高端物業市場的發展與企業品牌建設的互動

    高端物業的快速發展，一方面給社會帶來了大量具有復雜設備設施的現代化建筑，另一方面形成了一個龐大的頂級消費群體。滿足和推進這些復雜現代化建筑在平穩運營、專業管理、科學養護上的需求，成為高端物業管理在技術和管理層面必須具備的先決條件，它要求具備雄厚技術實力的高端物業服務供應商為其提供專業化的服務。

    進入21世紀以來，隨著中國房地產的迅猛發展，高端物業市場規模迅速擴張，雖然在地產開發總量中所占比例不是很大（根據有關數據顯示，全國酒店類、別墅類、寫字樓等高檔物業所占比例合計為百分之二十左右），但因為高檔市場的零起點和發展時間短，自身固有特性等特點，整體的發展規模已相當可觀，在國內經濟持續穩定攀升，地產市場發展強勁的大環境下，高檔物業市場發展前景看好。高檔物業管理市場在WTO的影響下，更是吸引了大量國外知名物業服務企業的進入，對國內物業管理行業造成了強大的競爭壓力。

    高端市場物業服務企業現狀

    高端物業市場發展快，市場投入量大，收益回報率高，這些都成為吸引中國物業服務企業爭相進入的原因，競爭異常激烈。這其中，主要存在三種類型的競爭企業。

    首先，高端市場上充斥著大量不具備相應技術和管理服務能力的物業服務企業，這些企業大多是項目開發商出于短期利益考慮臨時自建而成。他們缺乏相應的管理經驗積累和成熟的技術運作能力，經營不具規模，僅憑對物業管理模式和文件體系的生搬硬套，硬性消化，將高端物業管理簡單化。這種高度分散化經營帶來無序競爭，嚴重削弱和消解了我國高端物業市場的發展能力，破壞了高端物業管理的形象。目前，此類企業在全國各大中心城市占據了相當大數量的市場份額。

    其次，隨著我國加入WTO和近期零售行業的對外開放，吸引了國外大量物業服務企業涌入，這些外資企業依靠自身的資金、技術和豐富的管理經驗積累，矛頭直指中國高端物業市場，通過管理和服務的輸出，以中國本土企業的“老師”和競爭者的雙重身份搶占高端物業市場，對中國的物業服務企業造成巨大的競爭壓力。

    最后，中國本土的大型品牌物業服務企業在高端物業市場的地位逐漸鞏固。經過20余年的發展，中國物業管理已經獲得了巨大的發展，也塑造出了一批具有深厚技術和管理實力的品牌物業服務企業，他們通過自己的實力，經過激烈的市場競爭，正在高端物業市場發揮著越來越重要的作用。

    企業戰略經營的核心是品牌

    到底什么是品牌？營銷大師科特勒的定義是“品牌是一種你賦予公司或產品的獨有的、可視的、情感的、理智的和文化的形象”。而品牌企業的共同特征就是享有較高社會知名度、美譽度和忠誠度，有著為公眾廣泛接受的獨有企業文化，成功的項目運作，穩定的經濟收益和現代化的管理制度。深圳孕育出了中國最多的品牌物業服務企業，這些品牌企業正在引導和推動中國物業管理不斷向新的領域發展。

    那么，品牌物業服務企業面對高端物業市場的核心競爭力又是什么？物業服務企業作為服務行業，其面對操作的一個是物，也即對物業資產的增值性管理；另一個就是消費者，也即對人的人性化服務。根據前面對現代高端物業的定義，高端物業在規劃設計標準、建材的品質檔次和服務品質要求上都達到了目前物業管理發展水平的最高點，這意味著，品牌物業服務企業在高端市場的領先，首要是技術的領先。技術領先正是品牌企業的根本和核心競爭力所在。

    三種方式推動高端物業市場與企業品牌建設的互動

    高端物業市場存在著對品牌企業的客觀需求，但是品牌企業面對高端市場的現狀，需要從認識、孕育和引導高端物業品牌消費出發，通過品牌營銷，建立與高端物業市場的互動關系。

    第一、 促進高端物業市場對品牌物業服務企業的認識

    長期以來，物業管理行業一直被社會公認為是缺乏知識、科技及真正意義上的文化含量，成為典型的勞動密集型行業。這主要是由于早期物業管理市場中供給的物業層次低（高檔、豪華及超豪華物業幾乎沒有），市場細分沒有顯現（專門面向社會高收入群體，專做高檔及超高檔物業的品牌企業少之又少）。但隨著近年來高端物業管理市場的迅猛發展，加之知識經濟的來臨，現代高科技的飛速發展和在地產開發及物業管理領域的廣泛應用，物業管理行業正在告別以往的陳舊形象，顯示出物業管理被人們長期忽視的真實一面。目前，品牌企業通過大量高檔項目的成功運作，正在不斷重塑著物業管理的新形象。

    第二、 孕育消費者對高端品牌的消費市場

    高端物業市場消費群體專業性程度參差不齊，對品牌物業服務企業在提升物業價值方面的作用認識不足，難以從高檔物業自身特性出發選擇物業服務。通常來看，大型高檔樓宇因為設備設施及施工建設等各方面的原因，往往維護成本較大，在管理實施過程中又有許多隱蔽性，從外表上無法明顯區分出服務的優劣好壞，容易導致部分高檔物業消費者（包括開發商）抱著輕忽的態度實施物業管理，忽視了高檔物業在房屋質量保證，保值增值等方面的更深層要求。而大多品牌物業服務企業在接管物業中，都會針對物業的各項指標，實施深化管理，讓物業保值增值，為消費者帶來長期利益和完善的精神享受。這就需要品牌企業發揮帶頭作用，通過自身的管理實踐，通過品牌營銷手段，向消費者傳輸物業管理的核心價值所在，讓消費者更清楚地了解自己所居物業的特性，了解自己應得的權益，享受真正的物業管理服務，從而達到孕育高端物業品牌市場的目的。

    第三、 引導高端物業市場對品牌的消費

    在房地產進入品牌時期后，對房地產的消費也進入了品牌消費時期，品牌在營銷中起到了催化劑的作用。如同奔馳車、浪琴表，消費者在購買該產品的功能性價值之外，更多關注的是該品牌所蘊含的精神性標志，對一種文化品位的認同和對尊貴的自豪感等。同樣的，在物業市場，購買高端物業的消費者，一般都事業有成，他們心理上有著明顯的優越感。許多人在買房時不僅注重房子及小區環境本身，更有一種強烈的品牌意識，即精神享受。他們之所以愿意支付高于市場的價格享受品牌物業服務，同樣是對品牌的消費，是因為優秀品牌背后所凝聚的管理、品質保證、文化認同。品牌企業就是要通過自己的品牌工作引導消費者對高端物業管理服務的消費意識，促使更多有能力的人加入頂級消費者行列，讓其他沒有認識到品牌物業真正價值的客戶重新加入到品牌消費行列。

    建立高端物業市場與企業品牌的良性互動

    目前，在我國的高端物業市場，已經出現物業服務企業通過大量的品牌建設工作來推動市場發展的趨勢。對中國的物業管理行業而言，高端市場發展與物業服務企業品牌建設之間的良性互動將會促進行業更快的發展，進一步向國際物業行業標準邁進。首先，這種良性互動會帶來行業總產值的提升；其次，它可以促進物業管理行業專業化的發展；最后，也將會帶動一批物業服務企業的壯大，促使企業走技術改造道路，改善技術流程，增強企業核心競爭力，向規?；?、品牌化發展，塑造屬于中國的品牌企業，向國際化的更高目標前進。