成都：物業服務企業行為“越軌” 保證金可不退

中新四川網/20091202

    物業服務履約保證金如何使用？成都市有了專門的規范。為保障物業管理活動有序進行，維護業主和物業服務企業或者其他管理人的合法權益，市房管局出臺了《成都市物業服務履約保證金管理指導意見》（以下簡稱《意見》），對物業服務履約保證金的管理、使用、退還等環節進行了明確規定，今后，保證金的使用將不會再“參差不齊”。

　　企業信用很重要 保證金按級“打折”

　　《意見》中明確，物業服務履約保證金（以下簡稱保證金）是指建設單位、業主、業主大會與其依法選聘的物業服務企業或者其他管理人在前期物業服務合同、物業服務合同（以下統稱物業服務合同）中約定，由物業服務企業或者其他管理人支付的、保證其履行合同義務的資金。

　　“以前對于保證金的建立與管理使用，也有指導意見，即《成都市物業管理條例》中有規定，而已文件的方式正式出臺進行規范，在全國省會以上城市還是首次。”相關負責人告訴記者，為了保障雙方的合法權益《意見》中明確，建設單位、業主、業主大會應當在招標文件或協議選聘文件中明確交存保證金的要求，并在物業服務合同中對涉及保證金的交存和返還方式、交存數額和期限、計付利息的計算方式、存儲的專戶銀行、發生爭議的處理方式等6大方面進行約定。

　　“因其物業服務企業的資質不同和信用記分結果的高低，其繳納的保證金會酌情減免。”相關負責人告訴記者，保證金一般可按物業服務費用或建筑物管理維護費用年度總額的10%至20%計算；具體數額可以與物業服務企業或者其他管理人的上年度信用記分、物業服務企業資質等級相對應，并按以下情形酌減。“以一級物業服務企業為例，如果其上年度信用記分結果為100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分別優惠50%、30%、10%。”負責人解釋說，對于企業的信用考核，對其自身的有著很大“規范”作用。

　　保證金退還前 應當在小區內公示

　　物業保證金一定要?？顚Ｓ?！《意見》中明確，物業服務企業或者其他管理人一般應當在辦理物業共有部分承接驗收15日前，將保證金交存于物業服務合同約定的共管帳戶。同時，保證金以物業服務合同約定的建筑區劃為單位立賬，專戶存儲，不得挪作他用。“而如果為了規范其使用，也可在物業服務合同可以約定將保證金委托第三方機構代管。當然，代管的第三方機構也要具備相應的條件。”負責人如是說道。

　　而如果物業服務企業有“越軌”，保證金可以不退還?！兑庖姟分幸幎?，當物業服務合同終止時，保證金按照相關規定退還物業服務企業或者其他管理人，而如果在履約期間有“越軌”情形的，包括合同未終止合同約定責任期內，未盡對物業共有部位及設施設備管養維修之責，導致其不能正常使用；未按規定移交物業服務用房；未按規定完全移交物業檔案、物業服務檔案等資料；物業服務人員未按規定撤出建筑區劃等情形時候，保證金可以不退還。

　　除此之外，保證金在退還之前，還應在相關建筑區劃內書面公示30日,公示期滿無異議的，保證金應當于期滿之日起5個工作日內退還物業服務企業或者其他管理人。