瀘州市物業服務收費管理辦法

瀘市府函〔2007〕81號

各區、縣人民政府，市級各部門：
市物價局、市規劃建設局《瀘州市物業服務收費管理辦法》已經市政府第2次常務會議討論通過，現批轉你們，請結合實際認真貫徹執行。
二○○七年七月十五日

瀘州市物業服務收費管理辦法
市物價局 市規劃建設局
第一章 總 則
第一條 為規范物業服務收費行為，維護正常的價格秩序，保障業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理事業的健康發展，依據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《四川省物業服務收費管理細則》等有關法律、法規、規章，特制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第三條 本辦法適用于本市行政區域內經工商行政管理機關登記注冊，建設行政主管部門資質認定的物業管理企業對各類物業實施管理提供服務的收費行為。
第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵物業管理企業開展正當的競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第二章 物業服務收費管理

第五條 市物價局會同市建設行政主管部門負責瀘州市三區范圍內物業服務收費的監督管理和對各縣物業服務收費監督管理的指導工作；各縣價格主管部門會同同級建設行政主管部門負責本縣區域內物業服務收費的監督管理工作。
第六條 物業服務收費應當遵循費用與服務等級水平相適應的原則，合理、公開。
第七條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅物業服務收費實行政府指導價，普通住宅以外的物業服務收費實行市場調節價。普通住宅范圍由建設行政主管部門依照相關規定進行認定。
第八條 物業服務收費貫徹按質論價、優質優價原則。政府指導價的物業管理服務收費實行服務等級定價制度。服務等級根據物業管理企業為業主提供的服務項目、服務質量、服務深度等因素確定。
第九條 市、縣價格主管部門會同同級建設行政主管部門根據物業管理企業提供的服務等級標準等因素，結合成本監審情況，制定、調整普通住宅物業管理各服務等級的政府指導價標準，并定期向社會公布。
第十條 前期物業服務收費按規定實行招投標，其服務內容、服務標準、服務等級、物業收費標準、計費方式及計費起始時間等內容在招投標文件中予以明確，開發建設單位在售房前應與中標物業管理企業簽訂前期物業服務協議，前期物業服務協議應作為房屋銷（預）售合同的附件內容。
第十一條 前期物業服務結束后的普通住宅物業服務收費，根據各服務等級的政府指導價標準，由業主委員會經業主大會同意后，與物業管理企業在物業服務合同中約定具體的收費標準。
第十二條 對不具備聘請專業物管企業實施物業管理的分散居民住宅樓，可由街道社區牽頭組織成立社區物管，物業服務內容、項目、收費標準（參照最低服務等級和指導價標準）由社區物管與業主在簽訂的物業服務合同中自主協商約定。
第十三條 服務等級原則上每年由物業管理企業負責組織業主測評一次，業主委員會監督測評情況。經測評多數業主不滿意的，物業管理企業應予以整改。
第三章 物業服務項目和服務成本
第十四條 物業服務項目包括：
（一）房屋共用部位、共用設施、設備的使用管理和維護，指負責管理范圍內供配電、給排水、消防、水泵、公共衛生間、公共照明等設施設備的日常維修和保養。
（二）物業區域的清潔服務、生活垃圾清運，指包括區域內道路、公共場地及樓內公共樓梯、走道等公共部位的清掃保潔和生活垃圾清運。
（三）公共綠地、花草樹木的養護管理，指負責管理范圍內綠化物的定期修剪、施肥、澆水、治蟲、適時補種，保持環境優美。
（四）物業區域的公共秩序維護和安全防范，指按相應服務等級要求實施保安值班巡視制，負責管理區域內公共安全秩序的維護。
（五）車輛停放秩序及公共場地秩序管理，指做到車輛停放有序，有明顯的車輛行走、停放標志，機動車、非機動車分別指定場地停放，無亂停亂放現象。
第十五條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等，指物業管理企業按規定發放給在物業區域內服務的從業人員的工資總額（包括基本工資、獎金和津貼等）及按規定提取的福利費、繳納的各項社會保障費支出。社會保障費包括醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費和住房公積金等。
（二）物業共用部位、共用設施、設備的日常運行、維護費用，指為保障物業管理區域內消防、排污、監控、道路、照明等共用部位的正常運轉、維護保養所需的日常運行費用；不包括保修期內的維修費、應由物業維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。
（三）清潔衛生費用，指公共區域衛生清掃、經常性的保潔所需費用，包括購置工具、勞保用品、消毒費、化糞池清掏、清潔用料、垃圾清運、環衛所需等其他費用。
（四）綠化養護費用，指管理、養護綠化設施的費用，包括綠化工具購置費、農藥化肥費、補苗費、花草修剪、綠化用水等。不包括開發商支付的種苗種植費和前期維護費。
（五）公共安全秩序維護費用，包括器材裝備費、保安人員人身保險費和由物業管理企業支付的保安服裝費等。
（六）辦公費用，指物業管理企業為保障維護區域正常的物業管理活動而用于辦公所需的費用，包括辦公用品費、交通費、水電費、通訊費、書報費、符合規定的管理費分攤、財務費用等其它費用?！　?br /> （七）物業管理企業固定資產折舊，指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指屬于物業管理企業的資產，在物業服務區域擁有的與物業服務直接相關的使用年限在一年以上的資產，包括辦公用房、交通工具、通訊設備、辦公設備、工具維修設備及其他設備等。不屬于物業服務主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產。固定資產折舊按照《企業財務通則》規定年限的中值采用年限平均法計提。產權屬業主所有的物業服務用固定資產不得計提折舊。閑置固定資產不得提取折舊。固定資產提足折舊后，不論是否能繼續使用，均不再提取折舊；提前報廢的固定資產，也不再補提折舊。
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，指物業管理企業為物業區域辦理物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業管理企業與保險公司簽定的保險單和所交納的保險費為準。
（九）經業主同意的其它費用，指按規定程序，經業主委員會或業主大會同意由物業服務費開支的費用。
第十六條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應通過專項維修資金列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第四章 物業服務收費及計費形式
第十七條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業服務費用。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指物業服務資金中除按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者補足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十八條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費用屬于代收性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業服務收費采取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業資金的收支情況進行審計。
物業管理企業應當向全體業主或者業主大會公布物業服務費用年度預決算，并必須做到每半年公布一次物業服務費用的收支情況。
第十九條 實行政府指導價的物業服務收費，由業主和物業管理企業按照市、縣價格主管部門會同同級建設行政主管部門制定的指導價標準，在物業服務合同中約定服務等級和收費標準。同時，應將物業服務等級內容及收費標準報同級價格、建設行政主管部門備查。
第二十條 實行市場調節價的物業服務收費，由物業管理企業依據服務成本與業主在物業服務合同中協商約定，并將收費項目和收費標準報同級價格主管部門備案。
第二十一條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
第五章 實 施
第二十二條 物業管理企業在物業服務中應遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的等級服務。
第二十三條 業主應當按照服務合同約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應負責督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
第二十四條 納入物業管理范圍已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
第二十五條 業主、使用人自辦理物業交付使用手續之日起，應按物業服務合同約定的時間交納物業服務費用。物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用由業主或使用人按約定交納，但業主負最終交納責任。物業服務收費按法定產權面積計算（以房屋產權證登記建筑面積計費，未辦產權證的以售房合同建筑面積計費），一般按每月每平方米計收。除另有約定外，不得提前預收。
第二十六條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第六章 相關價格、收費管理
第二十七條 物業區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受相關企業委托代為收繳的，不得向業主收取手續費等額外費用。由物業管理企業負責代收的，應按月將代收的水、電、氣費及分攤明細情況及時進行公布，并接受業主的查詢、監督。
第二十八條 物業區域內取得資質的停車場，車輛停放服務費實行政府指導價，按規定報價格主管部門審批。對沒有取得資質的停車場，其收費標準由停車場產權所有者與業主協商確定，但不得高于政府指導價標準。對利用物業共用部位進行臨時停車收費的，收費標準由業主大會或業主委員會商物業管理企業確定，但收費標準不得高于政府指導價標準。
進入物業區域內臨時停車對下列情形不得收取機動車停放服務費：
（一）執行公務的軍用車輛和警用車輛；
（二）正在執行任務的供水、供電、供氣等搶險工程特種車輛；
（三）進入物業區域臨時上下客的出租車輛。
第二十九條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主委員會和物業管理企業的同意，并按照規定辦理有關手續后才能進行。所得收益屬業主所有，主要用于補充專項維修資金（產權屬物業管理公司的除外），也可按照業主大會的決定使用。
第三十條 物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第七章 監督與檢查
第三十一條 物業服務收費實行明碼標價制度。物業管理企業必須將收費項目、收費標準和提供相應的服務內容、服務質量等在物業區域內的顯著位置按統一格式上墻公示。
第三十二條 物業管理企業在接受物業管理委托服務活動中，必須和業主委員會或業主簽訂物業服務合同，明確收費標準和服務內容，并嚴格按合同的約定提供服務并收取費用。
第三十三條 對違反本辦法規定的行為，由價格主管部門和建設行政主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、國務院《物業管理條例》等有關法律法規定予以處罰。
第八章 其 他
第三十四條 本辦法由瀘州市物價局、瀘州市規劃建設局負責解釋。
第三十五條 本辦法自發布之日起30日后施行。