根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和北京市的有關規定,經本物業區域業主大會會議表決通過,制定本規則。
第一章 總則
第一條 本規則是本物業區域全體業主在物業管理活動中，對業主大會宗旨、組織方式、機構設置、議事程序等內容進行約定的文件，是本物業區域內全體業主、業主大會、業主委員會開展物業管理活動需遵守的基本準則。
第二條 _________物業區域業主大會（以下簡稱業主大會）由本物業區域全體業主（以下簡稱全體業主）組成。業主大會代表和維護本物業區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，促進廣大業主合理、安全使用物業，維護本物業區域內的公共秩序，共同創造和諧、安寧、整潔、文明的居住環境。
第三條 業主應參與物業管理，行使自己的表決權和監督權，維護廣大業主共同利益。業主委員會委員應當認真履行職責，不得玩忽職守、徇私舞弊，不得損害廣大業主的合法權益。
第四條 本物業區域業主大會選舉業主委員會，執行業主大會的決定事項。
【說明】如果物業區域決定設立業主大會的其它機構，如監督機構、樓門業主小組等，應當在本議事規則中對各機構成員資格、職責范圍、工作規范等內容明確規定，但其它機構不能代替業主委員會的職責。
第二章 業主大會會議
第五條 業主大會會議的召開應當遵循以下原則：
（一）遵守法律法規、及相關規定；
（二）堅持公開、公平、公正和民主協商；
（三）維護社區的公共利益；
（四）接受社區居委會的指導、監督。
第六條 業主大會會議應當對以下事項進行表決：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘、續聘和解聘物業服務機構；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項。
其中第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
首次業主大會會議應當對以下事項進行表決：
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）選舉產生業主委員會委員；
第七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年召開___次，于每年___月份召開。
遇到下列情況時，召開業主大會臨時會議：
(一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議；
(二)突發重大緊急物業管理事情需要業主共同決定的。
第八條 業主大會會議由業主委員會負責組織召開，逾期不召開的，按有關規定執行，首次業主大會會議由首次業主大會會議籌備組負責組織召開。
第九條 業主可以親自參加業主大會會議，也可以書面委托代理人參加。
（一）業主身份，按房屋登記簿記載的所有權人確定；房屋竣工并已交付使用，但尚未辦理房屋登記的，按照房屋買賣合同載明的買受人認定業主身份。
無民事行為能力或限制民事行為能力的業主，由其法定代理人代理參加業主大會會議。
公司等非自然人業主可以由法定代表人參加業主大會會議，也可以委派其他人代理，但應出具法人蓋章或法定代表人簽字的授權委托書。
房屋所有權人超過一人的，可推選一人行使表決權，也可由各共有人按照所占份額行使表決權，但共有人所代表的總業主人數為一人。
（二）業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加。一名代理人可以接受本物業區域內___名業主的委托。
業主既不親自參加業主大會會議、也不委托他人參加業主大會會議的，視為自動放棄表決權。
（三）如果業主人數較多，可以按 幢/單元/樓層 為單位推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當于參加業主大會會議3日前,就業主大會會議表決的事項，書面征求其所代表業主們的意見,業主的贊同、反對及棄權的具體表決內容經業主本人簽字后，由業主代表送達業主大會會議投票表決。
第十條 按照有利于業主大會會議召開的原則，本物業區域業主大會會議采用_______（集體討論/書面征求意見）方式召開。
第十一條 在業主大會會議召開15日前，應將會議通知及有關材料以書面形式在物業區域內公告，并告知社區居委會，聽取意見和建議。
【選擇性條款】采用集體討論方式，按照以下程序進行：
（一）業主委員會主任委員就業主大會會議召開的目的、召集情況及業主到會情況等進行說明；
（二）業主委員會主任委員就本次會議需要表決的事項進行說明；
（三）參加會議的業主投票表決，會議召集人計收投票；
（四）業主委員會公布投票結果，并依據有關規定對投票結果的合法性、有效性作出說明，宣布表決事項是否通過；
（五）業主委員會就表決事項的執行作出說明。
【選擇性條款】采用書面征求意見方式，按照以下程序進行：
（一）業主委員會就表決事項向全體業主送達書面征求意見書，并書面告知業主反饋意見投放的截止時間和地點；
（二）截止時間內，業主委員會收集指定投放地點的業主反饋意見；
（三）業主委員會計收反饋意見書；
（四）業主委員會公布書面征求意見收集的結果，說明其合法性、有效性，明確表決事項是否通過；
（五）業主委員會就表決事項的執行作出說明。
業主投票時應當出示物業產權證明文件和業主身份證件，相關人員應有效管理選票和業主信息，嚴禁對外泄露。
采用書面征求意見方式，業主本人應當按照征求意見書中要求的內容和形式反饋意見。不符合要求內容或形式的，不計為有效反饋意見。
業主委員會公布業主大會會議有關情況，可以邀請社區居委會(或______)現場監督。
第十二條 召開業主大會會議應作書面記錄并存檔。
第十三條 業主大會的決定應當以書面形式在物業區域內及時公告。
第十四條 依照本規則通過的業主大會決定，對全體業主具有約束力，全體業主應當自覺遵守和執行。
第三章 業主委員會
第十五條 業主委員會依法履行以下職責：
(一)按時召開業主大會定期會議和臨時會議；
業主委員會不按時組織召開業主大會臨時會議的，經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議，物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府應當責令其限期組織召開；逾期仍不召開的，街道辦事處、鄉鎮政府有權指導社區居委會組織業主召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。
(二)每___（月/季度/半年）向業主或業主大會報告物業服務情況；
(三)與業主大會選聘的物業服務機構簽訂物業服務合同；
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務；
(五)監督管理規約的實施；
(六)督促業主交納物業服務費用；
(七)配合社區居委會做好本物業區域內的社區建設工作；
(八)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應建立檔案，指定專人保管，包括以下材料：
(一)業主大會、業主委員會會議記錄；
(二)業主大會、業主委員會的決定；
(三)業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同等；
(四)業主委員會委員選舉及備案材料；
(五)專項維修資金相關材料；
(六)業主意見及建議。
業主委員會應當認真履行職責，嚴格遵守相關規定，并在業主大會授權的范圍內開展物業管理活動。
第十七條 業主委員會委員應當是本物業區域內的業主，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力；
(二)遵守國家有關法律、法規；
(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，履行業主義務；
(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
(五)具有一定的組織能力；
(六)具備必要的工作時間。
第十八條 有以下行為之一的業主，不能擔任業主委員會委員：
（一）不遵守本議事規則；
（二）違反管理規約；
（三）違章搭建建筑物、構筑物；
（四）擅自拆改房屋承重結構；
（五）擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；
（六）擅自拆改燃氣管道和設施；
（七）在物業區域內的物業服務機構任職，或與其關聯機構有利害關系的；
（八）其他______________________。
第十九條 本物業區域業主委員會人數為______人（不少于5人單數），任期為____年。
業主委員會設主任委員1名，副主任委員___名,由業主委員會全體委員選舉產生。主任委員最長連任不超過兩屆。
本物業區域選舉候補委員____名（不超過業主委員會委員人數的一半）。
第二十條 業主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格終止：
(一)物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
(二)無故連續缺席業主委員會會議三次以上的；
(三)喪失履行職責能力的；
(四)有犯罪行為被判處刑罰的；
(五)以書面形式向業主大會提出辭職的；
(六)拒不履行業主義務的；
(七)在物業區域內的物業服務機構任職，或與其關聯機構有利害關系的；
(八)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
其中有(一)、(三)、(五)項情形的，業主委員會委員資格自動終止，其他情形由業主大會會議作出決定。
業主委員會委員資格終止，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、業主委員會印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會；拒不移交的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地公安派出所協助移交，也可向人民法院提起訴訟。
第二十一條 業主委員會委員缺額，由修補委員按照得票順序自動補足；修補委員名額用完，且缺額人數達到委員總數1/2的，應在____日內召開業主大會會議，完成業主委員會委員的補選工作。
業主委員會委員補足后，應及時辦理變更備案手續。
第二十二條 業主委員會會議應當按以下規定召開：
(一) 業主委員會會議由主任委員或其委托的副主任委員負責召集；
(二) 業主委員會會議每_____（星期/月/季度/半年）召開1次；經三分之一以上委員提議，應當在_______（當天/三天/七天）內召開；主任委員不組織也不委托他人組織召開會議的，1/3的委員可以組織召開。
(三) 業委會會議應當有超過半數以上委員參加，委員因故不能參加會議的，提前1日向召集人說明情況。
(四) 召集人提前7日將會議通知及有關材料送達每位委員；業主委員會會議可以邀請物業所在地社區居委會派代表參加；
(五) 業主委員會會議應當作書面記錄，由全體參會委員和記錄人簽字后存檔；
(六) 業主委員會每名委員擁有一票表決權，業主委員會決議需有全體委員半數以上同意；
(七) 業主委員會會議作出決定，應當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起3日內以書面形式在物業區域內公告，同時告知社區居委會；
(八) 業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以向相關部門投訴，也可以請求人民法院予以撤銷。
第二十三條 業主委員會印章應按照以下規定使用：
（一）在業主委員會任期內使用；
（二）從事本物業區域內物業管理活動并經業主委員會過半數簽字同意方可使用，如與物業服務機構簽訂物業服務合同、使用專項維修資金等；
（三）按規定及時退還印章；
（四）未按規定使用印章，造成損失的由印章使用人承擔責任。
第二十四條 業主大會及業主委員會活動經費
業主大會及業主委員會開展日?；顒拥慕涃M由本物業區域內全體業主承擔，經業主大會會議，表決通過預算，由業主委員會收取，用于下列開支：
（一）業主大會、業主委員會會議開支，計___元 /年；
（二）必要的日常辦公等費用，計___元 /月；
（三）有關人員津貼，共計費用___元 /月，具體支付：
1、_________________，費用_______________；
2、_________________，費用_______________。
（四）其他
經費來源采用下列第___種方式解決：
（一）每一位業主每_____（季/半年/年）每平方米建筑面積交納_____元；
（二）從共用部位、共用設施設備經營收益提取，合計為_____元/年；
（三）其他。
經費收支帳目由_________管理，每____(月/季度)在物業區域內公布一次，接受業主的監督。
第二十五條 業主委員會任期屆滿2個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉；
業主委員會逾期未組織召開業主大會會議換屆的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府責令其限期組織召開；逾期仍不召開的，在街道辦事處、鄉鎮政府的指導下，由社區居委會參照首次業主大會召開程序，組織業主召開業主大會會議進行換屆。
第二十六條 新一屆業主委員會產生后15日內，原業主委員會應當將其保管的檔案資料、業主委員會印章，以及其他屬于業主大會所有的財物、資料移交給新一屆業主委員會；拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地公安派出所協助移交，也可向人民法院提起訴訟。
第四章 附則
第二十七條 本規則的修訂、補充，應當經業主大會會議表決通過。
未盡事項由業主大會會議協商確定，經業主大會會議表決通過后，作為本規則的組成部分。
第二十八條 本規則由業主大會會議解釋。本規則與現行法律法規相抵觸的條款，則該條款無效，但不影響其他條款的效力。
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2009/3/24 9:34:00