物業管理企業在節能中的工作要點

郭立 姚星/中國物業管理雜志網/20080508
 

    自1997年全國人大頒布實施了《中華人民共和國節約能源法》，至建設部2006年1月1日發布新版《民用建筑節能管理規定》到2006年2月7日簽發《建筑節能管理條例》（征求意見稿），建筑節能工程已被列入建設節約型社會近期重點工作?！督ㄔO部科技司2007年工作要點》中，也對2007年建筑節能工作進行了具體部署，明確建筑節能工作要緊緊圍繞實現國家“十一五”節能降耗規劃目標，認真落實國務院關于節能降耗工作的要求。在全國建筑節能工作中，對既有建筑的管理與節能改造是很重要的工作，各地物業管理企業紛紛以極大熱情投入其中。但作為節能環節的末端，物業管理企業必須認清其工作要點，不能偏離其管理與服務的主業。

    物業管理企業不是建筑節能的主體

    據資料，建筑物在使用期間的管理費用是建設成本的7倍左右，目前國內高達12倍，其中能耗費用占比最大，由此可見，物業管理對節能降耗意義重大。但在建筑節能這一系統工程中，物業管理企業并不是節能主體。

    建筑節能大致可分三個環節：建筑設計、建筑施工及建筑使用。設計工作主要是技術方案及建筑材料設備的選擇，設計單位、設備供應雖然具有專業建議能力，但從資金使用的角度，最終作出決策的還是房地產投資開發商，房地產投資商是這個階段的主體，其節能意識和投入以及中期的施工質量是決定節能建筑的先天要素，建筑單位是施工時期的主體；在建筑投入使用后，管理是影響建筑能耗的后天要素，在這階段中，建筑物的實際能耗可能與設計出入很大，而且隨著人們經濟生活的不斷提高，節能標準也不斷提高，同時設備設施也會不斷老化，需要對建筑物的各類設備設施重新更換，但這絕對取決業主的意愿，做為業主聘請的物業管理企業只能起到建議與參謀的輔助作用。

    物業管理企業可做的節能工作

    物業管理企業雖不是建筑物節能的主體，但在政府和全社會都在大力提倡節能的今天，物業管理企業在物業管理過程中體現節能已勢在必行。物業管理企業可以從倡導節能文化、提出設備設施改造的合理化措施、規劃日常管理運作等方面著手，向節能要包括社會及經濟兩方面的效益。

    1．軟性的說服宣傳認知與運行管理工作

    主要包括三方面的工作，一是對房地產投資開發商的說服工作；二是對業主或使用人的宣傳工作；三是企業內部的認知與運行管理工作。

    物業管理企業在前期介入時就應從房屋及其配套的設備設施節能降耗的角度向房地產投資開發商提出合理的規劃建議，對建筑結構的選型、建筑材料及設施設備的選擇提出合理化意見，在建筑施工與竣工驗收期間，做好開發商的顧問，從建筑物管理的角度要求建筑單位按照有關節能施工要求、技術標準和規范做好相應工作，避免設計、施工、驗收之間脫節，為后期使用過程中的節能奠定好基礎。

    在日常運行對業主和使用人的宣傳工作中，應從提高人們的節能意識入手，調動人們的積極性，建立節能文化，使其養成自覺的節能習慣。比如中海油物業公司在宣傳活動中，利用漂亮提示，使客戶養著隨手關燈的習慣；另外在節省衛生紙的宣傳中，取得客戶的支持理解，每天平均節省19卷紙，全年節省13%；招商局在節水的宣傳中注重細節，每年用于衛生間的洗手水就節約36.2萬元。                   

    在物業管理工作中，強化企業員工節能認知意識，進行節約意識教育，樹立“節能降耗，人人有責”的觀念，從日常運行管理工作中節省能源，向能源要效益。北京達文物業有限公司將節能成績與員工績效掛鉤，能源考核與經濟效益掛鉤。為了避免被動收費，達文物業要求各項目作出能源計量網絡圖，力求計量數據準確，與供電局在計量時間上達成一致，提高了抄表的效率，在2006年制定能源考核指標后，各項目能源實耗數合計比預算節省395萬元，能源考核指標相對預算節省204萬元。

    盛世物業在提示員工、業主注意節能的運行管理中，根據時間段落調整室外照明燈的開啟時間也具有創新性。他們從每年的5月1日開始，每10天劃分一個段落，將路燈、圍墻燈、草坪燈的開啟時間按先后順序分別推遲15分鐘，要求最后的草坪燈開啟時正是業主散步的時間，不但充分利用了自然光源而且還節約了電能源。

    2．硬性的技術改造工作

    對于我國目前既有建筑的節能工作，除了加強上述無成本的管理措施外，有成本的技術改造措施也必不可少，只是這項工作必須要得到業主的認可并愿意投資，所以難度相應大，尤其是面對多元化產權業主時難度就更突出，但一些品牌公司依靠自身技術力量還是不斷推動著節能事業的發展。比如達文物業管理的北京國際友誼花園是一個10年的公寓項目，設備己經進入老化期，特別是燃油鍋爐系統，因為柴油價格成倍上漲，而物業管理費用下調，使得項目管理遇到極大困難，達文公司與每一戶業主深入溝通，得到廣大業主的大力支持，積極運作，得到市政有關單位的配合，成功進行了油改氣，燃料費由燒油時每年的265萬元，降到現在的144萬元，節約費用121萬元，當年收回了油改氣工程費用，大幅降低了能源消耗，緩解了項目服務費資金嚴重不足的問題，使一個運作10年的老項目煥然一新。

    技術改造工作包括的范圍很廣，小到照明開關的改裝，大到各種電器、設備如供暖（空調）系統、消防水泵系統、電梯系統、配電房等設備的改造；技術改造的難度差異也很大，容易的如無成本的抽水馬桶放水瓶的作法、低成本的節水龍頭改換、高成本的中水利用系統及循環水系統的改造，等等，由于篇幅所限，本文不再一一贅述。

    3．人力資源開發工作                     

    目前，我國物業管理企業多數是勞動密集型企業，在物業管理服務的總費用中，人力成本約占50～60%，物業管理的非經理層員工文化與專業素質與其他行業相比也較低下。合理開發、培養與利用人力資源、提高其工作效率、節省其開支已成為節約型物業管理企業的重要任務。另外，隨著既有建筑節能設備設施的改造，物業公司越來越缺少具有拓展性的較高素質的專業技術員工，因此，在節能工作中，對現有員工的人力資源開發與培訓工作也將成為物業公司在節能工作中的重點。