馬鞍山市城市物業服務收費管理實施細則

馬鞍山市政府市物價局、市房地產管理局關于印發《馬鞍山市城市物業服務收費管理實施細則》的通知
（馬價經費[2006]28號）

各業主委員會、業主、物業管理企業：

　　為規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《安徽省人民政府關于規范物業服務收費的通知》和《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》，市物價局會同市房地產管理局結合我市實際，制定了《馬鞍山市城市物業服務收費管理實施細則》，現印發給你們，請認真貫徹執行。在具體執行過程中如遇什么問題或意見和建議，請及時和我們聯系。

　　二○○六年四月二十五日

　　馬鞍山市城市物業服務收費管理實施細則

　　第一條　為規范城市物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《安徽省人民政府關于規范物業服務收費的通知》和《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》等規定，結合實際，制定本細則。

　　第二條　本細則適用于市行政區域內具有物業管理資質的企業，對城市各類物業提供服務的收費行為。

　　第三條　本細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主收取的費用。

　　住宅物業綜合服務費、小區車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費實行政府指導價。

　　非住宅物業綜合服務費和受業主、物業使用人委托提供的代辦服務、特約服務收費實行市場調節價。

　　第四條　政府提倡業主或業主委員會通過市場競爭機制選聘物業管理企業。鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

　　第五條　市物價局是馬鞍山市城市物業服務收費管理的行政主管部門，會同市房地產管理局制定市物業服務收費的實施細則及相關政策規定，對物業服務收費政策的實施進行管理與監督。

　　第六條　普通住宅物業綜合服務費實行分等收費。

　　普通住宅物業綜合服務費由市物價局會同市房地產管理局根據行業平均成本和本市經濟發展水平，制定物業服務等級收費指導價，定期調整和公布。

　　具體收費標準由業主大會或業主委員會與物業管理企業，根據物業服務等級，對應等級收費指導價在物業服務合同中約定，報市物價局、市房地產管理局備案。

　　雙方約定不成的，報市物價局審定。

　　第七條　物業服務收費應當遵循合理、公平、公開以及費用與服務內容、服務質量相適應的原則。

　　第八條　建設單位與物業買受人簽訂房屋買賣合同時，應當約定前期物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。

　　前期物業綜合服務收費標準，由開發建設單位參照物業服務等級，對應等級收費指導價，與物業買受人在房屋買賣合同或前期物業服務合同中約定，報市物價局和市房地產管理局備案。

　　第九條　小區車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費，由市物價局按照合理補償、保本微利的原則，另行制定管理辦法和指導價格。

　　第十條　物業服務收費實行明碼標價。物業管理企業應當在物業服務區域顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示。

　　物業管理企業每年應不少于一次以書面形式向業主、物業使用人公布物業服務收費、經營性設施收益、公共設施設備運行需要分攤的費用等，接受業主、業主委員會、物業使用人和價格主管部門、房地產主管部門的監督。

　　第十一條　實行政府指導價的物業服務費，其利潤率不得超過物業服務成本的5%。

　　第十二條　業主或業主委員會與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

　　包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈利或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，節余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第十三條　實行物業服務費用包干制的，物業綜合服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

　　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　3、物業管理區域清潔衛生費用；

　　4、物業管理區域綠化養護費用；

　　5、物業管理區域秩序維護費用；

　　6、辦公費用；

　　7、物業管理企業固定資產折舊；

　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　9、經業主或業主委員會同意的其他費用。

　　根據自愿的原則，經業主或業主委員會同意，可以辦理物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，費用計入服務成本或服務支出。

　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或者物業服務費用酬金制的支出。

　　第十四條　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　第十五條　物業服務收費采取酬金制方式，物業企業應公布物業服務資金全年度預算和收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和收支情況提出質詢時，物業企業應當及時答復。物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

　　第十六條　物業管理企業在物業服務中應當遵循國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

　　第十七條　物業綜合服務收費以法定產權面積計收（躍層面積不計）。已辦理《房屋所有權證》或《他項權證》的，以產權證登記的房屋建筑面積計算。對未辦理產權證的，以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測房屋建筑面積計算。

　　第十八條　業主應當按照物業服務合同的約定，按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

　　第十九條　納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售或者因開發建設單位原因，未按時交給物業買受人的物業，物業服務費或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。已售出因業主的原因暫未入住的，物業服務費用或者物業服務資金由業主全額交納。

　　前期物業管理住宅小區，開發建設單位取得“新建住宅符合交付使用條件證明書”后，業主從住宅交付使用的次月起交納物業服務費。辦理交付使用手續之前的物業服務費由開發建設單位交納。

　　第二十條　住宅電梯、水泵、中央空調等公用設施設備運行電費為代收代繳費用，由物業管理企業單獨列帳，按實際支出費用和約定方式公開合理分攤，具體分攤方式除價格主管部門另有規定外，由業主或業主委員會與物業管理企業協商確定。業主委員會成立前，由開發建設單位或物業管理企業與物業買受人在房屋買賣合同或前期物業服務合同中約定。

　　住宅電梯、水泵等公用電費分攤方式可按以下原則確定：二次加壓供水水泵電費按用水量分攤；電梯電費可分層次按面積、按戶、按常住人口或月票方式分攤，除經業主委員會同意外不得采用零票方式收取電梯費。

　　第二十一條　住宅小區內符合規劃要求的封閉式共用車庫和露天停車場（位），由物業管理企業提供停車服務的，經市物價局批準，可收取停車服務費。具體收費標準，小區業主委員會成立前，由開發建設單位或物業管理企業參照政府指導價的停車收費標準，與物業買受人在房屋買賣合同或前期物業服務合同中約定；小區業主委員會成立后，由業主委員會在政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定。

　　第二十二條　利用物業共用部位、共用設施設備經營的，應該征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意。經營收入扣除物業管理企業經營成本、相關稅費和合理利潤后，應當將經營收益百分之三十用于補貼住宅物業綜合服務費，百分之七十納入專項維修資金。業主大會另有決定的，按其決定使用。

　　第二十三條　物業服務收費應按月/平方米計收。經業主或業主委員會與物業管理企業約定，可以預收物業服務費，但預收期限不得超過6個月。

　　第二十四條　物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十五條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當直接向最終消費者收取有關費用。物業管理企業接受委托代收代繳上述費用的，可按規定或者約定向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第二十六條　物業服務收費實行收費許可證制度。物業管理企業應當到市物價局申領《安徽省經營性服務收費許可證》（以下簡稱《收費許可證》）。實行亮證收費，主動出示《收費許可證》副本和收費員證，使用稅務票據。

　　第二十七條　物業管理企業申領《收費許可證》時，應提供以下資料：

　?。ㄒ唬┥暾垐蟾?；

　?。ǘ┕ど虪I業執照；

　?。ㄈ┪飿I管理企業資質等級證書；

　?。ㄋ模I主委員會與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》；前期物業服務收費由開發建設單位，與物業買受人簽訂的《房屋買賣合同》或《前期物業服務合同》；

　?。ㄎ澹┪飿I綜合服務費收費標準測算表；

　?。┬陆ㄗ≌辖桓妒褂谜f明書；

　?。ㄆ撸┪飿I管理招投標備案證明；

　?。ò耍┢渌麘峁┑馁Y料。

　　市物價局對申報手續、資料齊全的，在20個工作日內批復。

　　第二十八條　市、區價格主管部門應會同市、區物業主管部門，加強對物業服務收費管理監督檢查。及時處理業主、業主委員會有關物業服務收費的投訴。對服務內容和收費標準不相符的，及時提出整改措施。

　　第二十九條　物業管理企業違反價格法律、法規和規定，有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為處罰規定》等法律、法規予以處罰：

　?。ㄒ唬┥米栽O立收費項目、提高收費標準的；

　?。ǘ┎晦k理或不及時變更《收費許可證》收費的；

　?。ㄈ┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的；

　?。ㄋ模┦召M標準與服務內容、服務標準不符的；

　?。ㄎ澹┢渌鼉r格違法行為。

　　第三十條　本細則由市物價局會同市房地產管理局負責解釋。

　　第三十一條　當涂縣可根據本實施細則，結合本地實際，制定實施細則。

　　第三十二條　本細則自2006年5月1日起施行。此前與本細則不一致的規定同時廢止。