罰款，對有所列違法行為的評標委員會成員取消擔任評標委員會成員的資格，不得再參加任何依法必須進行招標的項目的評標；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十五條 招標人在評標委員會依法推薦的中標候選人以外確定中標人的，依法必須進行招標的項目在所有投標被評標委員會否決后自行確定中標人的，中標無效。由縣、區物業管理行政主管部門責令改正，可以處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款；對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。
第五十六條 招標人與中標人不按照招標文件和中標人的投標文件訂立合同的，或者招標人、中標人訂立背離合同實質性內容的協議的，由縣、區物業管理行政主管部門責令改正；可以處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款。
第五十七條 中標人將中標物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣、區物業管理行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六章 附 則
第五十八條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或向縣、區物業管理行政主管部門投訴。
第五十九條 招標文件或投標文件必須使用中文，用文字表示的數額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。
第六十條 本辦法由市住房保障和房產管理局負責解釋。
第六十一條 本辦法自2009年10月1日起實行。