邯鄲市物業服務收費管理實施辦法

　　第一條 為規范物業管理收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，促進我市物業管理行業的健康發展，根據《河北省物業服務收費管理實施辦法》(冀價經費[2004)5號)，結合我市實際，制定本《辦法》。
　　第二條 本《辦法》適用于我市行政區域內物業服務收費及其管理活動。
　　第三條 本《辦法》所稱的物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對居住、辦公寫字樓、工業、商業等房屋建筑及設備、設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
　　第四條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;物業管理企業應當開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷、價格欺詐和牟取暴利的行為，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
　　第五條 物業服務收費實行統一政策，分級管理。邯鄲市主城區外各縣(市)區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責對本行政區域內物業服務收費實施監督管理。市物價局會同市房管局負責主城區、(市內各區、邯鄲縣)內物業服務收費的監督管理工作。
　　第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開及費用與服務水平相適應的原則。
　　第七條 物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅區公共性物業服務收費實行政府指導價。高級公寓、別墅區等高標準住宅區以及辦公寫字樓、工業、商業等類別的物業服務收費以及特約服務費，實行市場調節價。
物業管理區域內的車輛停放服務收費實行政府定價。
普通住宅區公共性物業服務收費，是指物業管理企業對普通住宅區的清潔衛生、綠化養護、秩序維護、房屋及配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理等提供服務所收取的費用。
清潔衛生:指對住宅區道路、公共走廊、通道的清掃，上下水管道的清理，化糞池的清掏，外墻、公共水池、水塔的清洗、消毒及垃圾清運至轉運站等。
綠化養護，是指對住宅區按規劃要求栽種的花草、樹木進行定期修剪、噴藥、澆水、施肥、補苗等。
秩序維護，是指配備專職人員值勤巡邏，維護住宅區正常生活秩序等。
房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養護、智理，是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等和住宅區機或單幢住宅內，建設費用己分攤進入住房銷售價格的共用下水管道、落水管、電梯、天線、照朋、消，防設施、道路、路燈、溝渠、公用廁所、池井、非經營性車場車庫、公益性文體設施以及設施設備使用的房屋等的維修、養護、管理。不包括上述設施的大修、中修和更新、改造。
特約服務費是指物業管理企業接受個別業主委托，為其提供公共性服務合同以外的服務所收取的費用。
車輛停放服務收費是指對有專人看管的固定停車場、車棚，以及單獨隔離、安裝標準鎖具的車位所收取的費用。
　　第八條 實行政府指導價的普通住宅區公共性物業服務收費，由市物價局會同市房管局根據實際情況制定，統一劃分為五個物業服務等級標準，根據物業服務等級等因素制定統一物業服務收費等級基準價和浮動幅度并向社會公布(物業服務等級標準見附件1，物業服務收費等級標準見附件2)。物業服務收費等級標準浮動幅度為該等級基準價上下浮動10%。根據社會平均成本變動情況對物業服務收費等級基準價適時進行調整，一般每年公布一次。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的等級基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。個別單項達不到該等級標準，可下定一級，或分別按項目確定。
　　邯鄲市主城區外各縣(市)區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，可根據統一物業服務等級標準和本實際情況制定當地物業服務收費等級基準價并報市物價局和房管局備案。
　　實行政府定價的車輛停放服務收費標準另文下發。
　　實行市場調節價的物業服務收費由業主與物業管理企業協商確定。
　　第九條 物業服務收費實行備案制度，除車輛停放服務收費由政府價格主管部門審批外，其它涉及物業服務收費的行為(特約服務除外)市內各區、邯鄲縣向市物價局備案，其他縣(市)、區均應向所在地政府價格主管部門備案，物價部門核發物業服務費《等級標準證書》。
　　第十條 物業管理企業要按照政府價格主管部門關于實行碼標價的規定，將物業服務等級、服務內容、服務標準、收費項目、費標準在物業管理區域內的顯著位置按要求進行長期公示。
　　第十一條 業主與物業管理企業可以采取也干制或酬金等形式約定物業服務費用。采取那種形式由雙方協商議定。
包干制是指業主向物業管理企業支付固定費用，盈虧均由物業管理企業享有或承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或數額取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同的支出，結余或者不足均由業主享有或承擔的物業服務計費方式。普通住宅區公共性物業服務收費采取酬金制的，物業管理企業的酬金比例一般不應超過物業服務成本的1O%。
　　第十二條 在業主委員會選聘物業管理企業之前，建設單位與物業買受人簽訂買賣合同時應當包括前期物業服務合同，前期物業服務合同要根據本《辦法》約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。房屋買賣合同未包括前期物業服務內容的，前期物業服務收費等級標準可暫由原開發建設單位、業主代表與物業管理企業根據本《辦法》協商。
同一物業管理區域內，涉及物業買受人共同利益的約-定要一致。前期物業服務合同可以約定期限，期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
　　第十三條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:
　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
　　2、辦公費用;
　　3、物業管理企業固定資產折舊費;
　　4、物業管理區域綠化養護費用;
　　5、物業管理區域秩序維護費用;
　　6、物業管理區域清潔衛生費用;
　　7、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
　　9、經業主同意的其它費用。
　　實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本，法定稅費和物業管理企業的利潤。
　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，要通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或者物業服務支出。
電梯運行維護費不實行浮動，對一、二層住戶除特殊要求外不收電梯費。 物業公用部位、公用設施設備及公眾責任保險費用，按照物業管理企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的年保險費按照房屋建筑面積比例分攤。物業管理企業收費時，應將保險單和保險費發票公示。
物業公用部位、公用設施設備在保修期內的維修維護費用保修范圍內的由保修單位負擔，并從相對應的物業服務項目收費金額中扣除。
　　第十四條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務，屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其，于物業服務合同約定以外的支出。
　　物業管理企業要向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每半年公布一次物業服務資金的收支和年度預算執行情況等。物業管理企業或業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構，對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收文情況進行審計。
　　業主或業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
　　第十五條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。.
　　第十六條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服費用或者物業服務資金。
　　第十七條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
　　第十八條 物業管理區域內，城管、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
　　第十九條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益歸業主所有，應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
成本攤入房價的經營性用房、存車棚、停車場、車位收益要專戶專存，收益歸業主所有，可用于小區建設或彌補物業管理服務費之不足。
　　第二十條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
　　第二十一條 物業服務費可一次性收取半年或一年，但不得一次性預收一年以上。
　　第二十二條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，要加強對物業管理企業的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門根據《中華人民共國和價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》（國家計委[1999J第1號令）和《河北省物業服務收費管理實施辦法》依法進行查處。
　　第二十三條 本實施辦法頒布前已經政府定價的普通住區的物業服務收費項目和收費標準有效期，至該住宅區業主委員會按本《辦法》與物業管理企業簽訂的物業服務合同約定的生效時間。
　　第二十四條 本《辦法》由市物價局、市房管局根據各自職責負責解釋。
　　第二十五條 本《辦法》自2004年1O月1日起執行，以前有關規定與本《辦法》不一致的，以本《辦法》為準。