金曉玲/《遼寧日報》/20101008
連日來，沈陽市十四屆人大常委會第二十三次會議審議并通過的《沈陽市物業管理條例》，成為備受市民關注的熱點話題。目前，該法規正按照程序報省人大常委會審議批準。
9月2日，沈陽市人大法制委員會主任委員楊學鋒接受記者采訪，為市民解析作為業主的權利義務。
維修基金的使用決定權在業主
我們在購買房屋時就已經交納了一筆住宅專項維修基金，目前由房產部門管理，存進銀行，?？顚Ｓ?。但這筆專項維修基金的所有權人是業主，從法律上來講維修基金的使用決定權在業主，但實際操作上卻存在著很多現實困難。
比如，住宅小區里一旦電梯出現故障、可視對講門壞了或是頂樓漏雨，往往是整個單元的住戶干著急，卻一點辦法都沒有。因為以前要動用住宅專項維修基金修繕這些故障，還要按照兩個三分之二的原則(即建筑物總面積的三分之二且總人數的三分之二以上)，征求物業小區內其他住宅樓、其他單元住戶的意見才行。但由于工作忙、外出等多種原因，找齊這些故障的非關系人，讓大家表個態、發個言，還真不是件容易事。
《沈陽市物業管理條例》第四十五條規定：開立住宅專項維修基金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
專家認為，這意味著，住宅專項維修基金動不動用、何時動用，提議權和決定權掌握在涉及維修的業主手里，與故障不相關的同一物業管理區內的其他住戶不用參與表態。
也就是說，二單元的電梯壞了，使用住宅專項維修基金時不用征求一單元、三單元等其他幢、單元住戶的意見，因為所動用的這筆住宅專項維修基金來自于二單元住戶的維修基金分戶賬，絲毫不會影響到其他業主的利益。專家進一步解釋，當住宅專項維修基金的使用余額到達一定標準的“紅線”時，應及時啟動重新蓄積。
舊小區逐步引入專業物業服務
《沈陽市物業管理條例》的另一處亮點在于，首次將舊住宅區物業管理納入進來，而不是單單涉及有專業物業管理的新小區。 《條例》明確，舊住宅區的基本問題，政府將擔起來、管起來，但不是總管、全管，經過一段時間的培育、培養，要適應實際情況逐步引入專業物業服務，使舊小區的物業管理也進入正軌。
今年，沈陽市委、市政府投入15億元資金改造1502個老舊棄管小區，改造總建筑面積3972萬平方米，近200萬居民的居住條件將大幅改善。
專家介紹，本著貼近民生、改善民生的出發點，沈陽市立法抓住這一契機，將老舊小區的物業管理問題納入到《條例》當中。
對于老舊小區的供水、供氣、供熱、排水等配套設施設備的維修改造問題，由政府擔起責任。 《條例》明確：市和區、縣(市)人民政府應當制定舊住宅區綜合改造和管理的中長期計劃和年度計劃，并安排專項資金用于舊住宅區的綜合改造。
據了解，在征求社會各界意見建議過程中，群眾對加強舊住宅區的物業管理問題呼聲極高。為培養舊住宅區的自我管理、自我服務能力和意識，《條例》還明確，舊住宅區在進行綜合改造后，應當推行專業化物業服務，由物業服務企業根據業主的需求和支付能力，提供房屋及配套設施維護、衛生保潔、綠化養護等基本的物業服務，合理收取物業服務費用。暫時不具備引入專業物業服務條件的，業主應當在居民委員會的指導下，實行住宅區的自我管理、自我服務，并承擔相應的管理費用。
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2010/10/11 9:03:00