昨日，青島市業主權益研究會邀請了部分法律、物業管理等方面專家，對《物業服務收費管理暫行辦法(征求意見稿)》逐條剖析，研究其中值得推敲和改進的內容。據介紹，專家們近日將把相關修改意見匯集成文字，上報到物價局等相關部門。
下午2時許，記者在市業主權益研究會看到，數名圍坐在一起的專家正在討論我市日前公示的《物業服務收費管理暫行辦法(征求意見稿)》，大家拿著各自整理的修改意見發表不同見解。市業主權益研究會秘書長李義翔告訴記者，他們日前召集了部分小區業主委員會負責人和物業公司負責人，專門對這個《暫行辦法》展開討論，這次又邀請了法律和物業方面的專家給《暫行辦法》“挑刺”。
一：業主車被劃物業能免責？
常年從事企業法律顧問的王濤律師表示，《暫行辦法》第24條規定：“業主或者物業使用人對車輛有看管要求的，應當與物業服務企業或其他管理人另行約定，停車看管責任按照約定執行。”王濤認為，根據這條規定，物業公司收取了停車費并不負責車輛的看管，業主停在小區里的車輛出現劃車、扎胎等損失，物業公司是可以免責的。但第18條中規定，物業關于停車費的收取只有“停車服務費”和“車位租賃費”。王濤認為，很多小區的停車位是業主自己購買的，不存在“車位租賃費”，物業收費只能收取“停車服務費”。但從以往相關案例來看，即便業主沒同物業公司簽訂看管要求的協議，如果業主的車輛在小區內被損壞，法院判決一般都會支持業主，要求物業公司負擔一定賠償責任。“‘停車服務費’涵蓋很多內容，其中就包括管理服務，《暫行辦法》只是一個地方性法規，法院肯定要按照《民法》等更高一級的法規來判決。”
二：信息由主管部門公示
“每個小區都有很多業主的共有資產，這些信息應該由物業辦等行政主管部門負責向業主公示。”李義翔表示，現在有許多小區的物業公司將小區業主共有的房產出租，產生大量收入，但小區居民并不知道這些收入應該歸業主共有。“因此就產生了許多小區的物業費連一半都收不上來，物業整天喊虧損，但物業公司卻在小區干得依然很歡。”李義翔說，既然這筆隱性收入這么高，物業公司肯定不會愿意公示，即便公示出來，小區居民也無法判斷公示信息的真偽。李義翔認為，這些事關業主切身利益的重要信息應由物業辦等主管部門負責公示，因此應該在《暫行辦法》中增加行政主管部門的責任要求。
三：條款內容有漏洞
“《暫行辦法》中有一些文字不準確，內容涵蓋不全面，很容易在今后的實施中產生歧義。”王濤說，《暫行辦法》第8條對普通住宅的界定存在很大缺失。記者在《暫行辦法》第8條看到：普通住宅物業管理區域的前期物業服務收費實行政府指導價……普通住宅物業管理區域包括下列建設項目：(一)單獨立項的保障性住房建設項目、(二)單獨立項的公共租賃性住房建設項目、(三)單獨立項的限價商品住房建設項目、(四)配建保障性住房的商品住房建設項目。王濤認為，根據國家相關規定，普通住宅的區分應該按照小區的容積率、單套住宅面積、房屋每平方米的售價等條件來確定，僅僅這4種建設項目很難涵蓋普通住宅。“這樣的描述容易產生普通住宅只有這4種建設項目的歧義，給物業公司提供了亂收費的空間。”王濤說，同樣的問題還存在于“停車服務收費管理”章節中。王濤表示，該章節只提到“車位租賃”、“車位使用”和“公共場地使用”這3種停車收費，但很多小區中都存在業主從開發商處購買室內車位，對這種既不是租賃、也不歸全體業主所有的停車位如何收費，《暫行辦法》沒有明確規定。
四：電梯運行費該收多少
從事物業公司管理的牟軍對第27條關于電梯費的規定提出異議：“現在的電價正處于聽證階段，今后電價上漲應該是大趨勢，在《暫行辦法》中硬性規定電梯運行費的標準，似乎有些武斷。”牟軍表示，《暫行辦法》中規定，普通住宅的電梯運行費每月每建筑平方米不得超過0.4元，但電價聽證目前尚未結束，電費是漲是跌尚且沒有定論。從長遠來看，電費漲價是大勢所趨，如果硬性按照這個標準，電費漲價后肯定會難以維持電梯運行費用。牟軍認為，這個標準應該增加“根據電費漲跌有區域性浮動”的空間。
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2012/5/25 15:42:00