《公元物業管理文摘》（第109期）

非贏利共享型信息選編　　　第109期/20081205　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——遼寧：《遼寧省物業管理條例》正式通過審議 ——濟南：新建住宅小區應設監控中心 【行業要聞】 ——邢臺：太陽能將走進邢臺百個小區 ——南海：污水處理費明年或漲2毫 ——大連：年底擬出草案規劃停車場 提供制度依據 ——重慶：物業服務標準編撰完成 ——廣州：舊住宅加裝電梯可以動用公積金 ——沈陽：個人購商品房維修基金按75%收取細則公布 ——揚州：住宅區生活垃圾清運費每人每月2元 ——天津：非住宅物業養老有保障 交存專項維修資金 【數據說話】 ——福清：將征生活垃圾處理費 【物管采風】 ——福建：率先出臺住宅小區通信配套設施標準 【學習平臺】 ——探索物業服務多種經營模式 【業主之聲】 ——廈門：全市小區將安裝安防系統 建立廈門平安“網” 【自由論壇】 ——前期物業管理中的矛盾及應對措施 【案例選編】 ——房屋存在裂縫怎么辦

【法規動態】

遼寧：《遼寧省物業管理條例》正式通過審議

謝文君/《遼寧日報》/20081203
經過三次審議、向社會公開征求意見以及數次修改之后，《遼寧省物業管理條例》由省十一屆人大常委會第五次會議審議通過，并將從明年2月1日起在全省施行，這標志著我省物業管理走上有法可依的軌道?！稐l例》明確，物業管理實行業主自主管理與專業服務相結合的管理體制，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。

濟南：新建住宅小區應設監控中心

殷玉國/《濟南時報》/20081201
今后，新建和改、擴建住宅小區應設監控中心，并與城市監控報警系統實現聯網。記者今天從濟南警方了解到，我國首部專門針對住宅小區安防的推薦性標準《住宅小區安全防范系統通用技術要求》于12月1日實施。新標準現階段還只是推薦性的，不具有強制執行力。

【行業要聞】

邢臺：太陽能將走進邢臺百個小區

嚴明 陳雷 張利海/河北省政府門戶網站/20081205
到2010年，邢臺市區太陽能建筑一體化應用面積將占新建建筑面積65%以上，并將建成100個太陽能小區及一批太陽能村莊。據了解，為了實現這一目標，該市對于太陽能建筑一體化項目，給予城建配套費減免和補貼。截至9月底，邢臺市財政用于太陽能熱（開）水系統補貼已達2214萬元，全市推廣太陽能建筑一體化小區69個。

南海：污水處理費明年或漲2毫

葛倩 麥景章/《南方都市報》/20081204
南海居民污水處理費或上調0.2元/m3。昨日上午，南海召開“污水處理費聽證會”，由于代表認為調價太突然，應給市民多點時間接受，提交聽證會討論的兩套調整方案并未成為最終定案。南海區物價局局長徐巨成說，在目前財政能力有限情況下，政府不可能長期支付污水處理全部費用，資金匱乏將直接對集污管網建設造成影響。

大連：年底擬出草案規劃停車場 提供制度依據

王繼富/《半島晨報》/ 20081204
12月3日，記者從大連市建委了解到，一個關于“停車場規劃建設管理”的“辦法”正在擬定。調查摸底工作歷時半個月，共實地核查地下（半地下）停車場168個，查出違規挪用地下（半地下）停車場的公建項目14個，占調查總數的8.3%。根據上級批示，市建委正在抓緊起草《大連市機動車停車場（庫）規劃建設管理辦法》。

重慶：物業服務標準編撰完成

何駿/《重慶日報》/20081203
26日記者獲悉，由重慶渝中區質監局負責制定的重慶首個物業服務地方標準已經編制完成，并面向社會征求意見，最遲在12月底該標準就將付諸實施。標準規定今后物業公司必須每月對回風末端濾網進行清洗，每年至少要檢查一次中央空調系統的新風量、排風量；同時每年還必須定期安排空氣品質的測定，以確保室內空氣保持在健康水平。

廣州：舊住宅加裝電梯可以動用公積金

《廣州日報》/20081202
廣州老城區有5萬舊樓未加裝電梯，但卻由于費用和申報程序等問題，進展極其緩慢，廣州今年只批準了33宗舊樓加裝電梯的報建。今日，廣州市政府法制辦公布了《廣州住宅加建電梯暫行辦法（草案）》，并通過本報公開征求公眾意見?！稌盒修k法》規定，舊宅加裝電梯并不需要每戶都同意，并且還可以動用住房維修基金和公積金。

沈陽：個人購商品房維修基金按75%收取細則公布

彭躍東/《沈陽日報》/20081205
12月4日，市房產局為貫徹落實市政府《關于進一步活躍房地產市場的若干意見》中“個人購買商品房繳納專項維修基金，按現行標準的75％收取，交款時點為購房人辦理房屋登記手續前”規定，推出了具體實施細則。如果您想具體咨詢房屋維修基金方面的政策，可以電話咨詢沈陽市房產局小辦區“22973202”。

揚州：住宅區生活垃圾清運費每人每月2元

《濟南日報》/20081126
近來不少物業管理公司反映，有相關職能部門對住宅小區生活垃圾清運收取有償服務費或收取流動環衛設施費。根據《揚州市城市環境衛生有償服務收費暫行辦法》的規定，環衛部門已分別向個人、單位收取生活垃圾處理服務費，每人每月2元。收取該費用后環衛部門應無償為居民小區清運生活垃圾，不得再按生產經營垃圾收取有償服務費。

天津：非住宅物業養老有保障 交存專項維修資金

劉英潮/《今晚報》/20081201
為了保持和提高我市非住宅物業完好率、延長使用壽命，維護非住宅業主和使用人的共同利益，根據新修訂的《天津市物業管理條例》等規定，12月1日起新建的非住宅項目也要按規定交存共用部位、共用設施設備專項維修資金，為廣大非住宅購房業主的物業維修養護做好必要的資金儲備，使全市房屋的“養老保障機制”得到進一步完善。

【數據說話】

福清：將征生活垃圾處理費

江建斌/《東南快報》/20081202
昨日，福建省福清市政府發布公告：該市將開征城市生活垃圾處理費，征收范圍為該市城市規劃區范圍內的常住人口、暫住人口、機關、社會團體、企事業單位（含私有企業）、營運交通運輸工具、個體經營者。其中，常住人口每戶每月9元，暫住人口每人每月3元。據悉，以上規定自公布之日起30日后施行。

【物管采風】

福建：率先出臺住宅小區通信配套設施標準

劉小鈺/《貴州都市報》/20081120
日前全國首個被納入省級工程建設地方標準的住宅小區通信配套設施建設標準出臺。福建省通信管理局組織編制的《住宅小區通信配套設施建設標準》已被批準為福建省工程建設地方標準，將于2009年2月1日實施。據悉該標準對住宅小區通信機房、交接間、室外通信管網、樓內管網、戶內管網及無線接入設施建設等6項內容作出了規定。

【學習平臺】

探索物業服務多種經營模式

李鶴齡/《中國物業管理》/2008年第9期
物業服務企業當前開展多種經營應優先選擇的幾種經營項目 　　1．家居裝修裝飾行業。 　　隨著我國城市化進程的加快，居民生活水平不斷提高，家裝行業發展迅猛，蘊藏著巨大的市場商機。物業管理行業與裝修行業有著天然的緊密聯系，參與這項服務有其天然的資源優勢，具體可采取投資成立家裝公司或與家裝公司合作的方式進行經營。 　　2．立體化停車場建設。 　　隨著經濟的發展，汽車進入家庭趨勢明顯，中國人多地少的客觀條件，使“立體化”停車場成為朝陽產業，物業服務企業天然的擁有龐大的客戶資源，易于介入，資源、收費相對有保障。 　　3．開發社區商業。 　　有專家提出，城市社區建設的加快，社區商業存在巨大的需求市場，但目前的社區商業配套不足，今后將會有其蓬勃發展的契機。因此，物業服務企業聯合開發商，加大底商和街鋪的建設，如社區購物中心、社區廣場、鄰里中心等，是今后物業管理中新的經營收入點。 　　4．發展環保產業。 　　環保產業近年來受到國家大力扶持，也是與物業管理行業聯系比較緊密的行業。在生態環境日益受到重視的今天，環保社區得到消費者的青睞。以收費的形式，建立區域性污水處理站，將污水處理后作為非飲用水循環使用，無疑是一個巨大的市場。同樣可以建立區域性廢舊家電電器回收中心、垃圾分類處理中心等，也可以實現社會效益和經濟效益雙豐收。 　　5．組建區域性物流配送中心。 　　物流配送是生活現代化的一個重要標志，居民對這種服務需求也越來越大，物業服務企業只要在現有工作構架中增加幾個環節，即可實現。 　　6．為社區提供信息服務。 　　在信息轟炸的時代，更多的商家希望進入社區進行面對面的產品宣傳，尤其是家電、建筑裝飾材料、生活用品等種類，物業服務企業參與為商家宣傳的活動，能夠更好地為住戶提供便利，或者直接向業主提供其他各類生活服務信息，獲取應得利益，何樂而不為？ 　　7．走國際化道路，開展社區旅游服務。 　　社區旅游吸引著人們和境外游客的目光，社區觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗家庭生活（住宿）等方式中蘊藏著巨大商機。物業服務企業完全可以和旅行社合作，組織游客到社區參觀或做客，使業主、游客和自身企業各自取得收益。同時，也可以和旅行社合作，組織本社區居民到其他地方旅游，并從中賺取一定的利潤。

【業主之聲】

廈門：全市小區將安裝安防系統 建立廈門平安“網”

錢玲玲/《廈門商報》/20081128
廈門市的安防系統建設將逐步覆蓋到所有小區，建立起平安廈門的一張“網”。市建設與管理局副局長林樹枝說，從去年10月份起，廈門市新建小區在設計階段就必須有安防系統，否則施工圖審查不予通過。與此同時，舊小區正在進行逐步改造，由政府出資負責公共部位的安防系統投資，小區全體業主出資負責小區內部安防系統的安裝。

【自由論壇】

前期物業管理中的矛盾及應對措施

黃良/《上海房地》/2007年9期
從上世紀九十年代起至今，由于房地產業的崛起，新建商品房如雨后春筍般的一座座拔地而起。然而伴隨著一片片新建小區的交付，一系列矛盾也隨之產生，房屋質量缺陷問題、虛假廣告問題等成了房地產市場的通病。近幾年來在前期物業管理期間，這些舊的矛盾不僅沒有得到根本解決，而且隨著業主維權意識及維權行為的增強，業主與開發商之間的矛盾日益突出。而對物業管理企業來講：一方面，物業公司收取業主的物業管理費，理應為業主服務，維護業主的利益；另一方面，在前期管理階段物業服務合同是與開發商簽定的，還有很多物業公司又是開發商的子公司，說白了，要遵照開發商的意圖辦事。一旦出現矛盾，物業管理企業還真不知該如何處理。有時在處理這些矛盾時往往是出力不討好，兩頭都得罪。那么物業管理企業該如何扮演好這個角色？該如何真正起到一個潤滑劑和橋梁作用？以致更好的解開開發商與業主之間的這些心結，從而構建一個和諧的居住社區。     筆者認為須從以下幾個方面看手：     一、物業企業要了解引起開發商、業主之間矛盾的焦點     近幾年來本公司先后管理了不少樓盤，據研究，引起開發商與業主之間矛盾主要是以下幾個方面：     （一）房屋質量缺陷問題?？梢哉f由于房屋質量缺陷問題而所引起的矛盾在所有的因素中占75%比例。主要是一些開發商為了追求最大利潤空間，提倡只要滿足規范即可；為了避免延期交房，刻意加快施工進度，從而放棄了對施工工藝的管理要求；施工現場管理混亂，對施工環節缺少監督等。比如：房屋裂縫的產生問題，我們就發現一些開發商要求設計單位，對于配筋的設計在一定的允許范圍內盡量減少對鋼筋的配置，以節約成本；為了加快建房速度，減少了如混凝土澆灌后的保護工序等，這些房屋質量缺陷問題會直接激化業主與開發商的矛盾。     （二）廣告中所宣傳的與實際不符，夸大承諾。由于近幾年商品房銷售形勢十分火爆，許多樓盤開盤甚至出現了業主排隊現象，導致業主在買好房子后對于房屋具體位置、小區的具體配套設施等缺少細致的了解，開發商也存在改變原來設計和承諾的現象，到交房時業主才發現與現場模型、廣告的宣傳或銷售人員的介紹有很大距離，比如：小區配套設施不到位等，從而引發了業主與開發商的糾紛。     （三）不合理的市政建設。不合理的市政建設給小區業主帶來了噪音、采光通風不佳、環境污染等影響。當然，這些問題不是開發商所造成的。但是，當業主在投訴無門的情況下，必然會要求開發商出面與政府協調，解決上述問題；而一旦協調不成無法滿足業主要求時，業主就往往會把怨氣出在開發商身上。

【案例選編】

房屋存在裂縫怎么辦

案例分析：     2007年10月下旬的某一天，某小區502室一位老先生來到小區物業管理部，憂心忡忡地向物業工作人員反映：剛剛裝修完畢入住的新家中，客廳墻面竟然出現了幾條細細長長的裂縫，讓人心中很是不痛快。在交談過程中，這位老先生還提及自己年事已高，家中老伴又有高血壓的毛病，對居住在有裂縫的房屋里非常擔心，要求工程人員上門勘查并盡快予以修理。     小區物業人員在得知這位老先生反映的情況后，非常重視，隨即派工程人員陪同業主上門實地勘查。經專業人員現場認真勘查后，發現業主所反映的客廳裂縫呈垂直狀分布，屬于混凝土墻和磚砌墻交接處抹灰層產生的細微裂縫，也叫收縮裂縫，不屬于房屋危害裂縫，業主完全可以放心居住，只要通過抹灰層的重新整修即可解決問題。在經過小區物業工作人員和工程人員的耐心解釋后，這位老先生終于放下了一顆懸著的心。

案例點評：     對于普通老百姓來說，住房是一個比較特殊的消費品，關系到人們的居住安全問題，因此，一旦發現自家房屋出現裂縫，對誰來說，都是一個讓人不安心的事情。但是，房屋出現裂縫，是否都會造成居住的不安全后果呢？答案是否定的。     根據專家分析，造成住房裂縫的原因是多方面的，出現一定的裂縫也是必然的?，F實生活中，“見裂色變”的人，大有人在。一看到房屋裂縫，就認為房屋不安全，就會垮。其實不然，并不是所有的裂縫都是房屋危險的征兆，只有那些影響結構承載能力、穩定性、剛度以及節點構造可靠性的裂縫，可能危及建筑物的安全使用。而大量常見的裂縫，如溫度、收縮裂縫等，并不危及建筑結構安全。一個很簡單的例子，人體受力，身體會發生一定的變化，房屋承載著一定的壓力，隨著外界壓力的變化，自然會產生不同的反應。      那么，對于房屋裂縫來說，哪些裂縫是對安全沒有影響的呢？這些裂縫造成的原因又是什么呢？     第一是因溫差和物理性質不同形成的裂紋。     在墻體材料中，鋼筋混凝土結構對溫差反應較靈敏，變形相對大一些，而以磚體、砌塊為主的墻體就比較遲鈍，變形也小。因此，經過夏天的暴曬或是冬天的嚴寒，樓板與墻體就會發生一些細微的位移，因受力不均就會產生裂縫，但對安全沒有影響。     第二則是因材料差異形成的裂縫。     框架結構的柱與砌塊墻體的結合部的裂縫就是因材料差異形成的裂縫。這樣的裂，對安全也沒有影響。     第三是飾面的裂縫。      飾面（比如膩子）的裂縫的成因也多是溫差與自然侵蝕。形式多是龜裂，對安全沒有影響，修補也方便。     最后，專家指出，對于房屋出現的裂縫，業主不應當太過于小心，只要發現有裂縫，就認定會存在安全隱患，但也不應當掉以輕心，隨意改變房屋結構或者進行一些不合理裝修，以免導致一些不必要的問題發生。

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