《公元物業管理文摘》（第110期）

非贏利共享型信息選編　　　第110期/20081214　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——天津：12月20日開始新小區物業選聘須招投標 ——陜西：出臺規定 業主不交物業費物業可收取滯納金 【行業要聞】 ——廈門：市建設局　物業期滿不退最高罰款5萬元 ——杭州：首次明確物管對電梯安全管理負主責 ——鄭州：市房管局計劃推出“物業菜單式服務” ——遼寧：明年6月底前開征城市生活垃圾處理費 ——北京：處罰違法停車　設一周緩沖 ——長沙：物業維修金可直接繳存銀行 監控網頁會預警 ——廣州：市規劃局稱廣州宜在大型小區旁增加自行車道 ——東莞：物業維修資金《新規》出臺 住宅40元/平米 【數據說話】 ——莆田：物業管理企業達63家 【物管采風】 ——惠州：惠東縣開展簡易電梯安全專項整治 為期6個月 【學習平臺】 ——物業管理企業在節能中的工作要點 【業主之聲】 ——煙臺：開發區改革物業驗收制度 業主代表參與物業驗 【自由論壇】 ——物業管理中的“精益服務” 【案例選編】 ——消防安全事件案例分析

【法規動態】

天津：12月20日開始新小區物業選聘須招投標

新華網/20081209
為了規范物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，天津市出臺《天津市物業管理招標投標管理辦法》。該《辦法》明確，新建物業的開發建設單位未通過招標投標方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，責令限期改正；逾期不改正的處以五萬元以上十萬元以下罰款。

陜西：出臺規定 業主不交物業費物業可收取滯納金

趙靜 金珗/《三秦都市報》/20081214
經過三次審議，昨天下午，《陜西省物業管理條例》終于高票獲得省十一屆人大常委會第五次會議通過。該條例將于2009年5月1日起施行。除了車位占用費的變化外，以后，“公共設施維護費”納入物業服務成本。業主逾期不交納物業服務費，物業服務企業可加收滯納金。

【行業要聞】

廈門：市建設局　物業期滿不退最高罰款5萬元

呂寒偉/《海峽導報》/20081212
昨日市建設局公布的標準便涉及50多部法律法規。建設單位沒有招投標，選了物業或者沒批準，擅自用協議選了個物業，侵害業主共同利益，轉嫁責任或物業管理水平下降，投訴量較大的，處5萬元以下罰款；嚴重侵害業主利益，造成重大生命財產損失或者引發群體上訪事件，處5萬元-10萬元罰款。

杭州：首次明確物管對電梯安全管理負主責

魏皓奮/《今日早報》/20081211
明年，杭州市將實施電梯維保標準化，質監部門將定期對電梯安全可靠運行監督抽查。杭州市還將會同有關部門出臺規定，明確物業管理企業應當承擔電梯安全管理制度的主體責任。同時普及電梯困人救援的基本知識，使參加培訓的一線救援隊員熟悉電梯基本概況，掌握電梯三角鑰匙的正確使用方法。

鄭州：市房管局計劃推出“物業菜單式服務”

望開源/《河南商報》/20081212
鄭州市房地產管理局物業管理處現在計劃推出“服務等級收費”。按照服務的質量和標準來收費。業主可以自行跟物業約定，同一個小區的業主也可以根據自己選擇的服務不同繳納不一樣的物業費。更進一步還可以推出“菜單式”服務，業主可以自由選擇服務項目，收費也因此不同。

遼寧：明年6月底前開征城市生活垃圾處理費

陳軍/《華商晨報》/20081210
按照省建設廳的計劃在2009年6月底前省內各市要全面開征城市生活垃圾處理費。省建設廳負責人表示收取垃圾處理費后，各個城市應取消與此有關的其他收費項目，停止征收居民衛生費、垃圾排放管理費、非居民生活垃圾有償代運費、建筑垃圾排放費等收費，“實際上是將以前的一些收費優化整合到一起，而不是單純一項新的收費。”

北京：處罰違法停車　設一周緩沖

李仲虞/《北京青年報》/20081210
昨日北京市交管部門表示違法停車治理將設置為期一周的緩沖期。本周內在小區、寫字樓周邊、胡同內等處違法停車的車主將首先收到交警發出的提示單，告知車主“此處禁止停車”，正式的處罰將從下周開始。如果車主在主干線兩側、交通樞紐、繁華商業區等交通要害地段違法停車，仍然將被交警及時清拖并進行處罰，緩沖期并不適用。

長沙：物業維修金可直接繳存銀行 監控網頁會預警

周斌 王慧 文斯佳/《長沙晚報》/20081212
長沙市房產局相關負責人昨日透露，明年年初將與銀行聯網合作在全市開通物業維修資金自繳系統，新系統啟動后業主可在各銀行網點將物業維修資金直接繳存到長沙物業維修資金管理中心專戶。據悉，若當天金額異動超過100萬元，監控網頁便會出現紅色預警，從而對大額資金支出進行更好的監控。

廣州：市規劃局稱廣州宜在大型小區旁增加自行車道

吳璇 劉軍 李佳文/中國自行車協會網/20081208
目前有關部門已提出道路增加自行車道的方案。廣州在新建自行車道時將考慮到適宜的區域，如新的住宅小區和大型居住區等。這些區域是比較適宜建設完善自行車系統的區域，可通過自行車與公交、軌道交通的接駁，實現居民出行到市中心區和其他較遠區域。在市中心商業區、主要公交走廊，則不適宜引入過多的自行車交通。

東莞：物業維修資金《新規》出臺 住宅40元/平米

李照東/《南方都市報》/20081212
日前，東莞市正式出臺《關于住宅專項維修資金交存、使用和監管若干規定》，新規對住宅專項維修資金的使用和監管規定非常明確，每戶業主均有獨立的專用賬戶，保障專項資金不被挪用?！兑幎ā穼⒂?009年1月1日起實施。維修資金的交存標準按建筑面積計算，其中，住宅40元/平方米、非住宅50元/平方米。

【數據說話】

莆田：物業管理企業達63家

朱玉清　彭程/福建之窗/20081208
據介紹，莆田市現有物業管理企業63家，其中8家是外來企業。這些企業服務全市107個住宅小區（大廈），面積達300多萬平方米。莆田市自2006年起開展評選物業管理示范項目活動，通過典型引路，帶動我市物業管理企業普遍開展創建示范項目工作，努力使莆田市物業管理規模和運行質量趕上其他地市的前進步伐。

【物管采風】

惠州：惠東縣開展簡易電梯安全專項整治 為期6個月

賴金朗 劉煜/《惠州日報》/20081208
從本月開始，惠東縣將開展為期6個月的簡易電梯安全專項整治工作。據了解，這次專項整治目的主要是取締不符合國家安全技術規范要求且無法整改或超過使用期限的簡易電梯，從嚴查處非法使用簡易電梯的行為。整治對象為不符合國家安全技術規范要求且無法整改或超過規定使用期限的電動葫蘆式、曳引停層保護式和單速外控式電梯。

【學習平臺】

物業管理企業在節能中的工作要點

郭立 姚星/中國物業管理雜志網/20080508
物業管理企業雖不是建筑物節能的主體，但在政府和全社會都在大力提倡節能的今天，物業管理企業在物業管理過程中體現節能已勢在必行。物業管理企業可以從倡導節能文化、提出設備設施改造的合理化措施、規劃日常管理運作等方面著手，向節能要包括社會及經濟兩方面的效益。     1．軟性的說服宣傳認知與運行管理工作     主要包括三方面的工作，一是對房地產投資開發商的說服工作；二是對業主或使用人的宣傳工作；三是企業內部的認知與運行管理工作。     物業管理企業在前期介入時就應從房屋及其配套的設備設施節能降耗的角度向房地產投資開發商提出合理的規劃建議，對建筑結構的選型、建筑材料及設施設備的選擇提出合理化意見，在建筑施工與竣工驗收期間，做好開發商的顧問，從建筑物管理的角度要求建筑單位按照有關節能施工要求、技術標準和規范做好相應工作，避免設計、施工、驗收之間脫節，為后期使用過程中的節能奠定好基礎。     在日常運行對業主和使用人的宣傳工作中，應從提高人們的節能意識入手，調動人們的積極性，建立節能文化，使其養成自覺的節能習慣。比如中海油物業公司在宣傳活動中，利用漂亮提示，使客戶養著隨手關燈的習慣；另外在節省衛生紙的宣傳中，取得客戶的支持理解，每天平均節省19卷紙，全年節省13%；招商局在節水的宣傳中注重細節，每年用于衛生間的洗手水就節約36.2萬元。      在物業管理工作中，強化企業員工節能認知意識，進行節約意識教育，樹立“節能降耗，人人有責”的觀念，從日常運行管理工作中節省能源，向能源要效益。北京達文物業有限公司將節能成績與員工績效掛鉤，能源考核與經濟效益掛鉤。為了避免被動收費，達文物業要求各項目作出能源計量網絡圖，力求計量數據準確，與供電局在計量時間上達成一致，提高了抄表的效率，在2006年制定能源考核指標后，各項目能源實耗數合計比預算節省395萬元，能源考核指標相對預算節省204萬元。     盛世物業在提示員工、業主注意節能的運行管理中，根據時間段落調整室外照明燈的開啟時間也具有創新性。他們從每年的5月1日開始，每10天劃分一個段落，將路燈、圍墻燈、草坪燈的開啟時間按先后順序分別推遲15分鐘，要求最后的草坪燈開啟時正是業主散步的時間，不但充分利用了自然光源而且還節約了電能源。     2．硬性的技術改造工作     對于我國目前既有建筑的節能工作，除了加強上述無成本的管理措施外，有成本的技術改造措施也必不可少，只是這項工作必須要得到業主的認可并愿意投資，所以難度相應大，尤其是面對多元化產權業主時難度就更突出，但一些品牌公司依靠自身技術力量還是不斷推動著節能事業的發展。比如達文物業管理的北京國際友誼花園是一個10年的公寓項目，設備己經進入老化期，特別是燃油鍋爐系統，因為柴油價格成倍上漲，而物業管理費用下調，使得項目管理遇到極大困難，達文公司與每一戶業主深入溝通，得到廣大業主的大力支持，積極運作，得到市政有關單位的配合，成功進行了油改氣，燃料費由燒油時每年的265萬元，降到現在的144萬元，節約費用121萬元，當年收回了油改氣工程費用，大幅降低了能源消耗，緩解了項目服務費資金嚴重不足的問題，使一個運作10年的老項目煥然一新。     技術改造工作包括的范圍很廣，小到照明開關的改裝，大到各種電器、設備如供暖（空調）系統、消防水泵系統、電梯系統、配電房等設備的改造；技術改造的難度差異也很大，容易的如無成本的抽水馬桶放水瓶的作法、低成本的節水龍頭改換、高成本的中水利用系統及循環水系統的改造，等等，由于篇幅所限，本文不再一一贅述。     3．人力資源開發工作     目前，我國物業管理企業多數是勞動密集型企業，在物業管理服務的總費用中，人力成本約占50～60%，物業管理的非經理層員工文化與專業素質與其他行業相比也較低下。合理開發、培養與利用人力資源、提高其工作效率、節省其開支已成為節約型物業管理企業的重要任務。另外，隨著既有建筑節能設備設施的改造，物業公司越來越缺少具有拓展性的較高素質的專業技術員工，因此，在節能工作中，對現有員工的人力資源開發與培訓工作也將成為物業公司在節能工作中的重點。

【業主之聲】

煙臺：開發區改革物業驗收制度 業主代表參與物業驗收

金海善 趙潔/水母網/20081208
為保障業主們的利益，開發區建設房管局物業管理辦公室實行了開放式驗收制度，邀請業主參與小區物業管理的驗收工作。據介紹，物業驗收內容分為物業服務的硬件和軟件兩大方面，硬件主要包括業主房屋內水電、防盜門、走廊欄桿、共用部位和共用設施質量及完善程度；軟件主要是物業公司服務標準、收費標準、服務態度等方面。

【自由論壇】

物業管理中的“精益服務”

吳憲生/《現代物業》/2005年第07期
物業管理服務企業實施“精益服務”,主要從二個方面，四個階段入手。     二個方面:     1. 設備管理     設備管理維護的狀況直接影響到服務管理和服務質量的好壞,所以精益服務提出了設備總效能的概念,將設備效率從過去單一考慮使用率改為在考慮使用率的基礎上還要考慮服務符合顧客需求的服務能力。如果設備設施的完好率達不到要求,既是使用率可能很高,但其總效能卻非常之低。在精益服務過程中設備管理總的來講,就是通過采用相應的科學方法分析確定設備所在問題并加以連續的改進,最終得到一個理想的設備狀況。維護保養是設備設施的保值增值必不可少的重要手段。我們不能以犧牲設備設施的使用壽命,換取短時間的經濟效益。平時花小錢,才能保證在相當長的時間內不花大錢或少花大錢。維護保養不到位省下的是小錢,一旦設備設施壞了動不了了,修復就需要花大錢,“大錢”的數遠遠超過“小錢”數的集合。所以說,只有注重平時的設備設施的維護保養,并且精益服務到位,才能夠保證和實現“準時化服務”,達到消除浪費的目的。     2. 服務管理     服務管理對實施精益生服務而言是極其重要的過程,需要做大量的工作。     (1) 減少準備時間。減少過程準備時間可以相對地增加產品的增值時間,提高效率。此外,較短的生產準備時間是實現叫批量生產的前提。     (2)個性化服務。服務過程只有做到“個性化”“同質化”才能加快在企業內的周轉,減少服務的停滯和服務周期,使價值流流動起來。     (3)縮短產品服務周期。實現多品種混流均衡服務。從而提高企業對市場變化的反應能力。     四個階段:     1、采用價值流過程分析等方法,明確當前過程中存在的浪費;     2、采用精益技術改進和消除所發現的各種浪費;     3、對改進的效果進行評估;     4、對于行之有效的方法進行總結,使之規范化并納入公司的管理系統之中。     實施精益服務就是通過采用精益技術工具對企業的所有過程進行改進,從而達到提高企業適應市場的能力,提升企業在質量、價格、服務等方面的競爭力。使企業能夠對顧客不斷變化的要求做出敏捷的反應,提供滿足顧客要求的服務,從而提高企業的核心競爭能力。

【案例選編】

消防安全事件案例分析

案例分析：     2007年7月30日，某工業園管理處當值安全員李某巡邏至7#員工宿舍時，突然發現5#宿舍601員工宿舍有濃煙從窗戶向外冒出，吳敏感的意識到601室已發生火警（注：宿舍所屬單位員工于上午集體外出活動），在這緊急關頭，刻不容緩，李即刻用對講通知四號巡邏崗，同時快速沖向宿舍提取滅火器趕赴事發現場。四號巡邏崗在得到火警信息后，第一時間啟動大門崗警鈴，并用對講通知各崗位，3分鐘后，各班組人員按照管理處《義務消防隊作戰方案》相關流程執行，在總指揮的指揮下，全面展開滅火救援工作，在各班組通力協作下于45分后將火源撲滅。     事后，經管理處技術人員對火災現場進行查看，初步查明引起此次火災事故的主要原因是員工外出時未拔掉放在床鋪上的小型錄音機的變壓器電源，變壓器帶電長時間工作造成線圈絕緣擊穿,導致短路燃燒,繼而引起床鋪易燃品起火而波及周邊床鋪等；目前，起火原因有關部門還在進一步調查之中。

案例點評：     1、當上述類型事件發生前，物業公司要按照國家以及當地政府的法規明確消防設施等行業管理部門與物業公司之間應該維護或者管理服務的界限。對與屬于物業公司管理服務范圍的嚴格按照法規規定以及物業管理服務合同約定履行義務； 　　2、當上述類型事件發生時。物業公司要根據國家規定以及按照符合國家規定制訂預案并在已經確認為火災發生時按照預案開展工作；同時我們在火災整個救助過程要根據符合相關法規，既不能不作為而引起違約，也不能充當公安消防機構履行公安消防機構的法定責任；在處理此類案件過程中特別要注意員工安全的保護； 　　3、 當上述類型事件發生后，物業公司應配合公安消防機構保護現場，火災因各類責任問題需要鑒定的，應根據國家消防法的規定由公安消防部門以及政府組織調查、認定火災原因，核定火災損失，查明火災事故責任。 　　4、物業公司還應按照消防預案組織消防演習保證預案啟動后的運行質量、加強員工培訓，提高消防意識和消防技能、加大園區消防安全宣傳促進業主對日常生活中消防安全注意事項的關注。對于消防隱患要及時的處理，消防設施設備有物業公司負責維護的應制定日常維保計劃，并在消防演習中啟動保證運行良好，同時建議也可以以消防安全為專業分類，使用ｄｓ系統制訂消防安全的管理方案。

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