福州市普通住宅物業服務等級指導性收費標準

關于印發《福州市普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準》等的通知 
 

各物業服務企業、各縣（市）區物價局、房管局（建設局）：
    福州市物價局、福州市房地產管理局《關于印發<福州市普通住宅物業服務等級指導性收費標準>(試行)等的通知》（榕價房[2007]4號）試行期已滿，根據省市相關物業法規政策精神，對物業服務內容進行了修訂與完善，現將有關事項通知如下：
    一、正式公布《福州市普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準》（詳見附件一）。
    二、此次公布的《福州市普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準》主要是完善物業等級服務內容，對物業服務收費標準暫不作調整。等級服務內容增加了物業人均服務面積，修訂并完善了物業小區安防、消防等相關內容。
    三、《福州市普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準》根據物業服務內容、服務要求和人員配置等情況分為四個等級，服務內容包括綜合服務標準、公共秩序維護、房屋等公共部位管理、共用設施設備運行維修養護、公共區域清潔衛生保潔及公共區域綠化日常養護六個方面。具體物業服務項目的收費標準根據《福州市物業服務收費管理實施細則》（暫行）（榕價房[2007]3號）規定在物業前期服務合同（協議）中確定。
    四、原由政府價格主管部門核定的物業服務收費標準，合同期已滿、尚未成立業主大會、業主委員會的普通住宅小區，確需調整物業服務費收費標準的，應當經物業服務小區內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
    以上規定自2009年8月1日起執行。原榕價房[2007]4號文規定的試行期順延至2009年7月31日止。
 
    [附件1:福州市普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準]

    [附件2:福州市普通住宅物業小區房屋裝修垃圾清運收費標準]

附件一：
福州市普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準

一級：

一、收費標準：          類   別                         收費標準
多層住宅                                           0.66-0.88元/平方米
小高層帶電梯住宅(8層及以下)                       1.21-1.43元/平方米
高層帶電梯住宅(9層及以上，不含100米及以上超高層) 1.32-1.76元/平方米
二、物業服務標準：
（一）綜合服務標準：
1、小區設管理處，辦公設施設備較先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序。
2、物業服務企業持有效證照，人員配備合理，有管理人員、水電等專業操作人員，并按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書，崗位責任制明確。
3、納入企業所管項目日常性成本開支的物業服務人員人均服務面積不高于1900平方米。樓管員、安防、水電等主要物業服務人員應在小區醒目處上墻公示。
4、物業服務人員統一著裝、佩戴標志，服務主動、熱情。
5、簽訂規范的前期物業服務合同（協議），雙方權利義務關系明確。
6、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備等進行認真查驗，按《物業管理條例》等相關法規政策規定驗收，手續齊全，并有相關記錄存檔。
7、有完善的物業管理制度、作業流程及物業管理工作計劃。建立財務制度，財務收支符合國家相關規定。財務管理、業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理等全面實行計算機管理。
8、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。及時解答業主的咨詢、處理業主投訴及受理維修等。業主咨詢、投訴在24小時內予以答復處理；業主報公共區域急修的半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達85%以上。
9、提供有效的特約服務和代辦服務項目，服務項目、服務內容、收費標準等應按有關規定在小區醒目處予以公布。
10、公共水電費用單獨按實由業主分攤的，每月在小區醒目處公布1次由業主分攤的公共水電費用詳細測算情況；每半年1次在小區醒目處公布涉及住戶共用設施設備大中修、更新改造費用分攤和其它物業服務代收代付費用情況。
11、按有關規定和合同約定規范使用住宅專項維修資金。
12、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率85%以上；對業主提出的意見進行分析并在1個月內予以整改，因客觀原因確實無法整改的應向相關業主說明原因，并有相關征詢情況及整改記錄備案。
13、每半年開展1次以上健康有益的社區文化活動。
（二）公共秩序維護
1、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口交通標示齊全、規范；各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施場地有明顯標志。
2、門崗整潔。設專人24小時值勤，小區主出入口不少于15小時立崗值勤,并有詳細交接班記錄和外來人員、車輛登記記錄。對外來人員進入通過電話、核對信息、對講系統等方式聯系住戶，決定是否放行，勸阻外來人員、車輛隨意進入小區。
3、對安全監控設施實施24小時監控并及時記錄。專職安防人員能開展并處理小區公共秩序維護工作，掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故應急預案。
4、維護小區公共區域秩序，按照法規政策等相關規定，采取各種有效安全防范措施，落實小區安防力量。通過人防、技防、物防相結合的辦法，做好物業管理區域內安全防范工作。安防人員按照指定路線和時間進行24小時巡邏；對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次，有巡查記錄存檔。接到業主報警或求助電話等發生安全事故時，立即到達現場，并及時采取應急措施，同時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
5、協助公安機關做好常住人口、流動人口和出租房屋登記管理工作，對不履行義務的業主，應及時向公安機關報告。協助有關部門制止違法、違規的行為。
6、對小區內違章占用消防通道、影響業主正常通行的行為及時予以勸阻。勸阻無效的，應將相關整改方案書面上報社區、消防等相關主管部門，配合相關主管部門共同做好整改工作。
7、對業主擅自改變物業共用通道用途導致存在火災安全隱患的，及時向有關責任人下發整改通知書，限期整改，整改無效的，應及時書面報告社區、消防等相關主管部門，并配合相關主管部門共同做好整改工作。
8、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案。接到火警、警情后立即趕往現場，協助保護現場并報告消防、公安等相關主管部門及相關業主、物業使用人，同時協助采取相應措施。
(三)房屋等公共部位管理
1、每年至少1次編制房屋等共用部位日常管理和維修養護計劃，每周至少巡查2次樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、休閑椅、涼亭等配套的共有部位，做好巡查記錄，有損壞現象的5天內恢復正常（物業服務企業無法掌控時間如外修或到外地購零件等特殊原因除外）。及時維修養護，維修率達85%以上。巡查、維修和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，屬于大中修和更新改造的，每年至少1次編制大中修、更新改造計劃和住宅專項維修資金使用計劃，書面向受益業主公示，根據受益業主的決定或合同的約定，及時上報相關行政主管部門審批，并組織維修。
3、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和臨時管理規約要求，建立完善的小區裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定告知裝修人有關裝修的禁止行為和注意事項，并加強監督管理。每天至少巡查1次裝修施工現場，并有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等違反國家有關規定以及違反臨時管理規約行為的，及時勸阻，勸阻無效的應在24小時內報告有關行政管理部門。
4、保持房屋外觀完好、整潔，符合原設計要求。對違章搭建、公共區域亂張貼懸掛等違反相關規定現象能及時勸阻，勸阻無效的應在24小時內及時向相關主管部門報告。
（四）共用設施設備運行、維修養護
1、共用設施設備運行維修養護制度健全，每年至少1次編制共用設施設備運行維修養護計劃，并建立共用設施設備檔案，共用設施設備運行、檢查、維修、保養記錄齊全。
2、設施設備標志齊全、規范，容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。
3、對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。
4、加強對樓宇對講、視頻監控、周界報警、電子巡更等技防設施日常維護，確保運轉正常有效，維護及時。
5、制定消防安全制度、消防安全操作規則、滅火和應急疏散預案。對消防設施每半年進行1次全面檢測，確保完好有效,可隨時啟用,消防通道暢通。檢測記錄應當完整、準確并存檔備查。
6、每天至少1次對共用設施設備進行日常巡查，做好日常巡查記錄。需要維修，屬于小修的，24小時內組織修理。屬于大中修或者需要更新改造的，將大中修與更新改造計劃提前半年書面向受益業主公示，根據受益業主的決定，組織相關業主自籌資金進行大中修或更新改造；已繳存住宅專項維修資金的小區，提前半年將大中修或更新改造計劃書面向受益業主公示，根據受益業主的決定，及時上報相關行政主管部門審批，并協助相關部門做好大中修及更新改造工作。
7、每天對供水系統供水設備巡查1次。每年至少1次對水泵潤滑點加油，對泵房、管道等進行除銹、油漆，對水泵實施全面維護保養，保證二次供水正常，泵房整潔。每天巡查1次污水泵等排水系統，做到污水處理系統正常運行。根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢，周邊無異味。每年至少1次對污水處理系統全面維護保養。供水和排水系統維修和保養符合環保要求。
8、水電、電梯、監控等技術人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范，保證正常運行。
9、每天至少1次對電梯實行巡查，保證載人電梯24小時正常運行。接到故障報告后物業維修人員15分鐘內趕到現場進行危急處理，需要聯絡專業維修人員到現場維修的應及時聯絡，盡快恢復正常運行。
10、每天1次檢查路燈、樓道燈等公共照明，完好率不低于95%，并按規定時間定時開關。
11、接到相關部門停水、停電、停氣等通知，應提前以通知、公告、廣播等形式通知業主。
（五）公共區域清潔衛生保潔服務
1、對垃圾桶、果皮箱及時實施維護保潔，并實行垃圾袋裝。每天收集生活垃圾2次、清運1次。果皮箱、垃圾桶每周至少清洗１次，保持果皮箱、垃圾桶清潔、無異味。垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。
2、小區內道路、廣場、綠地、明溝、公共樓道、電梯廳、電梯轎廂等每天清掃1次，循環保潔；公共樓道、電梯廳、電梯轎廂、樓梯扶手、欄桿、窗臺每2天至少濕拖（擦）1次；共用部位玻璃及室外標識（高度3米以下，高度3米以上每年至少清潔1次）、宣傳欄、信報箱等每周清潔1次；路燈、樓道燈等公共燈具每月至少清潔1次。
3、每天1次打澇水景漂浮雜物，保持水體清潔；定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。
4、戶外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，及時清陶；化糞池每年清掏1次，確保使用正常，無外溢。發現異常應及時清掏，保持暢通。
5、二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相關規定請持證人員清洗1次，按規定報檢，并在小區醒目處公布。定時巡查，水箱、蓄水池應保持完好并加鎖。水質符合國家規定要求。
6、設備房保持整潔，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象，
7、建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
8、進行保潔巡查，無明顯暴露垃圾、衛生死角等現象；及時勸阻樓道內亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放現象；保證小區內環境整體干凈整潔。
（六）公共區域綠化日常養護服務標準
1、有技術人員實施綠化養護管理。
2、花草樹木每年分不同種類及時整形修剪，發現枯萎的植物應在1周內清除，并及時補種。做到樹木基本無傾倒，花草樹木無枯枝，無斑禿黃萎，保持良好的觀賞效果。
    3、草坪生長整齊，高度不應超過8公分，超過時應在1周內進行修剪；及時清除雜草，有效控制雜草孳生。
4、根據氣候狀況和季節，對花草樹木按肥力、植物種類、生長情況適時澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。
5、定期噴灑藥物，預防病蟲害，發現病蟲害及時滅殺。
6、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損；綠地設有提示愛護綠化的宣傳牌。

注：超高層（100米及以上）帶電梯住宅的收費標準可在高層帶電梯住宅收費標準基礎上另加15%。
 
二級：
 
一、收費標準：       類  別                                         收費標準
多層住宅                                          0.44-0.66(不含)元/平方米 
小高層帶電梯住宅(8層及以下)                       0.88-1.21(不含)元/平方米 
高層帶電梯住宅(9層及以上，不含100米及以上超高層）1.10-1.32(不含)元/平方米
二、物業服務標準
（一）綜合服務標準：
1、小區設管理處，辦公設施設備較先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序。
2、物業服務企業持有效證照，人員配備合理，有管理人員、水電等專業操作人員，并按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書，崗位責任制明確。
3、納入企業所管項目日常性成本開支的物業服務人員人均服務面積不高于2300平方米。樓管員、安防、水電等主要物業服務人員應在小區醒目處上墻公示。
4、物業服務人員統一著裝、佩戴標志，服務主動、熱情。
5、簽訂規范的前期物業服務合同（協議），雙方權利義務關系明確。
6、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備等進行認真查驗，按《物業管理條例》等相關法規政策規定驗收，手續齊全，并有相關記錄存檔。
7、有完善的物業管理制度、作業流程、物業管理工作計劃；建立財務制度，財務收支符合國家相關規定；財務管理、業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理等全面實行計算機管理。
8、公示16小時服務電話。及時解答業主的咨詢、處理業主投訴及受理維修等。業主咨詢、投訴在48小時內予以答復處理；業主報公共區域急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達80%以上。
9、提供有效的特約服務和代辦服務項目，服務項目、服務內容、收費標準等應按有關規定在小區醒目處予以公布。
10、公共水電費用單獨按實由業主分攤的，每月在小區醒目處公布1次由業主分攤的公共水電費用詳細測算情況；每半年1次在小區醒目處公布涉及住戶共用設施設備大中修、更新改造費用分攤和其它物業服務代收代付費用情況。
11、按有關規定和合同約定規范使用住宅專項維修資金。
12、每年1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上；對業主提出的意見進行分析并在一個季度內予以整改，因客觀原因確實無法整改的應向相關業主說明原因，并有相關征詢情況及整改記錄備案。
13、每年開展1次以上健康有益的社區文化活動。
（二）公共秩序維護
1、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口交通標示齊全、規范；各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施場地有明顯標志。
2、門崗整潔，設專人24小時值勤。小區主出入口不少于13小時立崗值勤,并有詳細交接班記錄和外來人員、車輛登記記錄。勸阻外來人員、車輛隨意進入小區。
3、對安全電子監控系統實施24小時監控并及時記錄。專職安防人員能開展并處理小區公共秩序維護及應急工作。
4、維護小區公共區域秩序，按照法規政策等規定，采取各種有效安全防范措施，落實小區安防力量。通過人防、技防、物防相結合的辦法，做好物業管理區域內安全防范工作。安防人員按照指定路線和時間進行12小時巡邏；對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次，有巡查記錄。接到業主報警或求助電話等發生安全事故時，立即到達現場，并及時采取應急措施，同時向有關行政主管部門報告，協助做好救助工作。
5、協助公安機關做好常住人口、流動人口和出租房屋登記管理工作，對不履行義務的業主，應及時向公安機關報告，協助有關部門制止違法、違規的行為。
6、對小區內違章占用消防通道、影響業主正常通行的行為及時予以勸阻，保證消防通道暢通。勸阻無效的，應將相關整改方案書面上報社區及消防等相關主管部門，配合相關主管部門共同做好整改工作。
7、對業主擅自改變物業共用通道用途導致存在火災安全隱患要及時向有關責任人下發整改通知書，限期整改。整改無效的，應及時書面報告社區及消防等相關主管部門，并配合相關主管部門共同做好整改工作。
8、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案。接到火警、警情后立即到達現場，協助保護現場并報告消防、公安等相關主管部門及相關業主、物業使用人，同時協助采取相應措施。
(三)房屋等公共部位管理
1、每年1次編制房屋等共用部位日常管理和維修養護計劃，每周巡查2次樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、休閑椅、涼亭等配套的共有部位，做好巡查記錄，有損壞現象的10天內恢復正常（物業服務企業無法掌控時間如外修或到外地購零件等特殊原因除外）。及時維修養護，維修率達80%以上。巡查、維修和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，屬于大中修和更新改造的，每年1次編制大中修和更新改造計劃，書面向受益業主公示，根據受益業主的決定或合同的約定組織維修。有使用住宅專項維修資金的，按相關規定程序及時上報相關主管部門審批，并組織維修。
3、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和臨時管理規約要求，建立完善的小區裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定告知裝修人有關裝修的禁止行為和注意事項。每周至少3次巡查裝修施工現場，并有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等違反國家有關規定以及違反臨時管理規約行為的，及時勸阻，勸阻無效的應在24小時內報告社區、有關行政主管部門。
4、保持房屋外觀完好、整潔，符合原設計要求。對違章搭建、公共區域亂張貼懸掛等違反相關規定現象能及時勸阻，勸阻無效的應在24小時內及時向相關主管部門報告。
（四）共用設施設備運行、維修養護
1、共用設施設備運行維修養護制度健全，每年1次編制共用設施設備運行維修養護計劃，并建立共用設施設備檔案，共用設施設備運行、檢查、維修、保養記錄齊全。
2、設施設備標志齊全、規范，容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。
3、加強對樓宇對講、視頻監控、周界報警、電子巡更等技防設施日常維護，確保運轉正常有效；
4、對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。
5、制定消防安全制度、消防安全操作規則、滅火和應急疏散預案。對消防設施每年至少進行1次全面檢測，確保完好有效,可隨時啟用,消防通道暢通。檢測記錄應當完整、準確并存檔備查。
6、每天1次對共用設施設備進行日常巡查，做好日常巡查記錄。需要維修，屬于小修的，48小時內組織修理。屬于大中修或者需要更新改造的，要將大中修與更新改造計劃至少提前一個季度書面向受益業主公示，根據受益業主的決定，組織相關業主自籌資金進行大中修或更新改造；已繳存住宅專項維修資金的小區，將大中修或更新改造計劃至少提前一個季度書面向受益業主公示，根據受益業主的決定，及時上報相關行政主管部門申請審批，并協助相關部門做好大中修及更新改造工作。
7、每周至少3次巡查供水系統供水設備。每年1次對水泵潤滑點加油，對泵房、管道等進行除銹、油漆，對水泵實施全面維護保養，保證二次供水正常，泵房整潔。每周至少3次巡查污水泵等排水系統，做到污水處理系統正常運行。根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢，周邊基本無異味。每年至少1次對污水處理系統進行維護保養。供水和排水系統維修和保養符合環保要求。
8、水電、電梯、監控等技術人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范，保證正常運行。
9、每天1次對電梯實行巡查，保證載人電梯24小時正常運行。接到故障報告后物業維修人員20分鐘內趕到現場進行危急處理，需要聯絡專業維修人員到現場維修的應及時聯絡，盡快恢復正常運行。
10、每天檢查1次路燈、樓道燈等公共照明，完好率不低于90%，并按規定時間定時開關。
11、接到相關部門停水、停電、停氣等通知，應以通知、公告、廣播等形式提前通知業主。
（五）公共區域清潔衛生保潔服務
1、對垃圾桶、果皮箱及時實施維護保潔，并實行垃圾袋裝。每天至少收集生活垃圾1次、清運1次。果皮箱、垃圾桶每周清洗1次，保持果皮箱、垃圾桶清潔、無異味。垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。
2、小區內道路、廣場、綠地、明溝、公共樓道、電梯廳、電梯轎廂每天清掃1次；公共樓道、電梯廳、電梯轎廂、樓梯扶手、欄桿、窗臺等每兩天濕拖（擦）1次；共用部位玻璃及室外標識（高度3米以下，高度3米以上每年清潔一次）、宣傳欄、信報箱等每10天至少清潔1次；路燈、樓道燈等公共燈具每月至少清潔1次。
3、每周至少3次打澇水景漂浮雜物，保持水體清潔；定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。
4、戶外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每年清掏1次，確保使用正常，無外溢。發現異常應及時清掏，保持暢通。
5、二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相關規定請持證人員清洗1次，按規定報檢，并在小區醒目處公布。定時巡查，水箱、蓄水池應保持完好并加鎖。水質符合國家規定要求。
6、設備房保持整潔，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
7、建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
8、進行保潔巡查，無明顯暴露垃圾、衛生死角等現象。及時勸阻樓道內亂懸掛、亂貼亂畫等現象，保證小區內環境干凈整潔。
（六）公共區域綠化日常養護服務標準
1、有專業人員實施綠化養護管理。
2、花草樹木每年根據植物種類適時修剪，發現枯萎的植物應在10天內清除、補種，保持良好的觀賞效果。
3、草坪生長整齊，高度不應超過12公分，超過時應在10天內修剪，有效控制雜草孳生。
4、根據氣候狀況和季節，分不同植物種類適時澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。
 5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。發現病蟲害及時滅殺。
6、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損；綠地設有提示愛護綠化的宣傳牌。
備注：超高層（100米及以上）帶電梯住宅的收費標準可在高層帶電梯住宅收費標準基礎上另加15%。
三級：
 
一、收費基準標準：                 類  別                                       收費標準     
                         多層住宅                                         0.33-0.44(不含)元/平方米
                         小高層帶電梯住宅(8層及以下)                      0.66-0.88(不含)元/平方米 
                         高層帶電梯住宅(9層及以上，不含100米及以上超高層)0.88-1.10(不含)元/平方米

二、物業服務標準
（一）綜合服務標準：
1、小區設管理處，辦公場所整潔有序。
2、物業服務企業持有效證照，人員配備合理，有管理人員、水電等專業操作人員，并按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書，崗位責任制明確。
3、物業服務人員佩戴標志，服務主動、熱情。
4、納入企業所管項目日常性成本開支的物業服務人員人均服務面積不高于2600平方米。樓管員、安防、水電等主要物業服務人員應在小區醒目處上墻公示。
5、簽訂規范的前期物業服務合同（協議），雙方權利義務關系明確。
6、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備等進行認真查驗，按《物業管理條例》等相關法規政策規定驗收，手續齊全，并有相關記錄存檔。
7、有完善的物業管理制度、作業流程、物業管理工作計劃。建立財務制度，財務收支符合國家相關規定。財務管理、業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理等檔案齊全。
8、公示12小時服務電話。及時解答業主的咨詢、處理業主投訴及受理維修等。業主咨詢、投訴在1周內予以答復處理；業主報公共區域急修2小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達70%以上。
9、服務項目、服務內容、收費標準等應按有關規定在小區醒目處予以公布。
10、公共水電費用單獨按實由業主分攤的，每月在小區醒目處公布1次由業主分攤的公共水電費用詳細測算情況；每半年1次在小區醒目處公布涉及住戶共用設施設備大中修、更新改造費用分攤和其它物業服務代收代付費用情況。
11、按有關規定和合同約定規范使用住宅專項維修資金。
12、每年1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率70%以上，對業主提出的意見進行分析并在半年內予以整改，因客觀原因確實無法整改的應向相關業主說明原因，并有相關征詢情況及整改記錄備案。
13、每年開展1次健康有益的社區文化活動。
（二）公共秩序維護
1、門崗整潔，設專人24小時值勤。
2、對安全電子監控設施實施24小時監控并及時記錄。
3、維護小區公共區域秩序，按照法規政策等相關規定，采取各種有效安全防范措施，落實小區安防力量。通過人防、技防、物防相結合的辦法，做好物業管理區域內安全防范工作。對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次，有巡查記錄。接到業主報警或求助電話等發生安全事故時，盡快到達現場，并及時采取應急措施，同時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
4、協助公安機關做好常住人口、流動人口和出租房屋登記管理工作，對不履行義務的業主，應及時向公安機關報告。協助有關部門制止違法、違規的行為。
5、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時登記管理，勸阻外來人員、車輛隨意進入小區。
6、對小區內違章占用消防通道、影響業主正常通行的行為及時予以勸阻，勸阻無效的，應將相關整改方案書面上報社區及消防等相關主管部門，配合相關主管部門共同做好整改工作。
7、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案。接到火警、警情后盡快到達現場，協助保護現場并報告消防、公安等相關主管部門及相關業主、物業使用人，同時協助采取相應措施。
(三)房屋等公共部位管理
1、每年編制1次房屋等共用部位日常管理和維修養護計劃，每周至少巡查1次樓梯通道以及其他共用部位，做好巡查記錄，有損壞現象的20天內恢復正常（物業服務企業無法掌控時間如外修或到外地購零件等特殊原因除外）。及時維修養護，維修率達70%以上。巡查、維修和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，屬于大中修和更新改造的，每年1次編制大中修和更新改造計劃，書面向受益業主公示，根據受益業主的決定或合同的約定組織維修。有使用住宅專項維修資金的，按相關規定程序及時上報相關主管部門審批，并組織維修。
3、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和臨時管理規約要求，建立完善的小區裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定告知裝修人有關裝修的禁止行為和注意事項。每周至少巡查2次裝修施工現場，并有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等違反國家有關規定以及臨時管理規約行為的，及時勸阻，勸阻無效的應在24小時內報告有關行政主管部門。
4、保持房屋外觀完好、整潔，符合原設計要求。對違章搭建、公共區域亂張貼懸掛等違反相關規定現象能及時勸阻，勸阻無效的應在24小時內及時向相關主管部門報告。
（四）共用設施設備運行、維修養護
1、共用設施設備運行維修養護制度健全，每年1次編制共用設施設備運行維修養護計劃，并建立共用設施設備檔案，共用設施設備運行、檢查、維修、保養記錄齊全。
2、設施設備標志齊全、規范，容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。
3、設施設備運行正常，維護良好。
4、制定消防安全制度、消防安全操作規則、滅火和應急疏散預案。對消防設施每年進行1次全面檢測，確保完好有效?？呻S時啟用,消防通道暢通。檢測記錄應當完整、準確并存檔備查。
5、每周至少1次對共用設施設備進行日常巡查，做好日常巡查記錄。需要維修，屬于小修的，一周內組織修理。屬于大中修或者需要更新改造的，將大中修與更新改造計劃至少提前一個月書面向受益業主公示，根據受益業主的決定，組織相關業主自籌資金進行整改；已繳存住宅專項維修資金的小區，將大中修或更新改造計劃至少提前一個月書面向受益業主公示，根據受益業主的決定，及時上報相關行政主管部門申請審批，并協助相關部門做好大中修及更新改造工作。
6、每周至少1次巡查供水系統供水設備，保證二次供水正常，泵房整潔。每周至少1次巡查污水泵等排水系統，做到污水處理系統正常運行。供水和排水系統維修和保養符合環保要求。
7、每天1次對電梯實行巡查，保證載人電梯24小時正常運行，接到故障報告后物業維修人員及時到現場進行危急處理，盡快恢復正常運行。
8、每周至少3次檢查路燈、樓道燈等，完好率不低于85%，并按規定時間定時開關。
9、接到相關部門停水、停電、停氣通知，應提前以通知、公告、廣播等形式通知業主。
（五）公共區域清潔衛生保潔服務
1、對垃圾桶、果皮箱及時實施維護保潔，并實行垃圾袋裝。每天收集生活垃圾1次，清運1次，垃圾收集點周圍地面無散落垃圾。
2、小區內道路、廣場、綠地、明溝、公共樓道、電梯廳、電梯轎廂等每天清掃1次，公共樓道、樓梯扶手、電梯廳、電梯轎廂、欄桿、窗臺等每周濕擦2次；共用部位玻璃及室外標識（高度3米以下，高度3米以上每年清潔1次）、宣傳欄、信報箱等每半個月至少清潔1次；路燈、樓道燈等公共燈具每月至少清潔1次；每周至少1次打澇水景漂浮雜物，保持水體清潔。
3、戶外共用雨、污水管道每年疏通1次，平時經常檢查，發現堵塞及時清掏；化糞池每年清掏1次，確保使用正常，無外溢。發現異常應及時清掏，保持暢通。
4、二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相關規定請持證人員清洗1次，按規定報檢，并在小區醒目處公布。定時巡查，水箱、蓄水池應保持完好并加鎖。水質符合國家規定要求。
5、設備房保持整潔，基本無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
6、建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
7、進行保潔巡查，無明顯暴露垃圾、衛生死角等現象，及時勸阻樓道內亂懸掛、亂貼亂畫等現象，保證小區內環境干凈整潔。
（六）公共區域綠化日常養護服務標準
1、有專業人員實施綠化養護管理。
2、花草樹木適時修剪，生長較好。
3、草坪生長整齊，發現雜草半個月內清除，有效控制雜草孳生。
4、適時澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢較好；
5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。發現病蟲害及時滅殺。

備注：超高層（100米及以上）帶電梯住宅的收費標準可在高層帶電梯住宅收費標準基礎上另加15%。

 
四級
 
一、收費標準：                類  別                                         收費標準     
                       多層住宅                                          0.33(不含)元/平方米及以下
                       小高層帶電梯住宅(8層及以下)                      0.66(不含)元/平方米及以下
                       高層帶電梯住宅(9層及以上，不含100米及以上超高層) 0.88(不含)元/平方米及以下

二、物業服務標準：
（一）綜合服務標準：
1、小區設管理處，辦公場所整潔有序。
2、物業服務企業持有效證照，人員配備合理，有管理人員、水電等專業操作人員，并按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書，崗位責任制明確。
3、物業服務人員佩戴標志，服務主動、熱情。
4、納入企業所管項目日常性成本開支的物業服務人員人均服務面積不高于2800平方米。樓管員、安防、水電等主要物業服務人員應在小區醒目處上墻公示。
5、簽訂規范的前期物業服務合同（協議），雙方權利義務關系明確。
6、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備等進行認真查驗，按《物業管理條例》等相關法規政策規定驗收，手續齊全，并有相關記錄存檔。
7、有完善的物業管理制度、財務制度等。財務收支符合國家相關規定。財務管理、業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理等檔案齊全。
8、公示8小時服務電話，及時解答業主的咨詢、處理業主投訴及受理維修等。業主咨詢、投訴在15天內予以答復處理；業主報公共區域急修4小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達60%以上。
9、服務項目、服務內容、收費標準等應按有關規定在小區醒目處予以公布。
10、公共水電費用單獨按實由業主分攤的，每月在小區醒目處公布1次由業主分攤的公共水電費用詳細測算情況；每半年1次在小區醒目處公布涉及住戶共用設施設備大中修、更新改造費用分攤和其它物業服務代收代付費用情況。
11、每年1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率60%以上。對業主提出的意見進行分析并在本年度內予以整改，因客觀原因確實無法整改的應向相關業主說明原因，并有相關征詢情況及整改記錄備案。
（二）公共秩序維護
1、門崗設專人24小時值勤。
2、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行登記管理。
3、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案。
4、維護小區公共區域秩序，按照法規政策等相關規定，采取各種有效安全防范措施，落實小區安防力量。通過人防、技防、物防相結合的辦法，做好物業管理區域內安全防范工作。對重點區域、重點部位每4小時至少巡查1次，有巡查記錄。接到業主報警或求助電話等發生安全事故時，盡快到達現場，并及時采取應急措施，同時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
5、協助公安機關做好常住人口、流動人口和出租房屋登記管理工作，對不履行義務的業主，應及時向公安機關報告。協助有關部門制止違法、違規的行為。
(三)房屋等公共部位管理
1、每年編制1次房屋等共用部位日常管理和維修養護計劃，每周巡查1次樓梯通道以及其他共用部位，做好巡查記錄，有損壞現象的1個月內恢復正常（物業服務企業無法掌控時間如外修或到外地購零件等特殊原因除外）。及時維修養護，維修率達60%以上。巡查、維修和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，屬于大中修和更新改造的，每年1次編制大中修和更新改造計劃，書面向受益業主公示，根據受益業主的決定或合同的約定組織維修。有使用住宅專項維修資金的，按相關規定程序及時上報相關主管部門審批，并組織維修。
3、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和臨時管理規約要求，建立完善的小區裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定告知裝修人有關裝修的禁止行為和注意事項。每周巡查1次裝修施工現場，并有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等違反國家有關規定以及臨時管理規約行為的，及時勸阻，勸阻無效的應在24小時內報告有關行政主管部門。
4、房屋外觀完好、整潔。
（四）共用設施設備運行、維修養護
1、共用設施設備運行維修養護制度健全，每年1次編制共用設施設備運行維修養護計劃，并建立共用設施設備檔案，共用設施設備運行、檢查、維修、保養記錄齊全；
2、設施設備運行正常，標志齊全、規范，容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；
3、制定消防安全制度、消防安全操作規則、滅火和應急疏散預案。對消防設施每年進行1次全面檢測，檢測記錄應當完整、準確存檔備查。確保完好有效，可隨時啟用；消防通道暢通。
4、每周1次對共用設施設備進行巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修的，半個月內組織修理；屬于大中修或者需要更新改造的，提早1個月編制大中修及更新改造計劃，書面向受益業主公示，根據受益業主的決定或合同的約定，組織相關業主自籌資金進行大中修或更新改造。已繳存住宅專項維修資金的，提早1個月將大中修或更新改造計劃書面向受益業主公示，根據受益業主的決定，及時上報相關行政主管部門審批，并協助相關部門做好維修及更新改造工作。
5、載人電梯24小時正常運行，接到故障報告后物業維修人員及時到現場進行危急處理，盡快恢復正常運行。
6、每周1次檢查路燈、樓道燈等公共照明燈具，完好率不低于80%。
7、接到相關部門停水、停電、停氣等通知，應提前以公告、廣播等形式通知業主。
（五）公共區域清潔衛生保潔服務
1、對垃圾桶實行垃圾袋裝。每天清運生活垃圾1次。保證小區內干凈整潔。
2、小區內道路、廣場、綠地、明溝、公共樓道、電梯廳、電梯轎廂等每日清掃1次，公共樓道、樓梯扶手、電梯廳、電梯轎廂、欄桿、窗臺每周至少濕擦1次；共用部位玻璃及室外標識（高度3米以下，高度3米以上每年清潔1次）、宣傳欄、信報箱、路燈、樓道燈等每季度至少安排1次清洗，保持小區整潔。
3、經常檢查戶外共用雨、污水管道、化糞池，發現堵塞及時清掏，保證正常運行；化糞池每年清掏1次，保持暢通。
4、設備房保持整潔。二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相關規定請持證人員清洗1次，按規定報檢，并在小區醒目處公布。定時巡查，水質符合國家規定要求。
5、建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。 
（六）公共區域綠化日常養護服務標準
1、有專人實施綠化養護管理。
2、花草樹木生長整齊，適時修剪。
3、定期噴灑藥物，預防病蟲害。
 

備注：超高層（100米及以上）帶電梯住宅的收費標準可在高層帶電梯住宅收費標準基礎上另加15%。

附件二：

福州市普通住宅物業小區房屋裝修垃圾清運收費標準

說明：對住宅內只有衛生間、廚房有隔墻的，按無隔墻認定。