山東省物業管理招標投標管理暫行辦法

第一章    總　則
第一條　　為規范我省物業管理招標投標活動，保護招標投標活動當事人的合法權益，促進物業管理行業的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條　　本省行政區域內開展物業管理招標投標活動，均適用本辦法。
第三條　　本辦法所稱物業管理招標投標，是指招標人以招標的方式，將物業管理區域內房屋及共用部位共用設施設備的維修養護、安全護衛、綠化、環境衛生及生活服務等事務，一次性發包，由投標人通過競爭的方式承接物業管理的活動。
本辦法所稱招標人是指依法進行物業管理招標的物業的建設單位、業主或者業主大會。
本辦法所稱投標人是指響應物業管理招標、參加投標競爭的物業管理企業。
第四條　　省房地產行政主管部門負責全省物業管理招標投標活動的監督管理。
各市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
第五條　　鼓勵各類物業項目通過招標投標方式選擇物業管理企業。
住宅及同一物業管理區域內非住宅項目和政府機關、事業單位投資建設的各類辦公用房應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者規模較小的，經物業所在地市、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第六條　　物業管理招標投標應當堅持公開、公平、公正和誠實守信的原則。
第七條　　任何單位和個人不得違反法律、法規和規章規定，限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。
第二章　招　標
第八條　　物業管理招標由招標人依法組織實施。物業管理招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第九條　　已成立業主大會的物業項目實施物業管理招標前，應召開業主大會，確定招標方式、委托管理的內容及具體標準。
第十條　　物業管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒體上發布招標公告，并同時在山東住宅與房地產信息網上免費發布招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人要求繳納投標保證金的，應當在招標公告中載明。
招標人采用邀請招標方式的，應當向3家以上物業管理企業發出投標邀請書。招標邀請書應當包含前款規定的相關內容。
第十一條　　招標人依法自行組織實施招標活動。自行組織實施招標活動的招標人，應當具備下列條件并成立專門的招標組織：
(一)有與招標項目相適應的工程技術、經濟、管理人員；
(二)有編制招標文件的能力；
(三)有組織開標、評標、定標的能力。
不具備上述條件的招標人可以委托專業物業管理咨詢機構編制招標文件和招標方案。
第十二條　　招標人應根據物業管理的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件應當包括以下內容：
(一)招標人名稱、地址、聯系方式；
(二)物業項目基本情況。包括物業名稱、坐落地址、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產權狀況、房屋幢數、套數、建筑結構、營業用房及管理用房、共用部位共用設施設備、公共場地、園林綠化、社區文化娛樂設施、物業檔案(含施工或竣工圖紙)、物業出售、業主入住等情況。
(三)物業服務的內容及要求，包括服務內容、服務標準等；
(四)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容、編制要求等；
(五)評標標準和評標方法；
(六)招標活動方案，包括組織解釋招標文件(答疑)、實地考察物業項目、投標、開標的時間及地點等；
(七)物業服務合同的簽訂說明；
(八)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十三條　　招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書的10日前，將以下材料報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案：
(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；
(二)招標公告或招標邀請書；
(三)招標文件；
(四)法律、法規規定的其他材料。
房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。
第十四條　　公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人 進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審 的條件和獲取資格預審文件的方法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的 企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、 業績等證明材料。
第十五條　　經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發 出資格預 審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人 告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投 標申請人。
第十六條　　招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開投標的物 業 管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十七條　　招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的 文件收受人，并同時報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。 該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第十八條　　根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項 目現場， 并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送 給所有的招標文件收受人。
第十九條　　招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及 可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
招標人設有標底的，標底應當保密。
第二十條　　通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限 完成物業管理招標投標工作：
（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售類的新建物業項目應當在交付使用前90日完成；
（四）已經實施物業管理的物業項目，應當在物業管理合同期滿前60日完成。
第三章　投　標
第二十一條　　投標人應當是響應物業管理招標、參加物業管理投標競爭的具有相應 物業管理資質和獨立法人資格的物業管理企業。
第二十二條　　投標人對投標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出 。
第二十三條　　投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件。投標文件應當 對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。
投標文件應當包括以下內容：
（一） 投標函；
（二） 投標報價； 
（三） 物業管理方案；
（四） 招標文件要求提供的其他材料。
第二十四條　　投標人應當在招標文件要求提交投標文件截止時間前，將加蓋單位公 章、法定代表人印章或全權委托人簽名后的投標文件密封送達投標地點。
招標人收到投標文件后，應當簽收保存，在開標前不得啟封。
投標人在投標文件要求的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面 通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。在招標文件要求提交投標文件截止 時間后送達的補充文件或者修改的內容無效。
第二十五條　　投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭，損害招標人或者其他投標人的合法權益。投標人不得與招標人串通投標 ，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。禁止投標人以向招標人或者評標委員 會成員行賄的手段謀取中標。
投標人不得以低于成本的報價競爭，也不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
第四章　開標、評標和中標
第二十六條　　　開標應當在招標文件確定的時間公開進行；開標地點應當為招標文 件中預先確定的地點。
第二十七條　　開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行。
由投標人或者推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢 查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的 其他主要內容。
招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾 予以拆封。
開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第二十八條　　評標由招標人依法組成的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表及物業管理方面的工程、技術、經濟管理等專家組成，成員為5人 以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的工程、技術、經濟等方面的專家不得少于 成員總數的三分之二。
評標委員會的專家成員，應當由招標人在縣級以上人民政府房地產行政主管部門監督下，從 省房地產行政主管部門公布的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。
評標委員會成員名單在中標結果公布前應當保密。
第二十九條　　評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提 出的評審意見承擔個人責任。
第三十條　　評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容 做出必要 的澄清或說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或說明不得超出投標文 件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十一條　　在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。 
除現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。
第三十二條　　評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進 行評審和比較，并對評標結果簽字確認。
第三十三條　　評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可 以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。
第三十四條　　評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標 委員會對 各投標人的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名 有排序的合格的中標候選人。
招標人應當按照中標候選人排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可 抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十五條　　確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性 內容進行談判。
第三十六條　　招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應 當在招標文件中載明。
第三十七條　　招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以 上地主人 民政府房地產行政主管部門備案。備案資料包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、 評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。
房地產行政主管部門自收到書面報告之日起5個工作日，未通知招標人在招標投標活動中有 違法違規行為的，招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的 投標人，并返還其投標書。
第三十八條　　招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，依據招標文件 和中標人 的投標文件及有關規定訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的 其他協議。
第三十九條　　中標人應當按照合同約定履行義務。中標人不得向他人轉讓中標項目 ，但可以 按照合同約定或者經招標人同意將中標項目的部分專業化服務項目分包他人完成，接受分包 的主體應當具備相應的資格條件，并不得再次分包。
第四十條　　招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。
中標人不與招標人訂立合同或無故不履行與招標人簽訂的合同的，其履約保證金不予退還， 給招標人造成損失超過投標履約保證金數額的，應當對超過部分予以賠償；沒有提交履約保 證金的，應當對招標人的損失承擔賠償責任。
招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
第五章　附　則
第四十一條　　投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的 ，有權向招標人提出異議，或依法向有關部門投訴
第四十二條　　招標人與投標人在招標活動或履行物業管理合同過程中發生糾紛，應 當協商解決 ，或由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門協調；當事人達成仲裁協議的，應當依法 向仲裁委員會申請仲裁；未達成協議的可以直接向人民法院起訴。
第四十三條　　本辦法由省房地產行政主管部門負責解釋。
第四十四條　　本辦法自2003年12月1日起試行。
二○○三年十月二十三日