《公元物業管理文摘》（第105期）

非贏利共享型信息選編　　　第105期/20081029　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——福州：下月安防納入物業合同 ——鄭州：市長接待日傳出消息 規范物業管理將出六個文件 【行業要聞】 ——佛山：存在物業管理難題 ——上海：40塊《上海市住宅物業服務規范》公示牌進小區 ——長沙：社區物業化管理全面推廣 開福區個個社區將有物管 ——廣東：住宅分戶驗收近日執行 不取代業主收樓 ——鄭州：物管工作考核辦法正報批 物業不好影響政績 ——長沙：物業維修資金裝上“三保險” 市民可上網查詢 ——連云港：調整物業管理費審批程序 ——廣州：停車缺口高達49萬 新政鼓勵建立體停車場 【數據說話】 ——哈爾濱：制定普通住宅電梯收費指導價格 【物管采風】 ——廣州：擬制定價格管制措施規范小區車位價格 【學習平臺】 ——論物業管理項目經理的職業能力 【業主之聲】 ——成都：房屋拆遷增設物管費補貼 【自由論壇】 ——淺談物業管理實行差異化經營的必要性 【案例選編】 ——配套設施沒有落實 物業管理費反而漲價怎么辦

【法規動態】

福州：下月安防納入物業合同

闕文龍 張林/《海都報》/20081023
小區內失竊，業主人身、財產受到侵害……這些問題引起福州市委、市政府的高度重視，不久前市委常委會專題研究了《關于遏制物業管理小區可防性案件高發問題的報告》。22日召開的福州市加強小區物業治安防范管理新聞發布會透露，福州將在全市物業管理的小區實行新的規范合同條約，把治安防范等具體內容明確納入合同。

鄭州：市長接待日傳出消息 規范物業管理將出六個文件

《鄭州日報》/20081024
昨日是“市長接待代表、委員活動日”，市房管局有關負責人表示，在加大《鄭州市物業管理條例》宣傳力度的同時，力爭兩年內出臺六個配套文件：《物業服務企業資質管理辦法》、《住宅小區接管驗收辦法》、《住宅小區分等定級辦法》、《房屋安全管理辦法》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《物業服務收費管理辦法》。

【行業要聞】

佛山：存在物業管理難題

佛山電臺/20081023
佛山市人大的調研報告顯示佛山目前的物業管理存在法規不健全、監管不到位以及業主自治意識薄弱等問題。市人大發放問卷調查，發現七成業主對《物業管理條例》不了解，業主大會成立的比例偏低，已成立的小區也有相當部分沒發揮作用。另外，部分物管企業的資質偏低，服務不到位，侵權行為常有發生;而老城區物管的覆蓋率較低。

上海：40塊《上海市住宅物業服務規范》公示牌進小區

中城房網/20081022
近日，上海虹口區房地局廣中辦事處特地制作了40塊《上海市住宅物業服務規范》公示牌，將原先張貼在物業公司辦公室的《服務規范》前移至小區出入口，詳細公示了上海市住宅物業服務窗口規范、行為規范、崗位規范的具體內容，旨在更好地接受服務對象的監督,進一步促進物業服務企業提高服務水平。

長沙：社區物業化管理全面推廣 開福區個個社區將有物管

周和平 葉卓敏/《長沙晚報》/20081028
開福區現有社區93個。從2006年開始，作為開放式的純居民區，建湘新村社區悄然開始了社區物業化管理試點工作。如今，小區居民每戶月繳2元物業管理費，就可以享受到巡防、清掃保潔、水電費收取、綠化維護、日常維修等服務。開福區昨日宣布，將在全區推廣社區物業化管理，年底每個街道完成一個社區試點，明年3月實現全覆蓋。

廣東：住宅分戶驗收近日執行 不取代業主收樓

蔣錚/《羊城晚報》/20081029
近日，廣東省開始對住宅執行分戶驗收，分戶驗收從《廣東省建設廳關于實行住宅工程質量分戶驗收的指導意見（粵建管字[2008]96號）》發出即日起執行。根據《指導意見》，建設單位、總承包單位、監理單位、設計單位都必須在《住宅工程分戶驗收觀感質量檢查驗收表》上簽字蓋章，這套房子的驗收才算通過。

鄭州：物管工作考核辦法正報批 物業不好影響政績

肖海麗/《河南商報》/20081024
昨日，鄭州市房管局副局長李全云透露，《鄭州市物業管理工作考核辦法》正在報批。辦法中提出，各區把物業管理工作納入政府考評體系。目前，具體實施細則正在制定。李全云還談到，鄭州市房管局下設有維修基金管理中心。市民如果要查詢、支取維修基金，都可以去找這個部門。

長沙：物業維修資金裝上“三保險” 市民可上網查詢

潘昭暉/《長沙晚報》/20081023
昨天，長沙市住宅專項維修資金監控系統正式投入使用。業主可通過長沙市房產局政務公開網、長沙房地產信息網維修資金專欄進行網上查詢。通過該系統，紀委可對該中心物業維修資金的歸集、使用等情況實行網上適時監督，該中心可對維修資金在銀行的情況進行監控。三種方式給物業維修資金安全裝上“三保險”。

連云港：調整物業管理費審批程序

中國連云港網/20081024
為進一步減少辦事環節，提高工作效率，近日市物價部門對物業管理費審批程序作出相應調整。對已有業主委員會的普通住宅物業管理費，改變以往由物價部門直接核準的方式，而是由業主委員會在公布的《連云港市普通住宅物業公共服務收費等級標準》范圍內，與物業服務企業在物業服務合同中約定，再由物業服務企業向價格部門備案。

廣州：停車缺口高達49萬 新政鼓勵建立體停車場

李慧燕/《信息時報》/20081021
目前廣州市停車位缺口高達49萬，為緩解停車難問題，記者昨日獲悉，由廣州市交委起草的《關于鼓勵建設經營機械式立體停車場的意見》，目前已經通過廣州市常務副市長蘇澤群審定同意。其中對機械式立體停車場的優惠政策，包括可申請貸款貼息或補助，城市基礎設施配套費全額免繳，而且停放保管服務收費可適當上浮等。

【數據說話】

哈爾濱：制定普通住宅電梯收費指導價格

《中國房地產報》/20081027
根據相關部門對哈爾濱市29個住宅小區的420部電梯收費及成本情況調查，哈爾濱市首次制定《哈爾濱市普通住宅電梯收費指導價格》，其中電梯的基礎費用按戶均攤，運行電費按層分攤，如果每梯用戶數少于30人，以11層為例，基礎費用為30元，運行電費為30元，共計60元，用戶數少于30人，運行電費每增減一層3元/月•戶。

【物管采風】

廣州：擬制定價格管制措施規范小區車位價格

黃蓉芳 蘇勇 薛小群/《廣州日報》/20081022
小區車庫到底該歸誰？占用公共道路的車位又該歸誰？小區車位到底可否出售？記者昨日從廣州市國土房管局的相關提案答復中獲悉，市政府正研究制定相關的價格管制措施，以限制開發商的不規范行為。另外，今年3月20日后，開發商仍違規出售車位，業主可向市國土房管局或交委投訴。

【學習平臺】

論物業管理項目經理的職業能力

高國權 張弘武 佟穎春 張存泗/房地產E網/20080728
一、項目經理崗位的定位 　　物業管理項目的管理服務，是物業管理企業的主營業務。一般情況下，一個物業管理企業都是在經營著若干個相同或不同類型的物業管理項目。根據物業管理的特點，每個項目的管理經營，都是在企業統一領導下獨立進行運作的。按照企業管理層次劃分，企業的項目管理組織與各職能管理部門同屬企業領導層下面的管理機構。但從管理職能上來看，企業各職能管理部門負有面向整個企業(包括各個管理項目)的專項管理職能；而項目管理組織則是在企業統一領導和各職能管理部門管理指導下，對一個項目進行全面管理和經營。所以，項目經理雖與職能部門經理同屬企業中層管理領導者，但對其職業能力和知識結構的要求，與部門經理有著很大的不同。 可以說，物業管理項目經理應該是一個既懂管理又善經營的管理領導者，要求具備較全面的綜合素質與能力。 　　二、物業管理項目經理的職業能力 　　一個項目經理，從開始接手到具體實施項目的管理經營，既要進行前期策劃、人力物力資源配置、管理服務規章制度建設、項目的建筑與設備設施及其檔案資料接管驗收和溝通相關各方關系；又要組織和保障項目管理服務的正常運行，以及妥善、及時處理各種突發事件及業主投訴。尤其物業管理是面向物業及其所有人和使用人提供管理服務，不但要搞好管理區域內物質環境的建設與維護，搞好人文環境建設與維護亦是十分突出和重要的問題。 　　綜合以上情況，我們將物業管理項目經理應具備的職業能力，劃分為策劃與決策、采集運用現代信息資訊、研究學習與創新、應用先進管理手段與方法、溝通協調交流和處理事務、依法進行管理服務、項目財務管理、專業技術管理、文化建設、領導等十一個方面的能力。 　?、宀邉澓蜎Q策能力 　?、娌杉瓦\用信息資訊的能力 　?、缪芯繉W習與創新能力 　?、钁孟冗M管理手段方法的能力 　?、榻涣鳒贤ㄅc協調能力 　?、暌婪ㄟM行項目管理服務的能力 　?、腠椖控攧展芾砟芰?br /> 　?、鞂I技術管理能力 　?、砦幕ㄔO能力 　?、钊瞬砰_發能力 　　(十一)領導能力 　　以上是我們針對我國物業管理行業的現狀及未來發展趨勢對專項人才的需求，就物業管理項目經理崗位的崗位定位和職業能力進行的初步探討和粗淺分析，目的是以期推動行業對此問題進行更加深入的研究和探討，全面勾畫出科學、準確、清晰的物業管理項目經理的職業能力、素質和知識結構，做好打造合格項目經理工程的基礎性建設工作。

【業主之聲】

成都：房屋拆遷增設物管費補貼

葉建平 侯大偉/《北京青年報》/20081028
近日,成都市正式出臺了震后針對城市房屋拆遷的第一部規范性文件。成都市此次還增設了物管費補貼，對被拆遷人按90平方米計算，一次性給予5年、每平方米每月1元的物管費補貼。同時新文件規定，實行產權調換的，應根據被拆遷房屋和安置房屋的套內建筑面積來結算價差，拆遷人免收被拆遷人應交公攤面積補差款。

【自由論壇】

淺談物業管理實行差異化經營的必要性

中國物業管理協會網/20080612
要想給客戶提供差異化服務，給物業公司創收，筆者有以下幾點想法： 　　第一、了解物業所經營生產的產品特點和屬性，也就是服務的特點和屬性。其特點是指該產品必須抓緊時間當即銷售，過期不補；該產品不能運送，必須就地出售，顧客只能在本物業項目中享用；該產品受限，它是定時、定量的；該產品是通過各個部門、各位員工來實現的。只有了解產品本身的特點和屬性，才能將服務產品差異化做到細致化、個性化、綠色化，從而贏得市場與客戶的長期忠誠。 　　第二、了解并研究消費人群。物業管理企業必須了解業主的結構，包括文化層面、經濟狀況、精神物質要求，喜好等方面，并以此進行需求調查和分析，作為差異化服務的基礎。 　　第三、為保證差異化服務的有效性，必須注意內外兩方面；內部，物業管理企業必須清楚自己擁有的資源和能力，其是否能滿足顧客的需求；外部，根據顧客的需求，包括生活、工作、情感等方面，提供超出顧客期望的個性化服務，將“以人為本”的服務工作滲透到每一個服務產品中，這就要求物管企業：“以顧客為關注焦點”不斷收集顧客在獲得服務后的信息反饋，并及時跟蹤與利用反饋信息，開展創新工作，主動策劃服務，主動提供服務，主動完善服務。掌握服務的主動權，想業主之所想，急業主之所急，服務到業主說之前，讓服務產品的差異，在業主與物業管理企業之間形成一種長期穩定的交易關系、利益關系、情感關系。差異化服務不僅極大拓展了物業服務的內涵和外延，同時更好的挖掘出顧客的潛在需求。 　　物業的傳統化服務進化到差異化服務是一個行業的進步，符合市場需求及發展趨勢，相信它能為順弛物業乃至其它物業管理企業的快速、良性發展起到良好的推進作用。

【案例選編】

配套設施沒有落實 物業管理費反而漲價怎么辦

案例分析：     李先生購買了某小區的一套住宅，購買時發展商承諾物業管理費為1元／平方米，并有管道煤氣、24小時熱水供應等配套設施，且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關的配套設施沒有落實，物業管理費反而漲到了2元／平方米。物業公司說“發展商說的不算數”，收費是依據有關標準。而發展商則稱物業管理已移交，自己無權過問。

案例點評：     ①發展商無權承諾物業管理費的收費標準。從法律角度看，物業管理與房屋買賣是兩種法律關系。物業管理公司與開發商是兩個獨立的民事主體，相互之間不應為對方承擔民事責任。②物業管理收費標準的依據是有關物業管理的委托合同。業主必須按規定交納物業管理費。③由于開發商沒有完全履行合同所約定的義務，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。因此，李先生可以通過人民法院追究開發商的違約責任。

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