關于加強住宅小區物業管理工作的實施意見

營政發〔2007〕13號

營口開發區、遼寧（營口）沿海產業基地、營口高新區管委會，各市（縣）、區人民政府，市政府各部門、各直屬單位：
　　為進一步加強我市住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，不斷改善人居環境，構建“和諧營口”，根據國務院《物業管理條例》和省有關規定，結合我市實際，現就加強物業管理工作提出以下實施意見：
　　一、指導思想和基本原則
　?。ㄒ唬┲笇枷?br /> 　　以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學發展觀，以改善城市人居環境為出發點，以提升物業管理活力為中心，以提高服務質量和服務水平為重點，切實轉變政府職能，加快體制創新，完善管理制度，規范市場行為，增強業主參與意識，逐步建立專業化、社會化、市場化管理與業主自助式管理相結合的物業管理新機制，促進全市物業管理工作持續健康發展。
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　　1．堅持立足當前與著眼長遠相結合。既要解決好當前物業管理中群眾反映強烈的熱點難點問題，提高物業企業服務質量；又要著眼于物業管理長效機制的建立，實現物業管理工作的科學化、規范化、市場化和可持續發展。
　　2．堅持統籌兼顧與突出重點相結合。要將物業管理工作貫穿于房屋開發、建設和管理的全過程，寓管理于服務之中；同時，還要抓住體制機制問題和物業費收支等重點環節，提升物業管理的整體水平。
　　3．堅持專業化管理與自助式管理相結合。區別不同物業管理區域的實際情況，堅持以專業化物業企業管理為主，自助式管理為輔的多模式物業管理，努力實現物業管理全覆蓋。
　　4．堅持行政監管與市場調節相結合。在充分發揮政府監管職能，規范物業市場秩序的同時，更加注重發揮市場的調節作用，創造公平公正、優勝劣汰的競爭環境，提高物業市場活力。
　　二、工作目標
　?。ㄒ唬┑?007年底，初步建立市、市（縣）區、街道辦事處、社區四級物業管理體系；具備物業管理條件的住宅小區80%要成立業主委員會，物業管理率達到100%；舊住宅小區物業管理覆蓋面達60%。
　?。ǘ┑?010年底，新建住宅小區推行物業管理招投標率達到100%，物業企業經理持證率達到100%，具備條件的住宅小區全部成立業主委員會。全市實現住宅小區物業管理全覆蓋，爭創國家級物業管理示范小區2個、省物業管理優秀住宅小區6個。
　　三、工作措施
　?。ㄒ唬┟鞔_責任，構建四級物業管理體系
　　按照“條塊結合、屬地管理”的原則，建立市、市（縣）區、街道辦事處、社區四級物業管理體系，由市（縣）區政府負責，街道辦事處組織，社區居委會落實，房管部門監督指導，進一步完善管理體制，明確管理職責，落實工作任務，充分發揮社區基層組織的作用，推進社區物業管理工作。
　　1．成立營口市物業管理委員會。由市政府分管領導任主任，市政府分管副秘書長、公用事業與房產局負責人任副主任，成員單位由各市（縣）區政府、市財政局、公安局、公用事業與房產局、規劃建設委、城管綜合執法局、環保局、物價局、住房公積金管理中心、工商局、供電公司等相關部門組成。其主要職責為：貫徹執行上級有關城市物業管理法律法規和有關規定；制訂我市城市物業管理發展規劃；制定、修改和完善我市物業管理辦法和實施細則；定期或不定期召開全體委員會議，研究解決物業管理中出現的重點問題。
　　物業管理委員會下設辦公室，設在市公用事業與房產局。營口市住宅小區物業管理處更名為營口市物業管理處，為其常設具體辦事機構。物業管理委員會辦公室主要職責為：擬定全市物業管理規范性文件；參加新建商品住宅初始登記的審核；參加物業管理服務收費考評定級；實施市區內住宅家庭裝飾裝修管理、全市物業管理企業資質管理和市區住宅專項維修資金管理；指導、協調各市（縣）區及相關部門和單位開展物業管理工作。
　　市物業管理委員會相關部門職責：規劃建設部門負責對房屋施工質量和竣工驗收進行監督管理，督促開發建設單位解決項目遺留和保質期內標準質量問題；財政部門負責對物業管理企業的財務工作和住宅專項維修資金的管理使用進行監督指導，規范財務行為；物價部門負責物業管理服務項目收費標準的核定，指導和監督物業企業、業主委員會對物業管理的價格核定、論證和公示；工商管理部門負責物業管理企業的主體資格審查、登記工作，規范物業管理企業經營行為；公安部門負責對住宅小區治安管理的指導、監督和檢查，對發生的各類案件及時依法查處；城管綜合執法部門負責住宅小區違章建筑的拆除、經營性露天燒烤的取締及協助物業企業維護居民正常生活秩序；供水、供電、供氣等專業部門負責住宅區供水、供電、供氣設備設施的管理和維護。
　　2．成立縣（市）區物業管理機構。各縣（市）區政府是物業管理監管的第一責任人，要把物業管理納入社區管理范疇，比照市政府的機構設置成立物業管理工作領導機構及物業管理辦公室，根據轄區的規模和任務落實人員編制和工作經費。市（縣）區物業管理辦公室的主要職責為：負責物業管理法律法規、政策的貫徹落實；負責本轄區物業管理的監督、指導和行政執法工作；負責本轄區業主大會活動的監督和指導；負責監督本轄區物業管理用房、經營用房的使用和經營活動；對不具備物業管理條件的住宅小區，指導街道辦事處、社區實施自助式管理；負責受理本轄區業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴；開展物業管理相關法律、法規、政策的宣傳。
　　3．街道辦事處設物業管理辦公室。各街道辦事處要明確1名主任或副主任分管物業管理工作，并設物業管理員、審核員各1名。街道辦事處物業管理辦公室的主要職責為：參與和指導轄區內住宅區業主大會籌備、召開、選舉工作，招聘、續聘、解聘物業管理企業；指導、監督業主委員會與物業企業簽訂物業管理合同；指導社區、小區業主委員會對住宅樓共用部位、共用設施設備維修工程項目進行初始認證及維修后的驗收工作；對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行監督、指導和協調；負責聯席會議的組織和召集，把物業管理工作納入日?？己梭w系，協調處理物業管理與社區管理的關系；住宅區物業管理出現較大矛盾糾紛，業主正常生活秩序受到影響的，轄區辦事處要及時牽頭組織辦事處物業管理辦公室、社區、派出所、物業公司、業主委員會等參加的聯席會議進行解決。
　　4．社區設物業管理辦公室。由社區領導兼任物業辦主任，設物業管理員1名。社區物業管理辦公室的主要職責為：協助業主組織召開業主大會和選舉業主委員會；對住宅區業主大會和業主委員會工作進行指導和協調，調解社區內物業管理糾紛，列席業主大會、業主代表大會和業主委員會會議；住宅區沒有業主委員會或業主委員會被暫?；顒悠陂g，社區應主動承擔業主委員會工作；協助業主依法維權，加強政府、物業企業、業主三者的溝通與聯系，化解矛盾，維護社區和諧穩定。
　?。ǘ┮虻刂埔?，創建符合實際的物業管理模式
　　根據我市住宅小區物業管理實際，要采取“區別對待、分層次管理”的辦法，積極探索新的管理模式：
　　1．新住宅小區管理
　　對2007年前建設的現在有物業管理隊伍服務的永江、御景華庭、金典花園等住宅小區，要按照配套完善、環境優美、秩序文明的要求，實行規范化管理，并針對目前小區存在的問題，重點做好三方面工作：一是解決開發建設遺留問題。市物業管理處要協調規劃建設委等相關部門，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區逐個檢查，建立檔案，督促開發建設單位對小區存在的問題重新完善，補建配套設施所需費用由原開發單位承擔。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、個人，維修及時率確保在90%以上。二是明確小區配套設施權屬。按照新出臺的《關于營口市物業管理服務用房確權、交接、使用的有關規定》的要求，市物業管理部門組織站前區和西市區政府、市財政局、規劃建設委、司法局等有關部門，對小區配套設施進行產權認定，并依法賦予房屋所有者對房屋的所有權、經營權和使用權。三是實施規范的物業管理。對物業管理合同已到期的小區和具備物業管理條件而未實行物業管理的小區，由市物業管理處協調站前區和西市區政府、街道和社區，按照市場化物業管理的要求，公開選聘物業企業，實行物業管理。
　　2．舊住宅小區管理
　　按照“分步實施、先易后難”的原則，對全市尚未改造的舊住宅小區，以道路、保潔、路燈、綠化等基礎設施為重點，分期分批進行治理改造，并實施小區封閉，確保2009年底全面完成22個舊住宅小區改造任務。改造后的舊住宅小區，具體要做好三項工作：一是對改造后具備物業管理條件的10個舊住宅小區，由社區組織成立業主委員會，并選聘專業物業管理企業，按等級實施物業管理服務。二是出臺《營口市城市住宅區自助式管理暫行辦法》，對月光園、五大門、萬有等34個不完全具備物業管理條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保安、公共設施維護為主要內容的基礎性自助式管理。三是對個別不能形成小區的住宅樓，可以采取“棟樓管理”模式，由社區負責組織該住宅樓居民開展簡單的保潔服務和公共設施維護。
　?。ㄈ┩怀鲋攸c，嚴格規范物業管理行為
　　1．規范物業項目前期管理
　　要按照“建管分離”的要求，從物業項目的前期管理入手，切實規范物業管理行為。
　　一是規范前期物業管理。進一步完善新建物業的前期物業管理，由社區協調開發建設單位通過招投標方式選聘小區臨時物業企業，業主與物業企業簽訂《前期物業服務協議》，實施前期物業管理。業主大會成立后，按規定重新選聘物業管理企業，并簽訂《物業管理委托合同》。
　　二是嚴格物業管理配套設施的建設、使用和管理。開發建設單位要按相關規定配置物業管理用房，達不到設計要求的不予審批，工程結束后達不到標準的不予驗收。物業管理用房的產權屬全體業主所有，由市物業管理處統一代管，物業管理企業和業主委員會共同使用。住宅小區竣工驗收時，開發建設單位應向業主委員會提交住宅小區開發建設及小區配套設施的全部文件資料，由物業管理企業代為保管。
　　2．加強業主委員會建設
　　一是按照國務院《物業管理條例》的要求，研究制定《營口市住宅小區業主委員會選舉成立程序》、《業主大會議事規則》，進一步明確業主委員會、業主大會和業主的責任、權利和義務，完善業主、業主大會及業主委員的行為規范。
　　二是站前區和西市區政府要組織街道辦事處、社區對已成立業主委員會的小區進行規范，對未建立業主委員會的小區，要抓緊組建；業主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保工作正常運轉。實行自助式物業管理的小區，社區要組建由社區干部、包片民警和業主代表組成的物業管理委員會，加強住宅小區的管理。
　　3．進一步清理規范物業市場
　　一是建立物業管理保證金制度。建立健全物業企業進入和退出機制，在物業企業接管住宅小區時，一次性向市物業管理處繳納年物業管理費總額10%的保證金，用于對物業企業違約行為的處罰和棄管小區的善后處理。
　　二是規范物業企業行為。對無資質、無獨立法人資格或未經審批收取物業管理服務費的行為進行清理規范；對違反規定，不具備資格、不按規定實施物業管理的行為，依法進行查處或注銷其資質。
　　4．強化物業企業管理
　　一是嚴格物業招投標制度。積極引入市場競爭機制，從2007年開始所有新建小區必須全部實行物業招投標制度，促進物業管理公平公開公正。鼓勵外地物業管理企業進入我市物業管理市場，加快培育一批基礎好、發展潛力大的龍頭物業管理企業。
　　二是加大對業主共有財產的監管力度。物業管理企業在《委托管理合同》期滿前1個月，或提前中止管理合同前1個月，向區物業管理部門報告，由區物業主管部門會同相關部門協助業主委員會對業主共有經費、物業用房、經營性用房等的審查和監督，確保業主共有財產不流失。?
　　三是加強物業企業培訓。市物業管理部門要積極開展物業管理從業人員業務培訓，大力推行物業人員持證上崗制度，鼓勵物業企業為業主及其他組織提供服務合同外的有償服務項目，擴大服務范圍，提高行業整體水平。
　　5．建立健全物業“菜單式”收費制度和維修基金管理制度
　　一是建立“菜單式”收費制度。研究制定《營口市普通住宅物業服務等級和收費標準》，明確物業管理服務收費的原則、收費管理形式和服務費用構成，加快建立“質價相符、等級自選”的收費機制，確保年底前公布實施。
　　二是建立服務收費公示制度。在全市住宅小區建立服務收費公示板，將物業服務收費的項目和標準向小區業主全面公開，充分發揮業主的監督作用，使業主明明白白消費，同時，促進物業企業提高服務質量。
　　三是加強住宅維修資金的使用和管理。按照業主所有、專戶儲存、?？顚Ｓ?、業主決策、政府監督的原則，完善專項資金收取、移交、使用、賬戶設置、監督管理的具體程序，確保專項維修資金合理使用。同時，要進一步加大拖欠維修基金的追繳力度，采取行政和法律手段，依法打擊拖欠維修基金行為，直至追究當事人的刑事責任。
　?。ㄋ模┘訌婎I導，確保物業管理工作健康發展
　　1．強化組織領導。社區物業管理事關城市長遠發展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大，是一項復雜的社會系統工程。各市（縣）區和有關部門要切實加強領導，健全機構，完善措施，扎實推進。要堅持一把手負總責，把物業管理工作作為政府績效考核的一項具體內容，切實擺上議事日程，落實責任，明確任務，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的組織體系和工作體系，為社區物業管理工作提供有力保障。
　　2．加強輿論宣傳。各市（縣）區和有關部門要積極組織開展以貫徹《物業管理條例》為主題的宣傳活動，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，化解物業服務糾紛，努力形成“共建共管、團結和諧”的良好氛圍。各有關部門、物業企業和街道辦事處、社區居委會要通力合作，密切配合，切實抓好宣傳教育落實工作，進一步加深廣大市民對物業管理工作的理解和支持。各新聞媒體要充分發揮輿論導向作用，廣泛宣傳加強物業工作的重要意義和有關政策法規，為全市物業管理工作營造良好的輿論氛圍。物業主管部門要組織開展物業管理優秀住宅小區的評選活動，樹立榜樣，起到以點帶面、典型引路的作用，促進全市物業工作快速發展。
　　3．搞好督導檢查。各市（縣）區要結合當地實際情況，抓緊制定本轄區物業管理工作計劃，加強對物業管理工作的組織協調和監督檢查，對工作情況實行定期調度，推動工作落實。物業管理主管部門要將日常檢查與年度考評相結合，科學評定物業管理企業的服務業績；要建立健全物業投訴責任機制，及時查處物業管理服務中的不規范行為，切實保障業主合法權益。四級網絡單位要逐級簽訂責任狀，建立物業管理工作目標考核制度，完善縣市、區、街道、社區四級考核機制，切實調動起各方面的工作積極性，促進社區物業管理工作再上新臺階?！　?/span>

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇七年六月十四日