杭州市物業維修基金管理暫行辦法

    【實施時間】2003/10/26
    【發布單位】市房管局/財政局/物價局/杭政辦〔2003〕32號
   
    杭州市人民政府辦公廳轉發市房管局等部門關于杭州市物業維修基金管理暫行辦法的通知
   
    各區、縣(市)人民政府,市政府各部門、各直屬單位:
   
    市房管局、財政局、物價局擬訂的《杭州市物業維修基金管理暫行辦法》已經市政府同意,現轉發給你們,請認真組織實施。
   
    杭州市人民政府辦公廳
   
    二OO三年十月二十六日
   
    杭州市物業維修基金管理暫行辦法
    (二OO三年九月二十二日)
   
    為加強物業維修基金的管理,維護業主、使用人的合法權益,保障物業正常使用,根據國務院《物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》等法規規章的規定,結合本市實際,制訂本辦法。
   
    一、總則
   
    (一)凡杭州市區(不含蕭山、余杭區,下同)范圍內物業維修基金的籌集、管理和使用,適用本辦法。
    (二)杭州市區范圍內住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當繳納物業維修基金。杭州市區范圍內兩個或兩個以上產權人的新建非住宅物業,也應當繳納物業維修基金。
    (三)市房產管理局為本市物業維修基金管理行政主管部門,杭州市物業維修資金管理中心負責本辦法的具體組織實施并接受有關部門對物業維修基金的管理和使用的監督。
    (四)本辦法所稱共用部位是指物業管理區域內屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位。
    共用設施設備是指物業管理區域內,屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱(房)、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統、避雷裝置、消防器具、防盜門、郵政信箱、非經營性娛樂設施等設施設備。
    物業管理區域內屬于市政公用、市容環衛、綠化、供水、供電、通訊、廣播電視等部門負責管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣、供電、通訊管線、有線電視線路等不屬于本辦法所稱的共用部位和共用設施設備。
   
    二、物業維修基金的籌集
   
    (一)新建物業的物業維修基金按以下方式籌集:
    新建物業的物業維修基金,由建設單位在房屋銷售(預售)時,按有關規定以不低于房屋建筑安裝總造價的5%向購房人代收,并在辦理房屋產權證之前按物業總建筑面積向市物業維修資金管理中心指定的銀行繳納。
    房屋拆遷實行產權調換的,安置的新建物業的物業維修基金由被拆遷人繳納,建設單位代為收取并在辦理房屋產權證之前按物業總建筑面積向物業維修資金管理中心指定的銀行繳納。
    (二)新建物業的物業維修基金具體標準由市物價局、市房產管理局根據杭州市實際建筑安裝總造價進行測算,定期公布。
    (三)當一幢物業的維修基金余額不足首期維修基金的30%時,應當續集物業維修基金。
    續集維修基金的標準、具體方案由業主委員會根據實際情況擬訂,提交業主大會討論通過。續集的維修基金額不得低于首期維修基金的60%。
    續集物業維修基金的義務,由房屋所有人履行。未使用房屋的所有人也應當履行續集物業維修基金的義務。
    (四)物業維修基金的續集按下列原則進行分攤:
    1、物業管理區域內的共用部位和共用設施設備的維修基金,由物業管理區域內全體業主按建筑面積比例分攤。
    2、開發建設單位尚未售出房屋的維修基金,按其建筑面積比例,由開發建設單位分攤。
   
    三、物業維修基金的管理
   
    (一)物業維修基金專戶存儲、?？顚Ｓ?。
    物業維修基金由市物業維修資金管理中心以一個物業管理區域為管理單位,按幢設置,記帳到戶。
    (二)物業維修基金閑置期間,除可用于存放銀行、購買國債或者法律、法規規定的其他用途外,嚴禁挪作他用。
    (三)物業維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計算利息,每年轉存1次。
    (四)物業維修基金增值收益扣除財政部門核定的管理費用后,其余轉作維修基金每年滾存使用和管理。
    (五)物業維修基金的管理費用由市財政部門核定,在維修基金的增值收益中提取,并納入預算外財政專戶資金管理。
    (六)杭州市物業維修資金管理中心應每年公布1次物業維修基金籌集和使用情況。
    (七)杭州市物業維修資金管理中心應當每年定期向財政部門報送財務報告,并依法接受審計部門的監督。
   
    四、物業維修基金的使用
   
    (一)物業維修基金及其增值部分扣除財政部門核定的管理費用后,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新。由于人為損壞的原因而造成物業共用部位、共用設施設備的維修和更新的,由責任人承擔費用,不得使用物業維修基金。
    (二)符合物業維修基金使用條件的物業維修、更新費用按下列規定列支:
    1、屬于同幢房屋內全體業主所有的共用部位、共用設施設備的維修、更新,維修費用先在物業維修基金及其增值部分中列支,不足部分費用由該幢房屋的全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同承擔;同幢房屋內有兩個或兩個以上門號(單元)的,屬于每個門號(單元)內共用部位、共用設施設備的維修、更新,維修費用先在該門號(單元)物業維修基金及其增值部分中列支,不足部分費用由該門號(單元)內的業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同承擔。
    2、屬于一個物業管理區域內全體業主所有的共用部位、共用設施設備的維修、更新,維修費用先在物業維修基金及其增值部分中列支,不足部分由該物業管理區域內的全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同承擔。
    (三)物業維修基金及其增值部分的使用程序:
    1、由物業管理企業將物業維修基金使用申請表和經費預算方案報業主大會批準后,再報杭州市物業維修資金管理中心審定。審定通過的,劃撥首期70%的維修更新費用到物業管理企業帳戶。
    2、維修更新工程完工后,由物業管理企業將下列要件報杭州市物業維修資金管理中心,由其撥付維修費用的余額:
    (1)工程決算單;
    (2)業主委員會審核簽章的施工承包合同;
    (3)工程維修更新的發票原件;
    (4)業主委員會驗收合格證明。
    (四)經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋,或者出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修房屋的情形,房產行政主管部門應當督促業主或業主委員會限期維修;逾期仍未維修的,市物業行政主管部門可以組織代為維修,其維修費用由房屋所有人承擔,涉及物業共用部位和共用設施設備維修費用的,按本辦法第四條第二款的規定執行。
    (五)物業管理企業應每年公布1次物業維修基金的使用情況,并接受業主的監督。
    (六)房屋轉讓時,物業維修基金應一并轉讓。
    因拆遷、自然災害或其他原因致使房屋滅失的,業主或其委托人可持有關證明材料,到杭州市物業維修資金管理中心退回維修基金剩余款額。
   
    五、法律責任
   
    (一)業主未按規定繳納物業維修基金的,業主委員會或其委托的物業管理企業可按政策規定或業主公約規定采取相應的催繳措施。經業主委員會或物業管理企業催告,業主仍不繳納物業維修基金的,由市物業行政主管部門責令其限期繳納。逾期仍不繳納的,每日加收應繳納費用2‰的滯納金,并可申請人民法院強制執行。
    (二)開發建設單位未按規定收繳物業維修基金的,由市物業行政主管部門責令其限期收繳。逾期仍不收繳的,每日加收應繳納費用2‰的滯納金,并可申請人民法院強制執行。
    (三)違反規定,涉及物業維修基金的,按照國務院《物業管理條例》的有關規定予以處理。
    (四)物業管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物業維修基金的,由其所在單位或上級機關給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
    (五)業主或業主委員會、物業管理企業、開發建設單位之間就物業維修基金發生糾紛的,當事人可以通過協商、協調解決,協商、協調不成的,可以依法向仲裁機構仲裁,或者向人民法院起訴。
   
    六、附則
   
    蕭山、余杭區及各縣(市)物業維修基金的繳納、使用和管理,可參照本辦法執行。本辦法自公布之日起施行。