《公元物業管理文摘》（第102期）

非贏利共享型信息選編　　　第102期/20080930　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——重慶：電梯每15天要進行一次檢查 ——哈爾濱：針對非小區住宅制定五級物業收費標準 【行業要聞】 ——揚州：20萬平方米以上新建小區須建消防執勤點 ——江蘇：物管可代征租房所得稅 ——海南：調整物業小區電價 每度提高0.036元 ——上海：小區住戶報警系統癱瘓率高達八成 ——福建：物業違規處罰有了細則 ——山西：省城10萬戶居民下月執行“階梯式水價” ——天津：小區停車收費混亂 ——武漢：新小區不建公交站不驗收 【數據說話】 ——合肥：擬出招破解物業收費難題 拒交者曝光 【物管采風】 ——中山：省內首個電梯技能鑒定站將落戶我市 【學習平臺】 ——物業管理中的禮儀接待管理和服務 【業主之聲】 ——廈門：“業主身份識別卡”已破解物業管理難題 【自由論壇】 ——高端物業市場的發展與企業品牌建設的互動 【案例選編】 ——因排水管道不暢而使業主室內受損的責任由誰承擔

【法規動態】

重慶：電梯每15天要進行一次檢查

《重慶日報》/20080928
9月26日舉行的重慶市三屆人大常委會第六次會議表決通過了《重慶市特種設備安全監察條例》，條例將于明年1月1日起施行。條例規定，電梯使用者應當至少每15日讓取得相應資質的維修保養單位對電梯進行一次清潔、潤滑、調整和檢查。電梯使用者應當每年在檢驗有效期滿前30天申請定期檢驗。

哈爾濱：針對非小區住宅制定五級物業收費標準

東北網/20080927
記者9月26日從哈爾濱市物業服務收費政策聽證會上獲悉，針對哈爾濱市非小區住宅物業，物價部門制定了五級收費的標準，其二次加壓水費不再單獨收取。同時，《哈爾濱市物業服務收費暫行辦法》中對于多層次和高層次住宅劃分、建筑面積與使用面積轉換等問題給予說明。另外，哈爾濱市暫定8層以下為多層住宅，9層以上住宅為高層。

【行業要聞】

揚州：20萬平方米以上新建小區須建消防執勤點

張小軍 惠萬里 耿海龍/《揚州時報》/20080927
距城市消防站較遠的大型社區和建筑面積在20萬平方米以上的新建小區，都應建立社區消防執勤點。新出臺的《揚州市社區消防執勤點建設規定(試行)》將有效破解揚州市區消防站數量不足、布點不合理難題。按要求，社區消防執勤點應設在轄區適中位置和便于車輛迅速出動的臨街地段，建筑耐火等級不低于二級，建筑面積不小于350平方米。

江蘇：物管可代征租房所得稅

蘇地軒 蘇振新 李子俊/《江蘇商報》/20080927
昨天，江蘇省政府召開新聞發布會，對10月1日即將實施的《江蘇省地方稅收征管保障辦法》進行了解讀?！掇k法》實施后，稅務部門可以委托居委會、物管等對房屋租賃狀況比較了解的部門，向有租賃行為的業主收稅。這樣既可以降低征納成本，也有利于稅務機關控管稅源，方便納稅人申報納稅。

海南：調整物業小區電價 每度提高0.036元

程嬌/《海南日報》/20080927
記者9月26日從海南省物價局獲悉，為合理疏導電價矛盾，省物價局近日下發通知，決定適當調整物業小區電價，其中，物業小區經營服務業、商業寫字樓用電價格，每度提高0.036元，居民生活用電價格不做調整。商業寫字樓照明、電梯、消防、抽水用電價格，為0.861元/度（1KV及以上）和0.871元/度（1KV以下）。

上海：小區住戶報警系統癱瘓率高達八成

《新聞晨報》/20080925
23日下午，記者與市公安局治安總隊聯手，對上海市多個小區進行突擊檢查，包括電視監控、樓寓對講、周界報警、電子巡更和住戶報警在內的社區五大技防系統，在工作時段依然漏洞百出，而住戶報警的癱瘓率甚至高達近8成。安全關頻頻失守，其中設備先天不足、使用養護不規范以及維修更新費用的難以落實成為暗藏其中的三大原因。

福建：物業違規處罰有了細則

臺海網/20080925
未經業主大會同意，物業擅自改變物業管理用房的用途，處1萬-10萬元罰款。那么是罰1萬元還是罰10萬元?這使違法者和執法者都感到困惑。近日福建省建設廳公布的一份名為《行政處罰自由裁量權細化標準》的討論稿，它對處罰給出了細化標準，填補了124項與民生相關的罰款額度自由裁量空間較大的空白。

山西：省城10萬戶居民下月執行“階梯式水價”

中國物業管理信息網/20080924
昨日，市物價局發布通報，本市將實行人戶相結合的“階梯式計量水價”辦法。從下月起，省城將有部分居民開始執行“階梯式水價”。目前，省城約有五六十萬戶自來水用戶。除10萬戶左右的居民具備條件外，其余均不能執行“階梯式水價”。這部分居民用戶的用水價格將由每立方米2.10元調整為每立方米2.40元。

天津：小區停車收費混亂

韓愛青 王昊/《城市快報》/20080926
記者走訪發現目前本市很多小區停車收費混亂，每月收費有的數十元，有的高達數百元。對于小區停車收費不統一的問題，律師認為，如果車主在停車時交納的是場地占用費，車輛發生意外只能自己負責。如果小區車位屬于全體業主所有，物業管理公司收取的是車位租用費，有專人管理，那么如車輛出現刮蹭應該由物業管理公司負責賠償。

武漢：新小區不建公交站不驗收

《長江商報》/20080925
新建樓盤必須同步規劃公交停車場，否則樓盤將無法通過驗收。昨日，《武漢市城市公共客運交通管理條例修正案（草案）》提交武漢市12屆人大常委會11次會議審議，該草案提出：新建、改建或擴建城市道路、交通樞紐、大型商業街區、旅游景點、體育場館和住宅小區等，未按規定同步配套建設公交場站設施的，一律不予審批、驗收。

【數據說話】

合肥：擬出招破解物業收費難題 拒交者曝光

朱爍/《北京晨報》/20080924
昨日，記者從合肥市房產局了解到，全市各小區將實行物業管理“公示”，以便督促、解決收費難等物業管理中存在的各種難題。目前，合肥市物業管理近1100個小區，占全市小區總量的80%，新建住宅小區基本實行物業管理。但是，由于物業管理市場發展過快，相關監管和配套機制不完善等原因，目前，該市物業管理依然存在諸多問題。

【物管采風】

中山：省內首個電梯技能鑒定站將落戶我市

《中山商報》/20080924
昨日記者從中山職業技術學院獲悉，該院已經通過相關部門的評審，即將成立電梯行業特有工種職業鑒定站，將在全省范圍內開展電梯行業的電梯安裝工、電梯維修工和電梯制造工等三個工種從中級工到高級技師的職業技能鑒定。中山職業技術學院電梯專業是國內第一個大專性質的電梯類專業，目前在國內電梯業界已經具備一定的影響。

【學習平臺】

物業管理中的禮儀接待管理和服務

中國烘箱網/20061204
物業管理中的禮儀接待服務工作的宗旨是“賓客至上、服務第一”，就是要在管理和服務中講究禮貌、禮節，使業主、用戶滿意，給業主、用戶留下美好印象，做到禮貌服務、微笑服務、周到服務。     物業管理禮儀接待服務工作必須注意以下幾點：     1、注意禮節、講究原則。物業管理禮儀接待要講究禮貌，要克服服務工作低人一等的思想，要認識到尊重客戶就是尊重自己，所以要在接待中既堅持原則，又要注意禮貌。     2、一視同仁、舉止得當。物業管理禮儀接待的對象都必須熱情的對待，不能看客施禮，更不能以貌取人，必須以優質接待服務來取得業主或用戶對你工作的信任，使他們乘興而來，滿意而歸。     3、嚴于律己、寬于待人。在物業管理接待服務工作中，業主或用戶可能會提出一些無理甚至是失禮要求，應耐心地加以解釋，寬容待人。     一、基本禮節     禮儀接待服務工作中最基本的禮節有兩大類：一類是體現在語言上的禮節，如稱呼禮節、問候禮節、應答禮節；另一類是體現在行為舉止上的禮節，如迎送禮節、操作禮節和次序禮節。     稱呼禮節     稱呼禮節是指服務接待人員在日常工作中與來賓交談或溝通信息時應恰當使用的稱呼。     1、最為普通的稱呼是“先生”、“太太”和“小姐”。當我們得悉客戶的姓名之后，可與其姓氏搭配使用，以表示對他們的熟悉和重視。     2、遇到有職位或職稱的先生、可在“先生”一詞前冠以職位或職稱，如“總裁先生”、“教授先生”等。     注：在服務接待工作中，要切忌使用“喂”來招呼賓客。即使賓客距離較遠，也不能這樣高聲呼喊，而應主動上前去恭敬稱呼。     問候禮節     問候禮節是指服務接待人員日常工作中根據時間、場合和對象，用不同的禮貌語言向賓客表示親切的問候和關心。     1、與賓客初次相見時應主動說“您好，我能幫您做些什么？”     2、在向賓客道別或給賓客送行時，我們也應注意問候禮節，可以說“再見、您請、慢走”等。     3、賓客若患病或感覺不舒服，則需要表示關心，可以說“請多保重”，“是否要我去請醫生來”等。     應答禮節     應答禮節是指服務接待中在回答賓客問話時的禮節。     1、應答賓客的詢問時要站立說話，要思想集中的去聆聽，不能側身目視它處、心不在焉；交談過程中要始終保持精神振作，不能垂頭喪氣；說話時應面帶微笑、親切熱情、不能表情冷漠；反應遲鈍，必要時還需借助表情和手勢溝通和加深理解。     2、如果賓客的語速過快或含糊不清，可以說“對不起，請您說慢一點”或“對不起，請您再說一遍好嗎？”，絕不能表現出不耐煩、急躁的神色，以免造成不必要的誤會。     3、對于一時回答不了或回答不清的問題，可先向賓客致歉，待查詢或請示后再向問詢者作答，凡答應賓客隨后作答之事，屆時一定要守信。     4、回答賓客問題時還要做好語氣婉轉，口齒清晰、語調柔和、聲音大小適中。同時，對話時要自動停下手中的其它工作。遇到多人問詢時，要從容不迫的一一作答。     5、對賓客的合理要求要盡量迅速作出答復；對賓客的過分或無理要求要能沉住氣，婉言拒絕，如可以說“恐怕不得吧”，“很抱歉，我們無法滿足您的這種要求”，“這件事我需要去同領導商量一下”等，要時時處處表現出熱情、有教養、有風度。     6、對待賓客稱贊你的良好服務時，切不可沾沾自喜，應保持頭腦冷靜，微笑、謙遜的回答，“謝謝您的夸獎”，“這是我應該做的”等。     迎送禮節     迎送禮節是指禮儀接待服務人員在迎送賓客時的禮節，這種禮節既能體現我們對賓客的歡迎和重視，也反映了接待的規格和服務的周到。     1、在迎送賓客時，我們要站立說話，必要時配合表情、肢體語言和禮貌用語；對于老弱病殘幼的賓客，要主動上前進行扶助，并隨時采取應急措施。     2、對于重要的賓客，必要時應組織管理人員和服務人員在大廳或門口列隊歡迎，隊伍要排列成行，精神飽滿、著裝整齊、笑容滿面。     操作禮節     引導     1、為賓客引路時，應走在賓客的左前方，距離保持2-3步，隨著客人的步伐輕松地前進。     2、遇拐彎或臺階處，要回頭向客人示意說“請當心”。     3、引領客人時，應用“請跟我來”、“這邊請”、“里邊請”等禮貌用語。     4、為賓客送行時，應在賓客的后方，距離約半步。

【業主之聲】

廈門：“業主身份識別卡”已破解物業管理難題

廈門市政府網/20080928
近日，廈門市思明區街道首次在住宅小區試用“業主身份識別卡”系統，業主可通過該卡參與業主委員會的選舉和物業公共維修金的使用決定。該卡為一戶一號，可憑密碼進行網上操作，身在異地的業主也可通過互聯網參與投票選舉。通過特定的賬戶可以隨時統計、了解投票情況，準確了解小區物業管理重大決定情況。

【自由論壇】

高端物業市場的發展與企業品牌建設的互動

張萬和/《中國物業管理》/2008年第8期
三種方式推動高端物業市場與企業品牌建設的互動     高端物業市場存在著對品牌企業的客觀需求，但是品牌企業面對高端市場的現狀，需要從認識、孕育和引導高端物業品牌消費出發，通過品牌營銷，建立與高端物業市場的互動關系。     第一、 促進高端物業市場對品牌物業服務企業的認識     長期以來，物業管理行業一直被社會公認為是缺乏知識、科技及真正意義上的文化含量，成為典型的勞動密集型行業。這主要是由于早期物業管理市場中供給的物業層次低（高檔、豪華及超豪華物業幾乎沒有），市場細分沒有顯現（專門面向社會高收入群體，專做高檔及超高檔物業的品牌企業少之又少）。但隨著近年來高端物業管理市場的迅猛發展，加之知識經濟的來臨，現代高科技的飛速發展和在地產開發及物業管理領域的廣泛應用，物業管理行業正在告別以往的陳舊形象，顯示出物業管理被人們長期忽視的真實一面。目前，品牌企業通過大量高檔項目的成功運作，正在不斷重塑著物業管理的新形象。     第二、 孕育消費者對高端品牌的消費市場     高端物業市場消費群體專業性程度參差不齊，對品牌物業服務企業在提升物業價值方面的作用認識不足，難以從高檔物業自身特性出發選擇物業服務。通常來看，大型高檔樓宇因為設備設施及施工建設等各方面的原因，往往維護成本較大，在管理實施過程中又有許多隱蔽性，從外表上無法明顯區分出服務的優劣好壞，容易導致部分高檔物業消費者（包括開發商）抱著輕忽的態度實施物業管理，忽視了高檔物業在房屋質量保證，保值增值等方面的更深層要求。而大多品牌物業服務企業在接管物業中，都會針對物業的各項指標，實施深化管理，讓物業保值增值，為消費者帶來長期利益和完善的精神享受。這就需要品牌企業發揮帶頭作用，通過自身的管理實踐，通過品牌營銷手段，向消費者傳輸物業管理的核心價值所在，讓消費者更清楚地了解自己所居物業的特性，了解自己應得的權益，享受真正的物業管理服務，從而達到孕育高端物業品牌市場的目的。     第三、 引導高端物業市場對品牌的消費     在房地產進入品牌時期后，對房地產的消費也進入了品牌消費時期，品牌在營銷中起到了催化劑的作用。如同奔馳車、浪琴表，消費者在購買該產品的功能性價值之外，更多關注的是該品牌所蘊含的精神性標志，對一種文化品位的認同和對尊貴的自豪感等。同樣的，在物業市場，購買高端物業的消費者，一般都事業有成，他們心理上有著明顯的優越感。許多人在買房時不僅注重房子及小區環境本身，更有一種強烈的品牌意識，即精神享受。他們之所以愿意支付高于市場的價格享受品牌物業服務，同樣是對品牌的消費，是因為優秀品牌背后所凝聚的管理、品質保證、文化認同。品牌企業就是要通過自己的品牌工作引導消費者對高端物業管理服務的消費意識，促使更多有能力的人加入頂級消費者行列，讓其他沒有認識到品牌物業真正價值的客戶重新加入到品牌消費行列。     建立高端物業市場與企業品牌的良性互動     目前，在我國的高端物業市場，已經出現物業服務企業通過大量的品牌建設工作來推動市場發展的趨勢。對中國的物業管理行業而言，高端市場發展與物業服務企業品牌建設之間的良性互動將會促進行業更快的發展，進一步向國際物業行業標準邁進。首先，這種良性互動會帶來行業總產值的提升；其次，它可以促進物業管理行業專業化的發展；最后，也將會帶動一批物業服務企業的壯大，促使企業走技術改造道路，改善技術流程，增強企業核心競爭力，向規?；?、品牌化發展，塑造屬于中國的品牌企業，向國際化的更高目標前進。

【案例選編】

因排水管道不暢而使業主室內受損的責任由誰承擔

案例分析：     甲小區某號602室由被告華某承租，502室由原告王某承租。因被告某物業管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規范要求設置防護網，被鳥鉆進管道內筑巢，致使管道堵塞。被告華某在裝潢602室房屋時，未經物業公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角深入502室，致使原告王某裝潢的地板等物受損。原告王某要求賠償，但因被告華某與物業管理公司相互推諉，原告王某遂訴訟至法院。

法院判決：     1、物業管理公司管理不善，未按規范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某和原告王某承租的房屋內，造成原告財產損失，對此，物業管理公司應承擔主要責任。      2、華某未經物業公司同意，擅自將其承租房屋陽臺處排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了原告的財產損害。為此，華某對原告的財產損害也應承擔一定的責任。

 

 

閱讀： 15477 次     2008/9/29 11:16:00