樟樹市住宅小區物業管理實施辦法

（2008年8月，征求意見稿）

為進一步規范我市住宅小區物業管理，改善小區居住環境，促進全市物業服務行業健康有序發展，特制定本實施方法。

一、 總   則

第一條  市房地產管理局負責全市行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二條  市城管局負責對全市行政區域內各住宅小區違章搭建、侵占綠地等違反規劃、影響市容環境行為的監督管理。
第三條  公安機關負責對轄區物業管理區域社會安全工作進行指導和監管。
第四條  市物價局負責對物業服務收費進行監管，根據人均收入和消費水平定期發布物業管理收費政府指導價。
第五條  市環保局負責全市住宅小區環境保護方面的監督管理。
　　
二、業主與業主委員會

第六條   新開發建設同一物業管理區域內的業主，應當在市房管局指導下，由開發建設單位組織業主代表、物業服務企業、所在街道辦事處居委會成立業主大會籌備委員會，召開首次業主大會，并選舉產生業主委員會。已開發建設并交付使用的住宅小區，由所在街道辦事處牽頭，會同所屬居委會、轄區派出所、市房管局、市城管局組織召開首次業主大會或者業主代表大會，并選舉產生業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的街道辦事處、房管局備案方可從事活動。
第七條   同一物業管理區域內，符合下列條件之一的，必須召開首次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會；
1、物業交付使用且入住率達到50％以上的；
2、物業出售已滿兩年的。
業主人數在50人以下且經全體業主一致同意，可以由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責，并制定業主公約和議事規則。
第八條   業主在首次業主大會會議上所持的投票權根據住宅業主擁有住房套數計算，實行一套一票；商業、寫字樓等非住宅業主按擁有物業的建筑面積計算，50 m2（含50 m2）以下的，每一產權為一票，同一產權每超過50 m2增加1票，未超50㎡的不增票。尚未銷售的物業，開發建設單位與業主享有同等的權利和義務。
第九條   業主委員會成員由業主擔任。 有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員：
1、已經不是業主的；
2、司法部門認定有犯罪行為，或有犯罪嫌疑正接受調查的；
3、被業主大會罷免后7年以內的；
4、有組織煽動群眾鬧事、干涉物業服務企業正常物業管理活動、拖交三個月以上物業服務費、拒交物業服務費、違章裝修、侵占公共場地、私搭亂建等違反物業管理法律、法規或者違反業主公約嚴重行為的。
三、前期物業管理

第十條   開發建設單位必須按開發總建筑面積不低于0.4%標準，提供物業管理用房（經測算面積低于30m2的，必須確保30m2），同時提供相應的社區用房和業主委員會用房。
開發建設單位違反規定，配套設施建設不到位，或不按規定提供物業管理用房的，在開發建設單位資質年檢中給予通報批評、黃牌警告、降低資質或注銷資質等處罰。
第十一條   新建住宅小區在規劃設計時，必須將物業用房、社區用房、垃圾中轉站、園林綠化、亮化、道路及排水等小區配套設施作詳細規劃，由房管局、小區所在地社區居委會（未成立居委會的由所在街道辦事處）和開發建設單位簽訂協議，明確物業管理和社區用房位置、面積。城管局負責對垃圾中轉站、園林綠化、亮化、道路及排水等其他小區配套設施進行監督落實到位。無物業管理用房和社區用房協議及相關配套設施規劃審批的新建項目，不得頒發工程建設規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證。
第十二條   開發建設單位在辦理商品房預售手續時，應將供水、供電部門實行“一戶一表”的證明作為辦理手續條件之一，并將該區域的物業管理服務內容、服務標準、服務費價格、擬聘前期物業服務企業基本情況報市房管局審批，市房管局成立評議小組，選擇最佳物業服務企業進行管理。
第十三條   開發建設單位必須提供必備的公共設施維護、辦公、環境養護、綠化養護、安防等設備，給前期物業服務企業使用。
第十四條   業主收樓通知發出前，前期物業服務企業的管理費用和合理利潤由開發建設單位承擔。
第十五條   業主委員會未產生前，開發建設單位、前期物業服務企業不得放棄該物業管理區域的管理和服務。
開發建設單位與前期物業服務企業簽訂服務合同時，需按總建筑面積計算，提供三個月物業服務費交市房管局作為管理服務保證金（其中開發建設單位承擔80％，前期物業服務企業承擔20％）。開發建設單位和前期物業服務企業無正當理由退出物業管理區域管理的，市房管局沒收其交付的保證金，用于維持該住宅區的物業暫時運轉。
第十六條   開發建設單位應承擔保修期內的保修責任，交付使用起一年內，由開發建設單位指派專人留守物業服務企業，負責解決施工單位遺留的質量問題，留守人員撤離后，如再發生保修期內質量問題的，開發建設單位應盡快派人前往解決，亦可將維修款交物業服務企業委托處理，保修期外的維修屬自用部位的由業主自理，屬共用部位的按規定使用維修資金。
　　
四、住宅區物業管理

第十七條   城區已交付但未實行物業管理的住宅小區、商貿城及在建住宅小區，由市房管局負責，根據小區配套設施，按照《物業管理公共服務等級指導標準》有關規定劃定小區等級，并按照公平競爭的方式，指導各住宅小區業主委員會（無業主委員會的由社區居委會）選聘具有管理資質的物業服務企業進行規范管理。
第十八條   各行政、企事業單位按照誰建造、誰管理、誰負責的原則，成立專門機構或安排專人負責，對自管區域的環境衛生進行有效管理。各街道辦事處對50戶以上的相對集中的居住區，應建立相應的管理模式，實行轄區屬地管理負責制，由所在居委會負責該區域的環境衛生管理。
行政企事業單位、街道社區可自行聘請人員進行環境維護，亦可委托物業服務企業進行管理。配套設施較完善、具備物業管理條件的，可在街道辦事處和市房管局的監督指導下成立業主委員會，聘請物業服務企業進行管理。
第十九條   市房管局、城管局、街道辦事處、轄區派出所等相關部門成立聯合督查組，制定檢查標準，定期對城區住宅小區環境進行督查，建立獎罰和考評制度。為利于工作的開展，各物業服務企業、行政、企事業單位、街道辦事處應將各住宅小區環境衛生負責人報督查組備案。
具備物業管理條件、應該聘請物業服務企業進行管理而拒不聘請的住宅區，督查組可指定或選聘物業服務企業進行管理。各管理單位和責任人對環境管理不善或擅自提高收費標準，造成環境惡化的，督查組有權責令其限期改正，情節嚴重的追究相關人員責任。物業服務企業不履行服務合同，造成住宅區管理不到位、環境惡化的，督查組協調更換物業服務企業。
第二十條   物業服務單位應協助公安機關做好物業管理區域的安全防范工作，對發生在執勤區域內的刑事、治安案件及災害事故及時報告公安機關，采取措施保護現場，協助公安機關維持現場秩序。
第二十一條   新建小區必須提供由城管局驗收合格的道路、排水、亮化等設施證明。物業管理區域內的道路和排水設施的日常養護和維修管理，由物業服務單位負責；屬于城市道路和公共排水設施的，由市城管局負責。
第二十二條   物業管理區域內的綠化建設由開發建設單位負責，經市城管局組織驗收合格后交付使用；共用綠地、園林設施保質期后的日常養護和維修管理，由物業服務單位負責。
第二十三條   物業管理區域內道路、樓宇周圍及綠地、樓道等公共環境的清掃保潔，由物業服務單位負責。
第二十四條   物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業時應報市房管局備案。物業服務企業之間除應做好交接工作外，還應在10日內在市房管局的監督指導下向業主委員會辦理下列事項：
1、清算賬目，對預收的物業管理服務費用據實結算，多收的部分予以移交；
2、移交全部物業檔案資料和有關的財務賬冊；
3、移交有關房屋、場地和財物、設施。
第二十五條   供水管網及供水設施以城市公共供水管網接水碰頭點為界，界限以外的供水管網及供水設施由供水公司負責，界限以內至業主戶表前的供水管網及供水設施保修期內由開發建設單位負責，保修期之后由物業服務企業負責維護，費用在維修資金列支。戶表后（含戶表）的供水管線及室內部分由業主負責。
第二十六條   供電公司實行一戶一表并抄表到戶的小區，供電線路維護責任以電表箱為界，界線以外的供電線路及設備由供電公司負責，界線以內的（含電表）管線及室內部分由業主負責；小區內公共用電管線由物業服務企業維護。供電公司未實行抄表到戶的小區，供電線路維護責任以供電公司與客戶產權分界點為各自維護責任。
第二十七條   有線電視、電信、寬帶線路的安裝使用和維護管理按相關部門制度操作執行。
第二十八條   天然氣管道以表前閥為界，表前閥（含）逆燃氣流向的輸、配氣設施由供氣方負責維護管理，表前閥的輸、配氣設施至燃氣用氣器具由用氣方負責維護管理。
　　
五、物業服務費用

第二十九條   物業服務費是物業服務企業采用市場運作方式按照合同約定的服務性收費，包含小區內的保潔、保安、保綠、生活垃圾清理和轉運以及水電等公用設施設備的日常養護。定期繳交物業管理費是各住宅區業主的義務。業主有權向房管、建設等有關部門反映、投訴房屋質量或物業服務質量等方面存在的問題，但不得以此為由拖交、拒交物業服務費。
第三十條  物業服務費自開發建設單位下發業主收樓通知發出之日起計算，由業主全額交納，業主自有柴草間、車庫計算物業服務費面積，已竣工但尚未出售、或者因開發建設單位原因未能按時交付業主的，由開發建設單位負責交納。
第三十一條   各行政企事業單位、街道社區的物業管理住宅區收費可參照以下標準執行：二居室（含二居室以下）15元/月•戶、三居室20元/月•戶、四居室（含四居室以上）25元/月•戶，與物業服務企業簽訂了《物業管理委托服務合同》的小區，按合同約定的收費標準向業主收取物業服務費。
第三十二條   物業服務企業可按月、按季、按年收取物業服務費，但不得一次性預收超過十二個月以上的物業服務費。
第三十三條   任何業主均有繳交物業服務費的義務，各管理單位、物業服務企業可在其居住地顯要位置設置公示欄，對業主欠費情況進行公示。
拖欠物業服務費6個月以上的業主，物業服務企業報房管局審核后，統一面向社會曝光，并要求其限期補交。逾期仍不補交的。供水、供電部門要積極協助物業服務企業，對其依法采取限水、限電等強制措施。同時，物業服務企業可向法院提起訴訟進行追繳。
第三十四條   供水、供電、供氣、電信（鐵通）、廣電等部門各自負責相關有償服務的費用收繳工作，拖欠或拒交的，上述部門向其發出書面催繳通知單，限期繳清，逾期仍未繳交、甚至長期拖欠費用的，依規收取滯納金，并可強制終止其相關服務。供水、供電、供氣等有關部門要積極協助物業服務單位，對其依法采取限電、限水、限氣等強制措施。
第三十五條   新開發的高檔住宅區及有條件的小區，可實行水、電、氣、通信、有線電視、物業服務費等“一卡通”服務收費。
第三十六條   新建商品房（含經濟適用房、安置房）維修資金收取標準：以商品房預售建筑面積計算即普通住宅25元/ m2，電梯房30元/ m2，非住宅用房45元/ m2，別墅40元/ m2，承擔比例為：開發建設單位70%，業主30%。
1、維修資金在開發建設單位到市房管局辦理商品房買賣合同備案時據實繳交，并在辦理產權證時全部繳清。
2、本辦法實施前已辦理商品房預售手續項目的，仍按照樟府發[2004]30號、31號文件執行。
3、維修資金由開發建設單位在銷售物業時，向買受人明示收繳標準，與房價一并公布。
第三十七條   維修資金屬業主所有，由房管局代管，專用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。需要維修時，由物業服務企業提出資金申請，經業主委員會同意（未成立業主委員會的由受益2/3以上業主簽字）后報房管局審批。
第三十八條   市房管局在代管維修資金期間發生的業務費用，應編報預算，從代管維修基金的利息收益中列支。

六、物業服務監督

第三十九條    物業服務單位必須具有獨立的法人資格，并按規定取得經營資格和管理資質。
第四十條  物業服務單位應制定并完善各項管理制度，建立精干、高效的管理隊伍，落實房屋管理與維修、衛生清潔、園林綠化、治安保衛、供電、供水及其它為民服務等具體措施。
第四十一條  業主大會、物業服務單位未經房管局批準，不得擅自降低住宅區物業服務等級、服務標準或取消物業管理。
第四十二條  物業服務單位的義務：
1、全面履行物業管理服務合同，依法經營；
2、從業人員應當接受行業管理部門組織的業務培訓，提高管理服務水平；
3、接受業主委員會和小區業主監督；
4、接受相關行政主管部門監督和指導；
5、對住宅區違反治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務單位應當及時向有關行政管理部門報告并協助制止。
第四十三條   違反本細則第四十一條，由房管局取消業主大會作出的決定，對物業服務企業進行資質處罰。給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第四十四條   物業服務單位對住宅區管理不善、擅自提高收費標準，擴大收費范圍或不履行物業管理合同，造成住宅區及周邊環境惡化的，房管局責令限期改正，并處以罰款，情節嚴重的吊銷其資質證書。
第四十五條   本實施辦法從頒布之日起實行，凡與本辦法相抵觸的，按本辦法執行。
第四十六條   本實施辦法由市房管局負責解釋。