洛陽市業主大會和業主委員會指導規則

洛陽市人民政府關于印發洛陽市業主大會和業主委員會指導規則的通知

洛政〔2009〕68號

各縣（市、區）人民政府，市人民政府有關部門，各有關單位：

    《洛陽市業主大會和業主委員會指導規則》已經市政府第16次常務會議研究通過，現印發給你們，請認真遵照執行。

洛陽市人民政府

二〇〇九年五月五日

洛陽市業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總則

第一條　為規范我市業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》、《洛陽市物業管理辦法》和建設部《業主大會規程》等規定，制定本規則。

第二條　本市范圍內業主大會、業主委員會的成立及活動適用于本規則。

第三條　本規則所稱業主是指房屋所有權人。未辦理房屋產權登記，但對房屋同時具有占有、使用、收益和處分權利的實際所有權人，依法享有業主的權利，并承擔相應義務。

第四條　業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權益，依法履行相應義務。

業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。

第五條　各縣（市、區）房產管理部門和轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府對本轄區內的業主大會、業主委員會的成立進行指導，并對其活動依法監督和管理。

轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府應確定一名副主任、副鄉鎮長分管該項工作。

第六條　業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第七條　業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定，業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動，不得從事盈利活動。

實行業主自治管理的物業管理區域，業主大會、業主委員會可以收取物業管理服務費，每半年向業主公布一次收支賬目，并接受業主和居民委員會的監督。

第八條　業主大會、業主委員會作出的規定違反法律法規的，物業管理區域所在地的居民委員會可以建議其改正，并將相關情況告知主管部門。物業管理區域所在地的縣（市、區）房產管理部門和轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二章  業主大會

第九條　符合下列情形之一的，應當召開首次業主大會：

（一）物業已交付使用的建筑面積達到50%以上；

（二）物業已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，但使用期已超過12個月的。

應當召開首次業主大會而不召開的，由縣（市、區）房產管理部門和轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府指導召開。

業主人數不滿20人的，經全體業主同意可以不成立業主大會，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十條　業主籌備成立首次業主大會的，應當在物業管理區域所在地的縣（市、區）房產管理部門和轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，由居民委員會、業主、建設單位（包括公有住房出售單位）代表組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。

籌備組由5－9人組成，居民委員會、建設單位（包括公有住房出售單位）代表各1名，業主代表3－7名?；I備組的組長由居民委員會的工作人員擔任?；I備組中的業主代表由業主自薦或者居民委員會推薦產生。

籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

第十一條　籌備組應當做好下列籌備工作：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則（草案）》和《業主管理規約（草案）》；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法、人數及名單；

（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主可以在公告后7日內提出異議，籌備組應當在首次業主大會會議召開前予以答復。

第十二條　業主大會履行以下職責：

（一）制定、修改業主管理規約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業服務企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第十三條　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。

第十四條　業主管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

業主管理規約對全體業主具有約束力。

第十五條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者業主管理規約規定的其他情況。

發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，縣（市、區）房產管理部門和轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期召開。

第十六條　業主委員會應當在業主大會會議召開15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業管理區域內公告，并同時告知相關的居民委員會。

第十七條　業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加。

第十八條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

第十九條　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。

第二十條　業主大會作出的決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的應當經專用部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

第二十一條　業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。

第二十二條　業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第三章  業主委員會

第二十三條　業主委員會委員應當符合下列條件：

（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第二十四條　業主委員會由業主大會依法選舉產生。

第二十五條　業主委員會自業主大會選舉產生之日起30日內，應當持下列資料到物業所在地縣（市、區）房產管理部門和轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主委員會備案登記表；

（二）業主管理規約；

（三）業主大會、業主委員會議事規則；

（四）選舉和表決結果統計表；

（五）業委會組成人員基本情況及委員分工情況。

業主委員會應當在備案后7日內公示成員名單及聯系方式。

第二十六條　業主委員會持縣（市、區）房產管理部門和轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府的備案證明申請刻制印章，并將印模式樣報轄區所在地的縣（市、區）房產管理部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第二十七條　業主委員會依法履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，向業主大會報告物業管理的實施情況；

（二）組織業主委員會的換屆選舉；

（三）代表業主大會簽訂物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）配合轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會做好本物業管理區域內的社區管理工作；

（六）公布業主委員會及委員的有效聯系方式，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（七）督促不交納服務費的業主按時交納；

（八）履行業主大會賦予的職責；

（九）積極宣傳物業管理有關法規政策；

（十）完成業主大會交辦的其它事項。

第二十八條　業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會決定，終止其委員資格：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）無故連續三次缺席業主委員會會議的；

（三）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

（四）因故意犯罪受到刑事處罰的；

（五）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

（六）拒不履行業主義務的；

（七）其他原因不宜擔任業主委會員成員的。

第二十九條　業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會進行換屆選舉。逾期未換屆的，縣（市、區）房產管理部門和轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指派工作人員指導其換屆工作。

原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主所有財物移交新一屆業主委員會，做好交接手續。

拒不移交檔案資料、印章的，由縣（市、區）房產管理部門和轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期移交；逾期仍不移交的由公安部門依照有關規定處理。

第三十條　經業主委員會和20%以上業主提議，需變更業主委員會成員的，由業主委員會組織召開業主大會作出決議，以書面形式在物業管理區域內公告，公告期為７日。

第三十一條　業主委員會不按規定組織召開業主大會會議的，物業管理區域所在地的縣（市、區）房產管理部門和轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織召開；逾期仍不召開的，由縣（市、區）房產管理部門和轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主召開。

第三十二條　業主大會、業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當在變更之日起7日內辦理變更備案手續。

第四章  附則

第三十三條　本規則自2009年6月1日起施行，有效期5年。2002年7月5日洛陽市人民政府《關于印發洛陽市住宅區物業管理服務標準等4個物業管理配套文件的通知》（洛政〔2002〕46號）中的《洛陽市業主委員會組建規定》同時廢止。