南寧：破解老小區癥結 成立業委會引進物業管理

雷小琴/《當代生活報》/20080721

　　南寧市商業大院小區引進物業公司才10多天，就遭到部分居民的非議；新竹小區3年來換了兩個“管家”，“管家”盡心服務卻得不到居民的肯定。在南寧，越來越多老小區的物業管理已經或者正在“斷奶”：由過去的政府部門、單位聘請人員管理小區，轉為居民自己掏錢請人來管理后，部分居民卻不適應了。伴著“轉型期”而來勢必是陣痛：享受慣了“免費”福利的小區居民一時難以接受掏錢的要求。作為原管理方，也難以在短期內改變“家長”大包大攬的做派，沒有通過成立業委會來選擇下一任“管家”而采取直接任命。這樣的“先天不足”導致了目前老小區物業管理的“瓶頸”效應。

　　【大勢所趨】

　　從單位掏錢走向居民“埋單”

　　老小區多都是一些單位職工宿舍、拆遷房安置房組成的小區。在過去的計劃經濟體制下，老小區的管理費多由單位或者上級行政單位來承擔。前面所說的商業大院、新竹小區就是此類小區的典型代表。

　　最初，由新竹社區居委會牽頭，請10多個單位派出負責人召開會議，成立了管理委員會。小區管委會當起了臨時管家，每年向住戶收取七八十元的管理費，但繳費率也不太高。費用收不齊，只能靠街道、有關單位補貼。但永遠靠補貼，不能從根本上解決問題。因此，經過街道、管委會共同協商，才于2006年首次引起了物業管理。突然要走市場化的物業管理，交費比過去番了一翻，不少居民因此不愿交費。

　　然而，也有物業管理做得好的老小區。望州南小區就是其中一個例子。該小區能保持這么高的物業收費率，還緣于小區主管單位的遠見。從1997年起，南寧市房產部門就將物業管理引進望州南小區，小區居民雖然開始時也有抵觸情緒。但經過一段時間后，居民都認可了物業公司的工作，繳費就成了一個自覺行為。老小區物業走上市場化是必經之路，最好是及早介入，才能盡快地使居民的接受付費的物業管理。

　　【更新觀念】

　　管理部門應學會尊重民意

　　小區物業管理困局難以破解，居民觀念難改、不愿意掏錢買服務是原因之一。但是，一些單位型小區的后勤管理部門為了快速地把小區管理的包袱拋給物業公司，雖然可在短時間內改變小區的環境，但不可能在短時間內解決問題。對此，商業大院的后勤管理部門深有體會。

　　商務廳后勤服務中心副主任姚旺生說：“考慮到現階段成立業委會比較困難，因此只能先成立管委會，由管委會來選聘物業公司。今后待業委會成立后，業主可以選擇任何物業公司來管理大院，商務廳不會做任何干涉。”姚旺生的言下之意是，物業管理是涉及到所有業主的事情，作為管理部門今后會尊重大家的選擇。

　　對于南寧市其他老小區的物業管理問題，青秀區房屋管理所所長黃亮禧也持同樣的觀點。

　　【走向市場】

　　解決老小區癥結需循法

　　盡管行政主管部門認為老小區的管委會來聘請物業公司，程序上看似并不違規，因為這在南寧市已是一個普遍的現象。但是，劉凱中律師卻認為，由管委會來代表全體業主的意見，這是不合法的。

　　那么老小區如何才能走上合法化的物業管理之路？南寧市物業管理行業協會指出了一個方向：那就是成立業委會。不管業委會的成立有多么困難，這都是一條必經之路。畢竟由管委會來選聘物業公司，最終還是難以服眾，只有成立業委會，才能解決老小區繳費率低、居民意見大的難題。而由全體業主推選出來的業委會成員，業主才會信任他們，再由業委會選聘合適的物業公司，這樣做才能合情又合法。