《四川省物業管理條例》近日經四川省十一屆人大常委會第二十九次會議修訂，并將于7月1日起施行。
“小區車位不夠怎么辦、物業費能否減半……《條例》提供了解決這些問題的機制和制度”，四川省人大法制委員會主任委員邢瀘生在接受《法制日報》記者采訪時表示，物業管理是基層社會管理和服務體系的重要內容，條例試圖建立一種民主管理的體制，向民生傾斜，讓被服務對象成為最大受益人。
新修訂的《條例》對業主大會的成立、物業服務的內容以及收費、物業服務中安全防范義務和小區車位、車庫等都作了相應規定。
規定召集設立業主大會的主體
業主大會成立難一直是物業管理工作中的重點難點問題，物權法和國務院《物業管理條例》僅規定了房地產行政主管部門指導和協助設立業主大會，主要側重在業務指導與協助，并未具體明確負責召集業主組織設立業主大會的主體。
因此，《條例》對街道辦事處（鄉、鎮人民政府）在物業管理活動中的職責作了原則性的規定，并對街道辦事處（鄉、鎮人民政府）組織業主大會籌備組和成立業主大會等相關職能作了相應的規定。
同時，《條例》還規定，新建住宅物業時建設單位應當設計配置具備水、電、通風、采光等基本使用功能和條件的物業服務用房、業主委員會議事活動用房。物業服務用房、業主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業服務用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置；業主委員會議事活動用房按照不低于30平方米配置。
物業服務事項不少于六項內容
《條例》對物業服務事項的內容進行規定，包含建筑物共有部位的維護和管理；共用設施設備的日常運行、維護和管理；共有部位的綠化、環境衛生的保養和維護；秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項；物業服務檔案和物業檔案的管理；法律法規規定和物業服務合同約定的其他事項等六項內容。
邢瀘生指出，業主和物業管理公司之間是合同關系，如果合同中列舉的物業服務事項少于上述六大內容，視合同無效。
物業管理區域內的安全問題是廣大業主非常關心的一個重要問題，物業服務企業不論從合同義務或者法定義務都應當承擔起物業管理區域內的安全防范義務。因此，《條例》規定，物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作，為業主提供安全高效便捷的服務。未履行約定義務的，依法承擔相應的法律責任。
物業服務收費應保持相對穩定
目前四川省大部分地區物業服務收費基本具備由市場自行調節的條件，按照行政審批體制改革的要求，市場能夠調節的，政府就不應當過于干預。
考慮到前期物業服務收費標準是建設單位和前期物業服務企業約定的，業主缺乏自行議價的渠道。同時居住在政府保障性住房的業主也需要政府給予保障和政策傾斜，為此，條例明確規定，前期物業服務收費和政府保障性住房物業收費實行政府指導價，其他情況都實行市場調節價。
《條例》規定，物業服務收費標準應當保持相對穩定。同時，具備“公共服務產品能耗價格調整的”、“業主要求物業服務內容和物業服務等級變動的”、“物業管理區域內共用設施設備維修養護費用調整的”和其他政策性費用調整的四種情形時，物業服務企業可以與業主委員會協商并報經業主大會同意后調整物業服務收費標準。
《條例》從便民利民的角度，對小區車位、車庫作了相關規定?！稐l例》明確，物業管理區域內按照規劃設置的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。已經建成并交付使用的，在物業管理區域條件允許并經業主大會同意下，可以新劃定車位，用于業主停車。但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。屬于建設單位所有的車位、車庫出租（售）的，應當在15日前以書面形式在物業管理區域內公示擬出租（售）車位、車庫的數量、相關證明文件和出租（售）價格及承租（購買）人條件等。
明確規定專項維修資金的用途
針對專項維修資金，條例規定，物業保修期內，因建設工程質量問題發生的維修等費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支。物業保修期屆滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護、維修、保養和管理責任，由業主共同承擔。共有物業的維修、更新、改造費用，由共有該物業的業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤。
《條例》規定，業主可以在物業管理規約中約定，發生以下五種情況時，物業服務企業應當配合業主委員會先行組織維修、更新或者采取應急防范措施，同時由業主委員會向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門報告，經核準后其費用在專項維修資金中列支，事后應當向業主大會書面說明情況。這五種情況包括：屋面防水損壞造成滲漏的；電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。
《條例》明確，專業經營設施設備的維護、保養等費用，由專業經營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。
閱讀：
7737
次
2012/5/14 17:34:00