天津：詳解物業費構成 提醒業主理性對待調價

苗娜/《城市快報》/20080701  

　　 近日，《城市快報》對河西區名都新園小區物業費調價一事進行了跟蹤報道，引起了讀者的強烈反響。社區居民紛紛致電本報，希望了解物業費的具體構成。為此，記者到市物業管理協會詳細詢問了物業費的構成及去向。

　　物業費具體構成

　　據了解，根據國家發改委和建設部2007年9月10日頒布實施的《物業服務定價成本監審辦法（試行）》，物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊及經業主同意的其他費用組成。

　　市物業管理協會負責人表示，物業管理不只是雇幾個人來清掃衛生，維持秩序、養護綠地、保證共用設施日常運行等都需要支出。由于許多設施設備都在地下或頂層，業主平時不太會注意到，造成物業的工作沒有得到大家的充分理解和認可。

　　調價已勢在必行

　　面對業主議論紛紛的物業費提價問題，該負責人表示，目前執行的物業費中準指導價格是2003年實施的，適用范圍是平均售價在每建筑平方米4000元以下的住宅小區。該中準指導價格5年來沒有變動，可市場上已難覓每建筑平方米4000元以下的房子。目前，本市大多數小區物業都是參照中準指導價格收費的，早已不能維持項目的正常運轉。物業企業為業主提供服務是市場行為，當然以盈利為目的，如今的調價已是勢在必行。

　　針對物業企業成本的上漲，該負責人以截至2007年年底的數據算了一筆賬：首先，從人力成本上看，自2003年起本市最低工資標準逐年上漲，最低保險基數也同步上調。5年間，最低工資標準從480元增至740元，漲幅達到54.17%，保險基數也從680元增至1100元，漲幅為61.76%。其次，水電費方面，按照本市有關規定，物業企業用于住宅小區、服務于居民日常生活的用水要按照經營服務用水標準繳納，用電要按照商業用電標準繳納。本市經營服務用水現價為每立方米6.2元，比2003年上漲了63.2%。眼下，電價也有一定程度的上漲。這些剛性成本的調整增加了物業企業的經營成本，上調物業費是確保小區管理良性運轉的必然選擇。

　　業主應理性對待

　　市物業管理協會提醒業主：在物業服務合同到期后，無論是選聘新企業還是續聘原有企業，業主都應積極理性地對待調價事宜。“物業費的確定是經過嚴格測算的，不是物業公司頭腦一熱隨便要價。最佳的做法是業主提出服務要求，物業公司據此測算物業費用，雙方再進行協商，滿意即簽約。”