連云港市物業服務收費管理實施辦法

連云港市物價局  連云港市房產管理局

連價服字〔2008〕326號
關于印發《連云港市物業服務收費管理實施辦法》的通知

各縣、區物價局（分局）、建設局、房產局，市開發區物價局，各物業服務單位：
為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，現將修訂后的《連云港市物業服務收費管理實施辦法》印發給你們，請遵照執行，原連價服字[2005]18號文同時停止執行。

附件：1.連云港市普通住宅物業公共服務內容等級標準

2.連云港市普通住宅物業公共服務收費等級標準

連云港市物價局 連云港市房產管理局
二○○八年十月二十一日

主題詞：物業 收費 辦法 通知

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抄 送：市建設局

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連云港市物價局辦公室 2008年10 月21 日印發

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連云港市物業服務收費管理實施辦法

第一條 為規范全市物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《江蘇省物業管理條例》和《江蘇省物業服務收費管理辦法》，結合我市實際，制定本實施辦法。
第二條 本實施辦法適用于本市行政區域內，經工商行政管理機關登記注冊，并經當地物業管理行政主管部門資質認定的物業服務企業，對物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。
第三條 市物價局會同市房產管理局負責全市物業服務收費的管理工作，制定物業服務收費的管理政策、原則和辦法。
價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責本行政區域內的物業服務收費管理政策的實施工作。
第四條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施、相關場地和區域內的環境衛生進行維護管理，向業主、物業使用人所收取的費用。
第五條 物業服務收費，包括公共服務收費和代收代辦費（小區停車服務收費除外）、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅的物業公共服務收費，實行政府指導價。其浮動幅度為正負10%。獲得全國示范物業管理小區的，在浮動幅度基礎上，可上浮10%；獲得省級優秀物業管理小區的，在浮動幅度基礎上，可上浮5%。其具體的浮動幅度由物業服務企業與業主委員會或物業使用人協商確定。
非普通住宅以及辦公用房、廠房、經營性用房的物業公共服務收費和滿足部分業主、物業使用人需要的特約服務和代收代辦服務收費實行市場調節價。
第六條 市區實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，由市價格主管部門會同物業行政主管部門，根據物業的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準等因素，制定相應的等級收費基準價及浮動幅度，并適時向社會公布。
第七條 已產生業主委員會的普通住宅物業公共服務收費的具體標準，由業主委員會經業主代表大會同意后，在公布的《連云港市普通住宅物業公共服務收費等級標準》范圍內，按照物業服務范圍、內容、質量、設施設備條件，以及滿足其正常運行、維護的要求，分別在相應的服務等級基準價的基礎上，在物業服務合同中約定，由物業服務企業向價格主管部門備案，以規范物業服務合同約定收費行為，保障業主、物業服務企業的合法權益。
對未成立業主委員會及未參加前期物業服務招投標的普通住宅小區，其前期物業公共服務收費標準由物業服務企業報當地價格主管部門核準，按普通住宅物業公共服務收費的一級標準執行。
第八條 實行市場調節價的已產生業主委員會的非普通住宅以及辦公用房、廠房、經營性用房的物業公共服務費，由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在服務合同中約定；未產生業主委員會的，由開發建設單位或物業服務企業與物業買受人在物業服務合同中約定。
市價格和物業行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定收費。
第九條 鼓勵開發建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業服務企業。以招投標方式獲得前期物業服務的企業，其物業公共服務收費標準，應在公布的《連云港市普通住宅物業公共服務收費等級標準》范圍內，憑中標通知書，到市價格主管部門備案后執行。價格主管部門和物業行政主管部門，應加強對招投標過程及之后價格行為的監督管理，及時糾正和依法查處各種違規違法行為。
第十條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業公共服務費用由開發建設單位全額交納。
第十一條 業主辦理入住手續后6個月以上（含6個月）未入住的或入住后6個月以上（含6個月）未使用的空置物業，業主應向物業服務企業書面備案，按規定或約定公共服務收費標準的70%交納空置物業服務收費。
物業出租或以其他方式交他人使用的，物業公共服務費由業主或物業使用人交納，但業主負最終責任。
第十二條 物業公共服務費的計費面積，以產權登記面積為準，未計入產權面積的附屬房屋等不得收取物業公共服務費。
第十三條 物業的電梯、水泵、中央空調、智能化設備的維修費用，運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代繳費用的，由物業服務企業單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業主委員會與物業服務企業協商確定；尚未成立業主委員會的，由物業服務企業按實際發生的費用向業主合理分攤（空關房屋的業主按70%比例進行分攤）。
第十四條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
未經業主委員會或物業產權人、使用人代表同意，物業服務企業不得與有關部門簽訂有償委托代收代繳服務合同、擅自代有關部門向物業產權人、使用人代收費用。
第十五條 物業公共服務費構成因素為：
⑴ 管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
⑵ 物業共用部位、共用設施設備的日常維護保養費用；
⑶ 物業管理區域清潔衛生費用；
⑷ 物業管理區域綠化養護費用；
⑸ 物業管理區域秩序維護費用；
⑹ 物業服務企業辦公費用；
⑺ 物業服務企業固定資產折舊費用；
⑻ 物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
⑼ 經業主大會同意的其他費用；
⑽ 合理利潤；
⑾ 法定稅費。
第十六條 市價格主管部門在制定或調整本行政區域內普通住宅物業公共服務收費標準時，應依法舉行價格聽證會，聽取部分業主和物業使用人以及物業服務企業的意見。
第十七條 物業管理區域內受業主委員會委托，實施專人管理的機動車車位停放服務費，由物業服務企業書面向市價格主管部門提出申請，市價格主管部門按低于社會專門經營機動車停車場收費標準，本著補償物業管理費用，并考慮到占用公共設施應予合理補償的原則制定。
第十八條 業主、物業使用人在裝飾、裝修房屋時，應在裝修前與物業服務企業簽訂管理協議。為保證安全、保證房屋整體結構不被人為破壞，物業服務企業可向裝修房屋的業主一次性收取按購房面積每平方米20元的保證金，待該業主裝修完畢，經雙方查驗確無違反協議約定行為后，物業服務企業應在觀察期二個月內，全額退還保證金。
對業主、物業使用人因裝修房屋產生的垃圾，由物業服務企業負責清運處置的，按購房面積每平方米2元收取裝修人垃圾清運費。物業服務企業不得以任何形式向裝修單位（個人）收取裝修保證金和裝修人員出門證工本費。
第十九條 物業公共服務收費實行明碼標價。物業服務企業應在服務地點的醒目位置公示服務內容、收費項目、收費標準及收費方法，根據服務內容等級標準不同，每年按規定向小區業主、物業使用人公示物業公共服務費用收支情況，接受業主委員會、業主、物業使用人和價格主管部門的監督。
第二十條 業主、物業使用人應當按照物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用。業主、物業使用人違反物業服務合同約定，逾期不交納服務費用，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。
物業發生產權、使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業公共服務費用。
第二十一條 市價格主管部門和物業行政主管部門，每年組織人員對物業服務企業收費標準執行情況、服務質量依法進行監督檢查。對違反價格法律、法規和相關規定的，由市價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰；對違反《江蘇省物業管理條例》的，服務質量差的物業服務企業，由市物業行政主管部門依據相關規定，作出相應的處罰。
第二十二條 各縣可依據本辦法制定本地區具體實施辦法。
第二十三條 本實施辦法由市物價局會同市房產管理局在各自的職責范圍內負責解釋。
第二十四條 本實施辦法自2008年11月01日起執行。