物業管理條例將大修 開發商需預交保修金
可供銷售的車位、車庫數量少于房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位或者車庫；房子蓋好后，開發商去申請登記前必須交一筆“質量保修金”；業主大會可以決定道路停車費、電梯廣告費的收益分配，可以直接給業主分錢……10日，醞釀已久的《江蘇省物業管理條例》大修終于有眉目了，以上這些規定都是修訂草案中的新提法。省政府法制辦表示，將于6月5日上午9時在南京舉行修訂草案立法聽證會，歡迎社會各界人士、有關單位代表報名參加。
>>>七種最新提法：聯席會議制度、業主小組、 公共部位收益、質量保證金、住宅維修資金、 高層電梯維修金、車位車庫
1 最新提法：聯席會議制度
街道、社區全面介入小區管理
本是政府管理中常見的“聯席會議制度”今后也有望被引入住宅小區的物業管理。修訂草案中規定，聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由業委會委員、業主代表、物業服務企業、專業經營單位、社區居民委員會、公安派出所、物業管理行政主管部門等參加。主要協調業委會和有關部門未按照規定履行職責的情況，物管企業退出和交接中的問題，以及小區的突發事件等等。
一家物業公司老總告訴記者，多部門介入小區管理其實很有必要，目前物業公司和業主的糾紛其實并不完全是物業公司管理不到位，有些問題物業也沒轍，包括房地產公司的遺留問題，以及一些超越物業管理權限的矛盾和問題。比如有的小區里違規開飯店，周邊居民意見很大，但單憑物業公司也沒法把飯店給取締了，如果引入聯席會議制度，街道、社區也可以召集城管、工商等相關單位，一起來解決小區里的“家務事”。
除了召集、參加聯席會議外，街道、社區、鄉鎮政府今后還將全面介入小區的物業管理。修訂草案中多處明確了街道、社區的職責。比如規定首次業主大會召開前，籌備組就要由業主、建設單位、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、社區居民委員會等派員組成，籌備組中的業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織業主推薦產生。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理矛盾投訴調解、物業應急維修服務和物業服務等社區服務機構，完善社區公共服務體系，為業主提供基本服務。相關人士表示，街道、社區也成為小區管理的主力軍，這對于維護業主權益，協調物業和業主的關系是很有幫助的。而一旦老物業公司撤出，新物管不到位，小區沒人管時，街道、社區也可提供應急服務。
2 最新提法：業主小組
選個“樓長”管理樓幢
如今，超大規模的小區越來越多，動轍三五千戶的住宅小區，想開個業主大會并不容易。針對這一問題，修訂草案中提出了業主小組的新模式。
文件規定，同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。業主小組的職責是推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿；決定本小組范圍內住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護等等。業主小組議事也要按照業主大會議事規則執行。相關人士表示，這其實就是鼓勵小區設“樓長”，也是將業主大會、業主委員會的工作“化整為零”，多了一級業主小組，也便于各項工作的落實和推進。
此外，樓長的設立，也便于本單元、樓幢的公共設施管理，一旦出現問題，樓長可以召集相關業主商談如何處理，而不需要通過業主大會、業委會等復雜程序。
3 最新提法：公共部位收益
業主大會可給全體業主分錢
如今，小區內利用公共部位、公用設施從事經營的現象很普遍，比如在地面道路上劃出停車位，在電梯里做廣告，或者出租小區廣場辦展銷等等，因此獲得的收益究竟如何分配？現行的省物管條例規定，經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。2010年實施的《江蘇省物業服務收費管理辦法》又增加了道路停車費收益按此規定“三七開”的分配原則。
而10日公布的修訂草案又有了新的說法，業主大會成立前，占用道路或者其他場地停車，所得收益的百分之三十可以用于補貼物業服務費，百分之七十應當納入住宅專項維修資金。而在業主大會成立后，公共停車位，以及利用業主共有部分、共用設施從事經營性活動的，物業服務企業應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續并公示。收益按照業主大會決定和合同約定使用。這也就意味著，只要業主大會一致同意，公共收益可以直接分給全體業主。據了解，在北京就曾有過樓盤將公用設施、公共部位的收益按平方米核算，分給小區的全體業主。
4 最新提法：質量保證金
開發商賣房得預交“保修金”
房子一出手，開發商就想撂挑子，出了質量問題與物業踢皮球，沒出保修期時又無法提取維修資金，此次修訂草案中有了針對這一現象的條款：“新建住宅物業的建設單位應當在房屋所有權初始登記前，向項目所在地的物業管理行政主管部門交存物業質量保修金，專項用于保修期內物業維修。”草案規定，保修金按照當地個人交存首期住宅專項維修資金的相同比例交存。比如說，現在購買南京的商品房時就要交多層每平米75元、高層每平米120元的維修資金，那么開發商在賣房前也必須為每套房子交相等的一筆“保修金”。
有了保修金的好處就是，當開發商再想撂挑子，不保修時，業主、業主委員會或者物業公司可以提出申請，經物業管理主管部門核實后，在這筆“保修金”中列支維修費用。保修期內，保修金不夠用的，開發商還應當補足。保修期滿后，開發商履行義務的，方可以領回當初交的保證金本息余額。
5 最新提法：住宅維修資金
七種應急情形用維修金可特事特辦
不少居民反映住宅專項維修資金提取難，尤其是難以達到法定的多數意見統一。在10日公示的修訂草案中，專門就七類危及房屋安全、需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的情形：屋面防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；樓體單側外立面有脫落危險的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；高層建筑消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的；危及房屋安全的其他情形。
遇到上述七種緊急情形，即使相關的業主不能形成法定多數意見，物管、業主委員會或者相關利害關系人也可以提出應急處置方案，經維修資金代管單位復核后應急維修。應急維修所需費用應當經過審計并向業主公示后，從直接相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。其中涉及已售公房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。
6 最新提法：高層電梯維修金
開發商交建安費5%用于修電梯
目前，一些上世紀末建成的高層住宅電梯開始進入“大修期”，出了毛病誰出錢修沒有完全明確，也使高層電梯“維修難”普遍。這次修訂草案中，一個重要的新規定就是，要求高層住宅交付使用時，建設單位應當按照建筑安裝總費用的5%，一次性交納專項用于電梯、消防等特種設施設備維護更新所需的資金。該資金列入所在項目住宅專項維修資金管理。
業內人士告訴記者，雖然現在小區都有公共維修資金，但一般的維修尚可，如果是換電梯，根本不夠用，還要業主另外分攤。如果有業主不愿意出，就會造成糾紛。而明確了開發商“預存”專項維修金，以后更換電梯就不成問題了。
而對于小區內出了家門之外的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設備的維修、養護、更新，修訂草案中明確，由供電公司、自來水公司等相關專營單位負責掏錢，委托物管代為維修養護的，也由專營單位支付維修養護費用。
7 最新提法：車位車庫
車位比房源少時每戶限購1車位
車位車庫資源緊張已經成為不少小區的通病，如何公平分配車位、車庫資源？修訂草案中規定，“擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。”
小區一共有多少車位可供出售，這些信息也必須公開公示，草案中要求，開發商依法取得的車位、車庫應當在辦理預售登記后出售或者附贈，并在小區內的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。
此外，草案規定，小區內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的停車需要。眼下不少小區，都有一些未出售或者附贈的車位、車庫，對這些沒賣掉的車位，開發商應當優先出租給本區域業主、物業使用人。在滿足了業主需要后，開發商才可以將車位、車庫出租給其他人，但租賃期應當不超過6個月。
你想參加聽證會嗎?
想參加聽證會 即日起可報名
省政府法制辦將于6月5日上午9時在南京舉行《江蘇省物業管理條例（修訂草案）》立法聽證會。本次立法聽證會將設聽證陳述人11人，重點發表意見。聽證旁聽人不超過30人。即日起至5月25日接受聽證陳述人和旁聽人報名。
相關負責人表示，聽證會的聽證要點主要有4個方面：一是建設單位配置物業服務用房標準的規定是否科學、可行，二是關于新建住宅物業實行質量保修金制度的規定是否合理、可行，三是如何合理使用和管理車位、車庫，四是如何明確供水、供電、供氣等專業經營設施設備的產權歸屬以及建設、維護、管理職責。
修訂草案全文已在省政府法制辦官網上公布（www.jsfzb.gov.cn）。聽證會報名電話：025－83396545，83396452；傳真：025－83396473，83396445；地址：南京市北京西路68號，省政府法制辦公室；郵編：210024。電子郵箱：jsfzbxzfgc@163.com。
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2012/5/11 10:55:00