趙逸瑋/《北京日報》/20100814
提要：業委會要每兩年定期改選部分委員，委員可以連選連任；但業委會委員的任期最長不超過六年。占總人數5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請。
業委會要每兩年定期改選部分委員，委員可以連選連任；但業委會委員的任期最長不超過六年。8月13日，市住建委在官網發布《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則(征求意見稿)》，希冀廣泛征求社會意見和建議。
《指導規則》是《北京市物業管理辦法》的重要配套政策，是未來業主大會、業主委員會成立和活動的具體操作規程。其重點圍繞以往業主大會活動中的突出問題，對業主自治進行指導和規范，對業主自治中的各個過程都進行詳細說明。
《指導規則》對業委會委員更換制度的規定引人關注。本市曾多次發生因業委會換屆引起的社區糾紛，為減少換屆造成矛盾，《指導規則》規定，業委會取消原有的屆別制，業委會委員實行任期制，每兩年定期改選部分委員，委員可以連選連任，但任期最多不超過六年。
拒交物業費的業主，今后他們的權利將可能被業主大會限制?！吨笇б巹t》中明確，業主有損害業主共同權益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付物業服務費用和其他應當分攤的費用等，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其被選舉權、表決權的行使予以限制，并向街道辦事處、鄉鎮人民政府予以說明。
《指導規則》明確了業主大會權責一致的物業管理主體地位：業主大會是業主基于建筑物區分所有權，依法行使物業管理區域內共同管理權利的自治組織，既享有決定物業管理方式、物業服務事項和標準，制定修改管理規約、議事規則等物業管理權利，也需要承擔物業管理責任，特別是配合相關行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作，負責治理房屋建筑安全問題。
《指導規則》還提出試行業主大會登記制度，只要大會已按流程成立并完成了備案手續，經多數業主同意就可在市房屋行政主管部門辦理登記。業內人士認為，這可能是為今后業主大會試點社團法人做準備。
《指導規則》要求建立業主決定共同事項公共決策平臺，法律、法規、規章規定需要業主共同決定的事項，業主可以通過公共決策平臺進行決策。對很多無暇參加業主大會的業主來說，這無疑是參與社區事務的一種有效手段。
《指導規則》還提倡公益律師進社區，為業主大會成立和活動提供法律服務。提倡街道辦事處、鄉鎮人民政府指定具有專業知識和服務能力的律師擔任籌備組組長，指導、協助業主依法、合規、高效地組織籌備組工作；同時規定組長在籌備組中沒有表決權?！吨笇б巹t》的征求意見時間為8月13日至27日，市民可通過市住房城鄉建設委網站(www.bjjs.gov.cn)提出意見和建議。
【指導規則】
■業主表決權按面積和人數計算
業主的面積表決權數按照下列方法認定：
(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
業主的人數表決權數按照下列方法認定：
(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
(二)總人數，按照前項的統計總和計算。
按照規劃建設的已經辦理了物權登記的車庫、車位，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記但是具有合法的銷售(預售)許可證的車庫、車位,按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規劃建設的人防工程面積不計算投票權。
■成立業主大會可按條件由建設單位或業主申請
物業管理區域內，已交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需的資料，并同時推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業主，向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請成立業主大會。
占總人數5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請。
■首次業主大會會議結果須3日內公告
籌備組應當自首次業主大會會議作出決定之日起3日內，將表決結果在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。
■業主大會定期會議每年至少開一次
業主大會定期會議由業主委員會根據業主大會議事規則組織召開，每年至少召開一次。
業主大會定期會議召開前，業主委員會應當向業主公告以下內容：
(一)上一年度物業管理情況報告；
(二)上一年度業主委員會工作情況報告；
(三)上一年度業主大會收支情況報告；
(四)物業管理的其他有關事項。
業主大會定期會議應當討論并決議以下內容：
(一)審查業主委員會和物業服務企業或者其他管理人的年度工作報告；
(二)選舉需要補選或者定期改選的業主委員會委員；
(三)決議下一年度物業管理有關事項；
(四)決議下一年度業主大會收支預算；
(五)決議物業管理其他的有關事項。
■業主太少可全體決定不成立業主大會
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主行使共同決定權。
■業主委員會不履行職責監事會予以監督
業主委員會不履行職責的，業主大會設立監事會的，應當由監事會根據管理規約、業主大會議事規則予以監督；業主委員會不接受業主大會監事會監督的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府原則上應當于10日內責令其限期履行職責；業主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主召開業主大會會議決定有關事項。
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2010/8/16 9:00:00