昆明：物業管理陷入尷尬

曹瀅/中國物業管理信息網/20080716
　　

　　“現在搞物業管理，真難。”昆明市某物業公司董經理提起他的公司，就頭疼不已。“一不小心就被投訴，與開發商、專業公司的關系難以協調，夾在中間，處處難做人。”

　　近年來，老百姓對物業管理的投訴大幅度上升，而另一方面，物業公司自身虧損嚴重，舉步維艱。董經理反映的情況并不是個別現象。

　　按照物業管理條例，物業公司一般是由業主大會聘請，簽訂協議后才能接管小區。然而，在大多數地方業主大會制度并沒有真正實現，因此目前絕大多數物業公司還是由開發商指定的，與業主之間并沒有什么協議，“這樣一來，我們該做什么，能做什么，住戶并不清楚。遇上什么麻煩都找物業公司，我們沒法解決時，往往就會引起住戶的不滿，造成物業公司與住戶之間的矛盾。其實，仔細分析物業投訴，70%都是開發商遺留問題，真正該由物業公司負責的，只是很少一部分。”

　　據了解，昆明260多家物業公司，有95%是由開發商派生出來。老百姓入住后，發現施工質量不過關、配套設施缺乏等問題，找不到開發商，就只好找物業公司。“我管轄的這個小區建于上個世紀90年代末，與現在新建的小區相比，硬件配套設施自然差了些，于是，有的住戶提出要在街頭安裝紅綠燈，有的要求增加娛樂設施，可這應該是開發商的事啊。”

　　住戶目前反映最多的，當屬墻壁開裂、下水道阻塞、水管漏水等工程質量問題。如果過了保修期，物業公司就與住戶協商，實行有償服務。對此，董經理表示，“我們也希望盡量為老百姓排憂解難，但我們是企業，受到財力、物力等因素的限制，往往力不從心?，F在多數群眾對物業管理是有償收費還不能接受，反而認為我們只收費，不管事。”他苦笑著，搖搖頭說。

　　按照規定，物業公司的職責主要包括保安、衛生、綠化、公共設施維護等4項內容，普通小區收費定價從1角到1元不等。由于昆明的住宅小區大多面積較小，運作成本相對較高，幾年來，他的公司一直處于虧損局面。

　　昆明物業管理協會秘書長唐曉林告訴記者，物業公司的虧損，目前主要還是依靠開發商補貼，從十幾萬到上百萬元不等，因此現在根本沒法割斷它們之間的關系，否則物業公司將無法運行下去。兩者之間千絲萬縷的聯系，導致了物業公司與開發商之間責任、權利、利益分不清楚。據了解，現在全國大多數省份都還沒有出臺相應的物業管理地方性法規，缺乏具體操作方法，物業公司現在就處于這樣一個進退兩難的尷尬境地。

　　“還有，物業公司與專業公司之間的關系也是剪不斷，理還亂。”代收有線電視、煤氣、水電等費用是物業公司的一項內容。但在實際工作中，董經理告訴記者，總表與戶表之間常常會出現非人為的差錯和故障，“無論是煤氣，水電公司損失，還是住戶交多了錢，都得由我們來承擔，水電費的投訴可還真不少。”

　　“物業公司的職責和權利本來很小，是住戶們把我們的能量放大了。除了逐步理清各種關系、明確各自責任之外，真希望大家相互之間能多多溝通，增加理解啊。”

　　物管費，管理者與業主心中的痛

　　對于昆明和正小區物業管理公司工作人員來說，每月收繳物業管理費是件讓人頭疼的事情。因為對物業公司服務不滿意，大部分居民長期以來拒絕交納物業管理費，還把物業公司告到了消費者協會。而物業公司也是滿肚子怨氣。雙方各說各有理，各有各的苦處。

　　和正小區的居民以拆遷搬遷戶為主。走訪住戶，居民紛紛反映，物業公司收了費卻不管事，對大家提出的要求不理睬。住戶李女士告訴記者，去年單元自來水總管破裂，找了物業公司，他們說“平時小的修修補補我們可以做。這類大的問題，我們管不著，你們該找哪里找哪里”。

　　該找哪里呢？開發商早就沒了蹤影，沒辦法，只好自己解決。經過一番折騰，這個單元的幾戶人家各出了150元錢，請來施工隊安上新水管。

　　居民們認為，水、電、煤氣等配套管道壞了，單元下水道阻塞了，理應是物業公司的責任；小區內的公用設施太少，需要增加幾張石桌椅，街口安設紅綠燈，不找物業公司還能找誰？另外，小區內丟失自行車現象比較多，摩托車、汽車的零件也常常不翼而飛。“我們交的管理費應當用在為這些為大家服務的項目上，可是物業公司呢，好像只會澆花掃地。”

　　物業公司該管些什么事，管理費交得合不合理，帶著這些疑問，記者來到了和正小區物業公司。

　　公司辦公室墻上最醒目的位置，掛著昆明市物價局頒布的物業管理收費辦法。按照這項規定，小區居民每月每平米應交納物業管理費1毛7分，一般住戶每月的費用在十元左右。收費辦法旁邊還寫著，物業公司負責小區保安、綠化、衛生、公共設施維修幾個服務項目。

　　物業公司董經理告訴記者，由于這里是搬遷戶小區，物價局規定的管理費參照了最低標準，即使收齊了，也只能維持小區正常開支的70%。除此之外，公司還有停車費，經營兩項收入。在支出中，工作人員的工資占了70%，另外，自來水、煤氣等專業公司的配套改造也常常要求物業公司出一部分錢，公司是入不敷出，根本談不上盈利。更何況，現在住戶拖欠管理費已達24萬元，公司已經難以支撐下去了。

　　昆明市物業管理協會秘書長唐曉林介紹，現在昆明市住宅小區的物業管理費普遍存在拖欠、拒交的現象。有的小區收費率甚至只有30%。因此80%的物業公司都在虧損。正在實施的自來水一表一戶改造工程，因為物業公司和業主拿不出錢來，全市三分之二的小區工程“擱淺”。

　　“至于物業公司的服務范圍，”這位負責人說，“物業公司的職責和權利其實很小，是住戶們把它放大了。”在物管協會去年接到的住戶投訴案件中，對物業公司的投訴，分析起來有70%以上是開發商遺留的問題。住戶認為理應由物業公司解決的問題，物業公司卻表示，無論從財力還是職責上來看，對此都無能為力。“這也是造成住戶與物業公司之間矛盾的一個重要原因。”

　　小區呼喚業主大會

　　伴隨著居民住宅小區的迅速發展，基層組織建設卻遠遠滯后，導致業主的合法權益得不到保障，物業公司管理面臨困難。因此無論是業主還是物業公司，都強烈呼喚成立合法的業主大會，加強小區的建設和管理。

　　在我國現行的物業管理相關條例中明確規定，業主大會是住宅小區行使房屋所有權和管理權的組織形式，決定小區內關于業主利益的重大事項，承擔著聘請、監督物業公司的職責。但是由于種種原因，目前真正成立了合法業主大會的小區少之又少。據了解，在昆明市，民間自發的小區業主大會已有10多家，可是至今還沒有一家得到民政部門承認，獲得合法地位和法律效應。

　　一些小區居民在與記者交談時提出，當業主與房地產開發商或物業管理者發生矛盾時，消費者就是弱者。唯一的辦法只有向消費者協會投訴。只有成立了業主大會，大家才能團結起來，爭取合法權益。昆明市消協一位工作人員也表示，在眾多投訴中，最難處理的就是物業管理問題，因為它涉及的政府部門和專業公司太多，各有各的制度，互相之間難以協調，消費者勢單力薄，最后往往不了了之。

　　目前大多數物業公司都是從開發商手中直接接管小區，與業主之間并未簽署過具體協議。這樣一來，物業公司的職責和權利不明，要么收了錢不辦事，要么辦了事收不了錢，與業主之間缺乏理解溝通，互不信任。昆明市物業管理協會秘書長唐曉林指出，小區內沒有基層組織，物業公司成了與群眾關系最直接、最密切的部門。在群眾心目中，它甚至代表了基層政府的形象。而物業公司本身其實只是企業，現在也還不成熟和完善，這種角色錯位導致了物業管理矛盾重重，舉步維艱。

　　昆明市信訪局副局長李旭升經過長時間的基層調查后認為，解決小區問題的根本，就在于成立合法的業主大會，通過它來清理和達成業主、物業管理者、專業公司以及政府之間的關系。但是現在成立業主大會的難點在于民政和建設部門的規章制度有所沖突，而在社團管理條例中，國家還沒有出臺相應的具體法規，使民政部門的審批無法可依。