宜興市物業管理實施細則

　　第一章 總則

 

　　第一條 為規范物業管理行為，維護物業當事人的合法權益，提高城市物業管理水平，根據《江蘇省物業管理條例》及有關法律法規，結合本市實際，制定本實施細則。

 

　　第二條 本實施細則適用于本市行政區域內各類居住小區、住宅組團、別墅區、大廈等（以下統稱住宅區）相關物業的管理活動。

 

　　第三條 新建住宅區和配套設施比較齊全的原有住宅區應當實行物業管理。

 

　　配套設施不全的住宅區，由所在地鎮人民政府、居民委員會和市物業管理行政主管部門通過合并、圍護和整治等措施，擴大小區規模，逐步創造條件，實行物業管理。

 

　　第三條 市建設行政主管部門是本市物業管理行政主管部門，其主要職責是：

 

　?。ㄒ唬┴瀼貓绦袊?、省、無錫市有關物業管理的法律、法規和規章，制定物業管理的相關配套措施；

　?。ǘ┴撠煴臼形飿I管理企業的資質初審；

　?。ㄈΨ课莨灿貌课?、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）的集中管理和使用監督；

　?。ㄋ模ξ飿I管理工作進行業務指導，并組織監督、檢查和評比；

　?。ㄎ澹┡嘤柡涂己宋飿I管理專業人員；

　?。┮婪ú樘庍`反物業管理法律、法規和規章的行為；

　?。ㄆ撸┯嘘P物業管理的其他管理職責。

 

　　市房產管理處負責本市物業管理的日常管理工作。

 

　　第四條 各鎮人民政府領導組織本鎮范圍內住宅區的物業管理，應當積極做好住宅物業管理的組織落實工作，指導居民委員會開展住宅區物業管理具體工作。居民委員會根據本社區的實際情況，負責或組織物業管理企業、業主委員會做好本社區物業管理日常工作。

 

　　第五條 市公安、交通、環保、供電、郵政、電信等部門，應當按照各自的職責分工，共同做好物業管理工作。

 

　　第二章 業主自治管理

 

　　第六條 業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主人數較少的，物業管理組織形式可由業主自行決定。配套設施不全的住宅區可暫不成立業主委員會。

 

　　業主大會由物業管理區域內全體業主組成，業主人數較多的，可以推選業主代表，組成業主代表大會（以下統稱業主大會）。

 

　　第七條 業主享有下列權利：

 

　?。ㄒ唬﹨⒓訕I主大會，對有關業主利益的重大事項進行表決；

　?。ǘI主委員會的選舉和被選舉權；

　?。ㄈ┍O督業主委員會的工作；

　?。ㄋ模┡c物業管理費用相符的服務；

　?。ㄎ澹┍O督物業管理企業的服務活動；

　?。┓?、法規規定的其他權利。

 

　　業主承擔下列義務：

 

　?。ㄒ唬┳袷匚飿I管理的法律、法規和規章；

　?。ǘ┳袷貥I主公約；

　?。ㄈ┳袷貥I主大會和業主委員會的有關決定；

　?。ㄋ模┌凑蘸贤s定繳納物業管理服務費；

　?。ㄎ澹┌凑沼嘘P規定繳納維修基金；

　?。┓?、法規規定的其他義務。

 

　　第八條 物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當按照有關規定，在當地鎮人民政府和市物業管理行政主管部門指導下，由住宅區所在地居民委員會組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

 

　　第九條 業主大會行使下列職權：

 

　?。ㄒ唬徸h、修改、通過業主公約和業主委員會章程；

　?。ǘ┻x舉、撤換業主委員會的組成人員；

　?。ㄈ徸h業主委員會的工作報告；

　?。ㄋ模┍O督業主委員會的工作，改變或撤銷業主委員會不適當的決定；

　?。ㄎ澹徸h批準業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告；

　?。Q定有關業主共同利益的重大事項。

 

　　第十條 業主委員會在物業管理活動中代表和維護全體業主的合法利益，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：

 

　?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I主大會；

　?。ǘM定業主公約草案、業主委員會章程草案及其修訂草案并報業主大會通過；

　?。ㄈ┙洏I主大會批準，選聘或者解聘物業管理企業，并經業主大會對合同條款審查同意后，負責與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同；

　?。ㄋ模┍O管維修基金使用情況，當維修基金不足時，進行續籌；

　?。ㄎ澹彾ㄎ飿I管理企業提出的年度工作計劃和物業管理重大舉措；

　?。┞犎I主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；

　?。ㄆ撸﹫绦袠I主大會的有關規定；

　?。ò耍┙邮軜I主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督；

　?。ň牛┒酱贅I主和使用人遵守業主公約和有關規定；

　?。ㄊI主大會賦予的其他職責。

 

　　第十一條 業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布，對物業管理區域內全體業主和使用人具有約束力。

 

　　業主大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

 

　　第三章 物業管理企業

 

　　第十二條 物業管理企業可由鎮人民政府、居民委員會或其他企事業單位或個人等設立。通過市場競爭實行自主經營、自負盈虧、自我發展，并按照國家、省和市有關規定享受第三產業的優惠政策。

　　第十三條 物業管理企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內到市物業管理行政主管部門申請辦理《物業管理企業資質證書》。未領取《物業管理企業資質證書》的，不得從事物業管理服務活動。

 

　　第十四條 物業管理企業享有下列權利：

 

　?。ㄒ唬┮勒辗?、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度；

　?。ǘ└鶕飿I管理合同和有關規定收取物業管理服務費用；

　?。ㄈ┻x聘專業單位或隊伍承擔專項經營業務；

　?。ㄋ模┲浦惯`章搭建或者其他侵害業主公共利益的行為，并可以向有關行政主管部門舉報或者向人民法院提起民事訴訟；

　?。ㄎ澹┚芙^任何形式的攤派；

　?。┮婪◤氖屡c物業管理相關的贏利性經營活動和有償服務；

　?。ㄆ撸┢渌婪ㄏ碛械臋嗬?。

 

　　第十五 物業管理企業承擔下列義務：

 

　?。ㄒ唬﹫绦形飿I管理行為為規范，服務標準；

　?。ǘ┞男形飿I管理合同，提供物業管理服務業主利益；

　?。ㄈ┙邮軜I主、業主委員會、物業所在地居民委員會的監督；

　?。ㄋ模┒ㄆ诠嘉飿I管理公共服務費和使用維修基金鐵收支帳目，接受質詢和審計；

　?。ㄎ澹┙邮苷嘘P行政主管部門的監督管理；

　?。┓?、法規規定的其他依法應盡的義務。

 

　　第四章 物業管理服務與收費

 

　　第十六條 新建物業出售前，開發建設單位應當選聘或委托物業管理企業提前介入，承擔物業出售后至業主委員會正式簽訂物業管理合同前的前期物業管理服務。

 

　　新建物業出售時，開發建設單位選聘的物業管理企業應當與物業購買人簽訂前期物業管理協議。

 

　　物業交付使用后，業主或者業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并簽訂物業管理合同。

 

　　第十七條 前期物業管理協議和物業管理合同的主要內容包括：

 

　?。ㄒ唬┊斒氯撕臀飿I的基本情況；

　?。ǘ╇p方的權利和義務；

　?。ㄈ┪飿I管理服務事項和服務質量標準；

　?。ㄋ模┪飿I管理服務費的標準和收取辦法；

　?。ㄎ澹┪飿I管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法；

　?。┚S修基金的管理和使用；

　?。ㄆ撸┖贤犛行谙?、合同終止和解除的約定；

　?。ò耍┻`約責任及解決糾紛的途徑；

　?。ň牛╇p方當事人約定的其他事項。

 

　　第十八條 物業管理服務的主要內容：

 

　?。ㄒ唬┪飿I共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；

　?。ǘ┪飿I管理區域內日常環境衛生保潔、綠化管理；

　?。ㄈ┢刚垖I保安協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；

　?。ㄋ模┪飿I裝飾修的安全性能、垃圾清運等管理服務；

　?。ㄎ澹獦I主要求進行的室內特約維修等服務；

　?。┪飿I檔案資料的管理。

 

　　配套設施不健全的住宅區，在合并、圍護和整治等措施到位前，暫由所在地居民委員會實行管理，其管理服務項目可以根據住宅區實際情況確定。

 

　　第十九條 一個物業管理區域內，只能先聘一家物業管理企業提供物業管理服務，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務工作委托專業單位（隊伍）實施，但不得將物業的整體或者主要管理服務責任委托給他人。

 

　　第二十條 住宅區物業管理實行有償服務。物業管理服務費用包括提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。確定物業管理服務收費標準，應當遵循合理、公開以及與服務內容、服務質量相適應的原則。

 

　　第二十一條 配套設施不健全的住宅區和管通住宅區和普通住宅的物業管理公共服務費實行政府指導價，其他物業的公共服務費由當事人在前期物業管理協議或者物業管理合同中協商確定。公共服務費以住宅區的類別、檔次、規模、服務項目、服務等級標準為基礎，并考慮業主的承受能力，按照物業管理企業自負盈虧、略有盈余的原則分別測算，具體收費標準由市物業管理行政主管理部門和物價部門經價格聽證后確定。物業管理企業應業主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業主協商確定。

 

　　第二十二條 物業管理服務費用由物業管理企業直接收取或者有償委托居民委員會收取。

 

　　配套設施不健全的住宅區的物業管理服務費用由居民委員會收取。

 

　　第二十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、電信、有線電視等單位向業主或使用人收取的服務費可委托給物業管理企業或者居民委員會收取，雙方應當簽訂有償服務合同。

 

　　任何單位和個人不得不同一服務內容，向業主、使用人或者物業管理企業重復收費。

 

　　第二十四條 新建物業中未售出且未使用的部分，其物業管理服務費由建設單位與物業管理企業紡定，沒有約定或約定不明確的，按物業管理服務費標準的百分之五十承擔。

 

　　物業出租或者以其他方式交他人使用的，物業管理服務費由業主或者使用人交納，但業主負最終交納責任。

 

　　第二十五條 物業管理企業收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同約定和有關規定，定期向業主公布，并接受業主委員會和物業管理行政主管部門的監督和質詢。

 

　　第五章 物業的移交、使用和保修維護

 

　　第二十六條 新建物業竣工后，未經綜合驗收或綜合驗收不合格的不得辦理移交手續。物業管理企業接管物業時，應當與委托方、所在地居民委員會按照本細則規定進行接管驗收。

 

　　第二十七條 物業移交應當具備下列條件；

 

　?。ㄒ唬┪飿I管理服務用房、市政配套設施設備、房屋共用設施設備等建設符合規劃設計及建設工程質量要求；

　?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的維修基金按標準足額交清；

　?。ㄈ┡c開發建設單位明確保修責任，并按國家質量管理規定簽訂保修合同。

 

　　第二十八條 物業管理委托方應當向物業管理企業移交下列檔案資料：

 

　?。ㄒ唬┳≌瑓^規劃圖、竣工平面圖；

　?。ǘ┰O備、設施安裝圖；

　?。ㄈ┑叵鹿芫W圖；

　?。ㄋ模┢渌夹g資料；

 

　　物業管理合同或者前期物業管理協議終止時，物業管理企業應當將物業檔案資料產給物業管理委托方或后續物業管理企業。

 

　　第二十九條 新建物業在規劃建設時，應當建設必要的物業管理配套設施、服務用房（含物業管理辦公用房、經營用房）。物業管理辦公用房按總建筑面積的０.３％配套（住宅區各通道口保安值班用房除外）；物業管理經營用房：一類地段按建筑面積０.５％配套；二類地段按建筑面積０.８％配套；三類地段按建筑面積１％配套。

 

　　物業管理辦公用房計入開發成本，產權歸業主所有；物業管理經營用房由市政府以成本價購買，產權屬市政府所有。

 

　　配套使用的附屬設施、設備、共用部位屬全體業主所有。

 

　　第三十條 物業管理配套服務用房和附屬設施、設備，由所有人無償提供給物業管理企業使用和經營，其收益用于補充住宅區物業管理服務費用。

 

　　第三十一條 物業管理區域內禁止下列行為：

 

　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途；

　?。ǘ┱加没蛘邠p壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

　?。ㄈ┧酱顏y建；

　?。ㄋ模┣终季G地、毀壞綠化；

　?。ㄎ澹╇S意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

　?。┒逊乓兹?、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質或者發出超標準的噪聲和振動；

　?。ㄆ撸┪唇浥鷾蕯[攤設點；

　?。ò耍o序停放車輛；

　?。ň牛┰诮ㄖ?、構筑物外亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　?。ㄊ├梦飿I從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；

　?。ㄊ唬┰谙劳ǖ郎显O置路障，損壞或者挪用消防設施；

　?。ㄊp毀、涂劃園林藝術雕塑；

　?。ㄊ┓?、法規和業主公約禁止的其他行為。

 

　　第三十二條 物業所有人、使用人裝飾裝修房屋，必須遵守《宜興市建筑和家庭居室裝飾裝修管理規定》。物業管理企業、居民委員會應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。物業管理企業、居民委員會發現業主或者使用人有損壞承重結構等行為時，應當及時勸阻，并向市裝飾裝修管理辦公室報告。

 

　　第三十三條 物業應當按照設計用途使用。因特殊情況確需改變使用性質，應當符合城市規劃和物業安全的要求，報市規劃行政主管部門批準。

 

　　第三十四條 任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用或者挖掘道路、場地的，應當事先告知物業管理企業、居民委員會，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。

 

　　第三十五條 新建物業在交付使用，開發建設單位應按照國家規定的保修內容和期限，在市物業管理行政主管部門鑒證下與物業管理企業和業主委員會簽訂保修合同。保修期內的物業維修責任由開發建設單位負責。

 

　　第三十六條 房屋在國家規定的保修期滿后的維修責任，按照下列規定承擔：

 

　?。ㄒ唬┓课莸淖杂貌课缓驮O施由業主自行維修；

　?。ǘ┓课莸耐鈮γ?、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業管理企業根據合同的約定定期維修養護，維修養護計劃由物業管理企業制訂，報市物業管理行政主管部門批準后實施。

 

　　配套設施不健全的住宅區的維修養護由市物業管理行政主管部門根據該住宅區維修基金的收繳情況實施。

 

　　第三十七條 物業管理區域內的市政公用設施和相關設備設施，按規定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環衛、綠化等部門維修養護的，原有職責和養護渠道不變。相關部門委托物業管理企業代為維修養護的，應當支付維修養護費用。

 

　　第三十八條 一個物業管理區域內有二個以上物業產權人的，應當建立物業共用部位、共用設施設備維修基金。

 

　　維修基金的來源和提取方法：

 

　?。ㄒ唬┬陆ǎòㄎ唇浘C合驗收）的商品房，以房屋銷售價款的１.５％提??；

　?。ǘ┕凶》砍鍪蹠r，按建筑面積每平方米３５元在售房款中提??；

　?。ㄈ┙洕m用房出售時，由購房者按建筑面積每平方米２０元交納；

　?。ㄋ模保梗梗纺暌詠淼奖炯殑t實施前開發建設的商品房，由原開發經營單位按房屋銷售價款的０.５％補交。　

　　第三十九條 維修基金由市物業管理行政主管部門和市財政部門統一管理，實行專戶儲存、分幢建帳、按戶核算，其利息用于房屋共用部位、共用設施設備的維修養護。維修基金利息不足當年維修費用的，可以按一定比例動用本金或者向業主（使用人）分攤。

 

　　業主轉讓物業時，其維修基金帳戶中的剩余部分不予退還，隨房屋所有權同時結算過戶。

 

　　第四十條 維修基金屬全體業主所有，專項用于物業共用部位、共同設施設備的維修維護以及保修期滿后的大中修、更新改造，任何單位和個人不得擅自挪用。

 

　　第四十一條 宜城范圍內配套設施不全的住宅區的合并、圍護和整治費用及部分房屋維修費用，每年可從城市建設維護費中按計劃列支。

 

　　第六章 法律責任

 

　　第四十二條 業主、使用人未按照物業管理合同約定交納物業管理服務費的，物業管理企業、居民委員會可以催交，逾期仍不交納的，可以按每日萬分之五加收滯納金，并可申請人民法院追繳。

 

　　第四十三條 建設單位未按照規定提供物業管理配套用房以及物業管理設施設備的，由市物業管理行政主管部門責令限期補建，逾期仍不補建的，應當交納補建價款，可處以二萬元以上四萬元以下罰款。

 

　　建設單位未按照規定落實前期物業管理企業的，由市物業管理行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，可處以二萬元以上四萬元以下的罰款。

 

　　第四十四條 物業管理企業違反本細則，按照下列規定處罰：

 

　?。ㄒ唬┪慈〉觅Y質證書而從事物業管理活動的，由市物業管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以一萬元以上三萬元以下罰款；

　?。ǘ┻`反合同約定的服務質量標準的，由市物業管理行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正，可處以一萬元以上三萬元以下罰款；

　?。ㄈξ飿I共用部位、共用設施設備管理不善，造成物業環境惡化的，由市物業管理行政主管部門對其作出警告，降低資質等級或者吊銷資質證書，并可處以一萬元以上三萬元以下罰款。

 

　　第四十五條 未按照規定交納維修期金的單位和個人，由市物業管理行政主管部門責令限期補交，逾期仍不補交和未足額交清的，可按每日萬分之五加收滯納金。

 

　　第四十六條 業主（使用人）違反本細則規定，有下列行為之一的，物業管理企業或所在地居民委員會有權制止，造成損失的，并可要求給予賠償。

 

　?。ㄒ唬┥米愿淖冏≌瑓^內土地用途的；

　?。ǘ┥米愿淖兎课?、配套設施設備的用途、結構、外觀，造成毀損和危及安全的；

　?。ㄈ┧酱顏y建、亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環境，影響住宅區景觀，噪聲擾民的；

　?。ㄋ模┢渌`反規定和制度的行為。

 

　　上述行為應當給予行政處罰的，物業管理企業或居民委員會應當及時報告有關行政機關，有關行政機關應當依法查處。

 

　　第四十七條 物業管理行政主管部門和其他有關部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，造成物業管理困難或影響物業管理正常開展的，由其所在單位和上級機關給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

 

　　第四十八條 當事人對行政主管部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

 

　　第七章 附則

 

　　第四十九條 本細則中有關用語的含義：

 

　?。ㄒ唬I主，是指物業的所有權人；

　?。ǘ┦褂萌?，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人；

　?。ㄈ┪飿I，是指房屋及其附屬的設備、設施和相關場地；

　?。ㄋ模┪飿I管理區域，是指相應獨立的、統一實施物業管理的區域；

　?。ㄎ澹┪飿I共用部位，是指物業主體承重結構部位（包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

　?。┕灿迷O施設備，是指物業管理區域內，由全體業主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、消防設施、綠地、道路、溝渠、池井、信報箱、非經營性停車場、公益性文體設施和物業管理配套用房等。

 

　　第五十條 市物業管理行政主管部門應當會同有關部門，根據上級有關規定及本實施細則，制定物業管理相關配套措施。

 

　　第五十一條 本實施細則自發布之日起施行，《宜興市住宅區物業管理暫行辦法》（宜政發［１９９７］１６９號）同時廢止。