泰州市區業主大會和業主委員會工作指導意見

《泰州市區業主大會和業主委員會工作指導意見》公開征求意見公告

　　為進一步健全完善業主大會和業主委員會的工作制度，指導業主有序開展自治活動，促進物業管理行業健康發展。根據《物權法》、國務院《物業管理條例》、江蘇省《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》等政策法規的有關規定，市房產管理局起草了《泰州市區業主大會和業主委員會工作指導意見(征求意見稿)》?，F予公布，向社會征求意見。歡迎各界人士提出意見和建議，以便進一步完善。

附件:《泰州市區業主大會和業主委員會工作指導意見(征求意見稿)》

公開征求意見時間為5月6日至6月6日，各界人士可用信函、傳真或網絡郵件方式返回意見。

　　信函請寄至：泰州市房產管理局物業管理科

　　傳真請發至：86882700

電子郵件：120741864@qq.com

泰州市房產管理局

二〇〇九年五月六日

泰州市區業主大會和業主委員會工作指導意見

（征求意見稿）

根據《物權法》、國務院《物業管理條例》、江蘇省《物業管理條例》和建設部《業主大會規程》等政策法規規定，并結合市區實際，現對市區業主大會及業主委員會工作提出如下指導意見。

一、關于對業主大會、業主委員會的直接指導和備案監管

市區各街道辦事處（鄉鎮人民政府）為業主大會的直接指導部門，各街道辦事處（鄉鎮人民政府）應明確分管負責人具體負責業主大會的指導工作；各區物業管理主管部門應對本區各街道辦（鄉鎮人民政府）的工作給予協助和支持。

業主委員會選舉產生后，應同時向街道辦事處（鄉鎮人民政府）和區物業管理主管部門備案。業主委員會作出的決定應直接或通過居委會向街道辦事處（鄉鎮人民政府）報備，涉及重大事項的決定還應當向區物業管理主管部門報備。

二、關于業主委員會的備案內容和信息公布

業主委員會的備案內容主要包括業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料。業主委員會委員名單應包含委員姓名、性別、出生年月、主要的學習和工作經歷、聯系電話、照片、住址等內容。各區物業管理主管部門應及時將經備案的業主委員會委員的相關信息（不包括住址）以及各業主委員會作出的重大決定及時上報市物業管理主管部門，并在指定網站公布。

市房地產信息網、市物業管理網為市區統一的業主委員會有關信息的指定公布媒體。

三、關于業主大會的籌建和業主委員會換屆工作

首屆業主大會原則上應當由建設單位負責籌建；業主自行籌建業主大會的，則應有本物業區域20%以上的業主提議?；I備小組應當由街道辦、區物管辦、業主代表、建設單位組成，街道辦代表任籌備小組組長?；I備小組成員應不低于5人，其中區物管辦和街道辦各1人，業主代表不低于2人。首屆業主大會的籌建費用由建設單位承擔，建設單位缺席的，由各區物管辦負責籌集資金解決。

業主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。業主委員會的換屆工作應在街道辦的指導和監督下進行，街道辦代表任換屆工作組組長。業主委員會任期屆滿前2個月，應當啟動換屆工作；未及時啟動換屆的，街道辦應會同區物管辦指派工作人員指導其換屆工作；逾期6個月仍未完成換屆的，原業主委員會視作自行解散，委員資格終止。業委會解散期間，印章由街道辦保管，有關工作由街道辦代管，直至下一屆業委會選舉產生。

四、關于業主委員會委員和主任候選人的條件

除建設部《業主大會規程》規定的必要條件外，市區業委會委員候選人還應當具備以下條件：一、未發生侵害本物業區域其他業主權益和公共利益的行為；二、本人、配偶及其直系親屬在本物業區域的物業服務企業中沒有任職；三、不存在欠交物業服務費及其它相關費用的行為。

倡議業委會主任候選人另具備以下條件：一、具有較豐富的社會工作經驗和良好的群眾基礎；二、有機關企事業單位領導工作經驗的優先考慮；三、具備一定的房地產、物業管理、法律、財經等基礎知識；四、大專以上學歷；五、年齡原則上不滿65周歲。但連選連任、工作規范、成效突出的的可適當放寬。

五、關于業主委員會的工作經費保障和工作激勵

業主委員會工作經費主要包括：召開業主大會和業主委員會的會議費用，業主委員會委員必要的工作報酬和交通、通訊補貼，業主委員會的日常辦公費用等。業主委員會的工作經費由全體業主承擔，也可以從小區公共設施經營收入中列支，但應有臺帳記錄并定期公布，以備業主查詢。

市物業管理主管部門將會同各區、各街道對市區業主委員會的工作開展情況進行督導，對工作開展規范、多數業主認同、小區管理良好的業委會將給予必要的精神和物質獎勵。

六、關于業主委員會的工作規范

業主委員會應當掛牌，有固定的辦公場所，每年最少一次向業主提交本區域的物業管理工作報告，在醒目位置設置主任信箱、公布聯系電話向業主征求意見和建議，對不遵守本區域業主公約的業主通過發函、約談等形式做說服工作，協助物業企業對未繳費的業主進行催繳。業主委員會不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主委員會應定期召開委員會會議（原則上每季度不低于一次），對有關物業管理事項進行研究，業主委員會作出的決定應形成會議紀要。

相關法律法規依據：

《國務院物業管理條例》第十條規定：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會。

《條例》第十六條規定：業主委員會應當自選舉之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

《條例》第十九條規定：業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

建設部《業主大會規程》第二十一條規定：業主委員會委員應當符合下列條件：（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；（二）遵守國家有關法律、法規；（三）遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（五）具有一定組織能力；（六）具備必要的工作時間。

建設部《業主大會規程》第五條規定：業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。

建設部《業主大會規程》第三十五條規定：業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

建設部《業主大會規程》第二十二條規定：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料進行備案。

建設部《業主大會規程》第二十三條：業主委員會履行以下職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（四）監督業主公約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。