九江市德安縣居住小區物業管理暫行辦法

第一章   總則

第一條 為加強和規范城市居住小區（以下簡稱居住小區）物業管理，保障業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造安全、優美、舒適、文明的居住環境，根據《國家物業管理條例》和《江西省城市居住小區物業管理條例》的規定，結合我縣實際，制定本暫行辦法。

第二條 居住小區物業管理實行業主自治管理和物業管理企業專業化有償服務相結合的原則。

第三條 城市新建居住小區和公用設施設備齊全的原有居住小區實行物業管理。

第四條 縣房地產管理部門是本行政區域內居住小區物業管理的行政主管部門，負責組織實施本暫行辦法，并對本行政區域內的物業管理進行監督管理。

第二章 前期物業管理

第五條 在業主、業主委員會選聘物業管理企業之前，開發企業或建設單位應當選聘物業管理企業，并簽訂書面的前期物業服務合同。未簽訂前期物業服務合同的項目，一律不予核發商品房銷（預）售許可證。

第六條 開發企業或建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第七條 開發企業或建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予說明。物業買受人在與開發企業或建設單位簽訂物業買受合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

第八條 物業管理企業承接物業時，應當對公共建筑、公用設施設備進行查驗。在辦理物業承接手續時，開發企業或建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設施、設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件。（4）物業管理所必需的其他資料。

物業管理企業在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第九條 開發企業或建設單位在物業管理區域內配置不少于總建筑面積3‰的物業管理用房和必要的物業管理設施設備。

第十條 開發企業或建設單位與物業管理企業簽訂前期物業管理協議時，按照項目建筑面積規模向物業管理企業支付前期物業管理費，標準是：10000平方米以內（含10000平方米）按售房款總額6‰支付，10000—30000平方米（含30000平方米）按售房款總額5‰支付，30000—50000平方米（含50000平方米）按售房款總額4‰支付，50000平方米以上，按售房款總額3‰支付。

第十一條 物業管理企業與開發企業或建設單位簽訂了前期物業管理協議后，組織人員對小區提供保安、保潔服務，與房屋買受人簽訂物業管理協議，同時做好物業管理的法律、法規宣傳工作。

第十二條 開發企業或建設單位在縣房地產管理部門指導下，組織召開業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會，業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

第三章 物業管理服務

第十三條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

第十四條 業主委員會應當與管理企業制訂書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第十五條 物業管理企業按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，依法承擔相應的法律責任。

第十六條 物業管理用房和設施設備的所有權屬于全體業主，未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

第十七條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。服務收費標準由業主和物業管理企業在物業服務合同中約定。

第十八條 業主應根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，按其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發企業或建設單位交納。

第十九條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作，發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

第四章 物業使用與維護

第二十條 物業管理區域內的公共建筑和公用設施、設備，原則不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和公用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

第二十一條 業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地和損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益的需要占用、挖掘道路、場地，必須在約定的期限內恢復原狀。

第二十二條 業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業管理企業。物業管理企業應將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主。

第二十三條 業主在購買物業時，按購房款總額的2%交納物業維修基金。未交納物業維修基金的，一律不予辦理商品房合同備案和產權登記手續。

第二十四條 物業維修基金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、公用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

物業維修基金的使用，應由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會同意，報縣房地產行政管理部門審核批準后方可使用。

第五章 法律責任

第二十五條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定違反本辦法規定的，由房地產行政管理部門責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十六條 違反本辦法規定，有下列情形之一的，由縣房地產行政管理部門責令限期改正，處2000元以上2萬元以下的罰款。

（一）未取得物業管理資質證書等從事物業管理的；

（二）超越物業管理資質證書等級從事物業管理的。

前條第二款所列行為拒不改正，可以吊銷其資質證書。

第二十七條 違反本辦法規定，有下列情形之一的，由縣房地產行政管理部門責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款：

（一）新建居住小區開發建設單位未進行前期物業管理或者擅自動用維修基金的。

（二）居住小區未經驗收或驗收不合格交付使用的。

第二十八條 物業管理企業不履行物業管理服務合同約定的，業主或者使用人都有權向業主委員會或者縣房地產行政管理部門投訴，業主委員會或縣房地產行政管理部門有權予以制止并責令其限期改正，情節嚴重的，有權解除委托管理合同，造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

第二十九條 違反本辦法的規定，不移交有關資料的，由縣房地產行政管理部門責令限期改正，逾期仍不移交資料的，對開發企業、建設單位、物業管理企業處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十條 違反本辦法第二十二條之規定，不按規定要求裝飾裝修的，由縣房地產行政管理部門責令限期改正，逾期不改正的，對業主處1000元以上5000元以下的罰款。

業主或者使用人未按物業管理服務合同交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以按日加收應交納費用3‰的滯納金或者按約定加收滯納金。

第三十一條 縣房地產行政管理部門及其工作人員未按本辦法規定履行職責，管理不力，嚴重影響本行政區域居住小區物業管理的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；因玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附則

第三十二條 本辦法自2006年7月1日施行。

第三十三條 本辦法由縣房地產管理局負責解釋。