《公元物業管理文摘》（第101期）

非贏利共享型信息選編　　　第101期/20080922　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——寧波：住宅小區物業管理條例修訂引人關注 ——廣東：《廣東省物業管理條例》　10月21日立法聽證 【行業要聞】 ——杭州：《電梯安全管理和使用有關規定》有望出臺 ——上海：已有549個小區實行垃圾分類 ——福州：小區業主轉讓車位 只能轉給本小區業主 ——石家莊：整治住宅小區消防車道 逾期不改將處罰 ——秦皇島：出臺新政策規范管理住宅專項維修資金 ——西寧：多項措施進一步提高物業管理水平 ——贛州：物業資質審核開始 ——佛山：2/3業主同意即可處置維修資金 【數據說話】 ——北京：住宅維修資金使用率0.12% 【物管采風】 ——齊齊哈爾：重新制定城區物業服務收費基準 【學習平臺】 ——淺析物業管理的前期介入 【業主之聲】 ——北京：規定若發生電梯困人事件 救兵須半小時內到 【自由論壇】 ——從混沌走向有序——略論21世紀中國物業管理發展趨勢 【案例選編】 ——小區內的石桌砸傷人 由誰來負責

【法規動態】

寧波：住宅小區物業管理條例修訂引人關注

張偉方/中國寧波網/20080918
9月17日，市法制辦舉行的《寧波市住宅小區物業管理條例（修訂草案）》民主聽證會場面火爆，修訂草案規定，物業管理用房所有權屬業主，業主委員會可根據業主大會決定，自行出租經營用房。昨天，不少與會代表提出，應當明晰產權、物權，小區物業公司不能將公共場所收取的停車費用于發放獎金。

廣東：《廣東省物業管理條例》　10月21日立法聽證

崔朝陽 任宣/《羊城晚報》/20080918
記者今天從廣東省人大常委會獲悉，為推進科學立法、民主立法、提高立法質量，省人大常委會主任會議決定，擬在10月21日就《廣東省物業管理條例（修訂草案）》立法涉及的一些焦點、難點問題舉行聽證會?！叮ㄕ髑笠庖姼澹?，是經過兩次審議后的產物。新出爐的草案，再次出現不少涉及物業管理熱點難點的新規定。

【行業要聞】

杭州：《電梯安全管理和使用有關規定》有望出臺

浙商網/20080918
昨天杭州市質量技術監督局請來了電梯生產企業的代表、小區物業的代表和街道社區的工作人員，專門就電梯的安全隱患第一次召開了電梯安全使用和管理民主懇談會，聽取來自社區和基層的意見、建議，醞釀產生杭州本土的電梯安全管理法規。目前，杭州地方性的電梯安全生產和管理的相關法律法規正在調研中，預計明年可以出臺。”

上海：已有549個小區實行垃圾分類

張勇 王濟雯/浙江新聞網/20080918
截至目前，上海市已有549所小區參與垃圾分類。據悉，到2008年底，新的垃圾分類方式將覆蓋上海市1000所居民小區；9月份將在市容環衛行業全面開展垃圾分類；10月份將以本市主要黨政機關為重點，在全市企、事業單位進行垃圾分類；年內，機場、地鐵、公交樞紐等地將張貼垃圾分類標志、安放分類容器。

福州：小區業主轉讓車位 只能轉給本小區業主

黃欣達/東快網/20080920
近日福州市規劃局、福州市國土資源局和福州市房地產交易登記中心聯合下發通知，明確了關于建設項目規劃審批與產權登記的相關問題及規劃審批建筑區劃內車位、車庫的銷售管理。據悉，今后開發商建設的房產項目規劃用于停放汽車的車位、車庫應滿足小區內業主的需要，不得向小區以外的人銷售。

石家莊：整治住宅小區消防車道 逾期不改將處罰

黃啟紅 牛海英/《河北日報》/20080922
近日，石家莊市公安局在全市范圍內開展了住宅小區消防車道專項整治行動，以改善住宅小區消防安全條件，保證消防部門能夠及時有效撲救火災。此次專項行動將重點清除住宅小區消防車道上設置的擋車墩、障礙物，嚴厲整治將消防車道設置為停車場、消防車道隨意停放車輛以及違章搭建占用、堵塞消防車道等影響滅火救援的違法行為。

秦皇島：出臺新政策規范管理住宅專項維修資金

王天譯/《燕趙都市報》/20080918
河北省秦皇島市房產局日前出臺了相關政策規范管理住宅專項維修資金。政策規定，各物業服務企業要按照房產開發企業收取和代交的維修資金建立二級賬戶。二級賬戶應設立明細賬，按棟建賬，核算到戶。開發建設單位要將已售出項目的明細賬目在辦理商品房產權初始登記后一個月內移交給所管項目的物業服務企業。

西寧：多項措施進一步提高物業管理水平

《西海都市報》/20080919
為配合《西寧市物業管理條例》的實施，青海省西寧市政府推出多項措施進一步提高全市物業管理水平。首先，規范建設單位前期物業管理行為；其次，新建物業管理項目落實物業管理招投標制；同時，加強前期物業服務裝修管理；加強物業管理企業資質管理；另外，推行業主按其承受能力約定收費標準的新機制。

贛州：物業資質審核開始

陳莎 羅珺/《贛州晚報》/20080918
贛州市將對全市物管企業實行資質動態管理和考核，對考核不合格和服務質量差、發生重大糾紛事件的企業，經查實后，將取消、降低直至注銷企業資質等級。凡物業服務企業在其名稱等內容發生變更的，應當在變更后30日內，報當地房地產行政主管部門逐級審批，最后向原資質審批部門辦理變更手續。

佛山：2/3業主同意即可處置維修資金

高敏華/《廣州日報》/20080917
昨日，記者從佛山市建設局回復政協提案中獲悉，只要有2/3業主書面同意，住宅專項維修資金可以按照業主決定來處理?，F有的物業基金存在銀行作活期存款，其利息與定期利息相差很大，不利于物業維修基金的理財增值。如一個小區3000萬元的維修基金，按現行活期利率年利率0.72%，一年定期利率4.14%計算，相差102.6萬元。

【數據說話】

北京：住宅維修資金使用率0.12%

趙鴻飛 張仕安/《深圳商報》/20080905
截至目前，北京市已經累計歸集商品住宅專項維修資金176.3億元，但真正已使用的維修資金只有2168.6萬元，僅為全部資金的1.2‰，而歸集的房改維修資金也只是用了6億元。為了加強住宅專項維修資金的管理，維修資金的日常管理將劃歸市住房資金中心，實施專業化的統一管理。

【物管采風】

齊齊哈爾：重新制定城區物業服務收費基準

邢恩義 董娜/《齊齊哈爾日報》/20080924
23日上午，齊齊哈爾市物價局主持召開城區物業服務收費基準價格聽證會，會上有關部門細致翔實地按照小區硬件配套設施、基礎管理、房屋管理、共用設施設備管理、環境衛生、綠化養護管理、秩序維護管理七個方面，考核齊市普通住宅小區物業服務收費等級的指導標準，保證在提高齊市整體物業管理水平的前提下，合理制定收費標準。

【學習平臺】

淺析物業管理的前期介入

張云龍/《卓達學刊》/ 20050210
物業管理的前期介入不僅僅是重要，而且是非常必要的。從過去的經驗和教訓、從消費者，物業公司、開發建設單位以至社會利益的角度來看都是如此。做好前期介入工作應處理好以下幾個關系。     1.明確介入角色和盯著主要環節。前期介入工作主要有：初期介入、中期介入、后期介入、接管驗收四部分組成。     初期介入要當好顧問。所謂初期介入是指在物業的規劃設計階段，物業公司派出專業工程師參與項目規劃設計，使設計既符合國家的規范要求，又照顧了使用者日后的實際需要。這一階段的主要工作內容有①審閱設計方案圖紙，提出有關結構布局和各項功能等方面的建議，以達到完善功能、降低造價、保證質量的作用。②審閱設備及容量的配置，考慮日后的實際使用需要以及發展期間分段控制，節約運行成本，減少浪費。③提出日后管理和維修的建議和要求。④提出設計中遺漏的工程項目和內容，如室外安裝廣告牌。霓虹燈、燈光工程、需要預留管線和接口等。     中期介入要加強監理。中期介入是指物業的土建結構接近封頂，工程進入設備安裝階段，物業公司增派一線的技術人員進入現場了解熟悉各種管線的鋪設及走向，對工程質量進行監督檢查，并對修改的工程做好記錄。每一個發展商在物業的建設過程中，對其規劃設計和施工難有不作改動和一成不變的。因此物業公司的介入對日后的設備維修、養護作用甚大，避免以后設備設施出現故障時束手無策，造成損失和影響。     后期介入要準備接管。所謂后期介入是指物業建設工程基本結束，工程開始竣工、驗收、移交、準備入伙，物業公司全面介入，開始履行“管理”職責。物業管理由輔助階段進入實際操作階段。此時物業公司將全面啟動，組織機構的建立，人員的招聘與培訓，各種管理制度的制訂。根據物業的規模和檔次，以及發展商和物業使用人的意愿和要求，在初、中期介入中取得的經驗，制訂出一個切合實際的物業管理方案，為接管物業做充分準備。     接管驗收，認真負責。接管驗收是指物業公司接受房地產發展商或業主委托管理的新建物業時，從物業主體結構安全和滿足使用功能：符合建設和使用文件要求為內容的再檢驗，物業經過竣工驗收后，從施工承建單位移交給建設單位，物業公司以業主、使用人、物業管理的角度經過再次綜合檢驗合格后開始接管物業。物業的接管驗收是直接關系到今后管理工作是否能順利開展的重要環節之一，所以必須高度重視、認真負責。每個部位、每項內容的檢驗都應作好記錄。對一些需返修的工程要求開發商落實整改的時間，并且認真做好產權資料、技術資料的接收工作。接管物業后必須準備入伙前的各項工作、各種設備的試運行、物業的清潔、環境的美化、營造良好的氣氛，讓一個經過幾年建設的物業以完美、清新治人的良好形象迎接新主人，為業主和使用人提供盡可能完善的服務和指引。入伙初期，用戶對周圍的情況未免生疏，工作上、生活上、精神上都有一個適應的過程，因此，物業公司可根據這方面的情況多做一些疏導工作，體現物業公司的專業精神，以取得用戶的理解和樹立公司的形象。     2.投資單位重視和物管隊伍建設。物業建設單位的重視是做好前期介入的基礎。物業的建設是以發展商作為承載體，前期的介入工作從引入、組織、實施、協調、支付費用等，發展商起著主導作用。該項工作是否實施和有效，發展商的重視程度是關鍵因素。物業管理人員應以高度的責任感，選派富有經驗和責任心強的專業人員參與前期工作?，F代的城市規劃設計和建筑施工都具有較高的水平。物業管理公司應從多年的物業管理實踐，以及在廣泛收集業主意見的基礎上，對新建物業提出更適合市場和消費者要求的建議。按照各工程階段的進展合理配置人力和物力，初期以專業工程師為主，中期逐步加入一線技術人中，后期組成一支骨于隊伍，而避免一開始就盲目派出過多的人員，增加成本。物業的建設少則一年，多則四五年或更長，因此根據項目的建設進度適時做好計劃和工作安排就顯得更加重要。     3.當前物管利益和長遠物管發展。向發展商提出質量要求和各種設施設備的配置、結構布局和房型、市場定位等方面的建議。有的發展商只顧及目前市場情況，不考慮社會發展變化、消費者需求變化等因素，當物業經過幾年的建設后，已面臨滯后于市場的嚴重后果，因此物業公司站在消費者的立場上，以能滿足發展要求為前提而提出有前瞻性的建議。     4.完成物業接管和開展物業營銷。在中后期要協助發展商做好物業銷售、出租的推廣營銷工作。由于物業管理的前期介入，對建筑的質量和工程情況比較了解和熟悉，站在業主和使用者的立場上亦可以為發展商以不同的角度起到宣傳推廣的作用。在房地產開發經營企業中有許多企業經受了質量控制不嚴而帶來的影響和損失，開始意識到早期引入物業管理的重要，加強把關的力度。如沿海物業集團在“聚龍大廈”的建設初期就引入了物業管理的前期介入，明文規定項目的建設“設計決策小組”必須有物業公司的專業人士參加，并制定了一套嚴格、有效的工作準則，并賦予物業公司一定的權力，如施工款項的簽字權。工程質量的否決權、修改工程方案的建議權等，使物業的規劃設計、市場定位、施工質量都達到較高的標準，促進了房產的銷售，創造了良好的業績。

【業主之聲】

北京：規定若發生電梯困人事件 救兵須半小時內到

朱爍/《北京晨報》/20080924
電梯困人，工作人員抵達現場時間雙方自行約定，但最長不得超過30分鐘。昨天，北京市工商局與市質監局共同發布了《北京市電梯日常維護保養合同》示范文本。范本“十一”起正式推行。合同示范文本適用于在本市的居民小區、商場、寫字樓等各類生產、生活場所內運行的乘客電梯、載貨電梯、自動扶梯。

【自由論壇】

從混沌走向有序——略論21世紀中國物業管理發展趨勢

王荷/中國物業管理信息網/20010114
中國物業管理行業初期發展階段呈現出原始狀態屬不可避免的必然。讓人深深遺憾的是，這種原始性阻礙了人民生活質量的更高提升，也對行業自身造成了硬傷般的損耗。 　?。ㄒ唬┎灰巹t的游戲。物業管理起步之初是房地產界作為一種服務手段的衍生物，各種游戲規則也從地產行業原本照抄而來，這時的物業管理如同封建社會自給自足的小家庭在自家后院種的一塊菜地，彼此之間倒也相安無事。稍后，物業管理長大成一塊肥肉，市場群雄競起，誰都想來分一杯羹。 　　1、圈定勢力范圍。雖然現有的各種法規明確限制，但仍不能完全擺脫“誰開發誰管理”的怪圈。比如到2000年底，江蘇省72%的物業管理企業是由房地產開發企業興辦或控股的，另有17%由企事業單位（含房管）轉制而來，與房地產有或多或少的聯系。此外，地理范圍上的“地方保護”現象也堂而皇之地存在著。 　　2、違規普遍存在。政府制定了一系列的市場準入規則，但“觸電”事件時有發生，政府一定條件下的市場準入政策形同虛設。如深圳市1100家物業管理機構中，正式注冊的僅500多家，其中獲得資質證書的又少了許多。 　　3、虛假招投標現象屢禁不止。在招標程序、評委組成等各方面，目前基本沒有形成成熟的市場游戲規則。例如重慶市的物業管理市場尚未出臺規范的物管招投標辦法，物管市場一般采取議標，均未實行規范的招標方式。 　　4、低級惡意競爭的企業不在少數。為了搶占市場，個別物業管理企業不惜虧本甚至貼錢經營，或者無謂地增加不屬于物業公司范圍內的服務項目以取悅于消費者。 　　5、建管缺乏銜接。開發商與物業企業之間沒有完全融合，致使開發階段的不完善延續到物管時期，導致消費者和物業企業之間矛盾重重。 　　6、業委會推波助瀾。行業本身處在成長發育期，社會環境也不成熟。在此背景下，業委會隨意炒掉物業公司，或任意要求降低服務費、增加服務內容，使整個市場波瀾起伏。 　?。ǘ┛茖W的市場。物業管理市場伴隨著行業大環境的改善將變得充滿理性。市場完全開放，任何企業都可以進入，共同遵守完美的游戲規則，在真正意義上的公平原則下，由市場選擇企業的生存。完美的游戲規早由這樣幾部分組成：1、社會的全面互動。每一位消費者以至社會的方方面面都參與進來，成為整個游戲最重要的一方，時刻審視對方即企業的行為是否規范，也從對方的反饋檢省自身所存在的缺陷。雙方的良性互動保證了整個行業發展的高度現代化。2、完善的法律體系。這是由國家做出的硬性規定，是十分剛性的規早，也是整個游戲規則的總綱（本文前面部分曾專章論述）。3、行業的外部監督，也可以稱之為行規街約，以此規范行業的自我管理行為。高度成熟的行業自我調節體系和自律機制是羊斷該行業是否科學而理性的重要標志。4、企業的自我約束。每一個上市企業都以科學的心態和行為對待市場，具有十分現代化的企業特征。 　　在上述游戲規則的約束下，整個物業管理市場將是完全商品化的自由市場，一切按市場規律辦事，物業管理的商品屬性徹底體現。社會方面：不再有無理的要求，不再奢望“免費的午餐”，將會一手摸著自已的錢袋，一手到市場上查找與之相匹配的服務，實現完全的自主消費；企業方面也不會提供免費的超值服務，不會再有任何華而不實的概念，不會再賠錢賺吆喝，不會再戴著鐐銬跳舞，將更加關注自身的發展，關注市場今天和明天的需要。 　?。ㄈ├硇缘貪u進。物業管理市場的進化不能脫離循序漸進的客觀規律，目前行業亟需關注的問題包括如下幾個方面： 　　1、加快培育市場。沒有市場的行業如同無源之水；缺乏成熟市場的行業也不可獲得充分發展。據調查：武漢34.2%的市民對物業管理有償的心理承受能力很差，更有21.9%的居民甚至認為物業管理應該是免費的。因此，政府要與企業共同努力，通過多種途徑和方法引導消費者走向成熟。比如增加職工工資往房消費的物業管理費含量等。 　　2、加緊培養企業。積極發揮行業協會的作用，利用各種方式全面提升企業素質，推動企業進行全面改制，建立現代企業制度，以更好地迎接新世紀物業時代的到來。 　　3、加大政府監管。幅員遼闊的中國大地、多元文化結構的并存、多層次經濟結構的差異，加上中國政治經濟體制的復雜性，要實現完全的物業管理市場自由化，必須假以時日。在過渡階段，沒有政府強有力監管的市場令人不可想象。 　　4、加深政策貫徹。在實現完全的市場準入之前，必須經過一個漫長的有條件準入的過程。政府已通過制訂多種市場準入條件對物業管理行業的發展進行引導和調節，但貫徹很不徹底；準入的條件也有待于進一步科學化。21世紀的中國物業管理市場將有相當長一段時間是有條件準入的市場。

【案例選編】

小區內的石桌砸傷人 由誰來負責

案例分析：     王先生住在某物業公司管理的小區內。1999年8月24日下午，王先生7歲的女兒在小區內的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關節骨折。事后，王先生找到某物業公司，認為其應就管理不善承擔責任。而物業公司則認為這完全是王先生監護不當造成的，與物業公司的管理沒有關系。為此，王先生向法院提起訴訟。

案例分析：     庭審中，物業公司認為，在小區安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是她自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監護責任。因此，物業公司不承擔任何賠償責任。

 

 

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